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라데팡스는 Neuilly-sur-Seine 인근지역에 계획적으로 조성된 파리의 신도시이자 업무지구로 총 사무공간면적이 3.5㎢에 달하는 유럽의 대표적 업무중심지구임. 라데팡스는 루브르(Louvre)에서 시작하여, 샹젤리제(Champs-Elysees), 개선문(Arc de Triomphe)으로 연결되는 파리의 역사축 상의 서측 끝에 자리잡고 있음. 파리시의 전통적인 업무지역은 도심지역에 자리잡고 있으며, 이 지역은 역사적인 건축물들이 들어서 있음. 기존 도심내에서 새로운 업무용지를 개발하기 위해서는 오랜 역사를 지닌 기존 저층 건물을 철거하는 것이 필요하나, 파리는 보전과 층고 제한의 전통을 지니고 있었을 뿐만 아니라 파리시내 건축물의 형태와 규모를 제한하는 법률은 매우 엄격하였음. 따라서 파리시에서는 1950년대부터 기존도심에 급격한 변화를 주지 않는 새로운 업무지구의 개발 필요성이 검토되기에 이름 라데팡스는 역사적 중심지에 적용되는 이러한 규제의 한계를 극복하기 위해 새롭게 조성된 업무지구로 볼 수 있음. 라데팡스는 파리 중심업무지구에서 시작되는 파리의 역사축을 교외지역으로 연결하는 선상에 입지하고 있음. 도시 지하철(Metro) 및 지역간 고속철도(RER)로 파리 도심과 직접 연결될 뿐만 아니라 고속철도인 TGV와도 직접 연결을 추진하고 있음. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
1. LA DEFENSE의 필요성과 추진배경 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
파리에서 대단위 업무공간의 필요성에 대한 인식은 1950년대 파리시의 오피스 수요 붐이 불어오면서 시작됨. 이에 따라 최초에는 기존 도심내에 새로운 업무빌딩을 건축하자는 의견이 일각에서 제기되었으나, 파리의 역사적 코어지역인 기존 도심에 대규모 수요충족을 위한 업무빌딩을 건축하는 것은 도심에 치명적 영향을 미칠 것이라는 반론이 제기됨. 이에 따라 프랑스의 계획가들은 두가지 주요한 문제를 동시에 대처할 수 있는 대안을 모색하기에 이름 - 도심지역에 영향을 미치는 교통체증 문제의 경감방안 - 브뤼셀, 런던, 뉴욕 등 경쟁도시와 기업유치 경쟁에서의 우위확보 방안 한편 당시 프랑스의 드골 대통령은 상업과 금융이라는 측면에서도 파리가 국제적인 도시로서의 역할을 담당할 수 있기를 희망함 이러한 여러 문제에 대처하기 위한 대안으로 새로운 업무지구의 건설이 추진되었으며, 라데팡스는 이러한 과정을 거쳐 개발이 이루어지기 시작함 결국 La Defense 개발의 필요성은 파리의 업무공간 부족에서 출발하였으나 실제 개발규모는 파리의 중심상업 및 업무중심지로서뿐만 유럽의 주요한 업무중심지이나 국제적인 업무도시들과 경쟝할 수 있는 거점으로 건설되었으며, 이러한 결과 오늘날과 같은 대단위 신도시의 모습을 지니게 됨 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
2. LA DEFENSE 개발과정 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
1958년 정부는 라데팡스 지역의 개발을 공공부문의 주도로 본격 추진하기 위해 라데팡스개발공사(Etablissement pour l’Amenagement de la Region de la Defense)를 설립하였으며, 1964년 마스터플랜이 마련됨. 계획단계부터 라데팡스 건설은 두가지 원칙에 의거하여 추진되었는데, 첫째는 업무중심 공간으로 개발하되, 1.5Km의 산책로를 따라 주거와 공공 공간이 결합된 복합단지로 개발한다는 것이며, 둘째는 보차분리 원칙을 적용하여, 옥외 공간은 전적으로 보행자 교통을 위해 사용한다는 것임. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
이러한 원칙하에 건물들이 들어서기 시작하여 기존의 공장과 판자집 및 농가들을 대체하기 시작하였으며, 1958년에는 CNIT(Center of New Industries and Technologies) 빌딩이 건설되었고, 1966년 최초의 사무용 건물인 Nobel Tower가 건설되었음. 1964년에 발표된 당초의 마스터플랜은 동일 현상의 30층 높이의 업무용 빌딩을 중심으로 한 기능주의적인 인공도시로 계획하고 있음. 주택은 중층의 8층 건물로서 4각형, 상업용은 저층으로 되어 있었으며 또한 각 건물의 평면은 가로42m x 세로24m 로 통일되어 있었기 때문에 개성이 없는 획일적인 경관과 수용에의 부적응이 문제로 제기됨. 이에 따라 1970년 마스터플랜의 변경을 통해 건축형상에 대한 규제를 폐지하고 높이제한은 180m 이하로 조정하였음. 이러한 결과 1970년대 초반 라데팡스 지역의 건물 수요가 급격히 증가하였으며, 이에 따라 라데팡스는 개발의 2 단계를 맞이하였음. 그러나 1973년 경제위기로 인하여 이 지역의 개발은 실질적으로 중단상태에 달하게 됨 라데팡스 건설의 3단계는 1980년대 초엽 시작됨. 1982년 당시 유럽에서는 최대의 상업센터인 "Quatre Temps"가 건설되었으며, 오늘날 라데팡스를 상징하는 건축물의 하나인 Grande Arche 건설이 추진되기 시작하였음. 또 지구내에 호텔의 건설 및 초기건축물인 CNIT의 재건축이 이루어짐. 이와 더불어 1992년 파리 지하철 1호선이 라데팡스에 연결됨으로서 접근성의 개선이 이루어짐 라데팡스 건설은 1990년대 중반 잠시 주춤하였으나, 최근 다시 활성화되고 있음. 특히 프랑스 정부는 과거 개발 초기단계에 건설하여 세계적 기준에 부합하지 않은 건축물의 재건축 등을 추진함으로서 신규 공간의 공급확대를 도모하고 있음 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
3. 정부와 공공부문의 역할 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
라데팡스 지역은 당초 군사시설이 있던 곳으로 1950년대에 들어 개발이 이루어짐. 라데팡스의 개발은 1956년 정부의 승인이 이루어지면서 시작되었으며, 4가지 전략적 목표하에 추진되었음. - 비어있는 공장지역을 서비스업 활동 입지 지역으로 대체 - 상업과 교통 및 문화의 거점으로서 파리중심지의 중요성 재강화 - 도심 동서지역간의 불균형 발전 해소 - 새로운 주거인구 유입에 대처하여 파리 도심의 전통지구를 개량하고, 도시의 역사적 경관을 보전 라데팡스의 개발은 위의 4가지 전략적 목표중 앞의 두가지에 주안점을 두고 착수되었음. 1958년 라데팡스 개발에 착수하기 시작하였으며, 개발예정지구는 교외 성장극지역으로 지정되었음. 라데팡스에 들어선 최초의 건물중 하나는 CNIT 건물로, 이는 민간기업을 지역에 끌어들어기 위한 전략사업의 성격을 지니고 있었음. 그러나 CNIT의 개발이 민자 유치의 활성화로 연결되지는 못하였으며, 이에 따라 정부가 라뎅팡스 개발에 적극 참여하는 것으로 방향을 전환하였음. 이를 위해 정부는 1958년 EPAD (l'Etablissement Public d'Amenagement de la region de La Defense)를 설치하고, 이 기구가 라데팡스 개발을 직접 추진하도록 하였음. EPA(l'Etablissement Public d'Amenament)는 민간부문과 협력하여 토지를 구입 정비하고 개발을 추진하는 공공기구로 직접개발자라기 보다는 지방정부와 중앙정부 및 민간 개발자간 투자를 연계하는 것이 본연의 임무임. 그러나 라데팡스의 경우 개발규모와 사업의 복잡성으로 인해 민관 협력이라는 기존의 일반적인 방법과 달리 EPAD가 전적인 권한을 가지고 추진하였음. EPAD는 토지를 선매할 수 있으며, 특별개발지구를 설정할 수 있을 뿐만 아니라 건축제한 규제의 적용이 상대적으로 느슨하게 적용되기 때문에 전통적인 기구에 비해 보다 신속하고, 효율적으로 사업을 추진할 수 있음. 또한 이들은 국가의 재원을 활용할 수 있을 뿐 아니라 민간부문에서 자금을 유치하여 기반시설을 개발할 수 있는 권한을 보유하고 있음. 라데팡스의 개발에는 EPAD와 더불어 중앙정부 기관인 DATAR(Delegation a l'Amenagement du Territoire et a l'Action Regionale)가 적극적으로 참여함. DATAR는 민관합작사업 추진권한을 보유하고 있을 뿐 아니라 국가적 목적을 달성하기 위해 필요한 지원권한과 규제권한을 보유하고 있음. 정부의 적극적 참여와 달리 라데팡스 개발에 대한 민간부문의 참여는 신속하게 추진되지 못하였으며, 따라서 정부는 민간의 투자를 유인할 수 있는 동기를 마련할 필요성을 느끼게 되었음. 당시 프랑스 정부는 민간투자가에게 라데팡스 내의 토지이용계획에 대한 전권을 부여하지 않았을 뿐만 아니라 건물의 층고와 인구밀도 등에 대하여 규제하고 있었음. 더욱이 당시에는 아직까지 파리도심에서의 업무공간에 여유분이 있었을 뿐만 아니라 새로운 개발사업은 중심업무지역에서 우선적으로 추진되어야 한다는 인식 역시 강하게 남아 있었음. 따라서 라데팡스 개발의 초기성과는 프랑스 계획가들의 기대에 미치지 못하였으며, 일각에서는 라데팡스가 ,세느강의 맨하탄, 이 되기보다는 거대한 실패 사례가 될 우려가 제기되기도 하였음. 민간부문의 참여부진에 대한 대응책으로 DATAR는 파리 중심업무지역에t의 업무빌딩 신축을 제한하기 시작하였으며, 실제로 기존 도심에서의 사업허가 건수는 점차적으로 감소하기 시작하였음. 1978년 정부의 개입에도 불구하고, 라데팡스의 성공적 개발은 아직 불확실하였으며, 민간의 참여부진 및 이에 따른 EPAD의 재원부족이 문제로 제기됨. 이에 따라 Giscard d'Estaing 정부는 라데팡스에 공공자금을 추가 투입함과 더불어, DATAR에 의한 파리시 규제를 강화하기 시작하였음. 대표적인 규제는 파리 시내 개발밀도의 제한 강화, 파리 중심업무지구내 입지기업의 이전 유도를 위해 파리시내 기업에 대한 세제의 차별화(중과세) 제도 도입 등을 들 수 있음. 파리에 대한 규제 강화와 라데팡스에 대한 인센티브의 제공은 결국 기업의 신규투자가 기존 도심에서 벗어나 라데팡스로 향하도록 하였음. 라데팡스의 개발은 파리 경제의 서비스화가 진행됨에 따라 더욱 원활히 추진되었으며, 역으로 파리경제의 서비스화는 라데팡스의 개발에 의해 가속화될 수 있었음. 산업체와 인구는 파리의 내부 순환링(inner circle)에서 벗어나 2차 순환링이나 그 밖으로 이전하기 시작하였으며, 기업체 종사자들의 이전으로 발생한 주택은 대기업에 종사하는 전문직에 의해 점유되기 시작하였음 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
4. 라데팡스 계획의 특징 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
도시계획이란 관점에서 볼 때 라데팡스는 파리 기존 도시와의 통합성을 고려한 개발이라는 점 및 입체적인 교통시스템이라는 점에서 명성을 지님. 먼저 라데팡스는 업무지구에 거대한 복층도시구조를 설치하고, 도로 · 지하철 · 철도 · 주차장 등 모든 교통관련시설은 아래층 지하에 설치되고 그 위에 건축물 및 각종 공간 등을 조성하였으며, 관광버스를 제외한 모든 차량은 지하로 다니고 지상통행을 금지함으로써 지상공간은 보행자만을 위한 공간으로 조성하고 있음. 이와 더불어 라데팡스는 지난 40여 년간의 개발기간동안 변함없이 일관적으로 적용되고 있는 ‘역사적 중심축 연결’이라는 가장 프랑스적인 도시설계구조를 유지하고 있다는 점에서 특징을 지니고 있음. 이러한 세부적인 개발특징보다 더욱 중요한 것은 라데팡스의 건설이 국가적 목적을 달성하기 위한 방안의 하나로 계획되어, 중앙정부 주도하에 개발되었다는 점임. 이와 관련하여 라데팡스 계획의 특징을 요약하면 다음과 같음. - 개발목적을 달성하기 위해 특별개발기구를 설치하고 특별개발지구를 지정 - 도시발전 전략(역사적 유물의 보전과 업무공간의 공급확대)과 국가적 목적(세계적 수준의 금융 중심지 조성)의 조화 - 도시공간체계 및 교통체계와 통합된 업무중심지구의 건설 |
출처 :부동산시행사들의모임(디벨로퍼) 원문보기 글쓴이 : 고대웅 |