[논총] 오피스 빌딩 투자 행태의 시공간적 특성에 관한 연구 (2007)

[Nella]

* 이하 자료 출처: 기초학문자료센터
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오피스 빌딩 투자 행태의 시공간적 특성에 관한 연구

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사업명	신진연구자지원사업(인문사회) [지원년도 신청 요강 보기   ]
연구과제번호	2007-332-B00600
선정년도	2007 년
연구기간	1 년 (2007년 08월 01일 ~ 2008년 07월 31일)
연구책임자	이상경  [ NRF 인문사회 연구책임 1회 수행 / 공동연구 1회 수행 / 학술논문 22편 게재 / 총 피인용 236회 ]
연구수행기관	가천대학교
과제진행현황	종료

과제신청시 연구개요

• 연구목표
• 1. 연구 배경
  1.1 국내 오피스 매매 시장의 급성장
  - 90년대 말 외환위기 극복 과정에서 등장한 외국자본은 기업 구조조정용으로 나온 우량 오피스 빌딩을 대거 확보하면서 오피스 투자자의 한 축으로 자리매김하였다. 2005년 12월말 현재 외국투자 펀드 소유의 주요 빌딩은 68개, 금액으로는 6조 6천억원에 달하고 있다(장무창․이학동, 2006).
  - 외국자본에 의해 주도되던 오피스 시장은 2001년 4월 부동산투자회사법의 제정으로 REITs 제도가 도입되면서 큰 변화를 맞게 되었다. 주로 국내자본에 의해 운영되고 있는 리츠는 CR 리츠와 일반 리츠로 구분되는 데, CR 리츠는 기업의 신속한 구조조정을 지원하기 위해, 일반 리츠는 일반인들에게 소액투자 기회를 제공하기 위해 도입되었다. CR리츠는 세제혜택과 우량 구조조정 부동산의 확보 등을 기반으로 하여 초기 리츠 시장을 독점했지만, 2005년 4월 부동산투자회사법의 개정과 함께 법인세 감면 대상이 된 위탁관리 리츠에게 최근 자리를 내주고 있는 실정이다.
  - 부동산펀드는 2004년 1월 간접투자자산운용업법이 시행되면서 등장한 것으로, 취득세 등 부동산 거래세가 50% 감면, 상대적으로 적은 양도세 부담, 법인세 면세 등의 장점으로 인해 오피스 투자자의 한 축으로 자리잡아 가고 있다.
  - 외국자본과 리츠, 부동산펀드 등이 오피스 확보를 위해 경쟁을 벌이면서 거래도 점차 활성화되고 있다. 2000년 16건에서 2004년에 33건으로 거의 2배 수준으로 거래가 일어났으며, 이 같은 추세는 최근까지 이어져 2005년, 2006년도의 경우 40건을 넘은 것으로 나타나고 있다.
  
  1.2 오피스 투자자들의 주요 관심사
  - 오피스 시장을 이끌고 있는 리츠와 부동산펀드 담당자들을 인터뷰한 결과 오피스 거래정보를 체계적으로 활용하지 못하고 있는 것으로 나타났다. 샘스, 저스트알, 알투코리아 등 부동산 투자자문회사들에 의해 오피스 빌딩 거래 정보가 데이터베이스로 구축되고 있고, 이들의 정보가 투자 담당자에게 전달되고 있지만 정작 투자에 도움이 될 수 있는 2차 정보로 가공되어 분석되지 못하는 것으로 나타났다.
  - 즉 투자자들이 어떤 지역의 어떤 속성을 가진 빌딩을 주로 매입하는 지, 얼마나 보유하고 있는 지, 투자수익률은 얼마나 되는 지 등 자산 운용에 직접적으로 도움이 될 수 있는 정보에 대한 관심은 높지만 이를 체계적으로 분석하진 못하고 있는 상태라고 할 수 있다.
  
  1.3 오피스 빌딩 투자자 유형별 매매 행태 연구의 필요
  - 앞서 살펴보았듯이, 국내 오피스 빌딩의 투자자는 크게 외국자본과 국내자본으로, 국내자본은 다시 직접투자와 간접투자로 구분되며, 간접투자는 다시 리츠와 부동산펀드로 구분될 수 있다. 외국자본의 경우 국외에서 저금리로 조달한 자본을 이용하여 오피스 빌딩을 매입한다는 점에서 매입가격 측면에서 경쟁우위를 확보하고 있다. 국내 간접자본을 대변하는 리츠의 경우 간접투자의 선발주자로서 국민연금과 같은 대형 연기금 자산을 운용하는 주체라는 점에서 장점이 있으며, 그리고 부동산펀드의 경우 다양한 투자자들로부터 재원을 활용하여 공격적 자산운용을 한다는 점에서 장점이 있다.
  - 근거법과 자본의 원천, 운영 방식이 서로 다른 관계로 투자자 그룹별로 이들을 구분하여 분석하는 것이 효과적일 것으로 판단된다.
  
  1.4 행태 연구의 시공간적 접근 필요성
  - 투자자 유형별 오피스 거래 행태를 인식하기 위해서는 공간과 시간 측면에서의 분석이 필수적이다. 즉 빌딩의 거래 시점과 입지 정보가 결합된 정보를 대상으로 GIS를 활용한 분석을 시도할 필요가 있다.
  - 이제까지 수행된 대부분의 연구들을 보면 어느 한 측면만 다룬 연구가 대부분이었다. 즉 임대료를 헤도닉 모형으로 분석한 대부분의 연구들은 입지 요인을 포함하는 횡단면 속성 자료만 이용하는 경우가 많았으며, 가격 또는 임대료의 움직임과 관련된 연구들은 대부분 시기별 자료 분석에 국한된 연구를 수행하는 경향이 있어왔다.
  - 빌딩 거래가 시공간적 특성을 갖는데, 시간과 공간 중 어느 한 측면만 연구한다는 것은 상당한 규모의 정보 손실을 의미한다고 할 수 있다.
  
  2.연구 목적
  - 연구배경에서 언급한 것처럼 현재 국내 오피스 시장 연구의 문제는 크게 두 가지로 요약될 수 있다.
  - 첫째는 투자자 유형 분류와 투자 관련 지표 등이 설정되어 있지 않아 상당한 자료가 있음에도 불구하고 제대로 된 분석이 이루어지지 않고 있다는 점이다.
  - 둘째는 오피스 거래 자료에 대한 투자자 유형별 시공간 특성 분석이 이루어지지 않고 있다는 점이다.
  -이러한 인식 속에서 본 연구에서는 오피스 시장의 투자자들을 유형별로 그룹화하고, 비교지표를 설정한 후 이들의 투자 행태를 시공간상에서 분석함으로써 지금까지의 한계를 극복하고자 한다.

• 기대효과
• 1. 연구 의의
  - 오피스 매매 현황에 대한 시공간적 분석은 아직까지 국내에서 수행된 적이 없는 연구라고 할 수 있다. 따라서 오피스 시장의 움직임에 대한 인식의 폭을 넓힐 수 있다는 점에서 학술적 의의를 가질 수 있다.
  -또한 투자자 유형과 유형별 투자 행태에 대한 분석을 통해 서울지역에서 실제 일어나고 있는 투자 행위에 대한 이해의 폭을 키울 수 있을 것으로 보여 진다. 아직까지 투자자 유형별 구분과 이들의 투자 행태에 대한 분석이 이루어지지 않고 있다는 점에서 충분히 학술적 의미를 가질 수 있다고 보여 진다.
  
  2. 활용 방안
  
  1) 정책적 차원
  -오피스 빌딩과 관련된 정부 정책과 관련된 정보로 활용될 수 있다. 즉, 외국인자본이나 리츠, 부동산펀드 등과 같은 간접투자에 대한 정책의사 결정에 도움을 줄 수 있다.
  -투자자들의 투자의사 결정 과정에서 참고자료로 활용될 수 있다. 즉 외국자본, 리츠, 부동산펀드 등의 움직임에 대한 분석 결과를 이해함으로써 투자방향과 전략 수립, 합리적 의사결정에 도움을 받을 수 있다.
  
  2) 학술적 차원
  -상대적으로 분석이 많지 않았던 오피스 시장의 현황을 이해하는 계기가 될 것으로 보인다. 또한 이를 통해 주택시장에 비해 상대적으로 연구 빈도가 낮은 상업용 부동산 연구의 활성화에 기여할 것으로 보인다.

• 연구요약
• -본 연구는 서울시 오피스 시장을 대상으로 투자자 행태를 시공간적으로 분석한 연구로서 다음과 같은 과정을 중심으로 연구가 진행된다.
  
  1. 투자자 유형별 행태 비교 지표 설정
  -국내 오피스 시장을 주도하고 있는 투자자들을 국적으로 구분하면, 외국자본과 국내자본으로 나눌 수 있으며, 국내 자본은 다시 직접투자와 간접투자로 구분될 수 있다. 간접투자는 다시 리츠와 부동산 펀드로 나누어진다.
  -이는 근거법과 자본 원천 등 실체적 부분에서 다르기 때문에 구분된 것이며, 필요할 경우 연구를 통해 다른 분류 기준의 가능성을 제시하고자 한다.
  -투자 행태를 비교하기 위해 빌딩의 위치, 규모를 포함하는 물리적 특성, 투자수익률 등을 비교 지표로 설정하게 된다.
  
  2. 투자수익률 분석
  - 동일 오피스로서 2회 이상 거래된 경우, 매입가격과 매도가격을 모두 알 수 있다. 여기에 연간 시점의 임대료 자료를 투입하여 순영업소득을 산출한다. 실제 수익률은 앞서 규정한 대로 순영업소득과 자본이득의 합을 매입가격으로 나눈 값으로 정의하며 평균수익율은 기하평균을 적용하여 산정한다.
  
  3. 시공간적 분포 특성 연구
  - GIS 프로그램을 이용하여 시공간 분석을 시도한다. 거래 대상 오피스 빌딩의 입지를 확인하고 시기별 공간 분석을 수행한다.
  -더불어 서울의 오피스 시장을 전통적 방식인 도심, 강남. 여의도, 기타로 구분하고 시기별로 투자자들의 투자 특성을 비교 분석한다.
  
  4. 로짓모형을 이용한 투자 행태 분석
  -그룹별 오피스 빌딩의 투자에 영향을 주는 변수들을 식별하기 위해 Nested Logit Model을 이용한다. Nested Logit Model은 외국자본과 국내자본, 다시 직접투자와 간접투자, 다시 리츠와 부동산펀드으로 세분될 수 있는 투자자 유형에 적용가능한 모형으로 설명변수들에 대한 해석을 통해 이들 투자자들이 선호하는 유형을 식별할 수 있다.

• 한글키워드
• 투자 행태와 관련된 비교 지표를 설정한 후 시공간적 분석을 수행하는 것을 연구목적으로 한다. 연구는 크게 세 부분으로 구분된다. 첫째는 투자자 유형별 행태 비교 지표 설정하고 시공간상에서 이를 분석한다. 둘째는 투자자 그룹별로 투자수익률을 분석하고 이를 지역별,본 연구는 서울 오피스 시장을 대상으로 투자자들을 유형별로 그룹화하고,시점별 비교를 수행한다. 세째는 그룹별 오피스 빌딩의 투자에 영향을 주는 변수들을 식별하기 위해 Nested Logit Model을 이용하여 분석한다.

• 영문키워드
• the real rate of return of the investment of office building was calculated by time and region. third,characteristics of investor's behavior was analysed by nested logit model.,and behavior was temporally and spatially analysed. second,investors were grouped and indexes of investment was built,The purpose of this paper is to temporally and spatially analyse investor's behavior in Seoul office market by grouping investors and building indexes. The study consists of three parts: first

결과보고시 연구요약문

• 국문
• 이 연구는 서울 오피스 거래시장을 대상으로 GIS를 이용한 시공간적 분석을 통해 오피스 시장의 변화 과정을 분석하고, 이어 투자 대상 오피스 빌딩들의 물리적, 입지적 특성과 투자에 따른 자본수익률을 분석하는 것을 목적으로 한다. 분석 결과를 정리하면 다음과 같다. 첫째, 2000년 이후 서울 오피스 시장의 거래량은 증가 추세를 유지하다가 2005년을 고점으로 감소세로 전환한 것으로 보인다. 거래 지역은 도심과 강남권, 여의도권 중심에서 점차 구로권 등으로 확대되는 양상을 보이고 있다. 둘째, 오피스 빌딩의 물리적 특성이 투자 유무에 미친 영향을 분석하기 위해 로지스틱 회귀분석을 수행한 결과 강남권, 지하철역거리, 접면도로수, 전면도로폭, 지상층수, 준공년도가 통계적으로 유의한 것으로 나타났다. 계수의 부호를 기준으로 보면, 지하철역거리가 멀어질수록 접면도로수가 많을수록, 전면도로폭이 넓을수록 투자확률이 낮아지는 것으로 나타났다. 반대로 강남지역일수록, 빌딩 층수가 높을수록, 준공년도가 최근일수록 투자확률이 높아지는 것으로 나타났다. 셋째, 반복매매가격지수 구축 결과 2005년까지 오피스 가격은 안정적으로 상승하다가 2006년부터 급등하는 것으로 나타났다. 가격지수에 기초하여 수익률 산정한 결과 2000년도에 오피스 빌딩을 매입하여 2005년에 매도한 경우는 68.8%, 2006년도에 매도한 경우는 126.1%, 2008년에 매도한 경우는 231.7%의 수익률을 기록한 것으로 나타나고 있다. 이 연구는 GIS를 이용한 시공간분석을 통해 오피스 거래시장의 공간적 변화과정을 분석했다는 점과 비거래 오피스를 포함하는 모집단을 대상으로 투자 대상 오피스의 특성을 분석함으로써 선행 연구에서 나타난 선택편의의 한계를 극복했다는 점, 그리고 자본수익률 분석 과정에서 국내 오피스 시장 연구에 처음으로 반복매매모형을 도입했다는 점에서 의미를 가진다.
  

• 영문
• The purpose of this paper is to analyse the growth of office market by temporal and spatial analysis, empirically analyze the characteristics of transacted office buildiongs by logistic model and analyse the yield rate by establishing transaction-based price index by repeat sale model. Database is including transaction information from 2000 to 2007 and physical characteristics of office buildings supported by Shinyoung Asset. The results of temporal and spatial analysis are as follows: Transaction volume and spatial range of Seoul office market is increasing since 2000. Kangnam region is more larger than CBD, original center and especailly, Guro digital valley and Songpagu region are added as sub-center. The results of logistic regression analysis are as follows: Kangnam region, story of building, year of completion are positive to probability of transaction but number of adjacent road, width of front road, distance of subway station are negative. Price index of office market established by repeat sale model shows that yield rate since 2006 is more higher.

연구결과보고서

• 초록
• 이 연구는 서울 오피스 시장의 거래 자료를 이용하여 시공간적 관점에서 오피스 시장의 성장 과정을 분석하고 투자 대상 오피스 빌딩들의 물리적 특성과 투자에 따른 수익률을 분석하는 것을 목적으로 한다. 분석결과를 정리하면 다음과 같다. 첫째, gis를 이용하여 2000년부터 2007년까지 서울 오피스 시장의 거래건수를 분석한 결과, 거래건수는 증가하는 추세를 유지하다가 2005년을 고점으로 감소세로 전환한 것으로 나타나고 있다. 거래 지역은 도심과 강남권, 여의도권 중심에서 점차 구로권 등으로 확대되는 양상을 보이고 있다. 둘째, 오피스 빌딩의 물리적 특성이 투자 유무에 미친 영향을 분석하기 위해 로지스틱 회귀분석을 수행한 결과 강남권, 지하철역거리, 접면도로수, 전면도로폭, 지상층수, 준공년도가 통계적으로 유의한 것으로 나타났다. 계수의 부호를 기준으로 보면, 지하철역거리가 멀어질수록 접면도로수가 많을수록, 전면도로폭이 넓을수록 투자확률이 낮아지는 것으로 나타났다. 반대로 강남지역일수록, 빌딩 층수가 높을수록, 준공년도가 최근일수록 투자확률이 높아지는 것으로 나타났다. 셋째, 반복매매모형을 이용하여 실거래가 지수를 구축한 결과 2005년까지 오피스 가격은 10% 내외의 안정적 상승을 유지하다가 2006년부터 급등하는 것으로 나타났다. 가격지수에 기초하여 수익률을 산정한 결과 2000년도에 오피스 빌딩을 매입하여 2005년에 매도한 경우는 68.8%, 2006년도에 매도한 경우는 126.1%, 2008년에 매도한 경우는 231.7%의 수익률을 기록한 것으로 나타나고 있다. 이 연구는 GIS를 이용한 시공간분석을 통해 오피스 거래시장의 공간적 변화과정을 분석했다는 점과 비거래 오피스를 포함하는 모집단을 대상으로 투자 대상 오피스의 특성을 분석함으로써 선행 연구에서 나타난 선택편의의 한계를 극복했다는 점, 그리고 자본수익률 분석 과정에서 국내 오피스 시장 연구에 처음으로 반복매매모형을 도입했다는 점에서 의미를 가진다.
  

• 연구결과 및 활용방안
• 첫째, GIS를 이용하여 2000년-2007년의 서울 오피스 시장의 거래건수를 분석한 결과, 2000년 이후 서울 오피스 시장의 거래건수는 증가 추세를 유지하다가 2005년을 고점으로 감소세로 전환한 것을 확인할 수 있음. 거래 지역은 도심권과 강남권, 여의도권 중심에서 점차 구로권 등으로 확대되는 양상을 보이고 있음. 또한 2003년 이후 강남권이 도심권보다 거래건수 측면에서 더 많게 나타나고 있음. 이 연구에서 제시되고 있는 연도별 거래현황 GIS 지도는 서울 오피스 거래시장에 대한 최초의 지도라고 할 수 있음. 투자의사결정과 시장분석에 많은 도움을 줄 수 있음.
  둘째, 거래 대상 오피스 빌딩의 물리적 특성을 분석하기 위해 기초통계분석과 로지스틱 회귀분석을 수행한 결과를 정리하면 다음과 같음. 지하철역거리가 멀어질수록 접면도로수가 많을수록, 전면도로폭이 넓을수록 투자확률이 낮아지는 것으로 보여주고 있음. 또한 강남지역일수록, 빌딩 층수가 높을수록, 준공년도가 최근일수록 투자확률이 높아지는 것을 보여주고 있음. 오피스 빌딩의 투자행위 분석에서 비거래 오피스 빌딩을 포함한 분석을 수행한 것으로는 본 연구가 국내 최초의 연구임. 거래빌딩만을 대상으로 한 기존 연구들의 한계를 극복할 수 있을 것으로 판단됨.
  셋째, 반복매매가격지수 구축 결과 2005년까지 오피스 가격은 안정적으로 상승하다가 2006년부터 급등하는 것으로 나타났음. 가격지수에 기초하여 수익률 산정한 결과 2000년도에 오피스 빌딩을 매입하여 2005년에 매도한 경우는 68.8%, 2006년도에 매도한 경우는 126.1%의 수익률을 기록한 것으로 나타났음. 오피스 빌딩 투자의 자본수익률 분석에 반복매매모형을 도입한 경우는 국내에서 처음으로 시도되는 것임. 이 같은 결과는 국토해양부에서 매년 수행되는 감정평가 가격지수의 타당성을 평가하는 데 활용될 수 있음. 향후 실거래 기반 오피스 가격지수 구축 시 예비 연구로 활용될 수 있음.

• 색인어
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• 이 연구과제의 신청시 심사신청분야(최대 3순위까지 신청 가능)
• 1순위 : 사회과학 (467,731) > 지역개발 (8,470) > 주택/부동산개발 (904)

•  연구성과물 목록

1. 논문

오피스 투자 행태의 시공간적 특성에 관한 연구* - 투자 결정요인과 자본수익률을 중심으로 - 이상경 | 서울연구원 | 서울도시연구 | 1권(1호) | pp.47~59 | 2009-03-01 | 지역개발 피인용횟수 : 4 출처연구과제 : 오피스 빌딩 투자 행태의 시공간적 특성에 관한 연구

2. 보고서

(결과보고)오피스 빌딩 투자 행태의 시공간적 특성에 관한 연구 이상경 | 2009-01-28 | 주택/부동산개발 출처연구과제 : 오피스 빌딩 투자 행태의 시공간적 특성에 관한 연구 PDF(1)