스크랩 21개 용도지역에서 건축할 수 있는 건축물

[정도령]

용도지역에서 건축할 수 있는 건축물은 해당 시‧군의 도시계획조례의 별표에서 열거하고 있다. '허용행위열거방식'이라고 위에서 언급하였다. 허용되는 행위는 '1. 국토계획법 시행령에 의하여 건축할 수 있는 건축물'과 '2. 해당 시‧군의 도시계획조례에 의하여 건축할 수 있는 건축물'의 두 가지로 열거되어 있다. 1번에 의하여 허용되는 건축물은 법에서 시행령으로 정하고 있기 때문에 전국적으로 동일하며, 2번에 의하여 허용되는 건축물은 시․군 지방의회에서 결정하기 때문에 조금씩 차이가 난다. 그러나, 차이는 1~2% 내외에 불과하기 때문에 실질적으로는 거의 일치한다고 할 수 있다. 1번과 2번 중 둘 중 하나에서만 열거되면 해당 용도지역에서 허용되는 건축물이며, 권한의 위임에 의해서 1번과 2번에 중복되어 열거되지는 않는다. 개별 필지의 분석에서 용도지역을 보고 건축할 수 있는 건축물을 판단하는 것은 토지투자분석의 핵심중의 핵심이라고 할 수 있다. 토지투자 대상인 '녹·관·농·자'의 용도지역을 ①보전녹지지역 ②생산녹지지역 ③자연녹지지역 ④보전관리지역 ⑤생산관리지역 ⑥계획관리지역 ⑦농림지역 ⑧자연환경보전지역의 8개 용도지역 순으로 분석하였다.

1. 보전녹지지역의 전

▸[별표 14] 보전녹지지역 안에서 건축할 수 있는 건축물

검토대상 토지는 보전녹지지역 농지에 해당한다. 용도지역기준으로 보전녹지지역에서는 원칙적으로 다음과 같은 건축물의 개발이 허용된다.

1.「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」에 의하여 건축할 수 있는 건축물

가.「건축법 시행령」별표 1 제10호의 교육연구시설 중 초등학교

나.「건축법 시행령」별표 1 제18호의 창고시설(농업·임업·축산업·수산업용에 한한다)

다.「건축법 시행령」별표 1 제23호의 교정 및 군사시설

2.「00시 도시계획 조례」가 정하는 바에 의하여 건축할 수 있는 건축물(4층 이하의 건축물에 한한다)

가.「건축법 시행령」별표 1 제1호의 단독주택(다가구주택을 제외한다)

나.「건축법 시행령」별표 1 제3호의 제1종 근린생활시설로서 해당 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것

다.「건축법 시행령」별표 1 제4호의 제2종 근린생활시설 중 종교집회장

라.「건축법 시행령」별표 1 제5호의 문화 및 집회시설 중 라목에 해당하는 것

마.「건축법 시행령」별표 1 제9호의 의료시설

바.「건축법 시행령」별표 1 제10호의 교육연구시설 중 중학교․고등학교

사.「건축법 시행령」별표 1 제11호의 노유자시설

아.「건축법 시행령」별표 1 제19호의 위험물저장 및 처리시설 중 액화석유가스충전소 및 고압가스충전·저장소

자.「건축법 시행령」별표 1 제21호의 동물 및 식물관련시설(다목 및 라목에 해당하는 것을 제외한다)

차.「건축법 시행령」별표 1 제26호의 묘지관련시설

카.「건축법 시행령」별표 1 제28호의 장례식장

▸ 허용되는 시설

1.국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령에 의하여 건축할 수 있는 건축물

농업용 창고시설이 허용되고 있다.

2.도시계획 조례가 정하는 바에 의하여 건축할 수 있는 건축물

단독주택, 500㎡ 미만의 제1종 근린생활시설, 제2종 근린생활시설 중 종교집회장, 어린이집 등의 노유자시설, 충전소, 묘지관련시설, 장례식장 등이 허용되고 있다. 단독주택이 허용되므로 입지가 좋다면 전원주택 분양사업이나 펜션부지 분양사업 등이 가능하다. 검토대상 토지주변도 '대'가 많이 위치하고 있는 것으로 보아 주로 주택으로 개발이 되어 있는 것으로 보인다.

▸ 허용되지 않는 시설

'보전' 자가 들어가는 용도지역 즉, 보전녹지지역, 보전관리지역, 자연환경보전지역에서는 어떤 형태의 공장도 허용되지 않는다. 일반창고, 일반음식점, 주유소, 숙박시설 등도 허용되지 않고 있다.

▸ 연접개발제한과 토지 개발

토지투자의 '아킬레스건' 연접개발제한에 대한 설명은 해당 장에서 상세하게 설명되어 진다. 보전녹지지역은 '하나의 개발행위'로 최대 5,000㎡까지 개발할 수 있다. 해당 토지가 연접개발제한에 걸려있지 않다면 위의 별표14 에서 열거된 건축물 모두가 가능할 수 있다. 그러나 연접개발제한에 걸려 있다면 단독주택과 제1종 근린생활시설의 개발만이 가능하다.