스크랩 김형선박사칼럼[숨은 돈 되는 경매물건 찾아라!]

[김형선]

김형선 박사의 부동산 재테크 정복기 ‘숨은 돈’ 되는 경매물건 찾아라

입찰경쟁이 낮으면서 값싼 알짜배기 경매물건을 찾는 방법을 찾는 것은 모든 경매투자자들의 희망일 것이다. 이 방법을 찾는 첫 번째 열쇠는 현장에 가보는 것이다. 돈 되는 부동산을 찾으려는 투자자가 현장을 가보지 않는다는 것은 어불성설. 특히 경매물건은 현장답사를 통해 부동산의 가치를 찾을 수 있는 확률이 높다.

현장에서 투자성을 파악할 수 있는 대표적인 경매물건은 공부상의 표시와 실제 표시가다른 물건이라고 할 수 있다.

예를 들어 공부상으로는 맹지로 되어 있으나 실제로는 현황상 도로가 나있는 토지, 공부상으로는 지하층이나 실제 현장을 가보면 지상층, 인근에 혐오시설이 있는 것으로 감정평가서에 기재돼 있으나 사실은 거리상 멀거나 아예 이전해 현재는 다른 시설이 들어서 있는 경우 등이 이에 해당한다. 또 임대차관계 조사서에는 전입자가 살고 있는 것으로 되어 있으나 실제로는 점유를 상실해 이사를 간 경우와 같이 실제 서류상의 기재내용과 실제 현황상 차이가 많이 나는 것이 경매물건이다.

이런 사실은 현장을 방문하지 않으면 알 수 없다. 그렇기 때문에 투자자들의 관심에서 멀어져 물건 가치에 비해 저렴한 가격에 낙찰받을 수 있다. 의외로 공부상 표기내용과 현황이 다르다는 것을 아는 투자자는 그리 많지 않기 때문이다. 매각서류와 공적서류를 전적으로 신뢰하는 탓이다. 숨은 돈 되는 경매물건을 찾는 또 다른 방법은 경쟁력이 낮은 물건을 노리는 것. 많은 투자자들이 군침을 삼키는 매력적인 물건은 입찰율과 입찰가가 높은 것이 당연하다. 대신 한 발 물러서 남들이 잘 찾지 않는 매물을 노리는 것이 진정한 고수다.

2000년 경매 컨설팅회사를 운영할 때 주부사원으로 근무했던 N씨는 내가 아는 ‘돈 되는 물건 찾기 고수’중 하나다. 그녀는 독특한 경매투자 노하우를 터득해 투자를 하는 투자자다. N씨의 성공 비결은 경매입찰 전 법원 감정가를 유심히 살핀 뒤 다른 이들보다 한 발 앞서 입찰에 나서는 것이다. 실제 N씨는 경매물건을 감정한 시점을 꼼꼼히 따진 뒤 첫 입찰에 참여한다. 그 이유는 여러 가지 이유로 경매물건이 변경, 연기되어 1~2년 묵혀 있다가 다시 경매시장에 나오는 경우가 있기 때문이다. 이럴 경우 부동산 값에 시차가 생기는데 이를 역이용하기 위해서다.

부동산 값이 하락했다가 몇 년 후 나온 물건은 매각 시점엔 시세를 정확히 반영하지 못해 시세의 20% 정도 싸게 나온다. 한 번도 떨어지지 않은 신건에서도 수천만원의 시세차익을 거둘 수 있는 우량 물건으로 바뀌어 있는 것이다. 이런 사실을 잘 알고 있는 N씨는 좋은 물건을 잘 골라 성공적으로 투자를 하고 있다.

틈새를 노리는 것도 숨어있는 돈 되는 물건을 찾는 비법 중 하나다. 그중 하나는 외견상 허름한 경매물건에 투자하는 것. 겉으로 보기에는 허름하고 볼품없는 연립이나 다세대주택 중에 재개발, 재건축, 뉴타운, 택지지구 편입 같은 물건으로 바뀌어 가격이 크게 오르는 물건이 적지 않다. 이런 물건들은 상대적으로 입찰자가 적어 의외의 성공을 맛보게 해 준다. 흠집이 많은 탓에 인기가 없는 물건일수록 쏠쏠한 재미를 안겨주는 경우도 많다는 것이다.

개발과 리모델링을 눈여겨보는 것도 숨은 물건을 찾는 방법이다. 지금은 아무 매력이 없어 보이는 주택이나 토지일지라도 대지가 넓거나 땅의 모양이 반듯하다면 부동산 가치를 높일 여러 가지 방법이 있다. 증축이나 개축을 하거나 인접 필지 토지주인과 합필하는 등이 그것이다. 반지하 매물을 노리는 것도 성공 경매에 도움이 될 수 있다. 최근 서울, 인천 및 수도권 주요 도시를 관할하는 법원에서 진행되는 다세대·연립 경매물건의 경우 한 물건 당 많게는 십여 명의 응찰자가 몰려 감정가를 상회하는 높은 가격에 매각되는 진풍경이 연출되고 있다.

이런 물건은 뉴타운 재개발, 균형발전촉진지구 및 도시개발구역으로 예정 또는 지정되어 개발이 예정된 지역의 물건들이다. 연립주택이나 다세대주택의 경우, 통상 지상층이나 지하층의 대지지분이 거의 같고 어떤 물건은 상대적으로 지하층이 대지지분이 많은 물건도 있다. 이런 물건이 재개발될 때는 그 대지 지분권의 수량이 절대적인 영향을 받게 되므로 수익성이 매우 좋은 물건이 될 수도 있다. 따라서 경매투자에 관심이 있다면 이들 지역의 경매물건 중 상대적으로 경매 참여자들의 관심이 덜 집중되는 지하층 경매물건에 도전해 보는 것도 성공재테크의 한 방법이 될 수 있다.

이때는 이미 사업 진행이 많이 진척된 지역일수록 입찰 경쟁이 치열해 지는 경향을 보이는 관계로 자금 운용에 시간적 여유가 있다면 사업 초기단계인 지역, 경쟁이 상대적으로 치열한 서울, 인천 지역보다는 경기지역을 공략하는 것이 낙찰 성공 확률을 높일 수 있는 하나의 방법이 될 수도 있음을 유념해야 한다.

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