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구 분 | 1등급 | 2등급 | 3등급 | 4등급 | 5등급 |
시공능력평가액 | 700이상 | ~ 230이상 | ~ 120이상 | ~ 85이상 | ~ 65이상 |
2. 시공사 도급순위 분류 (단위 : 억원)
3. 시공사 선정 및 협상
1) 선정
- 시공사 검색 : 시공능력 및 기업스타일, 연고 건설사 및 유사 경력사
- 자료의 준비 : 토지정보 전달, 인허가정보 전달, 시장정보 전달
- 프레젠테이션 : 간결성, 정확한 정보의 인지
2) 협상 - 사업의 충분한 인지 後
- 총 사업비 산출 : 직접공사비+토지매입비+분담금+인입비+간접비
- 현실직시 : 자금집행시기, 시장현실+정책, 사업추진 능력
3) 협상진행도 : 적정 건설사 확인 → 자료의 준비 → 프레젠테이션 → 시공참여의향서 → 공동사업약정서 → 비용 및 역할분담 → 공동사업계약체결 및 도급계약체결
4. 공동사업약정 및 공사도급계약
1) 공동사업약정서(임의계약) : 세부내역 서술가능하고 협상의 요소가 많으나, 임의적 해석으로 법률적 다툼이 생길 수 있음
2) 표준도급계약서(공사도급계약) : 정형화, 공정화, 풍부한 판례 및 관련사례가 많지만, 협상의 요소가 낮은 강제적 계약서
5. 공사도급계약시 주의사항
- 공사비 확정 및 정산과 지급방법, 분양수입금 지출순서, 인입비 부담, 법률자문
- 지체상금 및 하자보수, 면적의 정산, 설계변경의 조건 명기, 민원처리비 명확화
6. 시공사와 시행사간 역할분담
1) 시행사 : 토지매입, 인허가, 대여금집행, 간접민원 해결, 분양관리, 계약자관리
2) 시공사 : 자금지원, 시공, 인허가 지원, 직접민원 해결, 현장관리, 분양지원
PF & 부동산 신탁
1. 부동산신탁의 이해
- 부동산을 수탁 받아 수익자의 이익 또는 특정목적을 위하여 부동산을 관리, 운용, 처분하여 발생하는 이익을 수익자에게 교부하는 법률관계 또는 계약관계
- 위탁자(부동산소유자) → 수탁자(신탁사) → 수익자(소유자 또는 제3자)
2. 신탁재산의 특성
- 신탁재산은 각각 독립적으로 보호, 관리됨
- 신탁재산에 대하여는 강제집행 또는 경매가 불가
- 신탁재산 내 채권과 신탁재산 외 채무와는 상계불가
- 수탁자의 고유재산이 된 것을 제외하고는 파산재단을 구성하지 아니한다. 즉, 신탁회사가 부도 등으로 파산해도 신탁재산은 보호됨
3. 부동산 신탁사의 취급업무
① 토지신탁 : 토지소유자가 신탁회사에 개발을 의뢰하면 최적의 개발을 통하여 안전하게 이익을 돌려주는 부동산 개발방법으로 소요자금 조달, 공사시행, 분양 등 개발에 따른 절차를 신탁사가 책임지고 수행
② 관리신탁 : 토지소유자가 신탁계약을 통해 부동산의 소유권을 신탁회사에 이전하여 예기치 못한 미래상황에 대비한 안전한 재산권의 보호, 소유권관리, 임대차관리, 세무관리 등을 수행하여 그 이익을 소유자에게 돌려주는 신탁상품으로 갑종과 을종으로 나뉨
③ 처분신탁 : 중개 등 일반적인 방법으로 처분하기에 어려움이 있는 물건을 신탁사를 통해 처분
④ 담보신탁 : 소유자가 부동산을 신탁회사에 위탁하고 수익권증서를 교부받아 금융기관에 제시하여 대출을 받을 수 있는 제도
구 분 | 토 지 주(시행자) | 신 탁 사 | 시 공 사 | 금 융 기 관 |
업 무
역 할
| ㆍ사업부지 대리사무
계약체결
ㆍ사업시행자로서의
인ㆍ허가 업무
ㆍ필요자금 차입 및 상환
ㆍ공사도급인, 분양주체
| ㆍ사업부지 수탁자 겸 개발대리
사무 수임자 지위 계약체결
ㆍ사업전반에 대한 개발대행
업무 수행 및 시공사 선정
ㆍ자금차입에 따른 금융기관
알선 및 수익권 증서 발급
ㆍ사업자금관리 및 분양계약
관리 업무/정산
ㆍ사업에 따른 지급보증
| ㆍ책임준공 | ㆍ자금대출 |
⑤ 대리사무 : 사업계획수립, 부동산 매입/매각, 자금조달, 분양자금관리 등 부동산 관련업무를 신탁사가 대리하여 성실하고 공정하게 처리대행
(주) 항원랜드
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