재개발투자 '추가 부담금 복병"

<TABLE cellSpacing=0 cellPadding=0 width="95%" border=0> <TBODY> <TR> <TD align=middle><SPAN class=NTitle><STRONG>재개발 투자 '추가 부담금 복병'</STRONG></SPAN></TD></TR> <TR> <TD align=middle height=30><SPAN class=NTitle2><STRONG>크게 늘어 투자성 떨어져</STRONG></SPAN></TD></TR></TBODY></TABLE> <TABLE cellSpacing=0 cellPadding=0 width=100 border=0> <TBODY> <TR> <TD height=5></TD></TR></TBODY></TABLE> <TABLE cellSpacing=0 cellPadding=0 width="100%" border=0> <TBODY> <TR> <TD class=READ-text> <DIV><BR><BR> 재개발시장에 투자 주의보가 내려졌다. 단기 급등한 지분값에 비해 감정평가액이 낮게 나오면서 조합원이 추가 부담금을 예상보다 많이 내야 하는 사업장이 잇따르고 있다. 대개 재개발사업은 용적률이 높아진 데 따른 일반분양 수입분으로 공사비를 충당하고 부족분은 조합원들이 추가 부담금으로 채운다. <BR><BR>그런데 용적률 제한과 임대주택 의무 건립 등 각종 규제로 일반분양 수입은 줄어든 반면 원자재값 상승으로 공사비는 늘어 추가 부담금이 눈덩이처럼 불어난 것이다. 추가 부담금 증가는 곧 수익률 하락을 뜻한다. 따라서 지분 가격과 추가부담금을 합한 총 투자금액이 주변 시세와 비교해 지분값에 거품이 끼어 있는지 따져본 뒤 투자 여부를 결정해야 한다고 전문가들은 조언한다.<BR><BR><STRONG>◇<FONT class=NT2>지분 값은 ‘껑충’, 감정평가액은 ‘꽝’</FONT></STRONG>=최근 몇년새 재개발 투자 수요가 늘면서 지분 가격이 치솟았다. 사업 추진 속도가 빠르고 교통 개선 호재를 안은 지역에선 3.3㎡당 3000만~4000만원을 훌쩍 넘어섰다.<BR><BR>문제는 관리처분 단계에서 공시지가를 기준으로 매겨지는 지분 감정평가액이 예상 수준을 크게 밑돌면서 별 볼일 없는 ‘깡통 지분’이 속출하고 있다는 것. <BR><BR>가재울3구역의 경우 전용 85㎡ 아파트를 분양받기 위해 대지지분 35㎡ 짜리 집을 사려면 현 시세 기준으로 2억5000만원이 든다. 여기에 추가 부담금 3억3690만원을 합하면 투자금만 5억8690만원으로 일반 분양가보다 4300만원이 비싸다. <BR><BR>도심 접근성이 뛰어난 서대문구 아현뉴타운도 조합원 추가 부담금 쇼크로 휘청거리고 있다. 아현4구역 109㎡ 분양권을 받을 수 있는 대지면적 52㎡짜리 주택 투자금은 매매가(3억9000만원)와 추가 부담금(3억3700만원)을 합해 7억2700만원으로,강남권 새 아파트 시세와 맞먹는다. <BR><BR>지난해 입주한 송파구 잠실동 레이크팰리스 109㎡는 7억5000만원 선에 매물이 나와 있다. 신당동 재개발 7구역도 109㎡ 분양을 받으려면 총 투자금액이 5억7000만~5억8000만원 선으로 일반분양가(5억4000만원)를 웃돈다.<BR><BR>늘어난 조합원 부담금 때문에 사업이 지연되는 곳도 늘고 있다. 가재울 3.4구역과 은평구 응암7.9구역, 성동구 금호17~19구역 등에서는 관리처분 취소 절차가 진행 중이다. <BR><BR>투자성이 낮아지면서 지분값도 약세다. 동대문구 전농7구역에선 3.3㎡당 1000만원 이상으로 예상됐던 지분 감정평가액이 800만원대 초반으로 나오면서 실망 매물이 늘고 있다. <BR><BR>대지 40㎡짜리 다세대주택 가격은 1억8000만원 선으로 올 들어 3.3㎡당 200만원 가량 내렸다. 남가좌동 신성공인 관계자는 “추가 부담금이 예상보다 많이 나오자 이를 지불하기 힘든 집주인들이 손해를 보고 팔려고 하나 매수자를 찾기가 쉽지 않다”고 전했다.<BR><BR>◇<B>투자 유의점</B>=전문가들은 투자 수익률을 면밀히 따져본 뒤 지분 매입 여부를 결정하는 게 좋다고 조언한다. 지분 매입가격이 주변 시세보다 지나치게 비싼 곳은 피하는 게 바람직하다. <BR><BR>재개발 투자의 목적이 비교적 빠른 시기에 안전하게 새 아파트에 입주하는 것에 있다면 관리처분으로 권리가액이 확정된 곳을 노려보는 것도 괜찮다. 이 경우 가급적 평가액이 높은 지분을 사는 게 유리하다. <BR><BR>그래야 새 아파트 배정 때 추가 부담금을 적게 내기 때문이다. 반드시 조합사무실에 들러 해당 지분의 감정평가액을 확인하고 추가부담금이 얼마나 되는지 따져볼 필요가 있다.<BR><BR>지분 쪼개기로 조합원 수가 급증한 곳은 피하는 게 좋다. 조합원이 일반분양 물량이 줄어 추가 부담금도 덩달아 늘어나기 때문이다. 아파트 신축 가구 수보다 조합원이 많으면 새 아파트 입주권을 얻지 못하는 조합원이 생길 수도 있다. <BR>이왕이면 대단지로 탈바꿈할 구역을 찾는 게 좋다. <BR><BR>단지 규모가 클수록 도로나 학교, 공원 등 각종 주변시설이 제대로 갖춰지기 때문에 주거환경이 뛰어날 뿐 아니라 투자가치도 높아지게 마련이다. </DIV> <DIV> </DIV> <P style="TEXT-INDENT: 8.35pt"><STRONG><SPAN lang=EN-US><</SPAN>재개발 절차<SPAN lang=EN-US>></SPAN></STRONG> <DIV></DIV> <P style="TEXT-INDENT: 8.35pt">기본계획 수립<SPAN lang=EN-US>(</SPAN>예정구역 선정<SPAN lang=EN-US>)</SPAN> <DIV></DIV> <P style="TEXT-INDENT: 8.35pt"><SPAN lang=EN-US>         </SPAN>↓ <DIV></DIV> <P style="TEXT-INDENT: 8.35pt">정비계획 수립 및 정비구역 지정 <DIV></DIV> <P style="TEXT-INDENT: 8.35pt"><SPAN lang=EN-US>         </SPAN>↓ <DIV></DIV> <P style="TEXT-INDENT: 8.35pt">조합설립 추진위원회 구성 <DIV></DIV> <P style="TEXT-INDENT: 8.35pt"><SPAN lang=EN-US><SPAN style="mso-spacerun: yes">         </SPAN></SPAN>↓ <DIV></DIV> <P style="TEXT-INDENT: 8.35pt">조합설립 인가 <DIV></DIV> <P style="TEXT-INDENT: 8.35pt"><SPAN lang=EN-US>         </SPAN>↓ <DIV></DIV> <P style="TEXT-INDENT: 8.35pt">사업시행 인가 <DIV></DIV> <P style="TEXT-INDENT: 8.35pt"><SPAN lang=EN-US>         </SPAN>↓ <DIV></DIV> <P style="TEXT-INDENT: 8.35pt">조합원 분양 신청<SPAN lang=EN-US>      </SPAN> <DIV></DIV> <P style="TEXT-INDENT: 8.35pt"><SPAN lang=EN-US>         </SPAN>↓<SPAN lang=EN-US>                                </SPAN> <DIV></DIV> <P style="TEXT-INDENT: 8.35pt">관리처분계획 수립<SPAN lang=EN-US>                    </SPAN> <DIV></DIV> <P style="TEXT-INDENT: 8.35pt"><SPAN lang=EN-US>         </SPAN>↓<SPAN lang=EN-US>                                   </SPAN> <DIV></DIV> <P style="TEXT-INDENT: 8.35pt">관리처분계획 인가<SPAN lang=EN-US>                                                                                     </SPAN> <DIV></DIV> <P style="TEXT-INDENT: 8.35pt"><SPAN lang=EN-US>         </SPAN>↓ <DIV></DIV> <P style="TEXT-INDENT: 8.35pt">이주 및 철거 <DIV></DIV> <P style="TEXT-INDENT: 8.35pt"><SPAN lang=EN-US><SPAN style="mso-spacerun: yes">         </SPAN></SPAN>↓ <DIV></DIV> <P style="TEXT-INDENT: 8.35pt"><SPAN lang=EN-US><SPAN style="mso-spacerun: yes">    </SPAN><SPAN style="mso-spacerun: yes">   </SPAN></SPAN>착공 <DIV></DIV> <P style="TEXT-INDENT: 8.35pt"><SPAN lang=EN-US>       <SPAN style="mso-spacerun: yes">  </SPAN></SPAN>↓ <DIV></DIV> <P style="TEXT-INDENT: 8.35pt">준공 및 입주 <DIV></DIV> <P style="TEXT-INDENT: 8.35pt"><SPAN lang=EN-US>      </SPAN> <DIV></DIV> <P style="TEXT-INDENT: 8.35pt"><SPAN lang=EN-US></SPAN> <DIV></DIV> <P style="TEXT-INDENT: 8.35pt"><STRONG><SPAN lang=EN-US><</SPAN>조합원 추가 부담금 산정방식<SPAN lang=EN-US>></SPAN></STRONG> <DIV></DIV> <DIV>추가 부담금<SPAN lang=EN-US>=</SPAN>조합원 분양가<SPAN lang=EN-US>-</SPAN>권리가액</DIV> <DIV>▶<FONT color=#0000ff>조합원 분양가</FONT><SPAN class=GramE><SPAN lang=EN-US>:</SPAN>원가</SPAN><SPAN lang=EN-US>(</SPAN><SPAN class=SpellE>택지비</SPAN>·건축비·<SPAN class=SpellE>가산비</SPAN> 등<SPAN lang=EN-US>) </SPAN>공급 원칙</DIV> <DIV>▶<FONT color=#0000ff>권리가액</FONT><SPAN lang=EN-US>=</SPAN>대지 및 건물 <SPAN class=SpellE>감정평가액</SPAN><SPAN lang=EN-US>x</SPAN><SPAN class=SpellE>비례율</SPAN><SPAN lang=EN-US>[</SPAN><SPAN class=SpellE>비례율</SPAN><SPAN lang=EN-US>=(</SPAN>새 아파트 총 분양수입<SPAN lang=EN-US>-</SPAN>총 사업비<SPAN lang=EN-US>)/(</SPAN>종전 토지 및 건물 감정평가 총액<SPAN lang=EN-US>)</SPAN>ⅹ<SPAN lang=EN-US>100%]</SPAN></DIV><BR><BR></TD></TR></TBODY></TABLE> <P></P>