스크랩 ＜2014년 땅투자 지도＞①-토지평가의 재해석

[이현빈]

지난 2014년 1월 1일 새벽 국회를 통과한 소득세법 개정안에 따르면,

※ 2014년 세법개정안 → http://cafe.daum.net/windmill1179/5bW6/161

'다주택자 양도세 중과 폐지' 등 세제 개편으로 얼어 붙었던 부동산시장이 온기를 되찾을 것으로 예측되는 가운데

'비사업용토지 양도세 중과 완화' 의 영향으로 토지시장에도 훈풍이 불고 있습니다.

아래 표는 며칠 전 국토부의 보도자료 중 일부입니다.

’13.12월 전국 땅값 0.15% 상승

- 작년 전국 땅값 1.14% 올라 6년 연속 물가상승률 보다 낮은 안정세 지속 -

󰊱 시․도별 지가변동률

* 세종시 ’10년, ’11년 지변율은 (구)연기군 지변율, ’12년 지변율은 6월까지의 (구)연기군 지변율과 7월 이후 세종시

   지변율을 연결한 통계

(참고 : http://cafe.daum.net/windmill1179/CzVA/911)

13년 지가변동률.hwp

그러나 막상 투자자의 입장에서 시장을 보면

땅투자로 돈 벌기가 매우 힘든 시대라는데 공감하시는 분들이 많을 겁니다...

그만큼 토지시장이 개발정책의 회유와 소문이 만드는 근거없는 호가로 터무니 없이 부풀려져 있기 때문인데,

이러한 시기에 "땅은 사서 푹~썩히라느니, 80년대 강남 개발이 어쨌다느니..."

이런 해묵은 발상으로 투자를 한다면 성공투자는 요원한 일일 것입니다.

역대 정부에서 땅투자로 돈벌기가 가장 쉬웠던 시대가 참여정부 시절이었습니다.

토지시장에서 가장 큰 이슈로 불리는 행정도시, 혁신도시, 기업도시로 촉발된 땅 투자는 투기로 변질돼 전국의 지가가

동반상승의 외길을 걸었습니다.

급기야 토지시장에 거품이 일기 시작했고 한 정권을 건너 띈 지금에 와서야 거품을 인정하는 분위기 입니다.

과거에는 땅에 투자하는 본질적인 방식이 정보를 통해 토지를 매입한 후 주변이 개발되거나 지가가 자연상승하여

수익을 올리는 매매차익이 대세였다면,

이제부터는 오르는 땅을 보는 안목에서 싸게사는 취득노하우, 토지의 관리와 가공, 그리고 매도의 기술과 절세테크닉 등

투자의 전 과정을 과학적인 분석으로 기획 할줄 아는 고수 급 투자자 만이 성공할 수 있는 시대가 아닌가 생각 합니다.

누구나 성공할 수 없는 토지시장의 성공트렌드는 '정보의 시대 → 기술의 시대' 로 진입하고 있습니다. 

쌍방 거래의 중심에서 오랜기간 중개와 컨설팅 업무를 해보면 여러가지 내공을 쌓게 됩니다.

그래서 이들은 반박자 빠른 투자와 중개로 시장의 흐름을 주도합니다.

어떤 땅이 어떤이에게 매매가 자유롭다- 정도의 감각은 거래의 질서가 머리속에 저장되어 글로써는 표현하기 어려운

그들만의 전유물이 됩니다. 

취득과 매도 중간의 또 다른 과정과 매매기법은 오랜기간 어느 한 고장에서 쌓은 경험으로 앗쌀하게 후회없는 투자를

할 수 있는 사람만이 누릴 수 있는 혜택이 분명할 것입니다. 

그들만의 토지투자 노하우 일부를 공유하고자 합니다..

부동산 투자의 프로세스,

'취득-보유-관리-매도'

부동산 투자의 절대조건은 '취득' 입니다.

취득조건이 우수하면 원하는 가격으로의 매매 또한 수월하니 대부분의 성공투자는 취득에서 결정되는데,

남들이 못보는 내재가치를 도출해 싸게 살수록 성공확률은 높아집니다.

그래서 토지 취득에는 남다른 노하우가 필요합니다.

성공의 초석을 다지기 위해 필요한 4가지 요소로,

첫째, 안목(眼目) - 지식과 경험으로 분석/평가하는 눈높이

둘째, 인맥(人脈) - 정보공급책

셋째, 동향(動向) - 현지의 실시간 뉴스/매매 동향

넷째, 정보(精報) - 도시계획/개발정보/우선순위의 현안사업 등이 필요하고,

하나 더 추가하자면 제3의 수요(需要)에 대한 사전조사를 통해 유망지역을 선정해야 합니다.

(참고 : 2011 당진토지거래현황 분석 및 전망 http://cafe.daum.net/windmill1179/5c40/404)

전국 유망지역의 토지시장을 오랜기간 관찰해 보면 시세가 떨어진 현상을 어렵지 않게 발견할 수 있는데,

몇가지만 예를 들자면,

한 때 투기광풍이 몰아쳤던 전국 6개의 기업도시(원주, 충주, 무주, 무안, 태안, 영암/해남) 지역과

수년 째 지가상승률 1위를 달리는 세종시 또한 2000년 대 중후반에는 진통을 겪었으며,

장기투자로 접근해야할 경제자유구역으로 지정된 광양만권(광양·여수·순천)과 새만금(군산·김제·부안),

그리고 황해경제자유구역인 경기도 화성의 향남과 평택 포승, 충남 서산 지곡, 당진 송악, 아산 인주가 그 대표적인

사례로 이 들 지역 중 산업교역형 무안기업도시, 관광레져형 무주와 영암·해남은 사업자체가 지정취소 되었으며

황해경제특구 중 화성 향남지구와 서산 지곡지구도 입지적 현황이 임해형이 아닌 고로 제척되었고

평택 포승지구 이외에 당진 송악지구와 아산 인주지구는 민간사업자 지정(2014년 7월까지 사업자 선정이 안될 시

지구지정 취소)이 안되는 바람에 이들 지역 투자자들은 누구나 적어도 기회비용 정도의 손실은 볼 수 밖에 없게

되었습니다. (참고 :황해경제자유구역청 http://www.yesfez.go.kr/html/kr/intro/intro_01010101.html)

이런 경우는 투자자들에게 천재지변과 다름없습니다.

이제는 정부정책사업도 국가의 안녕을 담보로 무리하게 추진할 수 없다는 현실이 악재가 됩니다. 

지자체의 재정을 위해서는 민간의 투자가 이루어져야 하지만 대통령의 공약도 이젠 현안사업으로서의 타당성이

우선이니 투자는 전적으로 국민 스스로의 몫이며, 이러한 국책사업의 적정성 마져도 투자자는 염두에 두어야 한다는 것이 이시대 토지시장의 요구인 것입니다.

이제 부동산투자에 있어 '대박' 의 시대는 끝난 것 같습니다.

십여년 전 LG경제연구원에서 발표한  '부동산시장의 메가트렌드' 중 하나였던 "자본이득→소득수익 으로의 전환" 이라는

전망이 실제 투자시장의 대세로 자리매김 됐다는 확증이라고 보여집니다.

사두기만 하면 무조건 오르는 시대는 지나서 이제는 수많은 매물 중에서도 경매물건 고르듯 꼼꼼이 연구·분석하여

투자하고 과거처럼 사놓고 던져두어서는 성공을 낙관할 수 없다고 단언합니다.

누군가 내 땅을 사주어야 수익을 남길 수 있는 땅투자는 이제 보유한 내 땅을 필요로 하는 제3자가 원하는 가격이

얼마인지 부터 알고 접근해야 가능성이 높지 않겠습니까..?

나는 단기차익을 목표로 하지만, 내 땅을 사줄 사람은 더이상 지가상승만을 목적으로 투자하지 않습니다.

그들은 땅을 매입해서 건축을 하고 임대수요를 겨냥해 연간수익률을 8~12%를 목표로 토지를 매입합니다.

토지비+인·허가비+건축비에 준공 후 관리비+인건비+기타 경비, 그리고 손익분기점 까지의 소요기간을 계산하면

아무나 할 수 있는게 부동산 개발이 아닌 만큼 그들을 상대로는 원하는 가격을 받기는 힘든 게지요...

혹시라도 당신이,

"올해 세법이 개정돼서 양도세도 떨어졌는데 투자한번 해볼까.."

"몇년 동안 세종시가 땅값이 가장 많이 올랐다던데.."

"누구는 거기 땅 사서 몇 배 남기고 팔았다더라.."

"시세보다 절반이나 싸게 나온 땅이 있다고 연락이 왔네.."

"임자 잘 만나면 두세배는 남길 수 있지 않을까.." 

이런 말을 듣고 마음이 동 했다면 땅으로 돈 벌기는 글렀습니다.

왜냐하면,

- 비사업용토지에 대한 양도세는 본래대로 환원된 것이지 떨어진게 아니며(더구나 올해 양도에 한해서만),

- "어디가 떳다" 라는 소문을 듣는 순간 거품이 시작된 것이고,

- 그동안 귀동냥만 하던 당신에게 몇배의 수익은 과거로 돌아가지 않는 한 오지 않을 것이며,

- 현재의 시세라는건 제대로 감정되지 않은 호가呼價에 불과할 뿐더러,

- 당신의 땅을 살 사람 중에 호구(?)는 없기 때문입니다...

정부정책을 토대로 유망지역을 선정할 수는 있겠지만, 이제 더이상은 유망한 지역만이 성공의 잣대가 될 수 없음을

강조하고 싶습니다.

성공확률을 높이기 위해 이런 식으로 원칙을 정해 보는건 어떨까요..

1. 100만원에 사서 200만원에 팔려고 하지 마라

   - 단순 명쾌한 것 같지만, "앞으로 얼마는 갈 것이다" 라는건 추상에 불과하다. 경우에 따라 100만원 짜리 땅이 1000만

     원도 갈 수 있겠지만 옛날 말이다.

     두세배는 안돼도 설마 떨어지지는 않겠지..라고 생각하면 오산이다.

     땅값도 떨어지는 시대다.

     재테크가 목적이라면 가수요가 재진입 할 수 있는 가격대를 고수하는 것이 성공투자의 첫번째 덕목이다.

2. 이슈가 강한 지역을 선정하되 시세를 기준삼지 마라

   - 시세(時勢=시가市價)라는건 "동등한 조건의 주변 땅이 그 가격에 매매가 이루어졌다" 라는 말인데, 지금은 시세

      를 가늠하는 기준이 모호하다. 토지의 정상가격이란 앞서 말한대로 개발 이후 소득수익이 최소한 금리보다는

      높게 나올 수 있어야 인정할 수 있다. 더구나 지가상승률이 물가를 따라잡지 못하는 현 시점에서 과거의 거래를

      무조건적 기준으로 삼을 수는 없다고 보는 것이 맞다.

3. 대중수요를 겨냥하라

  - 땅 투자에서 가장 쉽게 매도할 수 있는 방법은 이슈지역을 초기에 선점하는 것이다. 

     개발계획수립 후 착공 되지 않는 상황에서의 투자결정은 초보자는 할 수 없다.

     그러나 실수요가 아닌 가수요를 통해 매도를 할 수 있는 가격대에 진입하는 것이 가장 빠른길인 것만은

     분명한 사실이다.

     통상 평당 40만원 대 까지는 가수요(단순투자자)가 들어올 수 있는 구조이다.

     새롭게 부상하는 지역이라면 10만원에 사서 40만원에 되팔고 빠지는 것이 가능하다.

4. 과거 통계를 분석하되 개발수요가 많은 지역으로 가라

   - 통계는 미래를 예측하는 척도이지만, 맹신해서도 않된다. 여기서 말하는 통계는 과거의 토지거래만을 의미하는게

      아니라 '개발행위허가' 를 말하는 것이다. 토지거래는 위축될 수 있지만, 건축인·허가가 많은 지역이라면 수 많은

      개발을 통해 수익을 올리고 있는 개발업자들이 지역 부동산거래를 선도하기 때문에 '인구증가와 임대수요' 라는

      든든한 배경으로 상승여지가 높다고 볼 수 있다.

5. 부동산개발업을 공부하라(관심지역 지자체의 건축요건과 행위제한 등)

   - 토지를 분석할 때 가장 놓치기 쉬운 것이 '도로' 와 '배수로' 다. 모든 토지의 최종 용도는 개발행위 즉, 건축이다.

      건축은 개발행위허가를 받아야 하고, 임야라면 산지전용, 농지라면 농지전용과 토목설계, 건축설계와 인·허가 그리고

      퇴수로(오수배출 여부)를 확보해야 한다. 이런 부분을 계산에 넣지 않는 경우 건축허가가 나지 않아 난관에 빠질 수

      있다. 또, 경우에 따라서는 도로에 접해 있는 줄만 알았던 내땅이 알고보니 맹지가 되어 도로점용허가를 받거나

      앞 토지주가 사용승락을 안해 비싼 값으로 진입로를 내기 위한 땅을 추가매입 한다거나 배수로가 없어 허가를

      못받는 경우도 비일비재하다.

      '도로'와 '배수로' 의 중요성은 토지투자의 기본이다. 이와 같은 사실은 눈으로 확인하는 것이 아니라

      관공서를 통해 문서로 확인해야 한다.

6. 토지가격은 감정을 의뢰하라

   - 부동산의 가격은 '장래 이익에 대한 현재가치의 화폐단위 표시' 이다. 즉, 현재의 이용상황에 미래의 가치가 덧 붙혀

      있다는 말이다. 부동산의 가격인 '시가, 공시지가, 기준시가, 감정평가액' 중 매수인이 가장 믿을 수 가격은

      감정평가액이다. 감정가는 시가에 붙는 미래가치라는 거품을 걷어낸 가격이다. 충분히 실제 현재가치이다.

      지역 금융기관의 대부계에 약식으로 감정을 의뢰하면 약 2~3일이면 통보가 오는데 매입가의 70% 이상이면 낙점!

      일반적으로 매가를 100으로 놓고 감정이 70이면 감정가의 약 50정도 대출이 가능하니 매가의 35%는 세이브 된다.

      요즘 경매시장에 2~3번 유찰되면 감정가 대비 반토막 나는 경우도 많은데 그런 물건은 갖고 있는 핸디캡은 극복하기

      힘든 경우가 많으니 전문가의 자문을 필요로 한다.

7. 현황을 분석하라

   - 보통 시세보다 싸다고 하면 반드시 작든 크든 단점을 가지고 있게 마련이다.

      토지 자체의 물리적 현황은 물론 주변환경도 반드시 살펴야 한다. 

      보다 큰 투자수익을 올리고 싶다면 관심지역의 동향을 지역주민 만큼은 알아야 한다.

      내가 살고 있는 고장의 소식과 정보는 누구보다도 나 자신이 가장 잘 알고 있지 않은가ㅡ

      장기간 거주해야만 보이는 현장감-그것을 간파하고 투자에 임한다면 실패확률은 줄어들고 성공확률은 배가된다.

8. 변수에 대비해 토지를 활용하라

   - 토지의 가장 큰 맹점은 환금성이다. 환금성은 개발 진도에 즉각 반응한다. 

      근래에 토지시장은 변수가 빈발했다. 중앙정부 뿐만 아니라 각 지자체들도 예산부족으로 현안사업으로 분류된

      사업도 지지부진하다. 10년 이상 방치된 도시기반시설 중 장기미집행시설이 부각되고 있는건 중도에 취소되거나

      착공이 연기된 국책사업으로 인한 시장의 흐름이다.

      취약한 환금성을 방어하기 위한 수단으로 개인을 상대로 하는 투자 보다는 정부를 상대로 하는 투자가 바로 장기미

      집행시설 투자이기 때문이다.

      토지의 활용이 꼭 개발행위는 아니다. 토지이용상황을 변경하는 것으로 가공을 통해 가치를 상승시키고 용도의 다양

      성을 확보해 보다 많은 수요의 접근구조를 만드는 것이다.

      형질변경(구 명칭)이 아닌 형상변경, 지목변경이 아닌 간벌 등을 통한 등록전환, 객토·보토를 통한 농지의 토질변경,

      돈 들고 까다로운 지목변경은 어려울 뿐더러 확실하게 필요한 경우를 제외하고는 억지로 할 필요도 없다.

      단순히 보기 좋게 만드는 것 만으로도 훨씬 높은 가치를 인정 받을 수 있다.

본 토지는 충남도청신도시의 인근에 있는 홍성군 홍북면의 개간해서 현재 잔디밭으로 사용 중인 임야인데 신도시를

등지는 방향임에도 도청을 마주하고 있는 농지보다 20%나 더 높은 가격으로 나왔다가 결국은 회수된 물건이다.

9. 판로를 확보하라

   - 스스로 되팔 수 있다면 금상첨화다. 매입 전부터 향후 매도를 할 방도가 있는지 탐문하는 것이 좋다.

      그저 세월에 맏겨 놓는 방법 밖에 없다면 안심할 수 없다.

      스스로 매매하는 것도 연구하면 다양한 방법이 나타난다.

      중개업소에 매물등록도 방법에 따라 효과가 다르고,

      언론매체를 이용한 광고, 인터넷 카페나 블로그, 현수막 광고, 지인을 통한 입소문 마케팅.. 등

      사실 투자에 있어 판로에 대한 연구와 실천이 가장 중요한 대목이라 할 수 있다.

10. 세후수익을 계산해 보고 목표수익률이 산출되면 매입하라

   - 대부분의 투자자들이 가장 간과하기 쉬운 것이 수익률이다.

      세금 안내고 도망갈 생각이 아니라면 양도세를 뺀 세후수익으로 투자금 대비 어느정도의 수익이 가능한지를

      점쳐 보고 투자에 임해야 한다.

      「양도가-취득가-필요경비×세율=양도소득세」로 계산하고 연수익률이 자신이 기존에 했던 투자에 비해

      수익이 낮다면 그 차액은 기회비용이다. 투자할 필요가 없다.

      목표수익률에 대한 분석은 목표로 하는 투자기간 만큼 현재로 부터 과거 몇 년간의 자연지가상승률과 공시지가상

      승률, 시가변화, 그리고 인근 대지가격에 농지(산지)의 효용비율을 곱해서 약식으로 산출할 수 있다.

11. 결정은 내가 한다. 

      모든 평가가 끝나고 '투자적격' 이라는 검증이 과학적으로 계산되기 전에 중개업자 등 주변의 말에 현혹되지 마라.

      그들이 하는 말은 온갖 "과거에 얼마까지 갔었다. 조만간에 얼마까지 갈 것이다." 등 허울좋은 청사진만 내 놓는다.

      등기가 넘어오는 순간 모든 책임은 내가 진다는 사실을 잊지 말자.

12. 계약서는 '수량매매' 방식으로 작성하라

      의외로 지적불부합지가 많다. 계약서에 매매대금은 측량 후 실측면적으로 계산된 대금을 지불한다는 특약사항을

      넣고 잔금 지불 전 지적공사를 통해 경계를 측량한 후 실제측량된 면적으로 잔금을 지불하라.

      이에 대비해 계약서의 매매대금은 평단가가 아닌 ㎡ 단가로 계산해야 측량 후 정확한 대금을 정산할 수 있다.

      이 경우 경계를 분명히 하는 '경계복원측량' 이라 하는데 대략 필지 당 60~70만원대로 만약 수㎡의 면적 손실이

      온다면 그만큼의 땅과 돈을 잃게 되는 것이니 측량비용을 아까워 해서는 안된다.

      '필지매매'가 아닌 '수량매매' 방식의 계약서 작성이다.(http://cafe.daum.net/windmill1179/5c40/236)

어떤 종목이든, 투자에 앞서 선행되어야 할게 분석이고, 분석을 하기 위해서는 통계를 지표로 삼을 수 밖에 없지만,

통계라는 DB는 지나간 과거의 자료에 불과합니다.

미래를 예측하는건 신의 영역인 만큼, 통계가 반드시 앞날의 경기cycle을 예고한다는 고증은 어디에도 없습니다.

맨 위의 국토부 지변율 통계를 보면 작년 전국의 땅 값이 1.14% 올라 물가상승률 보다 낮게 6년 넘게 안정세를 보였다는

보도를 어떻게 생각하십니까?

1.14% 면 100만원 짜리 땅은 1만 원, 50만 원 짜리가 5천 원 남짓 올랐다는 말인데 올랐다는 표현이 무색할 정도로

낮은 수치인데 어떻게 계산하길래 이런 통계가 나온 건지 궁금한 분들이 많을 겁니다..

이 통계를 많은 사람들이 공시지가를 토대로 조사한 것이라고 알고 있는데, 그렇지 않습니다..

그럼 시세를 조사한 걸까요..?? 

그것도 아닙니다.. 

이 통계는 전국의 약 3,000만 필지 중 국토부에서 정한 57,000개 표본지를 대상으로 토지보상가 산정의 기준이 되는

토지거래DB와 가격 변동요인인 거래필지의 입지적·물리적 특성까지 대조한 거래 및 현황조사의 통계수치 입니다...

토지보상을 위해 감정평가를 할 때, 지정 편입 당시의 지목 및 토지이용상황과 감정기준일 현재의 토지이용상황,

부근 동일수급권 내의 당해 토지와 유사한 표준지의 공시지가 및 인근토지의 가격 등을 조사하고 지정 당시와 현장조사

완료일 까지를 또 다시 시점수정하는데, 그 때 이 지가변동률과 생산자물가지수를 적용하여 감정가액을 산출합니다.

그래서 "물가상승률 보다 낮다" 라는 표현을 쓰는 거지요..

세종시의 현상을 보고 세종시 투자를 갈망하는 사람들이 많지만

내가 투자할 땅이 1년에 1%가 오른다면??? 차라리 안하고 말지...

지가상승률 통계를 맹신해서는 안되는 이유입니다.

앞으로는 국지적으로 "오르는 곳만 오른다" 는 현상이 곳곳에서 나타납니다..

진정한 지표인 「제4차 국토종합계획」수정안을 보면 이제 우리나라도 선진국 수준의 도시계획으로

전국의 모든 도시가 2020년 까지의 개발계획이 수립되어 있어 투자자의 관점에서는 혼란스러울 정도입니다.

이러한 때에 가장 성공확률이 높은 땅 투자는 적재적소에 대중이 필요로 하는,

＊대중수요를 겨냥한 재매도가 가능한 시가 대비 합리적인 가격의 땅,

＊개발수요의 투자가 가능한 10% 이상의 인컴이 예상되는 세후수익 연 40% 이상으로 분석되는 땅,

＊1차 상승의 꼭지점을 40만원/평 에 두고 연수익률 40%이상 달성 가능한 신활력 지역의 땅.

＊자금이 아쉬운 지주가 급매물로 내놓은 해결 가능한 핸디캡을 안고 있는 땅,

＊예비귀농인들이 선호하는 지역의 200평 이하로 분할매매가 가능한 농가주택 신축용 평당 25만원 이하의 땅,

＊자신의 힘으로 매도가 가능한 지역의 용도와 가격의 땅...

스스로 선택한 한 개 지역에 오랜기간 거주하고 살피다 보면 가끔 만져볼 수 있고 속내를 치밀하게 분석해 보면 자칫

놓칠 수 있는 기회처럼 다가오는 그런 땅이 임자를 찾을 때가 있습니다.

준비된 자만이 성공합니다. 모래알처럼 널린 정보와 매물의 홍수 속에서 그런 진주를 찾아내야 성공을 보장받을 수

있습니다.

여기 얼마전에 매물로 나온 경매직전의 토지가 있습니다.

충남 서산시의 대지를 포함한 3 필지의 토지 입니다...

서산시내와 약 3km 이격된 계획관리지역에 대지1필지, 임야 2필지로 대지의 농가주택은 무상이며 대지와 임야 위 아래

로 접도되어 있고 경사도는 10˚ 이하에 임야의 일부는 전으로 사용 중인 이 땅의 매매가는 평당 12만원이며 주변 시세가

20만원 대로 절반가격에 250평의 대지와 농가주택 1채, 임야 2700 평인데, 지주가 경매로 넘기기가 아쉬워 헐값에 던지

는 매물입니다.

이 땅은 투자적격 일까요? 부적격 일까요?

다음은 세종시 연서면의 전원주택단지용 토지 입니다.

위 토지는 세종시 고복저수지 인근에 작년에 나왔던 매물로 입지조건 대비 저렴한 가격이라 올려 봅니다.

보전/생산관리지역의 토임으로 약 4,000평 인데 평당 20만원 대로 주변시세 대비 50% 이상 저렴하게 나왔었습니다.

주변환경과 입지는 탁월하지만 도로로 부터 약 150m 정도(150×4=600㎡)의 진입로를 추가확보 해야 된다는 치명적인

단점을 가지고 있기 때문에 개발업자들 사이에서 그림의 떡으로 치부되었던 물건 입니다.

이런 경우 중개업자들은 장기투자용으로 "도로만 낸다면 최상의 투자다!!" 라고 하겠지만,  '진입로 확보' 가

거의 불가능에 가까우니 그게 문제라는 겁니다.

지적도와 항공사진의 오버랩으로 자세히 들여다 보면,

이 땅에 진입로를 내는 방법으로 두가지를 생각해 볼 수 있는데..

첫째는 우측의 가옥을 통해 현황도로를 포장해서 내는 방법과,

둘째, 북측으로 국유지인 하천제방을 통해 공유수면점용허가로 내는 방법 입니다.

첫번째 방법은 포장도로에서 사유지를 매입 또는 사용승락으로 진입로를 내야 하는데, 무려 8개 필지를 통과해야 하니

이 방법은 불가능하다고 보고,

두번째는 현재 접해 있는 국가소유의 도로(폭 3~4m, 행정동이 아닌 경우 3m도 진입로로 인정 가능)를 점용해 제방을

타고 기존도로 까지 직접 포장해서 개설하는 방법으로 국가소유의 하천점용은 가능하겠지만 문중 땅을 그것도 일부분만

매입한다는 것이 어렵다는게 문제 입니다.

차라리 돈을 들일 바에는 국유지 하천을 횡단하는 교량을 공사하여 접도시키는 방법이 더 수월하겠습니다...

이렇듯, 분석은 까다롭고 복잡하지만, 그래도 해야만 합니다. 

대중과 같이 해서는 성공할 수 없습니다.

성공인자를 갖추고 있는 사람은 용기있는 사람입니다.

누구도 가지 않은 길을 나홀로 앞서 간다는건 아무나 할 수 있는 일이 아니기 때문입니다.

2014년 땅투자 지도의 결론,

1. 토지 분석/평가의 구체적인 새틀을 짜라.

2. 정보의 선점과 가공의 장점을 적극 활용하라.

3. 특별히 유망한 지역은 더이상 없다. 관심지역을 집중 연구하라.

4. 역량을 키워라. 취득에서 매도까지 전 과정을 내가 한다.

자칫 땅에 자금이 묶인다면 크나큰 손실을 초래할 수도 있습니다.

지금까지의 내용들이 투자하지 말라고 말하고 있는 것 같지만

오늘의 이정도 수고가 피해를 입은 후의 고통 보다는 적어도 나을 것입니다.

이렇게 끝맺고 싶네요,

"적당한 투자는 없다. 성공 또는 실패 두가지 중 하나이다!!"

2014. 2. 7          초원마루   고 정민

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