부동산 세금 3.

■ 잘못 알고 있는 부동산 세금 내용 (32건 사례 및 답변을 3회에 나누어 게재) 21. 일시적1주택 +1입주권, 일시적1주택 + 1분양권, 대체주택 비과세 사후관리 요건이 3년으로 완화된 것을 모르고 2년 내 전입준비를 하는 경우 사례) 1주택을 보유한 자가 입주권을 취득하고 입주권이 주택으로 준공된 날(2021.2.28)로부터 2년 이내에 종전주택을 팔고 신축주택으로 전입해야 비과세가 된다고 생각하여 신축주택 임차인(임대차기간 개시일은 2021.4.1)을 임대차기간 개시 후 2년이 안 지났음에도 퇴거시키고 본인이 전입하기 위해 임차인에게 2천만 원의 사례금을 지급하고 퇴거시킴 ☞ 일시적1주택 +1입주권, 일시적1주택 + 1분양권, 대체주택 비과세 사후관리 요건이 종전의 신축주택 준공일로부터 2년 내 전입에서 3년 내 전입으로 1년 완화되었습니다. (2023.1.12. 이후 양도분부터) 따라서 기존 임차인의 임대차기간 만료 후 신축주택으로 전입해도 3년 내 전입요건을 충족할 수 있으므로 굳이 임차인에게 조기퇴거 조건으로 2천만원을 지급할 필요가 없었습니다. 22. 후순위 상속주택 소수지분은 지분이 아무리 작아도 1주택을 소유한 것으로 봄 사례) 아버님이 돌아가시면서 2주택 중 선순위 상속주택은 어머니가, 후순위 상속주택은 4형제가 공동으로 상속받음. 자녀 중 막내인 甲은 상속개시 당시 소유하던 주택을 상속주택 소수지분을 상속받은 날로부터 3년이 지나서 양도하고 비과세로 생각하여 양도세 신고를 하지 않습니다. ☞ 일반주택을 보유한 자가 주택을 공동으로 상속받으면서 그중 소수지분자(지분이 가장 큰 자가 아닌 자, 동일 지분으로 상속받은 경우 상속주택에 거주하지 않거나 연장자가 아니면 소수지분자)에 해당할 경우 상속주택 소수지분은 주택수에서 제외되므로 일반주택은 비과세가 적용되나, 상속주택이 여러 채인 경우 선순위 상속주택(보유기간이 가장 긴 상속주택)의 소수지분만 주택수에서 제외되고 후순위 상속주택의 소수지분은 주택수에서 제외되지 않습니다. 사례의 경우 후순위 상속주택을 보유하고 있으며, 일시적2주택 기간도 경과했으므로 일반주택은 비과세가 적용되지 않으며, 양도세 신고도 하지 않았으므로 20%의 무신고가산세와 납부지연가산세가 부과됨 만일 후순위 상속주택을 다른 가족에게 매도하거나 증여하고 일반주택을 양도했다면 비과세 적용 가능합니다. 23. 2형제가 2주택을 공동으로 상속받는 것보다 각자 1주택을 상속받는 것이 유리 사례) 각자 1주택을 보유한 남매(각자 결혼)가 부모의 사망으로 2주택을 상속받으면서 두 주택 모두 공동상속을 받음 ☞ 공동상속주택은 해당 상속주택에서 거주하는 자가 아니면 지분이 가장 큰 자의 주택으로 보며, 지분이 같은 경우 연장자의 주택으로 봅니다. 사례의 경우 공동상속주택 2채는 연장자인 오빠의 주택으로 보며, 이 경우 오빠는 기존주택을 양도할 때 비과세가 적용되지 않음(상속주택이 여러 채인 경우 선순위 상속주택 1채만 상속개시 당시 보유중인 일반주택의 비과세 여부를 판단할 때 주택수에서 제외됨) 사례의 경우 여동생도 기존 주택을 매도할 때 비과세가 적용되지 않습니다. (여동생은 상속주택의 소수지분자이며, 소수지분자라도 선순위 상속주택만 주택수에서 제외되고 후순위 상속주택은 주택수에서 제외되지 않음) ☞ 사례의 경우 각자 1주택씩 상속(오빠 선순위, 동생 후순위)을 받을 경우 오빠는 상속주택 외 일반주택을 언제 팔더라도 비과세가 적용되며(소득령 155조 2항의 상속주택 특례), 후순위 상속주택을 상속받은 동생은 상속주택 특례는 적용받을 수 없지만 주택을 상속으로 취득한 날로부터 3년 이내에 종전주택을 처분하면 일시적2주택 비과세는 적용받을 수 있습니다. 24. 부친 소유 단독주택을 상속받으면서 일괄공제 미만으로 과세 미달이라 생각하여 상속세 신고를 하지 않았다가 거액의 양도세를 부담 사례) 부친이 돌아가시면서 수도권 내 지역의 단독주택을 상속받음(시가 4억 원, 기준시가 1.8억 원). 상속세 일괄공제 5억 원보다 상속재산가액이 미달하여 상속세 신고를 하지 않음 ☞ 상속세 신고를 하지 않은 경우 과세당국은 상속재산가액을 결정하며, 단독주택은 유사매매사례가액이 없으므로 기준시가인 1.8억 원으로 상속재산가액을 결정함. 상속으로 취득한 자산의 취득가액은 상속세 결정가액이 되며, 사례의 경우 해당 상속주택은 취득가액이 1.8억 원이 되며 추후 해당 주택의 시가가 5억 원이 되어 시가인 5억 원에 양도할 경우 3.2억 원의 차익에 대해 양도세를 납부해야 합니다. 만일 상속인들이 해당 단독주택을 감정평가를 받아 4억 원으로 상속재산가액을 신고할 경우 5억 원에 처분 시 1억 원에 대해서만 양도세를 납부하면 됩니다. 25. 조합원입주권을 취득하고 준공된 후 등기 이전에 양도하면서 단기양도 중과세율 70%로 과세된 사례 사례) 조합원입주권을 취득하고 3년이 지나 사용승인이 난 상태에서 이전고시가 나지 않아 등기가 되지 않은 상태에서 입주권의 양도인 줄 알고 일반과세라 생각하여 매도하였으나 단기양도 70%로 중과 ☞ 조합원입주권으로 취득하는 주택의 취득일은 준공일(사용승인일, not 등기접수일)이며. 재개발, 재건축 지역의 주택은 이전고시가 나야 등기이전이 이루어지므로 등기이전은 준공 후 빠르면 6개월에서 늦으면 2년까지 걸리는 경우가 많음. 입주권을 취득했다가 주택이 준공되면 등기이전이 이루어지지 않았더라도 이미 주택을 취득한 것이며 준공일로부터 1년이 지나기 전에 매도하면 1년 이내 단기양도로 보아 70%의 중과세율이 적용됩니다. 26. 자녀에게 재개발 지역의 입주권을 증여하고 5년이 지나기 전에 입주권을 양도하여 이월과세 적용 사례) 자녀에게 재개발 지역의 입주권을 2019년 초에 낮은 가격으로 증여하고 증여일로부터 5년이 지나기 전인 2022년 상반기에 높은 양도차익을 실현하면서 자녀가 매도 ☞ 토지나 건물, 분양권, 입주권을 배우자나 직계존비속에게 증여하고 증여일로부터 5년(2023.1.1. 이후 증여분은 10년) 이내 수증자가 양도할 경우 이월과세가 적용됩니다. 이 경우 양도세를 계산할 때 취득가액은 증여자의 당초 취득가액으로 하므로 증여에 따른 절세효과가 사라짐. 27. 상생임대주택 요건에 해당하여 비과세를 받을 수 있음에도 이를 모르고 조기 양도하여 비과세 기회 상실 사례) 부산에거주하는자가 2019.2월에 조정대상지역(서울)에 위치한 주택을 갭으로 투자하고 2020.3월에 임대차계약을 갱신하였음, 2022.3월에 임대차계약을 연장(이 때 역전세가 발생하여 임대보증금 일부를 반환함) 해당 주택을 양도하기 전에 2023.1월에 부산에 신규주택을 취득하였으며, 서울 주택은 거주요건을 채우지 못해 비과세가 적용되지 않을 것이라 생각하여 2023.6월에 매도계약을 체결함(잔금 2023.8월) ☞ 직전 임대차계약기간이 1년 6개월 이상이고 2024.12.31.까지 상생임대차계약을 체결(임대료 5% 이내 인상)하고 2년 이상 임대한 후 양도하면 거주요건이 면제됩니다. 사례의 경우 2020.3월의 계약이 직전임대차계약이 되며, 이후 2022.3월에 임대차계약을 갱신하면서 인상을 하지 않았으므로 해당 계약이 상생임대차계약이 됨. 이후 2년 이상 임대하고 2024.3월 이후 서울 주택을 양도하면 거주요건이 면제되고 부산주택과 일시적2주택이 적용될 수 있음에도 잔금일자를 2023.8월로 하여 비과세 기회를 날려버림(비과세 혜택 1억 8천만원 손해) 28. 자녀의 주택자금을 증여하면서 아들에게만 증여하여 증여세 부담이 증가 사례) 아들이 주택을 취득하는데 부족한 자금 3억원을 아들에게만 증여하면서 증여재산공제 5천만원을 차감한 2억 5천만원에 대해 증여세 4천만원 납부 ☞ 아들에게 1억 5천만원, 며느리에게 1억 5천만원을 증여하고 공동명의로 주택을 취득할 경우 아들은 증여재산공제 5천만원 차감 후 1억원에 대한 증여세 1천만원, 며느리는 증여재산공제 1천만원을 차감한 1억 4천만원에 대한 증여세 1,800만원 합계 2,800만원의 증여세를 부담 3억원의 자금을 아들에게 단독으로 증여하는 것보다 며느리에게 공동으로 증여함으로써 수증자별 증여재산가액이 줄어들고, 수증자가 다르면 합산과세하지 않는 효과와 추가로 며느리에 대한 증여재산공제 1천만원 적용으로 인해 증여세 1,200만원 감소 29. 잔금일을 조정해서 양도시기를 달리했다면 세부담을 줄일 수 있었는데! 사례) 동일 아파트 단지 갭투자한 물건 2채가 안 팔리다가 최근 물건을 사겠다는 연락이 오자 기쁜 마음에 2채의 매도계약을 체결하고 잔금일을 한 채는 7월, 한 채는 8월로 계약하였으며 각 주택의 양도차익은 1채당 약 1억 5천만원 수준 ☞ 같은 연도에 양도차익이 발생하는 물건을 2건 이상 양도한 경우 양도소득은 합산과세를 하며, 이로 인한 누진효과로 각각 1채씩의 양도세 합산금액보다 세부담이 크게 증가됩니다. 양도일은 잔금일이 원칙이므로, 1채의 잔금일은 2023년으로, 나머지 1채는 2024년 초로 할 경우 양도시기가 다르므로 두 주택의 양도소득은 합산과세를 하지 않으며 이를 통해 수천만원의 양도세를 절감할 수 있었는데 안 팔리던 물건의 매수콜이 들어오자 이런 고려없이 바로 매도계약을 체결함 30. 비과세 적용대상 고가주택(12억원 초과)과 일반과세 적용대상 자산을 같은 연도에 양도한 경우 사례) 비과세가 적용되는 고가주택과 양도세가 과세되는 일반주택을 같은 연도에 양도하고 합산과세로 신고하지 않음 ☞ 같은 연도에 비과세가 적용되는 물건과 양도세가 과세되는 물건을 함께 양도하는 경우 합산과세를 적용하지 않지만, 양도가액이 12억원을 초과하는 고가주택과 일반과세가 적용되는 물건을 같은 연도에 양도할 경우 12억원 초과분 소득금액과 다른 물건의 양도소득은 합산과세합니다. 해당 사례에서도 두 물건의 잔금일을 연도를 달리해서 계약했다면 합산과세를 피할 수 있음 31. 거주주택과 장기임대주택 보유자가 거주주택을 양도하고 비과세를 받은 후 장기임대주택을 1주택 상태에서 양도해도 비과세가 적용되는지? 사례) 거주주택과 장기임대주택을 보유한 자가 거주주택을 먼저 양도하고 거주주택 비과세를 적용받은 후 장기임대주택을 1주택 상태에서 양도하면 1세대1주택 비과세로 양도차익 전부가 비과세가 된다고 생각하여 8년 임대의무기간이 경과하기 전에 매도 ☞ 거주주택과 장기임대주택 보유자가 거주주택을 먼저 매도하고 비과세를 적용받은 후 장기임대주택을 1주택 상태에서 매도할 경우 비과세가 적용되기는 하나, 전체 양도차익에 대해 비과세가 적용되는 것은 아니고 직전 거주주택의 양도일 이후 발생한 차익만 비과세가 적용됩니다. . 직전 거주주택 양도일 이후 발생한 차익은 기준시가 비율로 안분 계산하며, 만일 직전 거주주택 양도일 이후에 장기임대주택의 상승분이 없을 경우에는 비과세 금액이 없습니다. 사례의 경우 해당 임대주택이 장기일반민간임대주택으로 등록되어 있었으므로 임대의무기간 8년을 채우고 팔았다면 조특법 97조의3에 따른 장특공제 50%는 적용받을 수 있었음 32. 구주택을 보유하다가 그 주택이 관리처분계획인가로 조합원입주권으로 전환된 상태에서 양도해도 비과세가 적용되는지? ☞ 관리처분계획인가일까지 보유 및 거주요건을 갖춘 주택이 관리처분계획인가 후 입주권으로 전환된 경우로서 해당 입주권 양도 당시 다른 주택이 없거나, 입주권 취득일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도할 경우 비과세 적용됩니다.