둔촌주공아파트 새 평면도 19평형(39㎡) 및 1+1재건축에 대한 견해

[조폭마누라]

둔촌주공아파트 새 평면도

■ 19평형(39㎡) A형 810세대, B형 215세대, C형 93세대, D형 68세대=1,186세대

일반분양 916세대, 임대주택 270세대=1,186세대, 전부 판상형 배치

둔촌주공아파트 재건축조합(이하 재건축조합)에서는 2014.10.25.(토) 조합원을 대상으로 사업시행인가 신청을 위한 임시총회를 개최합니다.

새로 지어질 둔촌주공아파트의 총 세대수는 11,106세대로 분양세대 10,060세대와 임대주택(장기전세) 1,046세대입니다.

일반분양은 10,060세대로 19평형, 23평형, 26평형, 33평형, 37평형, 43평형, 50평형으로 구성되었으며 인기 평형인 33평형과 43평형의 세대수가 가장 많습니다.

임대주택은 1,046세대로 14평형, 19평형, 23평형, 26평형으로 구성되어 있습니다.

▼둔촌주공아파트 각 평형별 세대수-2014.10.25. 사업시행인가 총회 책자

풍성로 기부채납 관련 등 설계변경 과정에서 불가피한 설계 변경으로 인해 각 평형간의 세대수와 동 배치 변동이 있으며 전체 세대수는 변동이 없습니다.

▼둔촌주공아파트 최종 배치도-2014.10.25. 사업시행인가 임시총회 책자

최근 1+1재건축의 화두에 오르고 있는데 둔촌주공아파트도 1+1재건축이 가능한지 알아보도록 하겠습니다. 그 이전에 1조합원1주택 원칙이 생기게 된 이유와 1+1재건축이 가능하게 된 이유도 알아보도록 하겠습니다.

종전까지는 재개발·재건축 사업에 있어서 아파트 분양 자격을 1조합원 1주택 분양이 원칙이었습니다.

이 법은 부동산 활황기 때 투기 조장으로 인한 집값 폭등을 우려해 도시 및 주거환경정비법 법 개정(재개발 법 개정)과 서울시 조례 개정에 의해 생긴 법입니다. 재개발 지역의 지분쪼개기를 막기 위한 방법의 일환으로 분양자격을 엄격하게 제한하는데 목적이 있었습니다.

지금은 있으나마나 한 법이 되었고, 정부에서는 부동산 침체기가 오래 지속되자 부동산 거래활성화를 위해 손질하기에 이르렀습니다. 2013년 2월 1조합원 2주택을 허용하는 등 도시 및 주거환경정비법(이하 도정법)을 개정했습니다. 2013년 2월 법 개정 당시에는 종전자산 가격의 범위 내에서 2주택 공급을 허용하였으며, 2013년 12월 추가로 법 개정을 통하여 가격의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있도록 확대 적용하였습니다. 의문이 풀리셨나요?

도정법에는 1+1재건축(지분쪼개기)가 가능하게 되어 있는데 둔촌주공재건축조합(이하 조합)에서 1+1재건축에 대해 어떻게 처리할지도 궁금합니다. 일단은 10월 25일 사업시행인가 신청 조합원 총회가 성황리에 마치기를 기대하며 앞으로 조합의 추이를 지켜보도록 하겠습니다.

둔촌주공아파트에서 유일하게 1+1재건축이 가능한 19평형(39㎡)에 대해 알아보고자 합니다.왜? 19평형(39㎡)만 1+1재건축이 가능한지 의구심을 가지는 분들을 위해 풀어서 정리해 보겠습니다.

1+1재건축이라 함은 한 채의 아파트로 두 채를 분양 받는 것으로 전용면적의 합이 85㎡이하여야 합니다.

둔촌주공아파트는 1980년 주공에서 지은 아파트로 주택건설촉진법에 따른 전용면적 85㎡이하

즉, 25.7평 이하인 상시 주거용 주택입니다. 고로 국민주택에 해당됩니다.

둔촌주공아파트 신축시 두 채 가능한 평형은

19평형(39㎡)+19평형(39㎡)=78㎡(o)

19평형(39㎡)+23평형(49㎡)=88㎡(×)

19평형(39㎡)+26평형(59㎡)=98㎡(×)

23평형(49㎡)+23평형(49㎡)=98㎡(×)

23평형(49㎡)+26평형(59㎡)=108㎡(×)

종전주택의 주거전용면적 범위에서는 19평형(39㎡)+19평형(39㎡)=78㎡만 해당됩니다.

그러면 1+1재건축이 가능한 평형은 몇평일까요?

종전주택의 주거전용면적 범위가 85㎡이하로 19평형을 최저 선택선으로 볼 때 78~85㎡ 사이의 평형입니다. 둔촌주공아파트에서 해당 가능한 평형은 대지지분29.83평인 1단지 25평(280세대), 4단지 34평(520세대)과 대지지분 29.3평인 2단지25평(420세대)과 3단지 34평(520세대), 대지지분 28.66평인 4단지 34평(920세대)이 해당됩니다. 이들은 전용면적이 85㎡이하이며 총 2,660세대입니다.

3, 4단지 34평(또는 1, 2단지 25평)을 구입한 조합원들은 50평형, 43평형을 분양 받을 수 있는 평형입니다. 19평형을 두 채 분양(1+1재건축)을 받게 되면 종합부동산세 부과 대상이 될 가능성이 있다는 점도 염두에 두어야 합니다. 현재 1주택자의 경우 공시가격 9억원 이상의 주택을 소유했을 때 종합부동산세를 부과하지만 2주택자가 되면 2채를 합산한 공시가격이 6억원 이상이면 종합부동산세 부과 대상이 되기 때문입니다.

즉, 개정된 도시 및 주거환경정비법을 적용해서 두 채를 분양받을 조합원 수는 극히 제한적이며, 3년 전매 제한에 걸려 1+1재건축을 희망하는 조합원도 제한적일 것으로 생각됩니다.

하지만 1+1재건축을 반기는 층도 있습니다. 임대사업을 목적으로 하거나 노인부부 등 가족 구성원의 수가 적은 가족은 한 채는 실거주를 하고 다른 한 채는 임대소득을 목적으로 한다면 수익성 면에서 유리할 수도 있겠습니다.

1+1재건축을 하게 되면 1조합원이 두 채를 분양받는 것으로 그만큼 일반분양이 줄어들 수 있으며, 줄어 든 일반분양 물량은 조합의 수익에 영향을 주어 전체 조합원에게 손해를 끼칠 수도 있겠습니다. 시공사와 조합이 손해를 부담하지 않을 것으로 결국에는 조합원들이 n분의 1을 할 것입니다. 

현재 1+1지분쪼개기 재건축이 시행되고 있는 지역은 강남구 삼성동 상아아파트입니다.   

둔촌주공아파트 재건축 시 고층34평(저층25평) 소유자들이 1+1재건축이 가능한데 19평형(39㎡) 1,186세대로 임대주택 270세대를 제외한 916세대가 일반분양 세대수입니다. 7.5평(대지지분 8.94평) 소유자들이 19평형을 신청할 수도 있어 1+1재건축이 얼마나 가능할지는 아직 가늠하기가 어렵습니다.

아직은 생각할 시간적 여유가 있으므로 재건축 후의 집의 사용 목적과 실익을 따져 보고 분양받을 평형을 결정하시면 좋겠습니다. 1+1지분쪼개기가 가능한 조합원들은 중대형 한 채, 중형 한 채와 현금청산, 1+1재건축의 실효성을 계산해 보고 심사숙고 결정하여야 할 것입니다

이제까지는 종전 주택의 주거전용면적의 범위를 기준으로 알아 보았으며, 가격의 범위에 대해서도 알아보겠습니다.

둔촌주공아파트에서 지분의 가장 큰 1단지 25평과 4단지 34평의 매매가격은10월 26일 현재 82,500~83,000만원입니다. 9.1대책으로 거래가 활발하던 9월 보다는 500~1,000만원 빠진 가격입니다.

사업시행인가 신청을 위한 조합원 임시총회가 끝나고 사업시행인가, 관리처분계획 인가 신청 시점이 되면 한 단계 상승된 가격에 매매가가 형성될 것으로 예상하고 있어 그에 따라 종전자산평가액도 달라질 것으로 예상됩니다.

종전자산평가액은 사업시행인가 고시일 기준으로 산정하며, 종전의 토지 또는 건축물의 가격은 시장 · 군수가 추천하는 지가공시 및 토지등의평가에관 법률에 의한 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정하게 됩니다. 정확한 자료가 없는 현 상황에서 언급할 상황은 아니지만 종전자산평가액 실거래가격 보다는 다소 낮게 산정되어 왔으며, 사업시행인가 고시일 당시 부동산 경기도 영향을 미친다고 하겠습니다. 그렇더라도 실가래가격 보다 다소 낮게 산정될 것이기에 둔촌주공아파트는 해당사항이 없을 것으로 사려됩니다. 부동산 경기가 좋아져서 가격의 범위에도 해당되도록 권리가액이 높게 책정되었으면 좋겠습니다.

※둔촌주공전 부동산에 출시된 오늘의 최저가 매물을 소개합니다.

1단지 7.5평 34,500만원

1단지 25평(대지지분 29.83평) 8억2천2백만원

2단지 16평(대지지분 18.8평) 5억7천5백만원

2단지 25평(대지지분 29.3평) 7억9천5백만원

4단지 23평(18.34평)5억8천만원

4단지 34평(대지지분 28.66평) 7억8천5백만원

45단지 34평(대지재분 29.83평) 8억3천만원

둔촌주공 재건축에 대해 궁금한 점 문의 바랍니다.

둔촌주공 드림공인(02-478-9800)

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둔촌주공아파트 대물변재비율 및 추가분담금이 궁금하시면

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▼둔촌주공아파트 현재 세대수 및 대지지분

[용어정리]

도시 및 주거환경정비법 개정 내용

재개발·재건축 사업에서 2주택 분양 허용(제48조제2항제7호다목)

다. 제1항제4호에 따른 가격의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있고, 이 중 1주택은 주거전용면적을 60제곱미터 이하로 한다.

다만, 60제곱미터 이하로 공급받은 1주택은 제54조제2항에 따른 이전고시일 다음 날부터 3년이 지나기 전에는 주택을 전매

(매매ㆍ증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되 상속의 경우는 제외한다)하거나 이의 전매를 알선할 수 없다.

※제1항제4호 : 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격

국민주택이란?

국민주택이라 함은 주택건설촉진법에 따른 전용면적 85㎡ 즉, 25.7평 이하인 상시 주거용주택을 말합니다. 다가구 주택인 경우에는 가구당 전용면적이 85㎡ 즉 25.7평 이하이면 국민주택으로 봅니다.

국민주택건설용역이라 함은 건설산업기본법, 전기공사업법 또는 소방법에 의하여 면허를 받은 자와 정보통신공사업법에 의하여 허가를 받은 자 및 주택건설촉진법에 의하여 등록을 한 자가 건설하는 용역을 말합니다.

이 경우에 부대시설이나 복지시설만을 별도로 공급하는 경우에는 부가가치세가 과세됩니다. 그러나, 동 시설을 주택의 공급에 부수하여 공급하고 그 대가를 주택의 분양가격에 포함하여 받는 경우에는 부가가치세를 면제합니다. 국민주택을 건설하는데 드는 건축비에 대한 매입세액은 공제되지 않습니다. 도급을 받아 국민주택규모 이하의 주택을 건설하는 용역도 면세가 되며 국민주택의 부대시설인 도로포장, 상수도공사, 조경, 어린이 놀이 운동시설, 울타리, 담장 등의 설치에 대한 건설용역과 국민주택택지조성을 위한 건설 및 지하수개발용역 등도 국민주택건설용역과 함께 공급하는 경우에는 부가가치세가 면제됩니다.

둔촌주공 드림공인 02-478-9800 위치