제4절 부동산거래와 법

[류재수]

제4절 부동산거래와 법

Ⅰ. 부동산 매매

1. 부동산 거래와 등기

가. 부동산(不動産. real estate)

⑴ 부동산(不動産. real estate) : 토지 및 그 정착물

① 토지 : 토지의 소유권은 정당한 이익이 있는 범위내에서 토지의 상하에 미친다. 토지의 구성물(암석, 흙, 지하수 등)은 토지의 구성부분으로서 별개의 물건이 아니다. 미채굴의 광물은 국유에 속하는 독립한 부동산으로서, 국가의 배타적인 채굴취득허가권의 객체가 된다. 토지의 일부는 분필절차를 밟기 전에는 이를 양도하거나 제한물권을 설정하거나 또는 시효취득하지 못한다. 단, 용익물권을 설정할 때는 예외이다.

② 토지의 정착물 : 토지에 고정적으로 부착되어 용이하게 이동될 수 없는 물건은 정착하고 있는 토지의 일부에 지나지 않는다(교량, 돌담, 도로의 포장 등). 그러나 건물, 입목법에 의한 수목, 입목법의 적용을 받지 않는 수목의 집단, 명인방법을 갖춘 미분리의 과실(과일, 담배잎, 뽕잎, 입도 등), 농작물(판례는 타인의 토지 위에서 위법하게 경작된 농작물도 경작자의 것이라고 판시)은 토지와 별개의 부동산으로 인정된다.

⑵ 동산(동산, personal estate) : 부동산 이외의 물건

제99조(부동산, 동산) ① 토지 및 그 정착물은 부동산이다.

②부동산 이외의 물건은 동산이다.

⑵ 등기제도(登記制度)

부동산에 관한 권리관계와 부동산에 관한 사항들을 공적 장부인 등기부(登記簿)에 기록하여 일반인에게 공시(公示)하는 것

① 등기부(登記簿)

㉮ 등기부

"등기부"란 전산정보처리조직에 의하여 입력·처리된 등기정보자료를 대법원규칙으로 정하는 바에 따라 편성한 것을 말한다(부동산등기법 제2조 1호).

㉯ 등기부의 종류

① 등기부는 토지등기부(土地登記簿)와 건물등기부(建物登記簿)로 구분한다(부동산등기법 제14조 제1항).

㉰ 등기부의 보존

② 등기부는 영구(永久)히 보존하여야 한다(부동산등기법 제14조 제2항).

㉱ 등기부의 보존 관리

③ 등기부는 대법원규칙으로 정하는 장소에 보관·관리하여야 하며, 전쟁·천재지변이나 그 밖에 이에 준하는 사태를 피하기 위한 경우 외에는 그 장소 밖으로 옮기지 못한다(부동산등기법 제14조 제3항).

② 공시(公示)

권리의 변동을 점유(占有), 등기(登記), 등록(登錄)과 같이 타인이 인식할 수 있는 표상(表象)으로 나타내는 것.

③ 등기할 수 있는 권리

제3조(등기할 수 있는 권리 등) 등기는 부동산의 표시(表示)와 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 권리의 보존, 이전, 설정, 변경, 처분의 제한 또는 소멸에 대하여 한다.

1. 소유권(所有權)

2. 지상권(地上權)

3. 지역권(地役權)

4. 전세권(傳貰權)

5. 저당권(抵當權)

6. 권리질권(權利質權)

7. 채권담보권(債權擔保權)

8. 임차권(賃借權)

④ 물적 편성주위

제15조(물적 편성주의) ① 등기부를 편성할 때에는 1필의 토지 또는 1개의 건물에 대하여 1개의 등기기록을 둔다. 다만, 1동의 건물을 구분한 건물에 있어서는 1동의 건물에 속하는 전부에 대하여 1개의 등기기록을 사용한다.

2. 등기부의 구성

가. 표제부 : 부동산의 표시에 관한 사항을 기록

나. 갑구: 소유권에 관한 사항을 기록

다. 을구 : 소유권 외의 권리에 관한 사항을 기록

부동산등기법 제15조 제2항

등기기록에는 부동산의 표시에 관한 사항을 기록하는 표제부와 소유권에 관한 사항을 기록하는 갑구(甲區) 및 소유권 외의 권리에 관한 사항을 기록하는 을구(乙區)를 둔다.

3. 부동산 매매의 의미와 절차

가. 부동산 매매

부동산의 매도인(賣渡人)과 매수인(買受人)이 그 소유권의 변동을 목적으로 하는 매매 계약을 체결, 부동산을 양도하고 소유권 이전 등기를 하는 것.

매도인(賣渡人.seller) : 파는 사람

매수인(買受人, buyer) : 사는 사람

나. 부동산 매매 절차

⑴ 탐색(探索)

⑵ 등기부 열람, 토지대장 열람

⑶ 매매 계약 체결, 계약금 지급

⑷ 중도금 지급

⑸ 잔금 지급, 등기서류 및 부동산 인수

⑹ 등기 이전

⑺ 취득세[등록면허세×]

지방세기본법

제7조(지방세의 세목) ① 지방세는 보통세와 목적세로 한다.

② 보통세의 세목은 다음 각 호와 같다.

1. 취득세

2. 등록면허세

3. 레저세

4. 담배소비세

5. 지방소비세

6. 주민세

7. 지방소득세

8. 재산세

9. 자동차세

③ 목적세의 세목은 다음 각 호와 같다.

1. 지역자원시설세

2. 지방교육세

Ⅱ. 주택 임대차

1. 주택 임대차의 의미와 절차

가. 주택 임대차

주택을 소유한 사람(임대인)이 다른 사람(임차인)에게 주택을 사용할 수 있게 빌려주고 그 대가로 돈을 받기로 하는 계약.

임대인(賃貸人. lessor) : 빌려 주는 사람

임차인(賃借人.lessee. tenant) : 빌리는 사람

나. 차임(車賃)

2. 임차인의 권리를 보호하기 위한 주택 임대차 보호법

가. 주택 임대차 보호법

제1조(목적) 이 법은 주거용 건물의 임대차(賃貸借)에 관하여 「민법」에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다.

제2조(적용 범위) 이 법은 주거용 건물(이하 "주택"이라 한다)의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용한다. 그 임차주택(賃借住宅)의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 또한 같다.

나. 보호요건

⑴ 주택을 인도받아 실제로 거주할 것

⑵ 전입신고를 하여 주민등록 이전할 것[주택임도+주민등록 완료 다음날부터 대항력 발생]

대항력 : 임차인이 제3자에게 임대차의 내용을 주장할수 있는 법률상의 힘

제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

② 주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다.

③ 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다.

④ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다.

⑤ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 주택이 매매나 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항·제3항 및 같은 법 제578조를 준용한다.

⑥ 제5항의 경우에는 동시이행의 항변권(抗辯權)에 관한 「민법」 제536조를 준용한다.

⑶ 임대차 계약서에 확정일자를 받아 둘 것[주민센터에 전입신고후 임대차 게약서에 확정일자 도장. 우선변제권]

우선변제권 : 임차인이 대항요건과 임대차계약서에 확정일자를 받으면 임차 주택이 경매 또는 공매되는 경우에 우선하여 보증금을 변제받을 권리

전입신고 주민등록+확정일자

확정일자

제3조의6(확정일자 부여 및 임대차 정보제공 등) ① 제3조의2제2항의 확정일자는 주택 소재지의 읍·면사무소, 동 주민센터 또는 시(특별시·광역시·특별자치시는 제외하고, 특별자치도는 포함한다)·군·구(자치구를 말한다)의 출장소, 지방법원 및 그 지원과 등기소 또는 「공증인법」에 따른 공증인(이하 이 조에서 "확정일자부여기관"이라 한다)이 부여한다.

② 확정일자부여기관은 해당 주택의 소재지, 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등을 기재한 확정일자부를 작성하여야 한다. 이 경우 전산처리정보조직을 이용할 수 있다.

③ 주택의 임대차에 이해관계가 있는 자는 확정일자부여기관에 해당 주택의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보의 제공을 요청할 수 있다. 이 경우 요청을 받은 확정일자부여기관은 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없다.

④ 임대차계약을 체결하려는 자는 임대인의 동의를 받아 확정일자부여기관에 제3항에 따른 정보제공을 요청할 수 있다.

⑤ 제1항·제3항 또는 제4항에 따라 확정일자를 부여받거나 정보를 제공받으려는 자는 수수료를 내야 한다.

⑥ 확정일자부에 기재하여야 할 사항, 주택의 임대차에 이해관계가 있는 자의 범위, 확정일자부여기관에 요청할 수 있는 정보의 범위 및 수수료, 그 밖에 확정일자부여사무와 정보제공 등에 필요한 사항은 대통령령 또는 대법원규칙으로 정한다.

제3조의2(보증금의 회수) ① 임차인(제3조제2항 및 제3항의 법인을 포함한다. 이하 같다)이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원(執行權原)에 따라서 경매를 신청하는 경우에는 집행개시(執行開始)요건에 관한 「민사집행법」 제41조에도 불구하고 반대의무(反對義務)의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다. 

② 제3조제1항·제2항 또는 제3항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(제3조제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다.

③ 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다.

④ 제2항 또는 제7항에 따른 우선변제의 순위와 보증금에 대하여 이의가 있는 이해관계인은 경매법원이나 체납처분청에 이의를 신청할 수 있다.

⑤ 제4항에 따라 경매법원에 이의를 신청하는 경우에는 「민사집행법」 제152조부터 제161조까지의 규정을 준용한다.

⑥ 제4항에 따라 이의신청을 받은 체납처분청은 이해관계인이 이의신청일부터 7일 이내에 임차인 또는 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등을 상대로 소(訴)를 제기한 것을 증명하면 해당 소송이 끝날 때까지 이의가 신청된 범위에서 임차인 또는 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등에 대한 보증금의 변제를 유보(留保)하고 남은 금액을 배분하여야 한다. 이 경우 유보된 보증금은 소송의 결과에 따라 배분한다.

⑦ 다음 각 호의 금융기관 등이 제2항, 제3조의3제5항, 제3조의4제1항에 따른 우선변제권을 취득한 임차인의 보증금반환채권을 계약으로 양수한 경우에는 양수한 금액의 범위에서 우선변제권을 승계한다.

1. 「은행법」에 따른 은행

2. 「중소기업은행법」에 따른 중소기업은행

3. 「한국산업은행법」에 따른 한국산업은행

4. 「농업협동조합법」에 따른 농협은행

5. 「수산업협동조합법」에 따른 수협은행

6. 「우체국예금·보험에 관한 법률」에 따른 체신관서

7. 「한국주택금융공사법」에 따른 한국주택금융공사

8. 「보험업법」 제4조제1항제2호라목의 보증보험을 보험종목으로 허가받은 보험회사

9. 「주택도시기금법」에 따른 주택도시보증공사

10. 그 밖에 제1호부터 제9호까지에 준하는 것으로서 대통령령으로 정하는 기관

⑧ 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등(이하 "금융기관등"이라 한다)은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 우선변제권을 행사할 수 없다. <신설 2013. 8. 13.>

1. 임차인이 제3조제1항·제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실한 경우

2. 제3조의3제5항에 따른 임차권등기가 말소된 경우

3. 「민법」 제621조에 따른 임대차등기가 말소된 경우

⑨ 금융기관등은 우선변제권을 행사하기 위하여 임차인을 대리하거나 대위하여 임대차를 해지할 수 없다.

제8조(보증금 중 일정액의 보호) ① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(擔保物權者)보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.

② 제1항의 경우에는 제3조의2제4항부터 제6항까지의 규정을 준용한다.

③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 제8조의2에 따른 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다. 다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다. <개정 2009.

정부가 2018년 8월 주택임대차보호법 시행령을 개정해서 서울시는 최우선변제를 받을 수 있는 임차인의 범위가 현재 보증금 1억원 이하에서 1억 1천만원 이하로 넓어지고, 최우선변제금은 현재 3,400만원 이하에서 3,700만원 이하로 증액된다고 했는데 2018.9.6일 현재 시행령 개정은 안되었다.

다. 임대차 기간 : 2년

제4조(임대차기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.

라. 임대차의 갱신

제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.

② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.

제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. 

② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.

상가건물임대차보호법

제1조(목적) 이 법은 상가건물 임대차에 관하여 「민법」에 대한 특례를 규정하여 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다.

제2조(적용범위) ① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.

② 제1항 단서에 따른 보증금액을 정할 때에는 해당 지역의 경제 여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 고려하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 「은행법」에 따른 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다.

③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의8까지의 규정 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다.

주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법

	주택임대차보호법	상가건물임대차보호법
목적	주거용 건물의 임대차(賃貸借)에 관하여 「민법」에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적	상가건물 임대차에 관하여 「민법」에 대한 특례를 규정하여 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적
대항력	임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때(전입신고를 한때)에는 그 다음날부터	임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터
확정일자부여	주택 소재지의 읍·면사무소, 동 주민센터 또는 시(특별시·광역시·특별자치시는 제외하고, 특별자치도는 포함한다)·군·구(자치구를 말한다)의 출장소, 지방법원 및 그 지원과 등기소 또는 「공증인법」에 따른 공증인(이하 이 조에서 "확정일자부여기관"이라 한다)이 부여	상가건물의 소재지 관할 세무서장이 부여
기간	2년	1년
갱신요구	임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지	임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지