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부동산매매계약서 작성 시 유의사항 및 계약서작성방법 

1. 부동산매매계약서 작성 시 유의사항

1) 계약에 관한 제반 내용 등을 꼼꼼하게 검토해야 합니다.

① 큰 법률의 분쟁이라도 대개 사소한 계약상의 문제로 인하여 발단이 되기 때문에 누구나 계약에 앞서 신중하게 의사결정을 해야 하고, 그 내용에 따라 명백히 표시하면 됩니다.

② 부동산 거래 시 매매계약서를 잘 작성하면 중개사고가 발생하거나 물건에 하자가 발생하였을 경우 손해배상을 받을 수 있습니다. 계약서에 기재된 내용은 법적 효력이 있기 때문에 사소하고 간단한 내용이라도 그것을 위반한 사람은 책임을 져야하기 때문입니다.

2) 명확하고 분명하게 작성해야 합니다.

우선 매도인이 매매목적물의 정당한 권리자인 가를 확인해야 합니다.

그 다음 매매목적물의 확인 및 계약의 요지를 확인한 후 누락이나 오자 등의 여부를 확인하고 이를 수정?보완하여 기명날인하면 됩니다.

3) 차후 분쟁에 대비해 계약서의 특약사항을 자세하게 기재해야 됩니다.

① 특약사항은 법률을 위반하지 않는 내용이라면 사소한 것이라도 필요한 경우 별지를 사용하여 자세하게 기재하는 것이 필요합니다.

② 예를 들면 특약사항 란에 공법상 규제내용, 권리관계(저당권, 담보권 등)에 하자가 있을 경우 처리방법, 계약의 해제조건과 해약금, 융자금처리, 기타 제반 문제점 등을 매도자와 매수자가 상호 합의하에 기재해야 합니다.

4) 계약서는 구체적으로 명백히 쓰고, 애매한 문구로 인하여 손해를 보는 일이 없도록 하고, 특히 부동산중개업소에 인쇄되어 있는 계약서 양식를 사용하려면 이를 면밀히 읽어보고 검토해야 할 것이며 특약이 있으면 그 특약도 명백히 기재하여야 한다. 모호한 표현 등의 내용은 추후 사소한 분쟁이 발생하는 경우도 계약서로 정리될 수가 없고 법률전문가의 판단을 구하거나 법원의 판단을 구하게 되는 경우가 발생될 수 있을 것입니다. 그러나 계약서의 내용이 상세하게 작성되었다면 계약서로서 승복이 이루어 질수 있기 때문입니다.

5) 계약서 작성은 매도인 측 대리인과 계약하지 말고, 매도당사자와 직접 계약하는 것이 좋다. 부득이 대리인과 계약하는 경우에는 대리인이 법적 자격요건을 갖추었는가를 확인하고, 전화를 통하여 본인에게 매도의사와 대리권의 부여 등을 확인하고 나서 계약금은 반드시 본인통장으로 이체하여야 한다. 그리고 중도금, 잔금 지급 시에는 본인이 참석하도록 하여 계약서에 자필 서명하도록 하여야될 것입니다. 부동산을 매수하고자하는 경우에는 주변관계자들의 말을 너무 신뢰하지 말고 직접 확인하는 자세를 갖추어야 한다. 이를 위해서 인근 부동산중개업소 2~3곳 등을 방문 부동산시세와 그 부동산에 대한 정보 등을 수집하여 참고로 삼을 수 있을 것입니다. 주변이해관계자들은 계약을 성립시키기 위해서 과장된 말을 할 수도 있기 때문입니다. 즉 매수만하면 빠른 기간 내에 가격이 상승할 것이라든가, 개발계획 등이 있다든가 또는 기존시세 등을 부풀려 전달하는 경향이 있을 수 있다. 이러한 말에 현혹되어 계약을 하게 되면 손실을 감수해야 될 경우도 발생하기 때문입니다. 이 밖에도 당사자 간에 계약하는 경우 당사자 안면에 의해 이루어지는 경우가 많아서 권리의 하자가 발생할 수 있고, 이에 대한 상당한 부분은 그 상대방(계약상대방)이 책임질 수밖에 없기 때문이다.

6) 신문지상의 광고만을 믿고 경솔하게 계약해서는 안된다. 왜냐하면 광고에는 좋고 유리한 것만 나오지 부동산자체의 결함은 나타나 있지 않기 때문이다. 부동산의 결함을 알아보기 위해서는 토지대장, 임야대장, 가옥대장 등을 확인하여 등기부와 일치여부를 확인할 필요가 있다. 이밖에 부동산회사 및 기획부동산 등의 과대광고만을 믿고 계약해서는 안된다. 실제 현장을 방문 그 시세, 사용가능성 등을 검토하여야지 보지도 않고 계약하는 경우 그 손실의 상대방은 계약당사자가 될 것이기 때문이다. 당연한 사실이지만 이러한 사실 등을 간과하여 계약을 체결하고 손실을 보는 분들이 현실에서 의외로 많이 볼 수 있다는 사실이다.

7) 토지거래규제 대상지역의 토지거래 시에는 토지거래허가 등의 절차를 거쳐서 계약서를 작성해야 한다. 따라서 매수인이 토지거래허가를 받지 못하면 매수할 수 없음으로 이를 대비하여 토지거래허가 전에 작성된 계약서는 매수인이 토지거래허가를 득하고 나서 계약서를 다시 작성한다는 내용과 토지거래허가를 받지 못 하면 위약금 없이 계약을 해제할 수 있다는 단서조항을 특약사항 란에 기재해 두어야 한다.

8) 일생일대의 중대한 생활터전을 마련하려는 경우일 수록 사전 확인을 치밀히 해야 하고, 당사자 간의 계약이거나 중개업자를 통한 계약 인경우도 계약내용(거래조건등)이 복잡하거나 이해가 되지 못하는 사항 등은 주변 부동산중개업자나 변호사, 법무사, 기타 법률상담실을 찾아가 상의해 본 후 계약하는 것이 좋은 방법일 것입니다.

9) 계약서 작성을 간단하게 생각할 수도 있으나, 매수 물건에 따라서 계약서 작성 시 주의할 사항이 많습니다.

10) 계약서 작성 시 어떤 경우에 어떤 내용에 대하여 특약사항에 기록할 것인가를 생각하여야하며, 법을 많이 안다고 하여도 중개업의 실제 경험자보다 계약서를 잘 작성하기란 어려울 것입니다. 또한 간단하게 생각하여서도 안되며, 구두로 한 말을 기재하여야 다음에 그에 대한 문제에 있어서 분쟁을 예방할 수 있다.

11) 매매의 경우 등기부등본에 나타난 근저당설정금액(융자금)을 매수자가 승계하는 조건으로 계약을 할 수도 있을 것입니다. 등기부등본에는 나타나지 않으나, 은행에 변제해야할 금액이 있을 수 있으며 이런 경우 등기부상에 나타난 금액(융자금)을 변제하여도 은행에서는 근저당설정을 말소해 주지 않을 수도 있다. 그러므로 융자금을 잔금일을 기준으로 변제할 금액을 확인(문의)하면서 근저당권 설정된 금액 이외에 보증인으로 또는 개인 대출이 있는가를 확인하여야 한다. 이러한 이유로 매수와 동시에 면책적 채무인수(근저당권의 채무자명의변경)를 하여야될 것입니다. 그러나 당사자가 아닌 제3자[즉, 물상보증인(담보제공자), 양수인 등]는 채권최고액에 대해서만 책임지고, 근저당권을 소멸시킬 수 있다고 봅니다.

12) 당사자 확인

⑴ 계약을 할 때 기본적으로 가장 중요한 것은 거래대상물에 관한 권리를 이전하고 취득하는데 책임질 수 있는 사람과 계약을 해야한다는 점이다. 매매의 경우라면 매도인이 실제 소유자인가 또는 매도에 관해 권한을 가진 대리인 인가 확인하여야 한다. 만약 실제의 소유자와 등기부상의 소유자가 다르다면 등기부상의 소유자와 실제의 소유자간의 매매계약서 등 소유권이전에 필요한 서류를 제시받아 확인한 후에 계약에 임하여야 한다.

⑵ 매도인이 실제 소유자라도 그 부동산을 처분할 수 있는 능력이 있는지를 살펴보아야한다. 법률상 무능력자인 미성년자, 금치산자, 한정치산자가 거래를 할 때에는 원칙적으로 법정대리인에 의하든지, 아니면 법정대리인의 동의가 반드시 필요하다.

⑶ 특히 문제가 되는 것은 등기부상의 소유자와 실제 소유자가 다른 경우이다. 이러한 경우에는 당사자들을 직접 면담하여 진정한 소유자임을 확인해야 한다. 일반적으로 등기부상의 명의인은 일단 소유자로 추정되므로 등기필증, 인감증명서 및 주민등록증을 제시받아 확인할 수 있으며, 건물을 매수할 경우에는 직접 방문하여 건물현황 및 점유자내역 등을 확인하는 것이 바람직하다.

⑷ 매도자 및 대리인 신원확인

계약 상대방은 실제 소유자가 아니라 등기부상 소유자(등기명의인)이어야 한다.

① 등기부상 본인이 나온 경우 ⇒ 신분증을 통해 본인임을 확인

② 소유자의 배우자가 나온 경우 ⇒ 주민등록등본(의료보험증) 및 주민등록증을 통해 배우자임을 확인하고 소유자(남편)와 통화할 것(남편의 위임장과 인감증명서 확인, 부동산매도용 인감증명서의 유효기간은 3개월임)

③ 대리인이 나온 경우 ⇒ 부동산매도위임용 위임장과 인감증명서, 대리인의 주민등록증을 통해 적법한 대리인 인지 확인

④ 미성년자, 한정치산자의 경우 ⇒ 법정대리인의 동의서를 얻어서 계약을 체결할 수도 있겠지만 법정대리인과 직접 계약하여야 추후 법적다툼의 소지를 줄일 수 있다.

⑸ 매도인의 임의대리인과 계약을 체결하는 경우

매도인의 대리인에는 처음부터 대리인으로서 매매계약의 체결 및 이에 관한 일체의 행위를 대리하는 경우와 이미 성립한 계약의 이행에 관하여 일부를 대리하는 경우가 있다.

이 경우 비록 인감증명이 첨부되었다하더라도 항상 본인에게 직접 문의하여 대리권 수여 사실과 그 권한의 내용 등에 관해 확인하는 것이 필수적이다.

⑹ 계약서작성시에는 중개업자 입회하에 본인 인가를 꼭 확인하고, 본인이 아닌 경우 인감증명서가 날인된 매도인의 위임장과 인감증명서를 첨부하고 위임받은 자가 서명날인한다. 위임용 인감증명서는 본인이 직접 발급받은 것인가를 확인하고 본인이 직접 발급받은 것으로 해야만 더욱 안전할 것입니다.

이런 경우에는 매매대금은 매도인 본인 통장으로 입금시키고 입금하기 전에 본인과 전화 통화하여 매도의사를 확인해야 합니다. 계약은 본인 당사자 등과 직접 계약하는 것이 가장 안전하지만 이와 같이 대리계약인 경우 잔금 지급 시에는 반드시 매도인을 참석하게 하여야 하자가 발생하지 않을 것입니다.

13) 계약서의 양식, 부동산계약서는 획일적인 계약서로는 불충분한 경우가 있기 때문에 그때마다 거래실정에 맞는 계약서를 작성하고 인쇄물을 사용할 때에는 거래실정에 따라 적절하게 보정하는 것이 좋다. 현행 실무에서는 계약서에 관하여 부동산중개업협회가 표준서식을 정하여 그의 사용을 회원에게 권장하고 있다.

14) 문자

어떤 문자를 사용할 것인가는 원칙적으로 자유 이지만 누구나 쉽게 알아볼 수 있는 한글이 바람직하다. 다만 매매대금 등에 사용하는 숫자는 변조를 방지하기 위하여 아라비아숫자 표기를 하지 말고 한글이나 한자로 표기하는 것이 좋으며 이때 괄호 속에 아라비아 숫자를 병기하는 것이 좋다.

15) 공동소유인 재산의 계약을 체결하는 경우

민법상의 공동 소유의 유형에는 공유, 합유, 총유의 세 가지가 있다. 이중 공유지분의 처분은 비교적 자유로와 공유자는 다른 공유자의 동의 없이 그 지분을 처분할 수 있으므로 지분의 거래에 있어서는 특별한 제한이 없다. 그러나 공유물의 처분을 위해서는 공유자 전원의 동의가 필요하므로 공유물 자체의 거래시에는 공유자 전원의 동의여부를 확인하여야한다. 한편 합유의 경우에는 지분이나 합유물의 처분에는 합유자 전원의 동의가 있어야하므로, 동의여부를 확인하여야 하며, 총유에 있어서는 지분이란 존재하지 아니하며, 총유물의 처분에는 사원총회의 결의가 있어야 한다.

참고로 계약이 매매가 아닌 임대차계약인 경우 민법상 공유물관리에 관한 법률에 따라 지분비율의 과반수이상의 동의가 있으면 그 효력은 전체에 미친다. 이때 주의할 점은 문제가 발생시 계약에 참여한 지분권자가 우선적으로 책임진다는 특약을 문구에 삽입해 서는 안된다는 점이다. 이렇게 되면 전체적인 재산권행사에 제약이 따르게 되므로 이러한 문구 없이 일반적으로 과반수 지분이상의 동의를 얻어서 임대차계약서를 작성하여 주민등록과 계약서에 확정일자를 받아두면 그 계약의 효력은 공유자 전원에 대하여 대항력을 주장할 수 있다. 그러나 위 줄친 부분이 삽입되어 있다면 책임이 그들에게만 한정될 수 있으므로 이러한 문구 삽입은 주의해야 된다. 이런 내용 기재 없이 작성되더라도 과반수의 동의를 얻어 작성된 계약은 전제지분에 대하여 대항력을 얻게 되기 때문이다.

16) 신규 아파트 계약시 점검사항

임차인은 집합건물등기부등본과 집합건축물대장을 잘 분석해 보아야 한다. 근저당이나 가압류, 가처분, 토지별도등기, 대지권미등기일 때에는 분쟁의 소지가 많다.

등기부가 깨끗하고 대지권까지 집합건물등기부에 기재된 경우라면 안전할 것이다. 그렇지 않다면 등기부상의 권리관계 및 임차보증금과의 관계를 따져 보아야될 것이다. 이러한 여러 가지 사정에 따라 대항요건과 확정일자를 갖추어도 임차보증금전액을 회수하지 못하는 경우가 있을 수 있습니다.

17) 미등기아파트나 분양권 매수시

이 경우에는 더욱 확인할 사항이 많습니다. 분양권에 대하여 조합과 시공회사에 확인하고 실제 소유자가 맞는 경우 분양권매매계약서에 조합 또는 시공회사 도장을 날인 받아야하고(∵ 분양권 매매시 주관업체에 따라 조합장이 도장을 날인하는 경우도 있고, 시공회사 도장을 날인하는 경우가 있으므로), 이 당시 분양대금의 미납금, 연체금 등을 확인하는 것은 물론이고 신규 분양받은 아파트에 대해 대출하여준 은행에서 대출금액 및 이자 등을 확인하여야 하고, 조합원분양권인 경우에는 이주비(무상이주비) 및 추가대출금(유상이주비), 연체이자 등에 대하여 대출하여준 은행에 대해서 신규아파트분양과 같이 확인하고 이상이 없는 경우에 채무승계를 받아야 한다. 이러한 모든 과정이 끝이 나면, 분양권매매계약서를 구청에 신고해야 합니다. 분양권전매는 등기를 할 수 없기 때문이다.

참고로 임시사용승인이 나왔으나 등기가 안된 아파트 등에 입주하는 임차인 등도 분양계약서가 진정한 것임을 확인하는 경우 위와 같은 내용 등을 확인하면 추후 발생할 수 있는 문제 등에서 후순위 채권자 등에 비해서 대항력과 확정일자에 의한 우선변제권이 발생 된다는 사실이다.

미 등기아파트에 입주한 임차인은 위와 같이 대항요건과 확정일자를 받아둔 다음 아파트가 등기된 다음 반드시 등기부등본과 집합건축물대장을 확인하여 주민등록이 되어있는 주소와 일치여부 등을 확인해야 합니다. 간혹 발생할 수 있는 일이지만 소유권보존등기시 부동산표시(주소, 동?호수 등)가 다르게 만들어질 수 있고, 이러한 경우 대항력과 확정일자에 의한 우선변제권을 보호받을 수 없기 때문입니다.

유 의할 점은 등기부와 대장에 기재내용 등이 일치되지 않으면 권리관계 즉 소유권이나 저당권 등의 권리관계는 등기부가 우선하게 되고, 부동산표시 즉 지번, 면적, 부동산현황 등은 건축물대장 또는 토지대장에 기재된 내용 등이 우선 합니다.

18) 별도 특약의 경우 작성요령

계약서 중단부분 공란부분에 특약내용을 기재하게 되는데 그 내용으로는 다음과 같다.

⑴ 계약 이후 분쟁이 발생할 수 있는 내용

⑵ 계약당시 특별한 사항이 있는 경우 그 내용

⑶ 계약당사자가 요구하는 사항이 있으면 그 내용

⑷ 중개대상 확인설명서 기재내용 중 후일에 문제(분쟁의 소지가)가 될 내용 등을 보충으로 기재하게 된다.

⑸ 중개대상물에 있어서 임차내역과 근저당권설정관계의 인수여부

ㄱ) 임차내역은 점유부분과 임차보증금내역표시

ㄴ) 근저당권은 ○○은행 ○○지점으로 채권최고액 ○○○원이고, 실재채권액은 ○○○원이라는 사실 기재, 중도금, 잔금은 본인(소유자)이 수령하고 계약서 본인 란에 직접 서명날인하기로 하는 조건 등 기재

⑹ 대리인의 계약관계(소유자의 처, 법정대리인 등) - 대리인 계약시

⑺ 잔금납부방법 및 시기

⑻ 부동산 현상태 등의 조건 및 인수 등을 기재

⑼ 기타 권리제한 문제 등이 있을 경우 언제까지 소멸시킨다는 특약

⑽ 명도가 안된 제한물건이나 권리가 있을 경우 언제까지 명도 또는 소멸시킨다는 특약 등을 기재하게 된다.

19) 계약서의 작성부수

계약서는 같은 내용의 것을 최소한 3통 이상 작성하여 1통은 매도인이 1통은 매수인이 나머지 1통은 공인중개사가 보관하여야 한다.

20) 잔금을 치르기 전에 반드시 등기부와 대장 등을 한 번 더 확인해야 합니다. 따라서 안전을 위해서는 계약서작성 전과 잔금납부 전의 두 번에 거쳐서 확인해야하고, 잔금납부와 동시에 매매인 경우는 빠른 시간 내에 등기이전 서류를 등기소에 접수해야 합니다. 임대차계약인 경우는 빠른 시간 내에 주민센터에서 전입신고 및 확정일자를 받아야 합니다. 정석은 아니지만 임대차의 경우 잔금지급 1일전에 전입신고를 하는 것이 바람직하다. 왜냐하면 잔금일 전입하면 대항력과 확정일자우선변제권의 효력발생이 다음날 오전0시에 발생되므로 잔금날 근저당권이 설정되면 후순위가 될 수 있기 때문이다. 물론 앞에서와 같이 먼저 전입신고와 확정일자를 갖추더라도 주택인도를 갖추지 못해서 대항요건을 완전하게 갖추지 못 했지만 전입신고만으로도 추가 저당권설정을 방지할 수 있고, 추후 경매 등의 절차가 진행되면 주택인도를 증명하기가 쉽지 않아서 전입신고와 확정일자만을 가지고 배당 받을 수도 있기 때문이다.

21) 매매거래당사자 또는 중개업자는 계약체결일로부터 60일 이내에 실제거래가격을 관할 시장?군수?구청장에게 공동으로 신고해야 한다. 중개업자가 거래계약서를 작성한 때에는 중개업자가 신고한다.

- 이 경우 시장?군수?구청장은 신고내용을 확인하고 신고필증을 교부하고 → 신고필증은 부동산등기특별조치법에 의한 검인에 갈음한다. 단, 주택거래투기지역지정구역은 15일 이내에 주택거래허가와 동시에 신고를 해야 한다.

22) 아파트, 다세대, 연립 등의 집합건물인 경우 주민등록전입과 확정일자를 갖추고 나서 전세권등기를 하게 되면 보증금회수가 어려울 때 임의경매를 신청할 수도 있고, 미배당금에 대해서 임대차보호법상 대항력을 주장할 수도 있다.

단독?다 가구주택인 경우 주민등록과 확정일자를 받으면 대지와 건물전체매각대금에서 확정일자에 의한 우선변제권이 발생한다. 그러나 단독?다가구주택 전세권설정등기는 건물에만 미치므로 큰 실효성은 없다. 이 경우 전세권은 건물매각대금에 대해서만 우선변제권이 미치기 때문이다. 이와 같이 단독?다가구주택인 경우의 전세권은 경매신청권이 없어서 부득이 별도의 전세보증금반환청구소송을 거쳐서 강제경매를 신청해야한다. 그리고 건물매각대금에 대해서만 우선 변제받게 된다. 이에 반해서 단독?다가구주택의 대항요건(주민등록전입과 주택의 인도)을 갖추고 확정일자를 받아두면 확정일자에 의한 우선변제권으로 제3자의 경매신청에서 배당요구하여 우선 변제받을 수 있고, 보증금을 반환받지 못할 경우 법원에 전세보증금 반환청구소송을 제기, 판결문을 득하여 강제경매를 신청하게 되면 토지·건물매각대금 전체에 대하여 우선 변제받을 수 있다.

따라서 계약서작성 후 반드시 빠른 시일 내에 대항요건(주민등록과 주택인도)을 갖추고 주민센터에서 확정일자를 받아 두는 것이 좋다. 예를 들어서 주민등록이 5월2일이고, 확정일자가 5월2일이라면 확정일자에 의한 우선변제권은 5월3일 오전0시에 발생하게 된다.

주민등록 전입시에는 등기부등본과 대장이 일치하는가를 반드시 확인해야 한다. 대항요건의 주요 요소 중의 하나가 주민등록인데 전입하는 주소가 대장과 일치하지 아니한 경우 등기부등본상을 기준으로 이 주소지에 전입한 경우에도 주택임대차보호법상 보호를 받지 못한다. 참고로 소유권에 관한 사항은 등기부등본이 우선하고 부동산표시, 지목, 면적 등은 대장이 기준이 됩니다.

2. 부동산매매계약서 작성방법 

※ 부 동 산 매 매 계 약 서와 전세계약서 다음에 별도 첨부되어 있으니 이를 검색하여 확인하기 바랍니다.

계약서.pdf

3. 매매계약서작성방법에 대한 설명

⑴ 소재지 ⇒ 매매대상물건의 소재지를 등기부등본을 참고하여 정확히 기재한다. 이 경우 등기부와 대장을 비교하여 일치하는 가를 확인하고 일치되는 경우 소재지를 기재하고 다른 경우 다른 이유 등을 검토하고 대장에 나타나있는 주소지를 기재하는 것이 올바르다고 판단시 대장주소를 기재하면 된다. ∵ 소유권에 관한 사항은 등기부가 기준이 되고 부동산표시에 관한 사항 즉 소재지(주소), 지목, 면적, 구조, 용도 등은 대장(토지대장, 건축물대장 등)이 기준이 된다.

특히 임대차보호법상 대항요건이 되는 주민등록전입은 대장상의 주소를 갖고 하기 때문에 이를 반드시 확인하여야 한다. 주소가 일치하지 않는 경우에는 임대차보호법상 대항력을 갖지 못하는 경우가 발생할 수 있다.

⑵ 토 지 ⇒ 아파트의 경우 지목은 대(대지)로 기재하고, 면적은 등기부등본 표제부의 대지권의 표시에 나와 있는 대지권비율을 기재한다.

⑶ 건 물 ⇒ 구조, 용도 및 면적은 ⑴,⑵와 마찬가지로 등기부등본을 보고 표제부 전유부분의 건물의 표시의 면적을 기재한다.

⑷ 매매대금 ⇒ 총 매매대금을 한글과 아라비아숫자로 기재한다(당사자간의 합의한 매매금액을 기재하게 된다).

⑸ 계 약 금 ⇒ 계약금은 일반적으로 매매대금의 10%로 하며(약정에 따라 달리 정할 수 있다), 영수자 옆란에 매도인의 성명을 기재하고 날인한다.

⑹ 융 자 금 ⇒ 융자금이 있어 그것을 인수할 경우 미리 은행에 확인하여 그 금액을 정확히 기재한다.

⑺ 중 도 금 ⇒ 중도금지급을 약정하였을 경우 금액과 일자를 기재한다.

⑻ 잔 금 ⇒ 매매대금에서 계약금과 중도금을 제외한 잔금 금액을 계산하여 기재하고, 지불날짜를 기재한다.

다음 ⑼~⒂는 계약서작성시 기본적으로 지켜져야할 사항 등을 인쇄해 놓은 내용이다.

⑼ 제2조(소유권이전 등)란에 부동산의 인도일을 기재한다(보통 잔금일-당사자 합의).

⑽ 제3조(제한물권 등의 소멸)란은 매도인을 매수인이 잔금지급일까지 매도부동산상의 소유권행사를 제한하는 사유가 있거나 조세공과금미납 등이 있는 경우 그 권리의 하자 및 부담사항을 제거하여 온전하게 매수자에게 소유권을 이전해야한다는 사실 등을 기재한 것입니다.

⑾ 제4조(지방세 등)란은 조세·공과금의 납부기준일을 부동산의 인도일을 기준으로 한다는 내용기재

⑿ 제5조(계약의 해제)란은 매도인, 매수인 쌍방은 계약해제시 해제상대방에게 계약이행되기 전까지(중도금지급전)는 매도인은 계약금의 배액상환, 매수인은 그 계약금을 포기하고 본계약을 해제할 수 있다는 내용을 기재.

참고로 계약이 이행된 경우라면(중도금지급후) 쌍방합의가 아니고서는 일방 당사자가 계약을 해제할 수 없고 법원에 소를 제기할 수밖에 없다. 이때 법원재판결과 계약금 또는 계약금배액은 물론이고 중도금 손해배상에 해당하는 금액을 지급하라는 판결이 나오게 되는데 이 경우 상대방은 나머지 금액에 대해서는 반환하여야한다. 그리고 계약금을 과도하게 지급한 경우 예를 들어 20~30%지급한 경우 대법원판례에서는 일반적인 관례를 벗어나는 금액을 반환하여야한다는 입장입니다.

⒀ 제6조(채무불이행과 손해배상)란은 매도자 또는 매수자가 본 계약서상의 내용에 대하여 불이행이 있는 경우 그 상대방을 불이행한 자에 대하여 계약해제 및 손해배상을 청구할 수 있다는 주장

⒁ 제7조(중개수수료) 매도인과 매수인은 중개 의뢰한 중개업자에게 법에서 정한 법정수수료를 중개업자에게 지급해야한다는 규정

⒂ 제8조(중개수수료 외) 중개수수료와는 별도로 지급하기로 한 약정이 있는 경우 그 금액은 합의에 의해서 결정할 수 있다는 규정

? 특약사항란은 계약서작성에 있어서 단순하게 처리하는 경우 등이 많은데 이 특약사항란을 잘 이용하면 추후 분쟁 및 손해배상책임 등에 대해서 예방할 수 있다.

① 매매부동산은 계약시 현상태대로 매도 및 매수한다는 조건

… 추후 분쟁의 소지를 사전에 차단할 수 있음.

실무에서는 계약서 작성단계에서 알지 못했던 사항 등으로 분쟁이 발생되는 경우가 있는데 이는 당연하다고 보면 된다.

매수하고 자하는 부동산을 계약단계에서는 확인하지 못 했지만 자주 살펴보면서 그 부동산의 단점 등이 보이게 되는데 그때마다 그 사항 등을 개선해줄 수는 없는 것이지만 매수인이 주장하면 그저 계약서 작성시 그 내용은 없어서 개선해줄 의무는 없다고 하는 것보다는 이 내용을 문구에 삽입해 놓으면 추후 문제가 발생되면 이 내용만 상기 시키는 과정으로 분쟁이 없어지게 되고 이러한 사항 등은 매수인의 입장에서도 또한 같은 지위에 있다고 보면 될 것이다.

② 매수인은 본 물건을 매수하는데 있어서 매도인의 융자금 사천만원(기업은행 신정지점

채권최고금액 사천팔백만원)을 승계하기로 한다. 이 경우 융자금을 잔금지급금액에서 공제하고 잔금을 계산하기로 한다. 또는 매도인은 잔금지급전까지 기업은행 융자금을 상환한다는 특약조건

③ 매수인은 본물건의 임차인 등을 승계하면 그 보증금을 잔금 지급시 공제하고 지급한다는 내용

㉠ 임차보증금내역. ㉡ 임차인별로 점유부분표시 등을 상세히 기재하게 된다.

㉢ 기존 임대차계약 승계시 - 임차인 등이 매도인과 기존에 작성한 임대차계약서상의 임차보증금 및 임차기간 등을 승계한다는 내용을 기재하고 이러한 사실 등을 임차인 등이 확인하고 동의 합니다.

따라서 매도인(전임대인)에게는 임차인 등이 보증금채권을 청구하지 아니하고, 매수인(새로운 임대인)에게만 보증금을 청구한다는 내용을 기재하여 매도인, 매수인, 임차인 등이 기명날인하면 추후 매도인의 임차인들의 보증금을 추가적으로 책임지는(경매로 인하여 보증금 미회수시) 일을 예방할 수 있을 것입니다.

그렇다고 완전하게 매도인이 매수인에게 임차인의 채무를 면책적채무인수를 하는 것은 아니지만 이 정도는 주의를 기울일 필요가 있다. 면책적채무인수를 위해서는 계약서를 새로운 임대인(매수인)과 재작성하는 것이 매도인에게는 요구되는 요건으로 이해하면 될 것이다.

④ 위 물건인도 전까지의 관리비 및 기타 공과금을 모두 청산하여 매도인이 납부한다는 내용

⑤ 대리계약인 경우(소유자의 허가계약 등) - 대리계약시 중도금, 잔금을 본인(소유자)이 수령하고 계약서 본인란에 직접 서명날인하기로 하는 조건 등을 기재

⑥ 계약이후 분쟁이 발생할 수 있는 내용 등을 기재

⑦ 계약당시 특별한 사항이 있는 경우 그 내용

⑧ 계약당사자가 요구하는 사항이 있는 경우 그 내용

⑨ 잔금납부방법 및 시기 또는 부동산인도시기

⑩ 중개대상 확인설명서 기재내용 중 후일에 문제가 될 내용 등을 보충기재

⑪ 기타 권리제한문제(조세채권압류, 일반채권자 등의 가압류 등 법정소송중이거나, 상속부동산에 대한 등기이전후 매도 등) 등이 있을 경우 언제까지 소멸시킨다는 내용 또는 이전한다는 내용

⑫ 토지거래허가대상인 경우 토지거래허가가 이루어지지 못할 경우 해제조건 등을 명시한다.

이와 같이 특약사항란에 자세히 기재하게 되는데 이란이 부족한 경우 별지를 첨부하여 약정사항 등을 자세히 기재하게 되면 추후 분쟁의 소지가 그만큼 줄어들게 될 것입니다. 특약사항란이 모두 기재되고 나서는 반드시 매도인, 매수인, 중개업자가 각각 서명날인해야합니다.

? 매도인 : 매도인의 인적사항 및 자필서명날인

? 매수인 : 매수인의 인적사항 및 자필서명날인

? 중개업자 : 중개업소의 사무소명칭, 주소, 대표자, 등록번호, 전화번호를 기재하여 날인하면 된다.

? 중개대상물 확인설명서 별첨

- 확인설명서는 아래사항 등을 중개업자가 조사하여 작성하는 것으로서 매도인, 매수인, 중개업자 등이 각각 서명날인하게 된다. 이는 추후 발생할 논쟁의 대상에서 중요한 자료로서 역할을 하게 되려면 정확히 기재해야 됩니다.

[조사?확인하여 작성하는 방법]

가) 중개의뢰인을 통한 조사?확인방법

① 중개업자가 중개대상물을 조사?확인할 때에는 기본적으로 확인설명서 작성을 생각하고 이에 따른 조사를 하게됨.

② 매도의뢰인의 고지사항을 기준으로 1차적으로 의뢰인의 기본적 인적사항과 실제권리관계, 부동산등기부상의 권리관계, 부동산등기부에 공시되지 아니한 물건의 권리사항 등을 꼼꼼히 확인하여 추후 계약이 체결될 경우 이러한 권리관계 등은 중개대상물 확인설명서에 기재해야한다.

나) 공부를 통한 조사?확인방법

① 토지?건물 등기부등본 - 부동산의 표시사항(표제부), 소유권과 제한사항(갑구), 제

한물권과 제한사항(을구)

→ 여기서는 권리의 우선순위, 저당권 등의 제한물권, 기타 부동산에 대한 권리 등을 파악하게 되고, 대장과 일치여부 등을 파악하게 되는데 소유권에 관한 사항은 등기부가 기준이 되고, 부동산표시, 지목, 면적, 용도 등은 건축물관리대장 또는 토지대장이 기준이 된다.

② 토지대장, 임야대장 - 소유자/소재지(위치, 지번, 지목, 면적 등)

→ 등기부등본과 일치여부확인, 소재지, 지목, 면적, 토지등급 확인. 여기서 개별공시지가도 확인할 수 있다.

상기 ①,②에서는 소유자가 확인이 가능하므로 소유자가 동일인인가와 주소, 지목, 면적 등의 부동산표시 등의 일치여부를 반드시 확인해야한다.

③ 건축물관리대장 - 소재지, 면적(전용면적, 연면적, 건축면적), 구조, 용도, 건축연

도, 층별높이, 주구조, 지붕구조, 부속건축물, 건폐율, 용적률 등

→ 등기부등본과 일치여부확인, 무허가?미등기건물인가 여부, 층별허가건축면적, 용도일치여부, 부속건축물의 동수?면적확인

④ 지적도, 임야도 - 토지의 위치, 지목, 경계, 방향, 접변도로, 하천 등 주요지형지

물과의 거리, 지적형태

→ 지적도, 임야도와 실제현황의 일치여부, 토지의 위치, 경계, 지형 등을 확인

⑤ 지형도 - 토지의 형태파악 → 지형에 따른 유용성 파악

⑥ 토지이용계획확인서 - 공법상 이용제한, 거래규제의 기본적 사항

→ 용도지역, 용도지구, 용도구역확인, 개발제한구역, 개발계획, 도시계획시설지역, 토지거래허가구역해당여부 등을 확인하고, 확인설명서에 기재해야한다.

⑦ 환지예정지증명원 - 환지예정지시확인 → 환지예정지에 대한 지목, 면적확인

⑧ 공시지가 확인원 - 거래예정가액산정 참조 → 토지의 공시지가 확인

⑨ 제세공과 등 납입확인원 - 매도인의 체납조세확인

→ 국세?지방세 체납여부, 관리비?전기?수도요금 체납여부 등을 확인, 재산세납부실적 등과 납부자 등을 확인

⑩ 주소지 전입세대열람 - 주민센터에서 소유자인 경우 중개대상물의 주소지 전입세대열람이 가능

→ 특히 단독?다가구주택인 경우 여러세대가 있는 경우 세대수를 확인하고, 임대차관계(보증금, 임차위치 등) 등을 확인하여서 매수 또는 임차하고자 하는 사람으로 하여금 정확한 판단을 할 수 있게 해준다.

⑪ 가족관계등록부(구 호적등본) - 거래계약체결능력 확인

→ 행위무능력자, 법정대리인, 상속관계 등을 파악

⑫ 주민등록등본 - 임차인의 전입일자기재 → 주택임차인의 대항력구비여부 등을 확인, 소유자가 실제 거주하는가, 소유자의 주소 및 거주현황, 또는 다른 곳에 거주하는 가등을 파악

⑬ 등록사항 등의 현황서 - 상가임차인의 사업자 등록신청일 및 입주일자

→ 상가임차인의 대항력구비 여부 등을 확인

다) 현장답사를 통한 조사?확인

부동산은 각종 공부에 나타나지 않은 사항도 거래가격산정에 중요한 영향을 미치게 되므로 현장답사를 통하여 반드시 확인점검해야한다.

① 공부와 현황의 일치여부

ㄱ) 등기부가 공신력이 인정되지 아니하므로 현장답사를 통하여 부동산현황과 소유자, 점유자 등의 실제권리자가 일치하는 가등을 조사?확인하여야한다.

ㄴ) 공부상내용과 실제내용의 부합여부 - 토지(소재지, 면적, 지목 등), 건물(면적, 용도, 구조 등), 입목, 공장재단, 광업재단 등의 공부상 내용과 실제현황의 일치여부 등을 확인한다.

② 공부상에 기재되지 아니한 사항 등이 있는지 공부상 기재되어 있으나 실제현황과는 다른 물건 등이 있는지를 확인해야한다. 공부상 기재되지 아니한 사항 등도 부동산거래가격산정에 중요한 영향을 미치게 되기 때문이다.

(21) 토지?건물 등기부등본, 토지대장, 건축물관리대장, 토지이용계획확인원, 위임장(대리계약인 경우), 업무보증관계증명서(공제증서 등)사본첨부

위와 같은 모든 절차가 마무리 되고 나면 부동산중개업자는 상기 계약내용에 대하여 다시 한 번 설명하게 되고, 계약당사자 등은 위 내용 등을 꼼꼼히 확인하는 절차를 갖게 됩니다. 그리고 나서 매수인 또는 임차인은 매도인 또는 임대인에게 매매계약금 , 중도금, 잔금 등을 지급하게 되고, 이에 대한 상대방은 매도금 또는 보증금을 영수하고 이에 대한 영수증을 발급해줌과 동시에, 매매계약인 경우 매수인은 소유권이전서류와 동시에 매수부동산에 대한 인도를 받게된다. 임대차계약인 경우 임차인은 임대인으로부터 주택을 동시에 인도받게 된다. 이로서 모든 계약관계는 종료됩니다.

그리고 마지막으로 매수인은 신속하게 소유권이전등기를 하여야만 추후 문제의 소지를 발생 하지 않게 되므로 반드시 신속하게 소유권이전등기하시기 바랍니다.

임차인인 경우는 주택인도와 동시에 주민등록과 계약서상에 확정일자를 신속하게 받아두어서 추후 발생할 수 있는 문제에 있어서 임대차보호법상 확정일자에 의한 우선변제권을 확보해두어야 합니다.