부동산 전망, 집값 오를까? 떨어질까? 용인개발

[불멸의용병]

부동산 시장 예상

과연 앞으로 집값은 오를까? 떨어질까?

사실 시장을 정확히 예측하기란 상당히 어려운 것이다.

매일 허구헌날 떨어진다고 떠벌리는 인간도 있고,

오른다고 하는 사람도 있다. 어쨌거나 상대적인 것이다.

우리는 주목해야 하는 것이 수도권이다.

왜냐면?

수도권 인구가 대략 2천만이기 때문이다.

사실 지방은 예상하기가 어렵다.

왜냐면 인구가 받쳐주지 못하기 때문인 것이다.

그래서, 투자자들도 자기 거주지역이 아닌, 수도권에 투자를 하는 이유이기도 하다.

서울, 인천, 경기 사람들은 순환을 하고 있다고 볼 수 있겠다.

서울에서 경기도로, 또는 경기도에서 서울로 돌고 도는 것

그래서, 입지나 주변 상황을 고려하였을때 그래도 투자가치가 있는 곳에 투자를 하게 된다.

용인에서의 가장 큰 이슈는 수도권광역급행철도 GTX다.

드디어 조기개통을 눈으로 확인 할 수 있는 시기가 다가오고 있다.

내 기억에는 원래 2020년 이전에 개통을 하는 것으로 이야기를 들었는데.

늘 그렇듯 지연되고 지연되고 지연되어서, 내년초에 조기 개통을 한다는 이야기다.

한 예로, 4호선 연장한다고 진접에 아파트를 열라게 지어놓았는데.

공급하고 나서 10년이 넘어서야 이제 개통이 되었다.

이렇게 정부의 계획은 계획처럼 딱딱 진행이 되는 것은 아니라는 것이다.

어쨌거나 나머지 GTX 노선은 모르겠고, A노선은 일부 개통이 우선된다라는 것이다.

동탄에서 수서까지 17분?

삼성동까지 20분 이내를 목표로 하니까 얼추 맞는 시간이다.

GTX-A 노선을 기반으로 또 다른 개발이 일어나게 되는데.

용인에 복합도시가 조성된다라는 것이다.

판교에 집중되었던 상업시설들을 GTX 용인(구성)역 주변에 집중

되면서 개발의 중심에 GTX역사가 있는 것이다.

목표는 2029년까지를 준공 목표로 한다고는 하는데 곧이 곧대로 믿으면 안되는 것이다.

어쨌거나 하긴 하는거니까 지금보다 앞으로 더욱 발전된다는 이야기다.

용인 구성은 2000년대 초반에 분당선 연장을 통해서 개발된 지역이다.

그 당시만 해도 안쪽은 농촌같은 느낌도 있었는데,

이제는 GTX로 완전 분위기가 달라진 것이다.

원래 이 동네가 저렴하게 분양했던 것도 아니고, 소형위주의 공급도

아니었던 곳인지라, 생활수준은 어느정도 있는 동네라고 보는 것이 맞다.

문제는 금리상승 부동산 시장 위축 등으로 PF가 중단되면서

공급이 위측되었다라는 점이다.

이러한 문제는 당장 가시화가 되는 것이 아니라 몇년 지나면서

시장에서 발생하게 되는 것인데, 실제 공급은 거의 없어지게 된다.

지금 공급하고 있는 것들도 사실상 사업준비는 몇년전부터 진행해왔던

건들이기 때문에, 앞으로 몇년뒤를 예상하고 투자를 고려하는 것이 좋다.

강남 아파트를 예로보면 강남도 한때는 위축되었던 시기가 있었지만,

한번 반등하면 놀라운 반등으로 시세를 주도하게 되는데.

늘 부동산의 중심에 있기 때문에 그런게 아닌가 싶다.

일단 수도권 PF 중단은 알게 모르게 크게 작용을 하게 될 것이다.

사실 새아파트 안사면 되는 것인데, 사람 마음이 그런게 아니니까.

단순하게 서울만 보면, 서울은 대부분 정비사업에서 공급이 발생된다.

재건축, 재개발 등의 정비사업에서 기존 조합원외 공급물량을 보면 등촌주공이나

특이한 케이스지 실제 조합원 대비 10% 내외의 추가공급이 발생되는데.

인구 대비 공급량이 너무 적은 것이다. 문제는 이 중에서 또 특별공급과

일반공급으로 나뉘게 되어 버리면, 일반 공급은 더 경쟁이 심화된다.

서울이 특별한 사항이 발생하지 않고서는 대부분 완판으로 끝이 나는

이유도 수요와 공급에서 공급이 너무 부족하기 때문이라고 볼 수 있겠다.

예전에 방송에서 래미콘 기사가 인터뷰 하는 것을 보았다.

왜? 강남아파트는 공사비가 비쌀까?

왜 앞으로 신규공급 아파트는 가격이 상승하게 될까?

강남같은 경우에는 래미콘 기사가 하루에 뛸 수 있는 회전이 얼마

안된다는 것이다. 거기 갈바에야 딴데 가는게 돈이 된다라는 것.

결국, 그에 맞는 비용을 지불하지 않으면, 공사진행이 안된다는 것이다.

결국, 강남은 본의아니게 공사비가 비싸질 수 밖에 없는 구조.

그 외 지역도 비슷한 상황으로, 비용구조 자체가 높아지다보니

공사비가 상승하고, 그에 따른 시공비 상승, 아파트 가격 상승으로 이어진다는 것이다.

자리가 좋으면 땅값도 당연히 비싸다는 것이고,

땅도 사고 싶다고 살 수 있는 것이 아니니까........

결국엔 또 오르는 상황이 되는 것이다.

그래서, 사실 가장 저렴하게 가장 좋은 조건의 분양조건은 바로

할인분양아파트가 최고의 조건이라고 할 수 있겠다.

하지만, 할인분양 단계로 가려면 입주후 미분양 상태가 되어야 하고,

할인 결정하는데 최소 6개월에서 1년이상은 협의를 거쳐야 하는

심각한 단계에 쳐해야만 진행되는 상황이기 때문에 쉽지 않는 상황.

특히 과거에는 대형평형대 위주의 공급으로 울면서 할인분양을

해야하는 상황이 되었겠지만, 지금은 중소형 평형대 위주의 공급인지라.

예전하고는 또 다른 시장상황이라는 것이다.

지금 시장에서 가장 저렴하게 내집마련을 하는 방법은 일단 기존 주택의

급매물이 가장 좋을 것이고, 일반 신규공급 아파트 분양을 받는다고 한다면,

상대적으로 기존 아파트 대비 시세가 합리적인 곳이라고 한다면,

향후 입주후에도 눈물을 흘리는 일은 없을것이라 본다.

고로 집값은 서울의 경우에는 심각하게 하락한다고는 보여지지 않으며,

수도권은 서울접근성에 기초한 입지를 보는 것이 중요하고,

지방은 뭐라 할 수 없는 예상하기 어려운 상황이다라는 생각이 든다.

어느누구도 정확히 예측이 어려운 것이 한국의 부동산 시장임으로

떨어지지 않으면 오른다라는 생각으로 더 떨어질 것이 없는 곳으로

시선을 돌리면 좋을것 같다라는 생각이 든다.

지금같은 상황에서 분양했던 곳이 하남미사지구 였는데.

과감한 투자로 그만큼의 결과를 얻은 사람도 있고, 갈팔질팡 하다가

엄한데 들어가서 피를 본 사람들도 있었다.