이대예스에이피엠[상가투자.부동산.상가.라모도..투자.재테크]경쟁력 강화 나선 대형 테마 쇼핑몰

[머슴]

특성화·전문화로 불황 ‘뚫는다’

세분·특성화 대형쇼핑몰 등장…묻지마 투자는 금물『최근 경기침체가 장기화되고 공급과잉이 더해지면서 분양시장에서 외면당했던 테마상가들이 특화된 테마로 속속 선보이고 있다. 이들 테마상가들은 그동안 천편일률적이었던 의류 도·소매업종에서 탈피, 보다 전문화·다양화된 모습을 갖추고 있다. 특히 지하철역과 인접한 지역의 테마쇼핑몰은 최적의 입지여건인데다 차별화된 업종만 구성되어 있다면 고수익을 창출할 수 있어 투자매력이 매우 높다.』최근 경기가 침체되면서 부동산시장에서 가장 큰 타격을 입고 있는 것이 바로 상가시장이다. 특히 굿모닝 씨티 사건 이후 투자자들의 불신이 커지고 공급과잉 현상까지 겹치면서 테마상가의 투자열기가 가라앉았다. 하지만 정부가 아파트를 타깃으로 한 부동산안정대책을 실행하면서 비교적 규제의 칼날에서 벗어난 상가시장이 반사이익을 얻을 것으로 기대된다. 테마상가는 투자 위험이 상대적으로 높지만 일단 성공하면 고수익을 낼 수 있다는 점이 투자매력으로 꼽힌다.

그동안 테마상가가 한 가지 주제로 업종을 구성했던 것에 반해 최근에는 복합상가 형태의 다양한 업종으로 구성되는 것이 특징이다. 많은 평수에 한 가지 업종을 유치하기에는 업종의 한계가 있기 때문에 영화관, 휘트니스센터, 클리닉 등 여러 업종을 적절히 배열해 소비자들을 공략한다.


한편 전문가들은 내년 4월부터는 상가와 오피스텔의 후분양제 도입을 골자로 한 ‘건축물 분양에 관한 법률’이 시행될 예정이어서 상가공급이 쉽지 않을 것으로 전망, 현재의 공급과잉 문제는 내년 말부터는 어느 정도 해소되고 시장이 회복될 것으로 내다보고 있다.


지역·상품 특색 기반을 둔 테마상가 등장지난해부터 테마상가들이 점차 세분화되고 특성화되기 시작하면서 테마상가에도 변화의 바람이 불고 있다. 초창기에는 지역의 특성을 활용하는 경우가 많았다. 동대문구 제기동에서는 한방약재 등을 주제로 한 테마상가들이 대거 공급됐고 국내 애견상품의 1번지인 퇴계로에서는 애견관련 테마상가들이 속속 선보였다.


또한 최근 들어서는 지역보다는 상품의 특성화도 눈에 띈다. 서초구 서초동에 분양된 어린이백화점 ‘오키즈’가 분양 중이고 분당구 구미동에서 유아전문용품상가 ‘키즈베어캐슬’등이 분양을 완료했다. 동물병원 테마상가들도 분양률이 높다. 분당에 애견종합 테마상가 ‘쥬쥬시티’는 분양이 완료됐고 중구 남창동에서 선보인 ‘동물의 천국’도 분양이 한창이다. 특히 일산 웨스턴 돔이나 부천 스키돔은 주변에 주거ㆍ위락시설 개발이 진행되고 있는 데다 독특한 업종으로 주목받아 분양이 호조를 보이고 있다.


민자역사 노려볼 만최근 민자역사 내 상가는 풍부한 유동인구와 접근성을 바탕으로 새로운 투자처로 급부상하고 있다. 또한 민자역사 상가의 경우 철도청이 사업에 참여하기 때문에 안정성 면에서도 좋은 평가를 받고 있다.


왕십리역사는 복합엔터테인먼트 쇼핑몰로 지어져 멀티플렉스 영화관은 물론 국내에서는 처음으로 9홀 규모의 실내 골프연습장도 들어선다. 신촌역사는 2006년 말 완공 예정으로 서대문구가 2006년까지 신촌역사 완공에 맞춰 문화광장과 테마파크도 선보일 예정이어서 대표 상권으로 부각될 전망이다. 창동역사는 경기북부와 서울을 연결하는 1·4호선의 환승역으로 일일 유동인구가 12만명에 이르고 있어 개발이 완료되면 랜드마크 상가로 주목받을 전망이다. 청량리역사는 현재 개발이 추진 중인 서울시내 민자역사 가운데 용산역에 이어 두 번째로 규모가 크다. 노량진역사는 그동안 입시·고시학원들이 밀집한 학원가로 상업·문화시설이 낙후됐지만 새 역사 건립을 통해 첨단 상업지역으로 탈바꿈할 예정이다.


용산에 위치한 김대은공인의 김대은 대표는 “지난 10월 8일 문을 연 용산 민자역사는 점포당 프리미엄이 1억원 이상 붙었다”며 “민자역사는 풍부한 유동인구와 편리한 교통 등으로 유동인구를 흡수하기에 충분하다”고 말했다. 또한 “역사 내에 분양받는 상가는 내리는 쪽보다는 대합실 인근에 점포를 분양받는 것이 유리하다”고 덧붙였다.


신세대 겨냥, 내수경기 덜 타는 곳 유리신세대를 겨냥한 테마상가도 주목할 만하다. 서울의 유명한 로데오 거리나 신촌, 대학로 등 유명상권의 특성을 분석하면 젊은 층을 겨냥한 먹거리와 볼거리 유흥·위락 업종으로 구성되어있다. 즉 신세대를 상권에 흡수시키지 못하면 활발한 상권형성은 물론 안정적인 수익도 힘들다는 것이다.




인근 중개업소에서는 “이대 바로 앞에 위치한 지리적 특성 때문에 내수경기에 영향을 덜 받는 것”이라며 “여윳돈이 있는 투자자라면 3~4년 정도를 예상해 중장기적으로 접근하는 것이 바람직하다”고 말했다.


이밖에 교통여건 개선, 국가산업단지, 택지지구, 행정신도시 등 앞으로 개발기대가 높은 지역의 상가를 노려볼 만하다. 입점 초기에는 영업수익이 떨어질 수 있지만 개발이 본격화되면 향후 투자가치 상승을 기대할 수 있기 때문이다.


상가 114 유영상 소장은 “단순히 분양하고 건물을 짓고는 관리를 하지 않아 상가가 활성화되지 않는 경우가 비일비재하다”며 “테마상가는 무엇보다 상가 완공 후 관리가 중요하다”고 말했다. 또 “토지신탁 등 금융기관이 자금 관리를 하는 지 등의 안전장치가 되어 있는지 확인해야 한다”고 조언했다.