시공사선정의 과거/현재/미래

[사랑방지기]

서론 - 시공사선정의 의미

시공사선정

재개발, 재건축 등 정비사업을 진행하는데 있어, 가장 큰 분수령은 '시공사선정'이다. 시공사는 아파트 등을 짓는 역할을 담당하는 곳으로 대개 정비사업을 진행하는데 있어 공사비가 2/3 이상을 차지하며, 그 외 사업비 등의 대여도 대개 시공사의 신용공여를 통해 이루어지기에 시공사선정의 중요성은 상당히 높다.

시공사선정은 조합설립인가(혹은 신탁사 선정)이후 진행할 수 있으며(서울시의 경우 '23년 7월 이전에는 사업시행인가를 받은 후 시공사선정이 가능하였다.) 시공사선정이 이루어져야 이후 인허가 및 사업시행인가 이후 사업진행(감정평가, 분양신청 등)을 진행할 수 있다.

그리고 시공사의 경우 영세법인인 조합에 비해 은행 등으로부터 자금을 대여받기 유리하기에 시공사의 지급보증(시공공여)을 통해 사업비를 대여받아 협력업체 등에게 비용을 치루는 등 사업을 진행할 수 있다. 그렇기에 그 동안 불확실하였던 개발이 점점 구체화되며, 개발이후 가치에 상응해 가치를 형성하게 된다. 그리고 이러한 모습은 여러 재개발구역 등이 뭉쳐있는 경우 주변 재개발구역에도 긍정적인 영향을 준다. 예를 들어 한남뉴타운의 경우 시공사선정이 이루어진 한남2구역, 한남3구역 이외 한남4구역, 한남5구역도 시공사선정을 준비하고 있기에 이미 시공사가 선정된 한남2구역, 한남3구역의 프리미엄이 상승하는 모습을 보이며, 노량진뉴타운의 경우 최근 노량진1구역이 시공사선정이 이루어지며, 다른 구역들 역시 사업진행 등에 따라 프리미엄이 상승하는 모습을 보인다. 이처럼 시공사선정은 해당 정비사업구역 뿐 만 아니라 인근 지역에도 영향을 끼친다.

이 글에서는 시공사선정과정의 과거 / 현재 / 미래를 알아보고, 시공사선정 전 / 후 달라지는 모습을 알아보겠다.

시공사선정의 과거/현재/미래

1. 선정과정의 과거/현재/미래

2. 결론

1. 시공사선정의 과거/현재/미래

a. 과거

과거 시공사 수주전 이미지

과거(대개 2019년 이전을 의미한다.) 시공사 선정의 모습은 위의 그림처럼 금품, 수주전 등의 이미지가 강한 모습을 보였다. 2019년 이전에는 대개 2개 이상의 건설사가 치열하게 경쟁하는 경쟁입찰의 모습을 보였으며, 10대 건설사도 자신들이 내세운 하이앤드 브랜드(ACRO, 푸르지오써밋, THE-H, 르엘 등)의 수주곳간을 채우기 위해, 그리고 그 외 건설사들도 전국 각지에서 수주를 하기위해 치열하게 다니던 시기였다.

이 시기 대표적인 시공사수주전은 2017년 반포주공1단지 124주구의 수주전, 2018년 성남 은행주공의 수주전, 2019년에서 2020년까지 이어진 한남3구역의 수주전이다. 이들을 간단히 되새겨보면 다음과 같다.

1) 2017년 반포주공1단지 124주구

반포주공1단지 124주구

반포주공1단지 124주구는 2017년 8.2. 부동산대책에 의해 나타난 분양가상한제에 의해, 관리처분인가신청을 위해 2017년 10월 시공자선정을 하였다. 이 시기 반포주공1단지 124주구 이외에도 방배13구역, 신반포4지구, 잠실미성.크로바, 공덕1주택재건축 등 여러 수주현장들이 있었으나 단시일에 여러 수주현장이 집중되어 몇몇 현장들은 시공사선정을 하지 못하거나, 컨소시엄으로 시공자선정이 이루어지는 경우도 있었으나 반포주공1단지 124주구는 이들 중에서도 입지, 사업성 등 여러 측면에서 단연 가장 우수한 곳이었기에 시공사선정 시 입찰에 참여한 현대건설과 GS건설이 치열한 경쟁을 벌였다.

이 과정에서 현대건설의 이주비 7,000만원 지급 등 도시 및 주거환경정비법 위반으로 생각될 만한 이슈도 여럿 있었으나, 결과적으로 현대건설이 수주하여 2024년 '디에이치 클래스트'라는 단지명으로 아파트가 지어지고 있다.

2) 2018년 성남 은행주공 재건축

은행주공 재건축

2018년 말 가장 이슈가 되었던 시공사선정현장은 성남 은행주공재건축이다. 은행주공재건축은 재건축 후 약 3,000세대 이상의 아파트가 지어질 예정인 성남 내에서도 가장 상징성이 높은 곳이었다.

그렇기에 GS건설&현대산업개발 컨소시엄과 대우건설이 치열한 수주전을 펼쳤으며, 이 과정에서 양쪽 합산 500여명의 가까운 OS(아웃소싱)요원들이 파견되어 수주전에 참여하였다고 알려져 있다. 이러한 여파 때문인지, 이후 시공사선정에서 OS요원 동원에 대한 제제가 강해지게 되었고 이후 시공사수주전은 이전보다 조금 조용한 모습을 보이게 되었다.(그래도 물밑에서 움직이는 모습은 여전하였다는 이야기도 있다.)

3) 2019년~2020년 한남3구역

한남3구역

2019년과 2020년 치열한 시공사선정과정이 이루어졌던 곳은 한남3구역이었다. 한남3구역은 한남뉴타운 중 가장 규모가 큰 곳으로 약 5,816세대의 아파트가 지어질 예정이었고, 연면적도 31.7만평 이상으로 상당한 규모를 보여 현대건설, GS건설, 대림건설(현 DL이앤씨)가 참여해 치열한 시공사수주전이 이루어졌다. 2019년 시공사선정공고 당시에는 대안설계제시 등 여러 이슈로 인해 시공사선정이 1차례 취소되었으며, 2020년 다시 시공사선정을 진행하였을 정도로 치열한 수주전이 벌어졌던 곳이다. 한남3구역의 수주전 이후 서울시는 시공사선정과정에서 무리한 대안설계 등의 제시를 하지 못하게 지침을 정하였다 한다.

b. 현재

과거 시공사선정 과정에서 발생하였던 여러 부작용 등은 시공사선정시 관에서 좀 더 많이 관여할 수 있게 만드는 계기가 되었으며, 이에따라 시공사선정과정이 조금씩 더 까다로워졌으며, 주요 건설사들이 수주곳간을 채웠고 주요 건설사들의 하이앤드브랜드 아파트들이 입주(아크로리버파크, 아크로리버뷰, 반포써밋, 서초푸르지오써밋, 디에이치아너힐즈, 디에이치라클라스, 르엘대치 등)하면서, 건설사들 역시 출혈경쟁에서 가능한 경쟁을 피하려는 분위기가 생기게 되었다. 이에 따라 현재 시공사선정 과정에서 나타나는 모습은 아래와 같다.

1) 단독입찰과 수의계약

개포주공5단지

2024년 서울내 위치한 대부분의 시공사선정 현장들에서 1개 이하의 건설사가 입찰해 유찰이 이루어지는 모습을 보이고 있다. 개포주공5단지, 한남5구역, 신반포2차 등 위치가 좋은 재건축들도 1개 건설사만 입찰하였거나 입찰참여의향서를 제출하였으며, 대개 10대 건설사 끼리는 서로 경쟁입찰을 피하려는 모습이 두드러지고 있다.

2024년 시공사선정 과정을 보면, 서울 내에서 경쟁입찰을 통해 시공사선정이 이루어진 사례는 단 2곳(여의도한양, 도곡개포한신)이지만, 이 중 여의도한양은 2023년 9월 입찰마감이 이루어진채 시공사선정과정이 중단되며 시간지연이 이루어졌으며, 도곡개포한신은 평당 공사비가 920만원 이었음에도 1차 입찰에서 무응찰이 이루어진 사례가 있기에 경쟁입찰이라 보기 어려운 분위기가 있다.

2) 무응찰

영등포 남성 재건축(유찰, 무응찰)

건설사들의 경쟁회피성향은 더 나아가 도급공사비를 올리려는 움직임으로까지 발전한다. 그렇기에 시공사선정 과정에서 낮은 공사비, 불리한 조건 등을 제시하였거나 위치 등이 좋지 않은 경우 단 1개 건설사도 입찰과정에서 참여하지 않는 '무응찰'이 이루어지는 경우 또한 심심치 않게 이루어지고 있다.

'무응찰'은 시공사선정시 유찰이 다수 이루어져 시공사선정의 시기를 늦추는 역할도 한다. 예시로 영등포 남성아파트의 경우 무응찰 등으로 5차례의 유찰이 이루어진 후 6차 입찰에서 시공사선정이 이루어졌으며, 도곡개포한신, 가락삼환, 원효산호, 가재울7구역, 신길2구역 등 서울 내 수많은 현장들에서 '무응찰'이 이어지고 있다.

이와같이 '무응찰'이 이어지는 모습은 시공사선정을 진행하는 과정에서 건설사끼리 '불문률'같은 것이 있다는 분위기도 든다. 먼저 수주활동을 하고 홍보 등을 열심히 한 주요 건설사가 선제적으로 자리잡은 경우 가능한 다른 주요 건설사는 입찰에 참여하지 않으며, 입찰과정에서 무응찰이 이루어진 경우 다른 건설사에서 입찰에 참여하려는 모습을 보이는 경우도 적지 않기 때문이다. 그래서 먼저 수주활동 및 홍보를 한 곳이 시행자(조합 등)에서 제시한 입찰조건을 확인한 후 입찰여부를 결정하게 되고, 여러 이유로 입찰을 하지 않기로 결정한 경우 다른 건설사에서 입찰에 관심을 가지고 살펴보는 모습이 보이기 때문이다. 이러한 모습은 시공사선정시 공사비 등을 올리게 만드는 이유가 되기도 한다.

3) 공사비 인상

대조1구역 공사비증액 청구서

시공사선정이 이루어지면, 이후 여러 이유를 바탕으로 공사비를 상승시키는 경우가 많다. 특히 과거 낮은 공사비로 계약이 이루어진 경우, 시공사 입장에서는 그 동안 발생한 비용 및 원자재가격 등의 상승에 따른 공사비인상분 등을 공사비 증액분에 포함시키는 경우가 많다.

과거 시공사선정 과정에서 낮은 공사비를 제시하고 시공사선정이 이루어진 경우 이후 상황에 따라 공사비 등을 증액시키려는 모습은 앞으로 더 많아질 것으로 보인다.

c. 미래

10대 건설사

지금도 그렇지만, 건설업 자체가 '중대재해처벌법' 등 리스크가 점점 커지고 있으며, 소비자들이 건설사 '브랜드'를 찾는 경향이 더 커짐에 따라 10대 건설사 위주의 과점시장은 앞으로도 더 강화될 것으로 보인다.

그리고 시공사들의 경우 재개발, 재건축 등 정비사업에 대한 수주를 점점 줄여나감에 따라 수주가 이루어지고 사업이 진행되는 현장과 그렇지 않은 현장으로 양분됨이 심화될 것으로 보인다. 예를 들어 위치 및 사업성이 좋은 정비사업구역들은 시공사선정이 이루어지며, 사업이 계속 진행될 가능성이 높으며 사업성이 나쁘고 위치가 열악한 곳들은 정비사업자체가 이루어지기 어려운 모습을 보일 수 도 있다.

그렇기에 10대 건설사 이외 중.소규모 건설사들은 정비사업에서 수주경쟁에 직접 뛰어드는 것 보다 자신들이 주도해 사업이 이루어지지 않은 토지를 저렴하게 매입하는 등 시행사의 역할도 일부 담당하지 않을까 생각된다.(장위3구역이 이와 유사한 사례다.)

결국 미래에는 지금과 같이 정비사업구역에서 시공사를 선정하는 곳들이 줄어들 것이다. 압구정, 목동, 여의도 등 강남 및 서울 내 입지가 좋은 아파트 밀집지역 내 시공사선정이 이루어지지 않은 곳들 등이 지금과 같은 시공사선정이 이루어질 거의 마지막 현장들이 될 수 도 있다.

2. 결론

a. 시공사선정 전.후 바뀌는 것

1) 시공사 선정 전

시공사 현수막

대개 시공사 선정 이전, 특히 정비사업구역에서 건축심의, 사업시행인가 등 주요 이슈가 있는 시점에는 시공사에서 위와 같은 현수막을 여러 곳에 걸며 관심을 보이려는 모습이 나타난다. 이러한 모습은 아직 시공사선정 과정에서 특정건설사가 주도권을 쥐지 못한 경우 혹은 주도권을 쥐더라도 이러한 분위기를 외부에 알리고 싶어하지 않는 경우 나타나는 경우가 많다.

건설사들은 시공사선정과정에서 자신들의 유.불리에 따라 이합집산이 나타나는 모습이 많이 나타나며, 이 과정에서 남아있는 건설사는 시행사(조합 등)에 각종 좋은 조건을 제시하며, 시공사선정이 이루어질 수 있도록 힘쓰는 경우가 많다.

2) 시공사 선정 후

북아현2구역 공사비협상

대개 시공사선정이 이루어지기 이전에는 사람들의 감성을 자극하는 마케팅 등이 이루어졌다면, 시공사선정이 이루어지고 난 이후에는 계약서 등으로 대표되는 계산서가 가장 큰 이슈가 된다.

특히 입찰과정에서 시공사가 많은 조건을 제시한 경우, 이러한 조건들의 반영여부를 둘러싸고 본계약에서 치열하게 협상이 이루어지며, 특화설계, 대안설계 등이 제시된 경우 이후 인허가 과정에서 사업지연 및 인허가 가능성 등에 따라 착공시점 및 설계(안)의 변경 등이 이루어지며 공사비 상승이 이루어지는 경우가 많다.

그래서 이러한 과정으로 인해 시공사 선정 이후에도 공사비협상이 계속 이루어지며, 이 과정에서 공사비는 계속적으로 바뀌게 된다.

b. 어떻게 해야 할까 ?

1) 시공사선정에 힘써야 한다.

한남4구역

일단 시공사선정이 이루어지지 않은 경우 시공사선정에 모든 힘을 쏟아야 한다. 시행사(조합 등)이 원하는 부분이 있는 경우 가능한 입찰참여제안서에 이러한 내용들을 최대한 기입하고, 이를 바탕으로 가능한 좋은 조건에서 시공사선정이 이루어질 수 있도록 해야 한다. 정비사업의 경우 각 정비사업구역들의 주요 특색(사업진행상 리스크요소)을 최대한 잘 반영할 수 있도록 하며 시공사선정을 해야 한다.

대개 한남4구역과 같이 규모가 크고 위치가 좋은 현장들은 수주과정에서 분위기 등을 선점한 건설사들이 있기 마련이다. 이러한 건설사에 너무 의지하는 것 보다 중립의 위치를 지키며, 다른 시공사들이 관심을 가질 수 있도록 환경을 조성해야 하고, 입찰조건 등에 따라 분위기를 선점한 건설사가 입찰참여를 하지 못하는 경우 다른 시공사가 입찰에 참여할 수 있을 만한 환경을 조성해야 한다.

2) 선정 후가 시작이다.

교통사고

시공사선정이 이루어지면, 큰 고비를 넘었기 때문에 모든 것이 끝이 났다 생각하는 경우가 많다. 하지만 현재 시공사선정 후 정비사업구역들을 보면, 되려 선정 후가 시작인 경우도 많다. 최근 이슈가 된 현대건설 본사 교통사고 이슈는 '한남3구역'의 조합임원이 한남4구역의 입찰과정에서 한남3구역 조합과 협의되지 않은 내용(한남4구역의 빠른 사업진행을 위해 한남3구역 내 계획도로(한남3구역 소유)를 임의로 사용하게 만들어준다 이야기함)을 이야기하며, 갈등이 외부로 크게 부각된 사례이다.

이러한 모습을 보면, 시공사의 경우 선정이전, 선정 후 상황이 크게 달라짐을 체감할 수 있다. 어찌보면, 이는 지극히 당연한 모습이다. 하지만 이러한 모습을 예상하였음에도 상상이상으로 달라지는 모습에 적지않게 당혹해하는 모습도 보인다. 그렇기에 시공사선정이 이루어지고 난 이후에는 철저히 '비즈니스'적 관점에서 시공사와 대해야 한다. '비즈니스'적 관점이란 계약서 등에 의해 쌍무적으로 손익을 나누어가고 이를 논리적으로 서로 풀어가는 것을 의미한다. 어찌보면 딱딱하다 느껴질 수 있지만, 감성에 기대어가다 파국에 이르는 것 보다 상호 이익을 위해 훨씬 더 긍정적인 방향이 아닐까 생각된다.

[출처] 시공사선정의 과거/현재/미래 (부동산 스터디') | 작성자 까 르