"재정비촉진지구"란 무엇인가?

[김해수[청풍]☆ 재개발 투자 전문가]

[도시재정비 촉진을 위한 특별법 제2조 용어정의]

  재정비촉진지구의 정의?

“재정비촉진지구“함은 도시의 낙후된 지역에 대한 주거환경개선과 기반시설이 확충 및 도시기능의 회복을 광역적으로 계획하고 체계적이고 효율적으로 추진하기 위하여 지정하는 지구를 말한다. 이 경우 지구의 특성에 따라 다음 각 목의 유형으로 구분한다.

가. 주거지형 : 노후·불량주택과 건축물이 밀집한 지역으로서

                     주로 주거환경의 개선과 기반시설의 정비가 필요한 지구

나. 중심지형: 상업지역· 공업지역 또는 역세권·지하철역·간선도로의 교차지 등으로서

                   토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등의 도시기능의 회복이 필요한 지구

도시재정비 촉진을 위한 특별법

2006. 07.

목   차

1.  도시재정비특별법의 개요                    ……………… 3

2.  법령의 체계 및 용어의 정의                ……………… 4

3.  재정비촉진지구의 지정                     ……………… 6

4.  재정비촉진계획의 수립 및 결정            ……………… 10

5.  재정비촉진사업의 시행                    ……………… 16

6.  재정비촉진사업의 시행을 위한 지원        ……………… 19

7.  개발이익의 환수 등                       ……………… 22

8.  보칙 및 부칙                             ……………… 27

1.  도시재정비 특별법의 개요

■ 특별법 제정 목적 및 적용

 o 도시의 낙후된 지역에 대한 주거환경개선, 개반시설 확충, 도시기능의 회복을 위해  광역적으로 계획하여 체계적이고 효율적으로 사업 추진

 o 다른 법률과의 관계

   - 재정비 촉진지구내에서는 다른 법률에 우선

   - 특별법 규정외의 사항은 당해사업 관계 법률 적용

■ 특별법 제정 경위

 o 2005. 6월 : 뉴타운 특별법 제정 건의(서울시)

 o 2005. 9 ~ 10 : 유사한 내용의 3개 법률안 발의

   - 뉴타운 특별법 / 도시구조개선 특별법 / 도시광역개발 특별법

 o 2005. 11. 29 :  국회 건설교통위원회 심의

 o 2005. 12.  7 : 3개 법률안을 통합한 대안 제출

 o 2005. 12.  8 : 국회 본회의 의결

 o 2005. 12. 30 : 특별법 공포

   - 시행일 : 공포 후 6월이 경과한 날(2006. 7월1일부터 시행)

 o 2006. 1월 ～ 3월현재 : 시행령 등 하위규정 제정 중

   - 용역시행 : 국토?도시계획학회(시행령 및 시행규칙), 희림건축(지침 및 매뉴얼)

   - 도시재정비촉진위원회 구성?운영

     : 지자체, 전문가 등으로 자문위원회 구성하여 자문(월2회)

   - 세미나, 워크샵 등을 통한 의견 수렴

 o 2006. 2. 14 : 공청회 개최

 o 2006. 4.  4 : 입법예고

 o 2006. 6. 30 : 공포

2. 법령의 체계 및 용어의 정의

■  법령의 구성

 o 법, 시행령, 시행규칙, 조례, 조례시행규칙으로 구성

 o 계획수립 관련 지침 등

   - 재정비촉진계획 수립지침 및 매뉴얼

   - 총괄계획가 업무지침

   - 총괄사업관리자 업무지침

■  법 목차

 ① 제1장 총칙(제1조 ~ 제3조)

    - 목적, 용어의 정의, 다른 법령과의 관계

 ② 제2장 재정비촉진지구의 지정(제4조 ~ 제8조)

    - 지구지정 신청, 지구의 지정, 지구지정 요건, 지구지정의 효력 등

③ 제3장 재정비촉진계획의 수립 및 결정(제9조 ~ 제13조)

    - 계획의 수립, 기반시설 설치계획 수립 및 비용분담, 계획의 결정 및 효력 등

 ④ 제4장 재정비촉진사업의 시행(제14조 ~ 제18조)

    - 사업시행 총괄관리, 사업시행자, 민간투자사업, 사업협의회 등

 ⑤ 제5장 재정비촉진사업의 시행을 위한 지원(제19조 ~ 제25조)

    - 건축규제의 완화, 도시개발사업의 특례, 지방세 감면, 과밀부담금 감면 등

 ⑥ 제6장 개발이익의 환수 등(제26조 ~ 제31조)

   - 비용부담의 원칙, 기반시설 설치비용의 지원, 임대주택건설 등

 ⑦ 제7장 보 칙(제32조 ~ 제37조)

   -토지거래허가구역 지정, 분양대상자, 도시재정비위원회 등

 ⑧ 부 칙

■  용어의 정의(법 제2조)

 o 재정비촉진지구

   - 도시의 낙후된 지역에 대한 주거환경개선과 기반시설의 확충 및 도시기능의 회복을 광역적으로 계획하고 체계적이고 효율적으로 추진하기 위해 지정하는 지구

 o 재정비촉진지구의 종류

   - 주거지형 : 노후?불량주택 밀집지역으로 주거환경개선과 기반시설 정비 필요지구

   - 중심지형 : 상업지역, 공업지역 또는 역세권, 지하철역, 간선도로의 교차지등 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심등의 도시기능 회복이 필요한 지구

 o 재정비촉진사업

   - 도정법에 의한 주거환경개선사업, 주택재개발사업, 주택재건축사업, 도시환경정비사업

   - 도시개발법에 의한 도시개발사업

   - 재래시장 육성을 위한 특별법에 의한 시장정비사업

   - 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 도시계획시설사업

 o 재정비촉진구역 및 존치지역

   - 재정비촉진구역 : 해당 사업별로 결정된 구역

   - 존치지역 : 재정비촉진사업의 필요성 적어 재정비촉진계획에 따라 존치하는 지역

 o 토지등소유자

   - 주거환경개선사업, 주택재개발사업, 도시환경정비사업, 시장정비사업, 도시계획시설사업 : 재정비촉진구역안의 토지 또는 건축물의 소유자와 그 지상권자

   - 주택재건축사업 : 재정비촉진구역안의 건축물 및 부속토지의 소유자

   - 도시개발사업 : 재정비촉진구역안의 토지소유자와 그 지상권자

■  다른 법률과의 관계(법 제3조)

 o 재정비촉진지구내에서는 다른 법률에 우선하여 적용

 o 이 법에서 정하지 않은 것은 해당사업 관계법룔에 따름

 o 주택재건축사업구역은 다음의 규정 미적용

   - 재정비촉진구역 지정요건의 완화(법제9조제4항)

   - 건축규제의 완화 등에 관한 특례(법제19조)

   - 주택의 규모 및 건설비율의 특례(법제20조)

3. 재정비촉진지구의 지정

[ 재정비촉진지구 지정 절차 ]

		지정신청서류 작성 (법 제4조②)
		↓
경미한 변경(대통령령)은 주민  공람 및 의회 의견청취 생략  가능	→	주민 공람 (법 제4조③)	←	14일이상
		↓
		지방의회 의견 청취 (법 제4조③)
		↓
		재정비촉진지구 지정신청 (시 ? 군 ? 구 → 시 ? 도)  (법 제4조①)
		↓
		관계행정기관 협의 (법 제5조①)
		↓
		도시계획위원회 또는 도시재정비위원회 심의 (법 제5조①)
		↓
		고시(시 ? 도지사) (법제5조④)	→	지방자치단체 공보 및 인터넷 홈페이지
		↓
		지구지정 보고 (시도지사→건교부장관) (법제5조⑤)

 ■ 지구지정 요건(법 제6조, 시행령 제6조)

   o 주거지형 : 50만㎡이상, 중심지형 : 20만㎡이상

     - 노후불량주택과 건축물 밀집지역으로 주거환경 개선과 기반시설 정비 필요한 경우

     - 상업지역, 공업지역 또는 역세권, 지하철역, 간선도로의 교차지 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 도는 부도심 등의 도시기능의 회복이 필요한 경우

     - 다수의 사업을 체계적, 계획적으로 개발할 필요가 있는 경우

     - 국가 또는 지자체 계획에 의해 이전되는 대규모 시설부지 포함한 재정비 필요지역(시행령)

   o 지정 또는 변경시 도시기본계획과 도시 ? 주거환경정비기본계획을 고려하여야 함

 ■ 지구지정 신청(법 제4조①, 법 제5조①,③)

   o 지정신청 : 시, 군, 구

   o 지정권자 : 시 ? 도지사

     - 필요시에는 시장 등의 신청이 없더라도 시장 등과 협의를 거쳐 직접 지정 가능

 ■ 지정 신청시 구비서류(법 제4조②, 시행령 제2조, 서울시 조례안 제2조)

   o 지구의 명칭, 위치와 면적

   o 지구의 지정목적

   o 지구의 현황(인구, 주택수, 용적률, 세입자현황 등)

   o 지구 개발의 기본방향

   o 지구에서 시행중인 재정비촉진사업 현황

   o 개략적인 기반시설 설치에 관한 사항

   o 부동산 투기에 대한 대책

   o 기타사항(시행령)

     - 시행령재정비촉진지구의 유형

     - 재정비촉진지구에서 시행되는 재정비촉진사업의 목표연도

     - 도시공간구조상의 위계, 주변지역 및 당해지구의 특성 등 재정비촉진 필요성 설명자료

   o 기타사항(서울시 조례)

     - 재정비촉진지구 지정 신청서

     - 재정비촉진지구 지정과 관련한 다음 서류

      ?주민공람 공고문

      ?공람시 제출의견 및 조치결과

      ?지방의회 의견청취 결과

 ■ 지구 지정의 고시(시행령 제5조)

   o 다음의 사항을 포함하는 재정비촉진지구의 요지와 열람장소 고시

     - 재정비촉진지구의 명칭, 위치와 면적

     - 재정비촉진지구의 유형

     - 재정비촉진지구의 지정목적

     - 재정비촉진사업의 완료 목표연도

     - 재정비촉진지구의 경계가 표시된 지형도면

 ■ 지구의 경미한 변경(법 제4조제3항, 법제5조제1항, 시행령 제4조)

   o 재정비촉진지구 면적의 10%미만의 변경.

     - 5%이상 변경인 경우 도시계획위원회 또는 도시재정비위원회의 심의 거쳐야 함

   o  재정비촉진지구의 목표년도를 5년의 범위안에서 변경하는 경우

   o 단순한 착오에 의한 면적 등의 정정을 위한 변경인 경우

   o 재정비촉진지구의 명칭변경(서울시 조례안 제3조)

 ■ 행위 등의 제한(법 제8조)

   o 재정비촉진지구의 지정을 고시한 날부터 재정비촉진계획의 결정을 고시한 날까지 지구안에서 국토의계획 및 이용에 관한 법률 제56조의 규정에 의한 개발행위 허가 불가(특별시장 등이 촉진계획의 수립에 지장 없다고 판단되는 경우 예외)

    ※국토법에 의한 개발행위 허가(제56조 주요내용)

     - 건축물의 건축 또는 공작물의 설치

     - 토지의 형질변경(경작을 위한 토지의 형질변경 제외)

     - 토석의 채취

     - 도시지역에서의 토지분할(건축물이 있는 대지 제외)

     - 녹지지역, 관리지역 또는 자연환경보전지역안에 물건을 1월이상 쌓아놓는 행위 등

   o 재정비촉진계획이 결정?고시된 날부터 지구안에서는 재정비촉진계획에 적합하지 않은 건축물 또는 공작물 설치 불가(구청장등이 지장 없다고 판단되는 경우 예외)

 ■ 지구지정의 효력 상실(법 제7조)

   o 지구지정 고시한 날부터 2년이 되는 날까지 재정비촉진계획 미결정시 2년이 되는 날 지구 지정의 효력 상실(시?도지사가 1년의 범위에서 연장 가능)

   o 사업 추진상황으로 보아 지구 지정 목적을 달성하였거나 달성할 수 없다고 인정되는 경우 도시계획위원회 또는 도시재정비위원회 심의를 거쳐 지구 지정 해제 가능

   o 효력 상실 또는 지구 지정 해제시에는 지자체 공보에 고시하여야 함

 ■ 효력상실 등의 고시(법 제7조제3항, 시행령 제7조)

   o 다음 사항을 포함하여 고시

     - 재정비촉진지구의 명칭, 위치와 면적

     - 재정비촉진지구의 유형

     - 재정비촉진지구의 지정목적

     - 재정비촉진지구 지정의 효력상실 또는 해제의 사유 및 일자

   o 고시를 한 때에는 건교부장관에게 보고하여야 함

4.  재정비촉진계획의 수립 및 결정

[ 재정비촉진계획 수립 및 결정 절차 ]

		재정비촉진계획 수립 (시, 군, 구  법 제9조①)
		↓
경미한 변경(대통령령)은 주민  공람, 의회 의견청취 및 공청회  생략 가능	→	주민 공람 (법 제9조②)	←	14일이상
		↓
		지방의회 의견 청취 (법 제9조②)
		↓
		공청회 개최 (법 제9조②)
		↓
		재정비촉진계획 결정신청 (시 ? 군 ? 구 → 시 ? 도)  (법 제9조①)	←
		↓
		관계행정기관 협의 (법 제12조①)
		↓
		도시계획위원회, 공동위원회  도시재정비위원회 심의 (법 제12조①,②)		도시재정비위원회 설치  된 경우 도시계획 또는  공동위원회 심의 갈음
		↓
	→	고시(시 ? 도지사) (법제12조③)	→	지방자치단체 공보 인터넷 홈페이지
		↓
	→	계획수립 보고 (시도지사→건교부장관) (법제12조④)

 ■ 재정비촉진계획의 수립(법 제9조제1항, 법 제12조제1항)

   o 계획수립권자 : 시장, 군수, 구청장

     - 2이상의 시?군?구에 걸쳐있는 경우 관할 구청장등이 공동 수립

     - 구청간 협의 어렵거나 시?도지사가 직접 지구 지정한 경우 시?도지사 수립 가능

      (시, 군, 구에서 거쳐야 하는 절차는 시, 군, 구에서 이행)

   o 결정권자 : 시 ? 도지사

 ■ 재정비촉진계획 수립내용(법 제9조제1항, 시행령 제8조, 서울시조례안 제4조)

   o 위치, 면적, 개발기간 등 재정비촉진계획의 개요

   o 토지이용에 관한 계획

   o 인구 및 주택 수용계획

   o 교육시설, 문화시설, 복지시설 등 기반시설 설치계획

   o 공원, 녹지 및 환경보전계획, 교통계획, 경관계획

   o 재정비촉진구역 지정에 관한 다음 사항

    - 재정비촉진구역의 경계

    - 개별법에 의해 시행 가능한 재정비촉진사업의 종류

    - 존치지역에 관한 사항 등

   o 재정비촉진사업별 용도지역 변경계획(필요시)

   o 재정비촉진사업별 용적률, 건폐율 및 높이계획 등 건축계획

   o 기반시설의 비용분담계획

   o 기반시설의 민간투자사업에 관한 계획(필요시)

   o 임대주택 건설 등 세입자 등의 주거대책

   o 단계적 사업추진에 관한 사항

   o 기타사항(시행령)

    - 재정비촉진지구 정비의 기본방향 및 목표

    - 존치지역의 관리 및 정비계획

    - 용도지구의 지정 및 변경계획(필요한 경우)

    - 재정비촉진구역별로 다음 사항

     ?도시 및 주거환경정비법 제4조제1항에 해당하는 사항

     ?도시개발법 제5조제1항에 해당하는 사항

     ?재정비촉진계획 수립기준(법제9조제5항)에서 건교부장관이 정하는 사항

  ※ 도시 및 주거환경정비법 제4조(정비계획의 수립 및 정비구역의 지정) 제1항

     - 정비사업의 명칭

     - 정비구역 및 그 면적

     - 도시계획시설(국토계획법 제2조제7호)의 설치에 관한 계획

     - 공동이용시설(도정법 제2조제5호) 설치계획

     - 건축물의 주용도, 건폐율, 용적률, 높이, 층수 및 연면적에 관한 계획 등

  ※ 도시개발법 제5조(개발계획의 내용) 제1항

     - 도시개발구역의 명칭, 위치와 면적

     - 도시개발구역의 지정목적 및 도시개발사업의 시행시기

     - 도시개발구역을 2이상의 사업시행지구로 분할하여 도시개발사업을 시행하는 경우에는 그 분할

       시행에 관한 사항

     - 공동이용시설(도정법 제2조제5호) 설치계획

     - 도시개발사업의 시행자에 관한 사항

     - 도시개발사업의 시행방식

     - 인구수용계획, 토지이용계획, 교통처리계획, 환경보전계획 등

 ■ 재정비촉진계획의 수립기준(법 제9조 제5항, 시행령 제13조)

    (재정비촉진계획 수립지침, 건교부고시 제2006-230호, 2006.6.30)

   o 기준년도 및 목표연도(1-4-1, 1-4-2)

     - 기준년도 : 계획수립에 착수하여 인구현황, 토지이용현황 등 기초조사 시작 시점

     - 목표연도 : 촉진지구 지정 당시 정한 목표연도 기준으로 하되, 최소 10년이상

   o 기초조사(3-2-3, 3-2-4)

     - 광역적 조사 및 지구적 조사항목으로 구분하여 조사 시행

     - 연접지역의 조사는 촉진지구 경계로부터 100m내외를 검토하여, 촉진지구 면적의 10%내외에서 정함

   o 공원?녹지의 확보(4-5-5)

     - 사업이 시행되는 전체 촉진구역면적의 5% 또는 세대당 3㎡중 큰 면적 이상

       (촉진구역 내 기존의 도시계획시설로 결정된 공원은 확보면적에서 제외)

     - 지구내 기존 공원?녹지 면적이 전체지구의 5% 또는 세대당 3㎡중 큰 면적이상일 경우에는 위원회 자문을 거쳐 촉진사업이 시행되는 전체 구역면적의 5% 또는 세대당 2㎡ 중 큰 면적으로 완화 가능

   o 존치지역의 구분 및 관리(5-2-2, 5-2-3)

     - 존치정비구역 : 시간 경과 등 여건변화에 따라 촉진사업 여건에 해당할 수 있거나 촉진사업 필요성이 강한 구역

    ? 3년이내에 촉진구역의 지정요건을 충족시킬 수 있는 지역 원칙

    ? 기반시설부담계획은 도시계획시설사업 또는 지구단위계획으로 확보 원칙,

       촉진구역 지정 요건 갖추어 촉진계획 변경시 기반시설분담계획을 조정

    - 존치관리구역 : 관리계획을 수립하여야 하며, 필요시 지구단위계획 수립

 ■ 기반시설 설치계획(법 제10조,11조)

   o 기반시설의 설치계획(법 제10조)

     - 재정비촉진사업을 상호 연계하여 광역적으로 수립

     - 지구내 존치지역 및 사업의 추진 가능시기 등을 종합적으로 고려하여 수립

   o 기반시설 설치비용의 분담(법 제11조, 시행규칙 제4조)

     - 기반시설 설치비용은 사업시행자가 재정비촉진계획의 비용분담계획에 따라 부담

     - 시장, 군수, 구청장이 기반시설을 설치한 경우 기반시설 설치를 위해 건물 또는 토지의 보상을 받은 자가

       ?보상금액에 이자를 더한 금액을 시장, 군수, 구청장등에게 반환하는 경우

          : 당해 또는 인접구역의 토지등소유자로 봄(토지는 기부체납한 것으로 봄)

       ?보상금액을 반환하지 않은 경우

          : 당해 또는 인접구역에서 매각되는 토지 또는 건축물의 우선 매수청구 가능

     - 사업시행자가 기반시설 설치에 필요한 부지 제공시 용적률, 건축물의 높이 등을 조정하는 내용 포함 가능

   o 기반시설 비용분담계획(계획수립지침 6-1-4 ~ 6-1-8)

     - 비용분담계획은 촉진구역을 대상으로 수립하되, 존치정비구역도 포함 가능

     - 비용분담계획 수립 원칙

      ?촉진구역을 하나의 단위로 작성

      ?부담대상은 촉진구역의 면적을 기준으로 하되, 공공시설 및 기반시설 제외

      ?촉진구역별 부담비율은 동일한 것을 원칙으로 함

      ?기반시설부담비율 산정시 기존 국공유지는 부담비율에서 제외함

      ?기반시설 분담비율은 촉진지구 전체의 기반시설율(기존 국공유지 제외)을 기준으로 하여, 각 촉진구역에 적용하여 분담규모를 산정하되, 촉진구역별 개발이익의 발생정도, 촉진구역의 특성 및 여건에 따라 용도, 용적률 증가분, 개략적 상대수익평가 등의 요소 고려하여 보정 할 수 있음

      ?기반시설 부담은 기반시설 설치를 위해 제공된 부지의 총량을 기준으로 하며, 부담위치는 근거리(인접지) 원칙

 ■ 기반시설 부지제공에 따른 용적률 등의 완화(법 제11조제3항, 시행령 제14조, 조례 제8조)

   o 기반시설 부지제공에 따른 용적률 또는 건축물의 높이는 다음의 범위에서 조례로 정하는 바에 따라 완화 가능

     - 완화할 수 있는 용적률 = 지구지정 당시 용도지역에 적용되는 용적률 + [1.5×(기반시설 부지로 제공하는 면적 × 기반시설 제공부지 용적률) ÷ 기반시설 부지 제공후의 대지면적]이내

      ※ 서울시조례안 제8조제1항 1.5 = 1.3으로 하향

     - 완화할 수 있는 높이 = 건축법 제51조 규정에 의하여 제한된 높이 × [1+(기반시설 부지로 제공하는 면적 ÷ 당초의 대지면적)]이내

   o 위 완화내용은 부지 제공방법에 따라 다음의 범위에서 조례로 정할 수 있음

     ① 완화범위이내 : 다음의 기반시설 부지를 무상 제공시

       - 공공시설(국토계획법 제2조제13호)

       - 학교, 도서관, 사회복지시설, 문화시설, 공공청사

       - 그 외 조례로 정하는 시설

     ② 1/3범위이내 : 다음의 기반시설 부지를 조성하여 유상으로 제공시

       - 학교, 도서관, 사회복지시설, 문화시설, 공공청사

       - 그 외 조례로 정하는 시설

     ③ 대지지분에 해당하는 부지면적에 대해 완화 용적률의 3배이내

       ※ 용적률 완화 산식의 기반시설부지 제공후 대지면적을 당초대지면적으로 함

       - 건축물의 일부를 대지지분과 함께 다음의 시설로 제공하는 경우

        ? 학교, 도서관, 사회복지시설, 문화시설, 공공청사

        ? 그 외 조례로 정하는 시설(체육시설, 폐기물처리시설)

    o 위 완화내용의 적용시 용적률 완화와 높이제한 완화에 중복 적용할 수 없음

      (다만, 용적률 완화 및 높이제한 완화에 구분하여 적용할 수 있음)

 ■ 재정비촉진구역 지정요건의 완화(법 제9조제4항, 시행령 제12조)

   o 주택재개발사업의 호수밀도, 과소토지비율 및 주택접도율을 20%내에서 조례로 정한 범위까지 완화 가능

   o 연접한 둘 이상의 지역이 서로 다른 요건에 따라 주거환경개선사업 또는 주택재개발사업의 재정비촉진구역 지정요건에 해당하는 경우, 사업방식이 같은 2이상의  지역을 통합하여 하나의 구역으로 지정 가능

   o 도시 경관 보호 및 원활한 사업 추진 위해 필요시 당해 지구안에서 서로 떨어진 2이상의 지역을 주거환경개선사업, 주택재개발사업 또는 도시환경정비사업을 시행하는 하나의 재정비촉진구역으로 지정 가능

   o 주택재개발사업 및 주거환경개선사업구역은 부지의 정형화, 효율적인 기반시설 확보 등을 위해 필요시 구역면적의 10%범위에서 확장 지정 가능

     - 주거환경개선사업 : 정비구역 지정요건에 적합한 면적

     - 주택재개발사업 : 이 법에 의해 완화된 면적

   o 완화하는 경우 구역 최소규모는 30,000㎡이상이어야 함.

     - 다만, 지형조건 및 지역여건으로 불가피한 경우로서 도시재정비위원회의 자문을 거친 경우 30,000㎡미만인 경우도 가능 

   o 재정비촉진구역 지정요건을 완화하고자 하는 경우 주민공람 이전에 위원회의 자문을 거쳐야 함

 ■ 재정비촉진계획 결정의 효력(법 제13조)

   o 다음에 해당하는 내용의 승인?결정이 있은 것으로 봄

     - 도시?주거환경정비기본계획의 수립 또는 변경 , 정비구역의 지정 또는 변경,

       정비계획의 수립 또는 변경(도정법)

     - 도시개발구역의 지정 및 개발계획의 수립 또는 변경(도시개발법)

     - 도시관리계획의 결정 또는 변경 및 도시계획시설사업 시행자 지정(국토계획법)

   o 재정비촉진계획 수립시 재정비촉진사업에 대해 「환경?교통?재해등에 관한 영향평가법」에 의한 영향평가를 받을 수 있고, 이 경우 재정비촉진사업 시행시에는 영향평가를 받지 않음

 ■ 총괄계획가(법 제9조제3항, 시행령 제11조, 총괄계획가 업무지침)

   o 역    할 : 재정비촉진계획수립 전 과정의 총괄 진행?조정

   o 위    촉

     - 시?도지사가 시장, 군수, 구청장의 의견을 들어 위촉할 수 있음

     - 위촉대상 : 도시계획, 도시설계, 건축 등 분야의 전문가인 자

   o 권한과 의무

     - 관련분야 전문가의 지원 등 계획수립에 필요한 사항 요청 가능

     - 수립된 계획이 재정비촉진계획으로 결정될 수 있도록 노력하여야 함

     - 재정비촉진계획의 변경시 수립권자의 요청이 있는 경우 의견을 제시하여야 함

5. 재정비촉진사업의 시행

■ 사업시행 총괄관리(법 제14조, 시행령 제16조, 17조, 총괄사업관리자 업무지침)

  o 재정비촉진계획수립권자는 효율적인 사업 추진을 위해 총괄사업관리자 지정 가능

    (시?도지사가 지정하는 경우 시장, 군수, 구청장과 협의)

    - 총괄사업관리자의 자격이 있는 자에게 수행계획제안서를 제출받아 평가하여 지정

  o 총괄사업관리자

    - 대한주택공사

    - 지방공사

    - 토지공사(도시환경정비사업에 한함, 공장 포함된 구역의 도시환경정비사업 제외)

  o 총괄사업관리자의 업무(지자체장 대행)

    - 재정비촉진지구안의 모든 재정비촉진사업의 총괄 관리

    - 도로 등 기반시설의 설치

    - 기반시설의 비용분담금과 지원금의 관리

    - 재정비촉진계획 수립시 기반시설 설치계획 등에 대한 자문

    - 기타업무(시행령)

     ?재원확보 및 운영에 관한 계획의 수립과 집행

     ?재정비촉진사업 시행 현황에 관한 자료의 작성, 분석 및 관리

     ?재정비촉진사업의 효율적인 시행방안의 마련 및 의견수렴

     ?시장, 군수, 구청장의 요청사항

     ?기타(건교부지침)

  o 총괄사업관리자는 필요한 경우 조합설립추진위원회, 사업시행자, 설계자, 시공자 및 정비사업전문관리업자 등 사업 참여자에게 재정비촉진사업과 관련된 자료의 제출을 요구할 수 있으며, 요구 받은 자는 특별한 사유가 없으면 응하여야 함

■ 사업시행자(법 제15조, 시행령 제18조)

  o 재정비촉진사업은 관계법령에 의한 사업시행자가 시행

  o 도정법에 의한 사업은 시장, 군수, 구청장이 직접 시행하거나 총괄사업관리 가능자를 사업시행자로 지정할 수 있으며(토지등소유자 과반수 이상 동의 필요),

    이 경우 국가계약법에 관계없이 주민대표회의가 추천한 시공자와 수의계약 가능

  o 주민대표회의의 시공자 추천방법

    - 주민대표회의의 운영규정에서 정한 방식으로 도정법 제26조제1항에 해당하는 자(토지소유자, 건축물소유자, 지상권자)를 대상으로 실시한 주민투표에 의해 선정된 시공자를 주민대표회의가 추천

■ 민간투자사업(법 제16조)

  o 기반시설 확충을 촉진하기 위해 「사회기반시설에 대한 민간투자법」제4조에 의한 민간투자사업으로 기반시설 설치 가능 - 총괄사업관리자 대행 가능

제4조 (민간투자사업의 추진방식) 민간투자사업은 다음 각호의 1에 해당하는 방식으로 추진하여야 한다.

  1. 사회기반시설의 준공과 동시에 당해시설의 소유권이 국가 또는 지방자치단체에 귀속되며 사업시행자에게 일정기간의 시설관리운영권을 인정하는 방식(제2호에 해당하는 경우를 제외한다)

  2. 사회기반시설의 준공과 동시에 당해 시설의 소유권이 국가 또는 지방자치단체에 귀속되며, 사업시행자에게 일정기간의 시설관리운영권을 인정하되, 그 시설을 국가 또는 지방자치단체 등이 협약에서 정한 기간동안 임차하여 사용·수익하는 방식

  3. 사회기반시설의 준공후 일정기간동안 사업시행자에게 당해시설의 소유권이 인정되며 그 기간의 만료시 시설소유권이 국가 또는 지방자치단체에 귀속되는 방식

  4. 사회기반시설의 준공과 동시에 사업시행자에게 당해시설의 소유권이 인정되는 방식

  5. 민간부문이 제9조의 규정에 의하여 사업을 제안하거나 제12조의 규정에 의하여 변경제안을 하는 경우 당해 사업의 추진을 위하여 제1호 내지 제4호외의 방식을 제시하여 주무관청이 타당하다고 인정하여 채택한 방식

  6. 기타 주무관청이 제10조의 규정에 의하여 수립한 민간투자시설사업기본계획에 제시한 방식

 제9조 (민간부문의 사업제안) ①민간부문은 대상사업에 포함되지 아니한 사업으로서 민간투자방식(제4         조 제2호의 사업방식을 제외한다)으로 추진할 수 있는 사업을 제안할 수 있다.

 시행령 제7조 (민간부문 제안사업의 추진절차) ①민간부문은 법 제9조제1항의 규정에 의하여 민간투자방식으로 추진할 수 있는 사업을 제안하고자 하는 때에는 다음 각호의 사항을 기재한 제안서를 주무관청에 제출하여야 한다.

  1. 제안사업에 대한 타당성 조사의 내용

  2. 사업계획내용

  3. 총사업비의 내역 및 자금조달계획

  4. 무상사용기간 또는 소유·수익기간 산정내역(귀속시설에 한한다)

  5. 시설의 관리운영계획

  6. 사용료등 수입 및 지출계획

  7. 부대사업을 시행하는 경우 그 내용 및 사유

  8. 기타 제안자가 당해 사업의 시행을 위하여 필요하다고 인정하는 사항

■ 사업협의회의 구성(법 제17조, 조례안 제9조)

  o 정비촉진계획 수립권자는 다음 사항에 관한 협의 또는 자문을 위한 사업협의회 구성 및 운영 가능(시?도지사 계획 수립시 계획 결정시까지 시도지사가 구성?운영 가능)

     - 재정비촉진계획의 수립 및 재정비촉진사업의 시행을 위해 필요한 사항

     - 재정비촉진사업별 지역주민 의견 조정을 위해 필요한 사항

     - 기타(시행령 - 정하지 않음)

  o 사업협의회의 구성(20인이내)

    - 총괄계획가, 총괄사업관리자

    - 해당 지자체의 관계공무원

    - 사업시행자(개별법에 의한 조합등의 사업시행자 포함)

    - 관계전문가

  o 사업협의회의 구성?운영에 대한 세부사항(조례)

■ 사업시행의 촉진(법 제18조, 시행령 제20조, 21조, 22조)

  o 재정비촉진계획 결정?고시일부터

    - 2년이내에 조합설립인가, 3년이내에 사업시행인가를 받지 못하는 경우

    - 시장, 군수, 구청장이 직접 시행하거나 관계법률에 따라 사업시행자가 될 수 있는 총괄사업관리자를 사업시행자로 지정 가능

6. 재정비촉진사업의 시행을 위한 지원

■ 건축규제의 완화 등에 관한 특례(법 제19조, 시행령 제20조)

  o 국토계획법 제36조에 의한 용도지역 변경 계획수립 가능

    - 변경범위는 국토계획법 제36조제1항제1호 각목(같은 용도지역군)의 범위이내 원칙

    - 다른 용도지역군으로의 상향 필요시 주민공람 이전에 도시재정비위원회의 자문을 거쳐야 하며,

    - 이 경우 용도지역안에서의 건축물의 건축제한과 용적률은 법상 한계보다 강화 가능

  o 국토계획법 제76조에 의한 용도지역?지구 안에서의 건축물의 건축제한등의 예외

    - 변경범위는 국토계획법 제36조제1항제1호 각목(같은 용도지역군)의 범위이내 원칙

    - 주민 공람 이전에 도시재정비위원회의 자문을 거친 경우 다른 용도지역군의 특정용도 허용 가능

    - 제2종일반주거지역의 층수제한 규정은 적용하지 않을 수 있음

  o 국토계획법 제77조와 관련하여 조례에서 정한 건폐율 상한의 예외

    - 완화범위 조례로 위임

  o 국토계획법 제78조와 관련하여 조례에서 정한 용적률 상한의 예외

    - 법률에서 정한 용적률 상한을 초과할 수 없으며, 이 경우 기반시설 부지 제공으로 증가된 용적률은 미포함

    - 시행령 미규정(건교부에서는 국토계획법시행령 범위인 것으로 해석)

  o 중심지형 재정비촉진지구에서는 필요시 「초?중등교육법」에 의한 학교시설기준과 「주택법」 및 「주차장법」에 의한 주차장설치기준 완화 가능

    - 학교시설의 완화범위 : 교지면적을 1/2범위까지 완화 가능

    - 주차장 완화범위

     ?중심지형 재정비촉진지구를 주차장법 제12조제6항 및 제19조제10항에 의한 제한지역으로 간주하여 조례가 정하는 범위까지 완화(주차상한제, 현재1/2까지만 설치)

     ?주차장법 시행령 제7조제2항 각 호의 위치에 공용주차장이 설치되어 있는 경우 조례가 정하는 범위내 완화

※ 주차장법 제7조 (부설주차장의 인근설치) ② 시설물의 부지인근의 범위는 다음 각호의 1의 범위

   1. 당해 부지경계선부터 부설주차장 경계선까지의 직선거리 300미터이내 또는 도보거리 600미터이내

   2. 당해 시설물이 소재하는 동·리 및 당해 시설물과의 통행여건이 편리하다고 인정되는 인접 동·리

■ 주택규모 및 건설비율 특례(법 제20조, 시행령 제21조)

  o 도정법 규정에 불구하고 주택 규모 및 건설비율 달리 정할 수 있음

    - 주거환경개선사업 : 85㎡이하 80%이상(도정법 90%이상)

    - 주택재개발사업   : 85㎡이하 60%이상(도정법 80%이상)

  o 85㎡이하 주택의 건설비율은 조례로 위임

■ 도시개발사업 시행에 관한 특례(법 제21조)

  o 주택 등 건축물 소유자 또는 토지소유자를 대상으로 입체환지계획 수립 가능

  o 입체환지계획은 도시개발법제33조에 의한 체비지등이 아닌 토지 대상으로 수립 가능

※ 도시개발법 제33조 (체비지 등) ①시행자는 도시개발사업에 필요한 경비에 충당하거나 규약·정관·시행규정 또는 실시계획이 정하는 목적을 위하여 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 이를 체비지  또는 보류지로 정할 수 있다.

   ②시장·군수 또는 구청장은 주택법에 의한 공동주택의 건설을 촉진하기 위하여 필요하다고 인정하는

   때에는 제1항의 규정에 의한 체비지중 일부를 같은 지역안에 집단으로 정하게 할 수 있다.

■ 지방세 등의 감면(법제 22조, 23조)

 o 지방세 감면(법 제22조, 조례)

    - 문화시설(문화예술진흥법 제2조제1항제3호)

    - 종합병원, 병원 또는 한방병원(의료법 제3조제2항)

    - 학원시설(학원의설립?운영 및 과외교습소에 관한 법률 제2조제1호)

    - 대규모 점포(유통산업발전법 제2조제3호)

    - 회사의 본점 또는 주사무소 건물(상법 제169조)

    - 기타 조례에서 지역발전을 위해 필요하다고 인정하는 시설

   o 수도권정비계획법에 따라 부과하는 과밀부담금 미부과(법 제23조)

■ 교육환경개선을 위한 특례(법 제25조, 시행령 제25, 26조)

  o 교육감과의 협의를 거쳐 재정비촉진계획에 학교설치계획 포함하여야 함

  - 교육감의 업무

    ?학교설치계획에 따라 학교부지의 매수계획 수립

    ?학교 및 교육과정 운영의 특례가 부여되는 학교 적극 유치 조치

   - 지자체장의 업무

    ?학교설치계획이 포함된 재정비촉진계획에 따라 학교부지 직접 매입 가능

    ?지자체 소유재산은 사립학교에 수의계약으로 사용, 수익, 대부 또는 매각 가능

  o 교지의 임대기간 등

    - 사립학교를 설립?경영하려는 자는 지자체 소유 토지등을 임대받아 교지로 사용하거나 분할 납부 중인 토지 등을 교지로 사용 가능

     ? 임대기간은 50년으로 하고, 50년 범위내에서 갱신 가능

     ? 영구시설물 축조가능하나, 임대기간 종료시 지자체 기부 또는 원상회복 조건

     ? 학교 및 교육과정 운영의 특례부여 학교 적극 유치 조치

    - 학교부지의 임대료 및 매각대금의 감면

     ?지자체 소유 토지 등을 조성원가 기준으로 임대 또는 매각 가능

     ?매각대금은 20년 범위안에서 분할 납부하게 할 수 있음

     ?임대료 및 매각대금의 분할납부 등은 조례로 정함

■ 특별회계의 설치(법 제24조, 시행령 제22조, 23조, 24조)

  o 특별회계의 조성

    - 일반회계 전입금

    - 정부 보조금

    - 시?도 귀속 과밀부담금 중 조례로 정하는 비율

    - 도시계획세 징수액 중 30%(10%이상의 범위에서 조례로 정하는 경우 그에 따름)

    - 차입금

    - 특별회계 자금의 융자회수금, 이자수익금 및 기타 수익금

  o 특별회계의 사용

    - 기반시설 설치비용의 보조 및 융자

    - 차입금의 원리금 상환

    - 특별회계의 조성?운용 및 관리 경비

    - 기타(시행령)

     ?재정비촉진지구내 존치지역의 정비를 위한 사업비 지원

     ?재정비촉진지구내 매수청구토지의 매입비

     ?총괄사업관리자의 업무수행 비용

     ?재정비촉진지구 지정, 계획수립 및 제도발전을 위한 조사비, 설계비 및 연구비

  o 특별회계의 운용 및 관리

    - 특별회계의 설치 및 운용?관리에 관하여는 조례로 정함

    - 재정비촉진특별회계에서 보조와 융자를 하는 경우 사업시행자를 지자체장과 지자체장이외의 자로 구분하여 대상 및 범위를 정하여야 함

7. 개발이익의 환수 등

■ 비용부담의 원칙(법 제26조)

  기반시설 설치비용은 이 법에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 사업시행자가 부담하는 것을 원칙으로 함

■ 기반시설의 설치(법 제27조, 시행령 제27,28,29조)

 o 기반시설의 설치 주체

    - 도로 및 상하수도시설 설치 : 지자체

    - 전기시설, 가스공급시설, 지역난방시설 또는 통신시설의 설치 : 당해지역 공급자

    - 그 밖의 기반시설 : 비용분담계획에 따라 사업시행자가 설치하도록 지정한 경우에는 사업시행자. 다만, 지자체가 설치하도록 지정한 경우에는 지자체

     ?도로, 상하수도, 전기, 가스, 지역난방, 통신시설이외의 공공시설

     ?재정비촉진계획에서 정한 도로, 상하수도, 전기, 가스, 지역난방, 통신시설이외의   기반시설

  o 기반시설의 종류별 설치범위

    - 도로 및 상하수도시설 : 비용분담계획에서 지자체가 설치하는 시설

    - 전기시설 : 당해지역 공급자

     ?재정비촉진구역 밖의 기간이 되는 시설로부터 재정비촉진지구안의 폭 6m이상인 도시계획도로로 분리되는 개별필지 및 재정비촉진구역의 경계선까지의 전기시설(사업시행자 요청에 따라 지중선로를 설치시 공급자와 설치요청자 50%씩 부담)

    - 가스공급시설 : 당해지역 공급자

     ?재정비촉진구역 밖의 기간이 되는 시설로부터 재정비촉진지구안의 개별필지 등의 경계선까지의 가스공급시설. 다만, 취사 또는 개별난방용으로 가스 공급 위해 재정비촉진구역 안에 정압조정실을 설치하는 경우에는 정압조정실까지

    - 지역난방시설 : 당해지역 공급자

     ?재정비촉진지구 밖의 기간이 되는 열수송 분기점부터 재정비촉진지구 안의 개별필지 등의 각 기계실 입구 차단밸브까지의 열 수송관

    - 통신시설 : 당해지역 공급자

     ?관로시설은 재정비촉진구역 밖의 기간이 되는 시설로부터 재정비촉진지구안의 개별필지 등의 경계선까지의 관로시설 및 재정비촉진지구 밖의 기간이 되는 시설로부터 개별필지 등의 최초 단자까지의 케이블시설

  o 지자체의 설치의무 범위가 아닌 도로 또는 상하수도 시설로서 사업시행자가 설치비용을 부담하는 경우 사업시행자의 요청에 의해 지자체가 사업대행 가능

  o 기반시설의 원할한 설치를 위해 필요시 지자체가 먼저 설치하고 사업시행자로부터 사업시행인가일 또는 실시계획인가일 이후 비용 징수 가능

    - 조례가 정하는 바에 따라 준공검사 신청일까지 분할납부 하게 할 수 있음

■ 지구밖의 기반시설 설치비용(법 제28조, 시행령 제30조)

  o 재정비촉진지구의 이용에 제공하기 위한 공공시설을 지구 밖에 설치하는 경우 비용분담계획이 포함된 재정비촉진계획에 따라 사업시행자에게 비용 부담 가능

  o 사업시행자 부담으로 지구 밖의 지역에 기반시설 설치하므로써 이익을 받는 지자체 또는 공공시설 관리자에게 비용의 일부를 부담 시킬 수 있음

    - 비용부담 기준 : 국토계획법 제102조 및 제103조 규정 준용

 국토계획법 제102조(지방자치단체의 비용부담) ①건설교통부장관 또는 시?도지사는 그가 시행한 도시계획시설사업으로 인하여 현저히 이익을 받는 시?도, 시 또는 군이 있는 때에는 대통령령이 정하는 바에 따라 당해 도시계획시설사업에 소요된 비용의 일부를 그 이익을 받는 시?도, 시 또는 군에 부담시킬 수 있다. 이 경우 건설교통부장관은 시?도, 시 또는 군에 비용을 부담시키기 전에 행정자치부장관과 협의하여야 한다.

  ②시?도지사는 제1항의 규정에 의하여 당해 시?도에 속하지 아니하는 특별시?광역시?시 또는 군에 비용을 부담시키고자 하는 때에는 당해 지방자치단체의 장과 협의하되, 협의가 성립되지 아니하는 때에는 행정자치부장관이 결정하는 바에 의한다.

  ③시장 또는 군수는 그가 시행한 도시계획시설사업으로 인하여 현저히 이익을 받는 다른 지방자치단체가 있는 때에는 대통령령이 정하는 바에 따라 당해 도시계획시설사업에 소요된 비용의 일부를 그 이익을 받는 다른 지방자치단체와 협의하여 그 지방자치단체에 이를 부담시킬 수 있다.

  ④제3항의 규정에 의한 협의가 성립되지 아니하는 경우 다른 지방자치단체가 동일한 도에 속하는 때에는 관할 도지사가 결정하는 바에 의하며, 다른 시?도에 속하는 때에는 행정자치부장관이 결정하는 바에 의한다.

 국토계획법 제103조(공공시설관리자의 비용부담) 도시계획시설사업의 시행자(행정청인 경우에 한한다)는 공공시설(당해 시행자 외의 자가 설치?관리하는 공공시설에 한한다)의 관리자가 도시계획시설사업으로 인하여 현저한 이익을 받은 때에는 대통령령이 정하는 바에 따라 그 공공시설의 관리자와 협의하여 당해 도시계획시설사업에 소요된 비용의 일부를 그에게 부담시킬 수 있다. 이 경우 협의가 성립되지 아니하는 때에는 건설교통부장관이 당해 공공시설에 관한 중앙행정기관의 장의 의견을 들어 이를 결정한다.

 국토계획법시행령 제105조(공공시설관리자의 비용부담) ①법 제103조의 규정에 의하여 부담하는 비용의 총액은 당해 도시계획시설사업에 소요된 비용의 3분의 1을 넘지 못한다. 다만, 다른 공공시설의 정비가 그 도시계획시설사업의 주된 내용인 경우에는 그 부담비용의 총액을 당해 도시계획시설사업에 소요된 비용의 전부 또는 2분의 1까지로 할 수 있다.

  ②제1항의 경우 도시계획시설사업에 소요된 비용에는 당해 도시계획시설사업의 조사?측량비, 설계비 및 관리비를 포함하지 아니한다.

■ 기반시설 설치비용의 지원 등(법 제29조, 시행령 제32조)

  o 국가 또는 시?도지사가 비용의 전부 또는 일부 지원 가능한 경우

    - 국가 또는 시?도계획과 관련이 있는 경우

    - 국가 또는 지자체가 도시영세민을 집단이주시켜 형성된 낙후지역 등 기반시설이 열악하여 사업시행자의 부담만으로 기반시설 확보 어려운 경우

    - 지원대상 기반시설(시행령)

     ?공공시설

     ?학교, 도서관, 사회복지시설, 문화시설, 공공청사 및 조례가 정하는 시설

  o 기반시설 설치비용의 전부 또는 일부에 대해 국민주택기금을 융자?지원할 수 있음

    - 융자대상 기반시설(위와 같음)

    - 융자방법 및 융자조건은 건교부장관이 정함(국민주택기금운용규정)

■ 세입자등을 위한 임대주택 건설 등(법 제30조, 시행령 제33조, 시행규칙 제6조)

  o 지자체장 및 사업시행자는 세입자 및 소규모주택 또는 토지소유자의 주거안정 노력

    - 재정비촉진계획 수립전 주거실태조사와 주택수요조사를 하고, 결과를 고려하여  임대주택 건설계획 포함하고, 사업시행자는 계획에 따라 건설?공급하여야 함

      ?공급방법 등 : 도시및주거환경정비법 시행령 제54조제2항

    - 사업기간 동안 주택소유자(실 거주자) 또는 세입자의 주거안정을 위해 인근지역에 자체 건설 국민임대주택 또는 매입임대주택 등으로 임시거주시설 지원 또는 지구내 순환개발방식 활용

  o 주거실태조사

    - 주택수, 세대수 및 거주자수

    - 가구별 소득수준 및 직업형태

    - 주택의 규모 및 거주형태(자가, 전세, 월세 등)

    - 주택가격 및 임대료 수준

    - 기타(시행령)

     ?주택의 준공후 경과년수

     ?그 밖에 조례가 정하는 사항

  o 주택수요조사

    - 주택규모, 임대료 수준 등을 포함한 임대주택 희망수요

    - 주택규모, 분양가격 수준등을 포함한 소형 분양주택 희망수요

    - 인근지역 이주 희망수요

■ 증가용적률에 의한 임대주택 건설(법 제31조, 시행령 제34,35,36조)

  o 사업으로 증가되는 용적률의 75%범위에서 일정비율(시행령)을 임대주택으로 공급

    - 증가용적률

      ?건축규제완화로 증가되는 용적률(제19조제2항3호)

      ?기반시설 부담으로 증가되는 용적률은 제외(제11조3항)

 o 증가되는 용적률(A) = 촉진계획에서 결정된 촉진구역별 용적률(B) - 촉진지구 지정당시

                        용도지역의 용적률(C) + 부지제공 대가 용적률(D))

   - 촉진지구 지정당시 용도지역의 용적률(C) : 제2종일반주거지역(조례상 200%)

   - 촉진계획 결정 : 제3종일반주거지역(국토계획법상 용적률 300%)

     ? 부지제공 대가 용적률(D) : 45%

     ? 촉진계획에서 결정된 촉진구역별 용적률(B) : 290%(D포함)

   - 증가되는 용적률(A) = 290%(B) - (200%(C)+45%(D)) = 45%

    - 임대주택 건설비율

      ?주택재개발사업 : 50%～75%범위에서 조례로 정하는 비율

        (수도권이외 지역은 25%～75%범위안에서 조례로 정하는 비율)

     ?도시환경정비사업, 도시개발사업 및 시장정비사업 : 주택과 주택이외의 용도로 구분하여 용적률 산정한 후 그 구성비율에 따라 당초 용적률을 구분 산정하여 주택용도에서 증가된 용적률의 50%～75%범위에서 조례로 정하는 비율

       (주택이외 용도의 증가용적률은 75%범위에서 조례로 정하는 비율, 기반시설설치를 위한 비용분담을 고려하되, 부지 제공의 대가로 용적률이 조정된 기반시설 제외)

예) 서울특별시의 경우

 ? 촉진지구 지정 당시 용도지역의 용적률(C) : 제3종일반주거지역 (조례상 : 250%)

 ? 촉진계획 결정 : 준주거지역 (국토계획법상 용적률 500%)
   촉진계획에서 결정된 용적률(B) : 400% (부지제공대가 용적률은 불포함)
   주거복합비율 → 주택용도 : 주택이외의 용도 = 60%(D) : 40%

 ? 주택용도로 증가되는 용적률(A)
   = 400%(B) × 0.6(D) - 250%(C) × 0.6(D) = 240% - 150%  = 90%

용적률(%)	주택	주택외	계
촉진계획	240	160	400
지구지정당시	150	100	250
증가	90	60	150

      ?2개이상의 지역을 하나의 구역으로 보아 주민을 이전하는 재개발사업은 위 비율의 1/3의 범위에서 이전되는 주민의 수를 감안하여 조례가 정하는 비율

    - 사업시행인가 신청전 임대주택건설에 관한 사항을 인수자와 협의하여 사업시행계획서에 반영하여야 함

  o 건설되는 임대주택 중 전용면적 85㎡초과 비율은 20%~40%이하에서 조례로 정함

  o 임대주택은 건교부장관, 시?도지사, 주택공사, 지방공사에 공급

    - 공급가격은 건축비 기준으로 건교부장관 고시금액, 토지는 기부채납으로 봄

     ?재정비촉진사업의 임대주택 공급가격의 산정기준(건교부 고시 2006-233)

     ?임대주택법시행규칙 별표1의 제2호 라목에 의한 공공건설임대주택 표준건축비

    - 공급방법(시행령 제35조)

    ?임대주택은 시?도지사가 우선 인수할 수 있음. 다만, 시?도지사가 인수할 수 없는 경우에는 재정비촉진계획이 고시된 때 건교부장관에게 인수자 지정 요청

    ?건교부장관은 30일이내에 인수자를 통보하여야하고, 시?도지사는 지체없이 시장, 군수에게 통보하여 인수자와 협의하도록 조치

  o 임대주택의 임차인등(시행령 제36조)

    - 임차인의 자격

     ?제1순위 : 무주택기간과 해당 재정비촉진지구가 위치한 시?군?구 거주기간이 각각 1년이상인 자

     ?제2순위 : 해당 재정비촉진지구가 위치한 시?군?구에 거주하는 자

     ?제3순위 : 제1순위 및 제2순위에 해당되지 아니하는 자

    - 임대료 수준

     ?임대보증금과 임대료는 인근시세의 90%이하

     ?계약방법은 임대주택법령 준용

     ?관리비 등 주택의 관리에 관한 사항은 주택법 준용

8. 보칙 및 부칙

■ 토지거래 허가구역 지정(법 제32조, 시행령 제37조)

  o 재정비촉진지구가 지정?고시된 때에는 국토계획법에 의한 토지거래 허가구역으로 지정된 것으로 봄

    - 지구 지정 예정지역에 대하여도 필요시 토지거래 허가구역 지정 가능

  o 허가구역 지정시 일정면적(20㎡)이상의 거래는 허가를 받아야 함

■ 분양대상자 (법 제33조)

  o 지구내 토지 또는 주택 등 건축물의 분양대상은 재정비촉진지구 지정?고시일 기준

    - 1필지가 지정?고시일 이후 수개 필지로 분할된 경우

    - 단독 또는 다가구주택이 지정?고시일 이후 다세대주택으로 전환된 경우

    - 주택등 건축물이 지정?고시일 이후 분할되거나 공유자의 수가 증가된 경우

    - 동일인 소유의 토지와 주택 등 건축물을 지정?고시일 이후 토지와 주택 등 건축물로 각각 분리하여 소유하는 경우

■ 도시재정비위원회(법 제34조, 시행령 제38조)

  o 기능

     - 재정비촉진지구의 지정 및 변경에 대한 심의 또는 자문

     - 재정비촉진계획의 수립에 대한 자문

     - 재정비촉진계획의 결정 및 변경에 대한 심의 또는 자문

     - 재정비촉진사업의 시행에 대한 자문

     - 기타 재정비촉진을 위해 필요한 사항에 대한 자문

  o 설치 및 운영(시행령안 제39조)

     - 위원장 및 부위원장 포함 20인이상 25인이하로 구성

     - 위원장(부위원장은 위원 중 호선)

       ?서울시 : 행정2부시장

       ?광역시 : 행정부시장

       ?도     : 행정부지사

     - 위원

       ?당해 시?도지방의회의 의원

       ?당해 시?도 공무원 및 도시재정비와 관련 있는 행정기관의 공무원

       ?당해 시?도도시계획위원회위원 및 도시?건축공동위원회 위원(30%이상)

       ?도시계획, 도시설계, 건축 및 주택 등 도시재정비관련분야에 관한 학식과 경험이 풍부한 자(30%이상)

     - 위원의 임기 : 2년(보궐위원의 임기는 전임자의 임기 중 남은 기간)

     - 소위원회를 둘 수 있으며, 위원회의 위임이 있는 경우 소위원회의 의결을 위원회의 의결로 봄.

     - 도시재정비 관련분야 전문가로 3인이내의 전문위원 둘 수 있음

     - 기타 사항(조례) 위임

■ 부칙

  o 공포후 6월이 경과한 날(2006.7.1일)부터 시행(제1조)

  o 기존사업지구 등에 대한 특례(제2조)

    시?도지사가 이미 지정?고시한 지구중 이 법에서 정한 면적이상으로서 관련절차와 유사한 절차를 거친 경우 시?도지사의 요청에 의해 건교부장관이 인정하는 경우 재정비촉진지구의 지정?고시 또는 재정비촉진계획의 결정?고시로 봄

  o 사업시행인가등에 대한 적용(제3조)

    이 법 시행 이전에 관계법령에 따라 사업시행인가 또는 실시계획인가를 득한 사업은 이 법을 적용하지 않음

  o 조합설립인가에 대한 적용(제4조)

    이 법 시행 당시 관계법령에 의해 조합설립의 인가를 받은 경우로서 이 법에 의한 재정비촉진계획에 따라 사업의 범위가 변경된 경우는 변경된 내용에 따라 조합설립인가를 변경하여야 함

[김미향(88sunny)]

와~ 죽겠당~ ^^ 눈이 터질듯,,,,,ㅋㅋㅋ 오늘은 이만~~~ 감사합니다~(__)