LTV와 DTI

[오늘]

LTV와 DTI

LTV는 담보대비 얼마나 돈을 빌려줄꺼냐하는것을 말합니다.

그런데 너도나도 아파트 담보대출을 하니,

버는건 없고 집하나 덜렁 담보로 잡히는 사람들이 많다는게 문제입니다.

원금과 이자를 어떻게 갚을꺼냐는 얘기죠.

그래서 한번 더 대출대상자를 걸러준다는게 바로 DTI입니다.

한마디로 월급으로 원리금 갚을 능력이 되냐를 본다는 얘기입니다.

LTV는 Loan to Value의 약자입니다. 가운데 to는 분자와 분모사이의 작대기('/')란 뜻입니다.

즉, Loan(대출금)이 분자고 Value(담보가치)가 분모가 되는거죠.

즉, 담보대비 몇프로를 대출해주느냐 하는 얘기입니다.

얼마전에 주택투기지역 풀렸지만, 규제하고 있을때는 이게 40% 였습니다.

즉, 담보가치의 40%까지만 대출해준다는 뜻이었죠.

그렇다면 DTI는? Debt to Income, 즉 소득대비 빚갚는데 들어가는 돈이 얼마냐 하는겁니다.

사실 정확한 영어로는 Debt Service to Income Ratio라고 해야합니다.

debt service란 원금과 이자는 물론, 대출금 갚는데 필요한 각종 수수료등을

모두 포함한 금액을 의미합니다. 

먼저 구하는 공식입니다. 뭐 공식이라고 할것도 없지만..  즉, (주택담보대출 원리금 상환액 + 다른 부채의 이자상환액)을 연간총소득으로 나누면 됩니다. 

 간단한 예를 들면, 연봉이 3천8백만원인 사람이 있습니다. 이 사람이 은행에서 연리 5%, 10년 만기로 1억원을 대출받으려고 합니다. 이자만 따지자면 일년에 5백만원을 내야하고, 원금은 1천만원, 합계 연 1천5백만원씩을 내야됩니다. 다른 빚은 없다고 할때, 이사람의 DTI는 얼마일까요? 

위에 공식대로, 대출원금과 이자를 합한 1천5백만원을 자신의 연봉 3천8백만원으로 나누면 됩니다. 몇프로가 나올까요? 정답은 39%. 

IMF직후인 2000년초반, 아무도 아파트를 안살때 (지금과 매우 비슷), 부동산경기 활성화를 위해 LTV가 80~90%까지 갔던적도 있습니다. 2005년 지나 아파트 폭등할때 다시 60%대로 떨어트렸지만. 즉, 당연한 얘기지만, LTV와 DTI는 집값과 밀접한 관련을 갖습니다.

집값올라갈때는 규제하고, 요즘같이 시장이 얼어붙어있을땐 풀어주고. 
이런 제도는 부동산경기의 급속한 하락으로 인한 부실대란을 사전에 어느정도 막아줄수있습니다.

노무현 정부가 나름대로 잘한것중 하나가 이 제도라고 생각합니다.

LTV를 미리 올려놓으면 요즘같이 집값이 폭락해서 내 담보가치가 떨어져도,

미국 서브프라임처럼 한방에 무너지지않고 그나마 버틸수가 있기때문이다.

 예를 들어 1억짜리 아파트를 LTV 80%적용받아 8천만원 대출받았는데,

나중에 아파트값이 7천만원으로 떨어졌다치면, 대출이 담보보다 더 나간게 되는거고,

그렇다면 은행의 부실채권은 늘어가는거겠죠.

(이와 유사한 상황이 미국 서브프라임사태의 가장 단순한 이유입니다)

LTV와 DTI는 주택투기지역에만 적용이 됩니다.

현재는 강남,서초,송파등 강남3구만 주택투기지역으로 남았습니다.

그러므로 나머지지역에서는 DTI는 해제되고, LTV는 기존 40%에서 60%로 상향조정되었다.

단, 문제는 그렇게해서 대출이 쉬어지냐는 건 의문입니다.

실례로 작년경우 충청도 투기지역 해제되서 DTI LTV규제 완화되었지만,

일선 은행에서 적용해주지 않는 사례가 많았습니다.