좋은 점포

[부평초]

좋은 점포

돈버는 점포는 "바로 이곳"
눈에 띄는 대로변·신흥 주택밀집지·위치는 낮을수록

“소자본 창업의 성공요소 중 점포 입지가 차지하는 비중이 60%가 넘습니다.”
1995년 창사 이래 ‘BBQ’, ‘닭익는 마을’ 등의 잇단 성공으로 최대 프랜차이즈 회사로 성장한 ㈜000의 일등공신 중 한명인 시장분석팀 000 부장은 “특히 창업초보자는 점포 선정이 잘돼야 자신감도 생긴다”고 말한다.

000부장은 그 동안 전국의 000 가맹 점포 1,600여 곳 모두의 입점을 현장 지휘한 점포입지 분석전문가. 이제는 특정 장소를 듣기만 해도 그곳 시세를 정확히 맞추고, 장사가 될 것인지 여부도 판단할 수 있을 정도다. 000부장이 생각하는 ‘되는 점포’의 노하우를 들어봤다.

비싸다고 좋은 상권은 아니다

서울 명동이나 종로, 동대문, 강남, 잠실 등은 누가 봐도 좋은 입지인데, 이 같은 일급 입지는 대도시 뿐 아니라 인구 10만명 이상 지방도시에도 수없이 산재해 있다.

하지만 사람 많이 모이고 지가(地價)가 비싼 곳이 모두 좋은 상권은 아니다. 단순히 유동인구를 계산하는 것 보다 ‘점포가 얼마나 눈에 잘 띄는가’가 중요하다. 즉 대로변에 위치하고 주차 편이성 등 접근이 쉬워야 하는 점이 더 중요한 요소다. 같은 상권이라도 이런 요소를 갖춘 곳을 찾아야 한다.

상권은 낮을수록 좋다

고객의 움직임은 물과 같이 결국 낮은 곳으로 모인다. 같은 조건의 상권이라면 지대가 낮은 곳이 좋은 상권이다. 같은 상권이라도 점포의 위치가 낮을수록 좋다. 또 같은 건물이라도 보행자가 얼마나 접근하기 쉬운가에 따라 매출이 크게 달라진다.

특히 출입구 편리성이 중요한데, 출입구 계단이 2칸 이상 된다면 이미 좋은 점포가 아니다. 창업 초보자일수록 단순히 유동인구 통행량이나 점포모양 등 한 단면만 보고 결정하는 경우가 많은데 대단히 위험하다. 좋은 점포를 찾기 위해서는 많은 변수를 조합해보고, 가능하면 한번 쯤 전문가의 의견을 들어보는 것이 좋다.

외곽 주택밀집지가 뜨는 상권

주5일제 근무제가 본격화하면 도심권보다는 외곽 주택밀집지역 상권이 활기를 띄게 될 것이다. 교통도 편리하고 상권 주변으로 주거밀집지가 깔려있는 곳이 바로 미개발 황금상권이라 하겠다. 구체적으로 서울의 경우 암사ㆍ신내ㆍ석계ㆍ방학ㆍ도화ㆍ목동과 연신내, 사가정, 망원 지역 등을 꼽을 수 있겠다.

반대로 위험한 지역은 오피스 밀집지역이다. 분명 장사가 잘 되지만, 그만큼 투자비도 많이 든다. 또 주5일제 근무 때문에 금요일부터 일요일까지는 상권 공동화 현상이 발생해 매출이 평일의 30%에도 못 미친다. 일주일에 3일을 손해를 봐야 하는 셈이다.

점포규모ㆍ건물주도 점검을

점포 입지가 결정됐다면 점포규모를 결정해야 한다. 물론 점포가 넉넉해야 찾는 고객이 많다. 하지만 문제는 창업자금. 외식업이 경우 최소한 25평 이상은 갖춰야 경제성이 생기며, 40평 전후가 가장 바람직하다.

흔히 점포를 계약할 때 건물주에 대한 조사는 간과하기 쉽다. 창업 후 힘들게 노력해 영업실적이 좋아도 건물주가 무리하게 임대료 인상을 요구한다면 헛수고를 한 셈이다. 계약전 주변 사람들의 건물주에 대한 평을 꼼꼼히 듣자. 예들 들어 건물주의 가족 중에 직업이 확실치 않은 사람이 있다면 계약을 다시 한번 생각해보자. 영업이 잘된다면 그 가족이 욕심을 낼 가능성이 크기 때문이다.

발품 팔수록 좋은 점포 만난다.

점포 입지선정은 유흥가, 주택가, 사무지역 등 큰 범위에서 창업 아이템 성격에 맞는 상권을 정한 후, 구체적으로 임대조건이나 입지 조건을 따지는 식으로 차근차근 진행해야 한다.

이 과정에서 발품을 팔수록 좋은 점포를 만날 확률이 높아진다. 투자예정점포가 결정되면 최소 5일간 상권답사와 함께 점심ㆍ저녁ㆍ심야 등 시간별 특성도 파악해야 한다. 또 주변에 경합점포와 비교한 나의 경쟁력을 점검하고, 부족한 부분은 어떻게 보완 할 것인지도 상세하게 계획을 세워야 한다.

(옮겨온 글)