강북시대 대단위 서막이 열린다.

[한가람]

강북시대, 대단위 서막이 열린다.
	출처 : 고종완
□각종 개발호재로 큰 손들이 강북으로 이동 중 정부와 서울시의 강력한 의지 덕인지(?) 일부 강북 뉴타운 및 재개발 지역 몸값이 치솟고 있다. 강북U턴 프로젝트와 도시재정비촉진법 통과, 서울시장 후보들의 강북개발관련 공약 등으로 인하여 강북이 강남 못지않게 주목을 받고 있기 때문이다. 이러한 분위기로 인하여 남다른 투자촉각을 지닌 강남 아줌마 부대와 판교 청약에서 떨어져 대체지역을 찾던 실수요자들로 구성된 두터운 수요층들이 한강을 넘어 강북으로의 움직임이 눈에 띠게 나타나고 있다. 이러한 현상은 서울시의 강북개발 U턴 프로젝트 대상지에 해당하는 용산, 뚝섬 등 한강주변 뉴타운을 중심으로 강하게 작용하고 있다. 이들 지역은 강남과의 접근성이 뛰어난데다 한강, 남산, 공원 등이 인근에 있어 쾌적성과 조망권이 주거프리미엄으로 추가되기 때문이다. 용산, 뚝섬 등 일부 호재 지역은 평당 평균 3천만원에서 근래 최고 7~8천만원에 거래될 정도로 수직으로 가격상승을 하고 있다. 특히 3.30대책이후 재건축 메리트가 개발부담금으로 크게 꺾인 데다 강남 재건축 아파트의 고공행진으로 가격이 꼭지점에 근접했다는 신호가 감지되고 있는 상황에서 더 이상 무리수를 둘 필요가 없다는 분위기도 한 몫하고 있다. 또한 6억원 초과 주택의 경우 DTI(총부채상환비율)를 적용하는 등 각종 규제정책은 더 이상 강남지역의 투자가 전보다 어려워졌음을 시사하고 있다. □강북 도심이 재생한다. 보통 부동산의 움직임을 살펴보면 약 80~120년 정도의 주기로 커다란 변화가 일어난다. 어떤 땅이든 도입기, 성장기, 성숙기, 쇠퇴기, 천이기, 재개발기라는 사이클이 있다. 강북을 예로 들면, 조선시대 말기부터 일제강점기를 거쳐 6•25 이후까지 중심지로 기능했던 종로, 광화문 주변은 그 역할을 100년 이상 담당해왔다. 하지만 60년대, 박정희 정권 이후 그 중심이 급격하게 기울면서 강남이 부동산투자의 새로운 중심지로 떠올랐다. 그 동안 한강 이남에 비해 광화문, 여의도, 청계천, 영등포, 노량진, 용산, 뚝섬의 땅값은 그다지 오르지 않았다. 왜냐하면 지금까지 쇠퇴기, 천이기에 있었기에 투자자들의 관심을 끌지 못했기 때문이다. 그러나 부동산 사이클 이론, 즉 낡고 오래된 땅이 한 번의 사이클을 마치고 다시 인간의 노력으로 도심이 재생됨으로 인해 머지않아 제2의 강북권 시대가 도래할 것이다. 최근 청계천 복원, 용산 도심재개발, 고속철 개통 등의 요인으로 주목을 받으며 가격이 오르고 있다. 앞으로 서울시를 비롯해 참여정부도 강북을 개발하기 위해 숱한 예산 및 행정력을 그곳에 쏟아 부을 계획이다. 강북 뉴타운 개발과 정부의 도시재정비촉진 및 광역개발계획이 바로 그것이다. 이에 따라 전통적인 구 도심지인 광화문과 용산 등이 강남을 능가하는 업무중심지, 고급주거지로 탈바꿈하게 될 것이다. □강북 재개발·뉴타운지구, 개발 청사진은 정부는 재개발·뉴타운지역의 소형평형의무비율을 현행 80%에서 60%로 낮추고 대신 중형 평형을 대폭 늘릴 방침이다. 또한 서울시도 자립형 사립고, 특수목적고를 신설하겠다는 계획을 발표하였다. 특히 8•31부동산종합대책에 따라 정부가 도시재정비특별법을 제정, 2006년 7월부터 시행에 들어갈 예정이다. 또한 강북 뉴타운 등 도시의 노후된 지역을 재정비촉진지구로 지정할 경우 각종 혜택을 부여할 방침이다. 층고제한이 완화돼 40~60층짜리 초고층 건물이 들어서고 용적률도 완화된다. 예컨대, 주거지역 용적률이 최고 500%까지 가능해질 전망이다. 이렇게 되면 강북지역에도 타워팰리스 같은 60층짜리 초고층 주상복합아파트가 들어설 수 있게 된다. 정부는 2006년 9월까지 재정비촉진 시범지구 2~3곳을 선정하여 특목고, 공영혁신학교를 만들 계획이다. 층고 및 용적율 완화 조치는 강북개발 가속화의 시발점이 되고, 특수교육시설 신설은 강남권 못지않은 교육여건 개선효과를 파급시킬 것이다. 8월부터 병원ㆍ학교ㆍ본사 사무소 등 생활권 시설에는 취득ㆍ등록세가 감면되고, 과밀부담금 감면 혜택 등도 주어진다. 따라서 광역개발계획이 추진되는 지역은 3~5년 후에는 강남권에 버금가는 주거, 상업지역으로 변모될 가능성이 매우 높다. □강북재개발도 강남재건축처럼 투자가치, 있을까? 재개발은 재건축과 투자대상에 있어서 대체성이 강한 편이다. 재개발은 재건축에 비해 투기우려가 상대적으로 적은데다 강북권에 위치해 여러 가지 면에서 강남권 재건축보다는 규제가 덜한 장점이 있다. 또 지분 가격도 강남권 재건축이 평당 4,000만 원을 훌쩍 넘는 데 비해 강북권은 중 비싼 곳은 평당 평균 3,000만 원대를 유지한 곳이 많아 가격면에서도 비교우위에 있다고 하겠다. 특히 사업 추진속도가 빠르고 대규모 재개발사업이 진행되는 은평뉴타운, 길음뉴타운 등 일부 시범지구는 비교적 투자가치가 높다고 할 수 있다. 하지만 이들 지역은 이미 재개발 지분 값이 많이 올라 있다. 즉 투자 초기 단계를 지난 중간 단계이기 때문에 지금 투자에 나설 경우 수익률 차원에서 다소 부담스러운 것이 사실이다. 입지적으로 한강 조망이 가능한 곳이나 청계천, 광화문, 용산 등 도심재개발사업이나 대규모 공원 혹은 민자역사 역세권 등 뉴타운 개발효과가 큰 지역, 강남권과 유사한 주거입지조건을 구비한 대체지역, 이들 지역에서 새로 분양되는 일반아파트 등을 중심으로 그나마 선별투자하는 것이 좋다. 강북재개발·뉴타운지구는 입주 시 예상매매가가 강남권 새 아파트에 비해 낮은데다 고급주택 수요를 끌어들이는 데는 한계가 있어 보인다. 그런 만큼 투자 시 강남권 정도의 높은 단기시세차익을 얻기는 버거워 보인다. 재개발 지분값도 2005년 이후 꾸준히 상승해 금리보다 훨씬 높은 시세차익을 기대하기 곤란하다. 또한 도시재정비촉진특별법이 시행되는 7월부터는 재정비촉진지구에서 6평 초과 땅을 사고 팔 때는 관할 구청의 허가를 받아야 하는 점도 유의해야 한다. 거래 기준이 강화되는 만큼 별다른 호재가 없으면 치솟던 호가가 떨어질 수도 있기 때문이다 따라서 재개발도 투자를 목적으로 하기보다는 중장기적인 내집마련, 실수요 차원에서 접근하는 것이 바람직하다. □강북의 유망지역, 어디에 투자할까 그렇다면 강북 투자 유망한 지역은 어디인지 살펴보도록 하자. 먼저 강북개발 U턴 프로젝트와 뉴타운․재개발지역 그리고 이러한 호재가 혼재되어 있는 주변의 일반아파트를 우선으로 주목할 필요가 있다. 또한 한강과 남산, 공원조망이 가능한 우월한 지리적 입지조건을 구비한 곳과 사업단계 추진정도 및 향후 지역발전성 등 다양한 사항을 체크하여야 한다. 재개발 사업은 지분투자를 통해 분양권을 구입하는 것이다. 따라서 얼마나 빨리 분양권으로 받을 수 있느냐가 투자의 성패를 좌우한다. 보통 재개발 지분가격은 구역지정, 추진위 승인 과 사업시행인가 단계에서 가장 많이 오르므로 뉴타운·재개발투자타이밍은 지역별 사업단계 현황파악을 우선시 해야 한다. ▷뉴타운지구 - 1차(3지구)：길음, 은평, 왕십리 - 2차(12지구)：아현, 가좌, 교남, 미아, 중화, 전농•답십리, 천호, 한남, 노량진, 영등포, 신정,   방화지구 - 3차(11지구)：창신, 상계, 수색, 증산, 북아현, 시흥, 신길, 흑석, 신림, 거여, 마천, 이문 ․휘경, 장위지구 ▷ 균형발전촉진지구 - 1차(5지구)：미아사거리, 청량리역, 홍은사거리, 합정역, 가리봉오거리 - 2차(3지구)：천호역, 구의동, 망우•상봉동 ▷ 인근지역 일반아파트 - 용산지구：동부이촌동 GS자이, 시티파크 분양권, 한강맨션, 반도•건영•현대아파트, 서빙고동                  신동아아파트 등 - 뚝섬지구：건영•동아•장미아파트, 재건축 가능한 단독주택 및 연립, 다세대, 다가구주택,                  근린주택 등 - 성동지구：응봉동 대림 1•2차 아파트, 대림강변아파트, 옥수동 한남하이츠•중앙하이츠•                  삼성아파트, 금호동 아파트단지, 마장동 현대•삼성•세림아파트 등 - 왕십리 뉴타운지구, 청계천 주변 아파트 등 - 동작지구：흑석동 현대아파트, 노량진 신동아아파트, 강변 유원아파트 등 - 노량진 뉴타운지구：삼성래미안, 현대아이파크 등 - 한남 뉴타운지구：주공•신동아아파트 등 - 동대문구 전농•답십리 교육특구 주변 아파트：대우•현대•두산아파트, 휘경 주공아파트 등 - 상암지구：SH아파트, 유원•대우시영단지, 수색동 대림 한숲아파트 등 - 여의도 재건축아파트, 목동아파트 등 - 마곡지구, 방화지구, 가양지구, 염창동 일대 주변아파트 등 - 영등포 뉴타운지구：동부센트레빌, 삼성•유원•진로•코오롱아파트 등 - 은평구 뉴타운지구, 불광동 미성아파트 등 - 중구 황학동 롯데캐슬, 남산타워아파트 등 - 강북권 고급주상복합단지：용산 시티파크, 용산 파크타운, 자양동 스타시티, 목동 하이페리온 및 트라팰리스, 마포구 트라팰리스, 롯데캐슬 아파트 및 분양권 등 □그리고, 풀어야 할 몇 가지 과제들 강남을 특별시, 강북을 보통시라고 표현하는 사람들이 있다. 이는 강북지역의 가치가 강남보다 못함을 빗대서 하는 말일 것이다. 1960년대 후반이후 과거 황폐했던 강남지역은 대규모 아파트촌이 형성된 반면 강북지역은 기초적인 공공편익시설 조차 제공되지 않는데다 다가구•다세대 밀집지역으로 되어버렸다. 이처럼 4대문안과 강북지역은 강남개발에 비해 정책적으로 소외되고 차별을 받아온 것은 사실이다. 그러나 강남아파트가격 견제, 강북·강남의 주거차별화 제거 및 도시 기능을 제대로 담당하기 위해서 강북개발은 풀어야 할 필연적 명제이다. 다행히도 7월 도시재정비특별법이 시행되면 이를 단축시킬 수 있을 것이다. 이러한 분위기로 강북지역 주요 재건축 및 뉴타운 지역의 지분을 매입하려는 움직임이 활발해져 당분간 강북의 부동산시장은 강남보다 활기차게 움직일 가능성이 높다. 그러나 이러한 개발청사진에도 불구하고 강북 개발을 가로막는 걸림돌이 여전히 존재한다. 막대한 재원조달, 각종 선거공약 및 정치변수에 따른 문제, 일관성 없는 정책과 의지력 등이 그러하다. 또한 유기적인 도시기반시설의 확충도 함께 고민되어야 할 것이다. 또한 지역주민에게 자부심을 주고 세계적으로 도시재생의 모범적인 사례가 될 수 있는 강북개발이 될 수 있도록 지혜가 모아져야 할 것이다. < RE멤버스 고 종완 대표 >