4기3주차 1-3번, 2-1번 질문

1. [1-3번]24.7.13 공실없이 모두 임대중인 주상용을 수익환원법으로 평가할 때 ‘2~4층 주거용 부동산의 소득은 보유기간 임대소득 뿐만아니라 재매도 혹은 시간경과에 따른 자본소득을 향유하는 경향이 강하므로, 소득수익만을 고려한 수익가액은 저가평가 가능성이 있다. 따라서 자본회수 고려가 구체적인 DCF법 적용이 타당할 것이며 DCM적용 시에도 자본이득을 고려한 자본회수율 조정으로 환원율을 하향조정할 필요가 있다. 단 지역개별부동산의 특성과 시장상황을 고려할 때 시장 악화시 자본손실이 될 수 있으므로 시장분석에 유의해야 한다.’ 이런 서술도 가능한가요? 제가 궁금(불안,미심쩍은)한 부분은 밑줄쳐놨습니다. 전제나 논리가 틀린 부분이 있으면 지적해주시면 감사하겠습니다.  2. [2-1번]주거용(혹은 상,공업용)부동산 가치형성요인 쓸때,  실무기준에 있는 1. 도심과의 거리 및 교통시설의 상태2. 상가와의 거리 및 배치상태3. 학교·공원·병원 등의 배치상태4. 조망·풍치·경관 등 지역의 자연적 환경5. 변전소·폐수처리장 등 위험·혐오시설 등의 유무6. 소음·대기오염 등 공해발생의 상태7. 홍수·사태 등 재해발생의 위험성8. 각 획지의 면적과 배치 및 이용 등의 상태 이런 내용들 써도 괜찮을까요? (근데 쓰고보니 다 자연적요인밖에 없는것같네요;;;) 감사합니다.