【특강2】토지특강 그 두번째 이야기...

[조나단]

09.06.22  특강 Ⅱ
※ 토지가 10년이 지나도 가격이 오르지 않는다? -> Bad조건 알기
1. 입지조건 X => 수요가 발생하지 않는다.
└> 도시로 부터 멀리 떨어져 있어 : 접근성 X
└> 유동인구 적다.
2. 보전가치 높은것 + 규제가 많은것.
└> 보전관리지역 X  └> 토지이용계획 확인원 60%확인 가능
		└> 공익보전지역, 상수원보호, 토지거래 허가구역
3. 건축물(건축허가) X
- 국가하천, 지방1급 하천 : 500M내 건축허가 안난다.
- 상수원보호구역 내 : 1KM내 건축허가 안난다.
- 천연기념물 보호구역
- 문화재 보호
4. 막다른 주택가 골목 => 주택지밖에 활용못한다.
└> 한계에 다다른 토지 : 그상태 그대로 사용해야 한다.
5. 혐오시설이 있는 토지
└> 송전탑, 쓰레기, 악취, 공동묘지, 운전면허시험장
└> But,  쓰레기 매립장, 개별공장은 투자가치 있다.
6. 약점이 많은 땅 안좋다.
└> 지하수X, 전기X, 전화X 경우
└> ex) 지방전원 주택시 1M당 47,000원 전기선공사비 듬
※ 토지로 성공 할 수 있는 전략 - Good전략 알기 ※
1. 미래가치로 승부 : 현재보다는 미래를 중시해라
- 초보자 = 현재 (도로+교통+유동인구)
- 고수  : "도시기본계획 분석 => "개발가능성" 검토 : 활용가치와 쓰임새분석
└>  가장 높은곳에 올라가 개발 밑그림을 스스로 그려봐라.
└>  눈으로 영화를 제작해 봐라…
2. 용도보다 입지 + 접근성으로 판단하라.
주거- 사람의 주거 + 생활 환경이 바뀌면 용도도 바뀌게 되어있다.
EX)현재 당진 : 어마어마한 투자가치를 가지고 있다. ==> 돈있으면 사세요~
※ 용도(공법상+법규적 규제) => 입지조건 판단(대,중,소)
└> 국가가 토지를 규제하는것.
└> 사람의 편리에 따라 규제는 풀리게 되어있다.
※ 입지조건 : ① 도로 (폭 4m, 접한면 2m)
	② 편의시설
	③ 인구
3. 정보의 "옥석"을 가려라
└> 땅(토지) = 시간 + 노력(반이 정보싸움이다)
4. 인구추세파악하라
- 각각시도 마다 인구 증,감 되는 지역을 파악하라
- 용인은 현재 계속 인구 유입이 늘고 있다. 현재 투자가치 있다.
- 주목: 천안, 원주, 당진
- 現 당진 : 우리나라 철강 5개이상 들어선다.
- 인근 "표준지"를 찾아서 내가 사려는 지역가 비교분석해보라
5. 현장이 답이다. (눈으로 )직접 확인 하라
└> 그 땅을 찾는것 보다 그 주변을 잘 봐야 한다.
6. 국가정책을 반드시 파악하라.
※토지에 관한 정책을 펴는곳….
① 국토해양부		http://www.mltm.go.kr
② 지식경제부		http://www.mke.go.kr/
③ 농림수산식품부		http://www.mifaff.go.kr
④ 산림청		http://www.foa.go.kr/
⑤ 환경부_환경규제심하다			http://www.me.go.kr/
⑥ 문화체육부		http://www.mcst.go.kr/main.jsp
⑦ 기획재정부		http://www.mosf.go.kr/
7. 세금을 따져야 한다. / 수익률 계산
① 매입 : 취득세 + 등록세 + 농어촌 특별세
② 보유시 : 재산세 + 종합부동산세 (6억이상)
③ 매도시 : 양도소득세 + 주민세
④ 개발시 : 농지전용비, 산지전용비(산지대체비), 개발부담금, 개발시설비
⑤ 지목변경 : 취득세
8. 나에게 맞는 투자 전략을 세워라!
- 토지 = "목적"
- 실패사례분석해 보라 : 왜 실패를 했는지
- 다리품 필수다.
★ 투자 -> 수익성, 환가성, 안전성,
└> 면적(규모), 시기, 지역, 위치, 용도 파악
└> 아는것이 힘이다.  = 이론 + 다리품
※ 돈 되는 땅 ※
1. 당진 : 전철가능, 7개 철강회사 유입중
	포스코(포항제철) - 560,000 => 현재 포항에 위치
	동국 제강 - 48,750(유니온 스틸 - 22,700)
	현대 제철 - 76,400 (인천제철, ini스틸)
	동부 제강 - 14,850
	고려 아연 - 131,000
	한국 철강 - 70,900
	대한 제강 - 50,300
	세아 제강 - 43,500
	고려 제강 - 42,800
	풍산 - 19,400
	현대하이스코 - 10,600
	동양에스텍 - 2,800 (=동양철강)
- 인구수 50만 육박 예상됨/ 보통 '군'은 3만정도임
- 당진 ↔ 대전간 고속도로 완공
- 군산, 예산 근접
2. 새만금, 군산, 부안 (김제)
3. 서부권 : 인천(★), 수원, 시흥(★), 안산, 용인, 평택, 서안성
4. 동부권 : 남양주, 양평, 광주, 가평, 이천 , 여주
└> 농지 > 임야 / 남양주는 임야도 좋다.
5. 울산 : 울주군(삼남면 교동리 - ktx정류장 ),
	언양읍, 북구, 중구-혁신도시 예정지
6. 양산시 (통도사)
└> 부산의 분당/ 접근성, 교통요지
└> 양산 ↔ 구포 도로 확장
7. 거제 : 부산 ↔ 거제 30분 소요
└> 조선소 호재
8. 밀양(하나읍, 수산리) : 대운하 건설시 터널생김,
- 크루즈 건설 예정
- 최첨단 화물터미널 만들려고 한다.
9. 원주, 횡성
※ 부동산 = 길 ; 맹지(길 X)
- 지적도 : 도로
- 사도(현황도로) : 사용승락서 첨부하면 건물지을수 있다.
※ 도로효과 (지가상승)
< 부동산의 3승 법칙 >
1차적 : 교통망 신설 계획도  : 수익이제일 많이난다.
2차적 : 공사착공
3차적 : 개통시점
※ 토지의 입지(투자의 99% 결정)
└> 미래가치 (잠재적 입지) = 개발가능성
└> 입지조건 : 주거, 주택, 상업 다르다 (공통적 입지조건)
※ 부동산의 3승 효과 (=땅값의 3승 효과 )
1. 토지의 개발소문 => 땅값이 2배로
2. 개발계획을 발표와 공사 착공
3. 개발이 완료
※ 수용토지 대가 => 과거에는 현금/ 현재는 대토, 채권으로
└> 주변 토지가 투자 대상이다
※ 후광효과 : 행전복합도시 : 당진, 횡성, 청원 ↑
(예산이 수용되니까 땅값이 덩달아 오른다. )

[맹숙이(고명숙)]

이렇게 보면 사면 좋은 땅이 넘 많아요 ㅋ