1.경매란?
채무자가 빌려간 돈을 갚지 않을 경우,
채권자는 자신의 돈을 돌려 받기 위해 채무자의 부동산을 강제 매각하여 달라고 법원에 신청할 수 있다.
이러한 신청에 따라 관할법원이 채무자의 부동산을 경매처분해그 매각 대금을 채권설정 순위에 따라 배당해주는 부동산 강제매각절차이다.
2. 경매의 종류
[임의경매]
채무자가 채권자에게 돈을 빌리면서 만일 채무를 갚지 못할 경우 채무자 또는 담보제공자 소유의 부동산을 강제 처분하여 채무변제에 충당하여도 좋다는 의미로 저당권, 전세권, 담보가등기 등 담보권을 설정하고 변제기간을 어길 경우 이를 원인으로 별도의 재판 없이 담보설정 부동산에 대해 경매를 신청하는 예견된 경매이다.
[강제경매]
담보설정을 하지 않은 채권자가 확정된 이행판결, 가집행선고부 판결, 확정된 지급명령, 화해조서, 조정조서, 공증된 금전채권문서 등의 채무명의에 표시된 이행청구권의 실현을 위해 채무자 소유의 부동산을 압류한 후 경매 처분해 그 매각대금에서 채권의 만족을 얻는 강제집행 방법이다.
3. 경매물건의 장점과 단점
[장점]
(1) 가격 파괴의 부동산시장
일반매매처럼 소유자가 금액을 미리 정해 내놓는 것이 아니며, 해당 기일에 낙찰 받는 사람이 없을 경우 매 기일마다 강제적으로 20∼30% 씩 가격이 떨어져 진행된다. 예를들어 감정가 2억원인 주택이 20%의 감가율을 적용 받는다면 2차 1억6천만원, 3차 1억2천8백만원, 4차 1억2백4만원....순으로 최저경매가격이 떨어져 입찰 진행된다.
(2) 물건선택이 용이
경매시장에서 입찰진행되는 물건은 한달에 약 4만여건 정도로 그 종류 또한 아파트, 상가, 토지, 숙박, 공장 등 다양하다. 이러한 경매물건 정보는 100% 공개되기 때문에 경매정보지 또는 인터넷 사이트 등을 통해 모든 지역의 경매물건 정보를 쉽게 얻을 수 있다.
(3) 거래의 안전성
경매물건을 낙찰 받고 잔금을 납부할 경우 법원에서 기존 등기부상 설정된 권리들을 말소시키고 직권으로 소유권이전등기를 촉탁해주기 때문에 거래의 안전이 보장된다.
(4) 토지거래허가 불필요
일반 매매시 토지거래허가를 필요로 하는 부동산이라도 경매로 취득할 경우 토지거래허가가 면제된다.
[단점]
(1) 입주시기의 불확실성
일반매매의 경우 잔금을 내면서 바로 입주가 가능하지만 경매는 임차인 등이 집을 비우지 않을 경우 명도에 시간이 걸릴 수 있으므로 입주시기가 불확실할 수 있다.
(2) 취하로 부동산 취득의 가변성
낙찰 이후에도 잔금을 내기 전에 채무자가 빚을 갚고 원인채권을 말소할 경우 경매가 취하될 수도 있다.
(3) 권리분석에 대한 부담
낙찰 후 소멸되는 권리와 인수되는 권리 등을 파악하는 권리분석에 대한 지식을 필요로 한다.
(4) 취득가액의 노출로 세금이 일반매매에 비해 다소 높음
일반부동산의 경우 거래시 국세청고시가(아파트) 또는 공시지가(토지)를 과표로 정하는데 비해 경매 부동산은 낙찰금액이 과표가 되기 때문에 일반매매에 비해 세금이 다소 높은 편이다.
4. 관할 법원이란
전국에는 13개의 지방법원과 40개의 지원이 있어 관할지역에 해당하는 경매물건들을 처리한다.
따라서 특정지역의 경매물건을 원할 경우 관할지역 경매법원 정보를 검색하면 된다.
예를 들어 서울 서초동지역 경매부동산은 서초동 관할인 서울지방법원 본원에 속해있고, 서울 영등포구 물건은 남부지원에, 경남 마산지역 물건은 창원지방법원에 각각 속하게 된다.
또한 각 법원은 보유 경매물건을 100∼150개씩 1계(系)로 묶어 입찰을 진행한다.
법원 보유물건 수에 따라 많게는 최대 25계(系)까지 나누어 각 경매계에서 한달에 한번 입찰을 진행한다.
의정부 지원의 경우 총 16개의 경매계가 있으므로 한달에 16회 정도 경매를 진행하게 된다고 생각하면 된다.