광주경매전문변호사 - 경매절차개관

[변호사 김덕은]

경매는 소유자가 집을 담보로 은행에서 대출을 받거나 다른 사람에게 돈을 빌린후 그 돈을 갚지 못할 경우 은행이나 채권자가 이러한 채권을 확보하여 이를 회수하기 위해 법원에 경매를 신청하여 위 부동산을 매도 낙찰자에게 낙찰대금을 받아 위 금원을 채권자에게 나누어 주는 절차를 말합니다. 실제로 경매가 이루어지는 절차는 대단히 복잡하지만 이를 간단하게 도해해 보면 다음과 같습니다.

1. 경매신청 및 경매개시 결정

채권자가 경매신청을 하면 법원은 경매개시결정을 하여 매각할 부동산을 압류하고 관할 등기소에 경매개시결정의 기입등기를 촉탁하여 경매개시결정 사실을 등기기록에 기입하도록 합니다.

2. 배당요구의 종기 결정 및 공고

매각할 부동산이 압류되면, 집행법원은 채권자들이 배당요구를 할 수 있는 기간을 첫 매각기일 이전으로 정합니다. 법원은 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴때부터 1주일 안에 경매개시결정을 한 취지와 배당요구의 종기를 법언경매정보 홈페이지의 법원경매공고란 또는 법원게시판에 게시하는 방법으로 공고합니다.

3. 매각의 준비

법원은 집행관에게 매각할 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 보증금의 액수, 기타 현황에 관하여 조사를 명하고, 감정인에게 매각할 부동산을 평가하게 합니다. 법원은 감정인의 평가액을 참작하여 최저매각가격을 정합니다.

4. 매각방법의 지정, 공고, 통지

매각방법으로는 매수신청인이 매각기일에 매각장소에서 입찰표를 제출하는 기일입찰방법과 매수신청인이 지정된 입찰기간 안에 직접 또는 우편으로 입찰표를 제출하는 기간입찰 방법이 있습니다.

5. 매각의 실시 ㅡ> 유찰시 신경매

매각허가결정이 확정되면 법원은 매각대금의 지급기한을 정하여 매수인에게 매각대금의 납부를 명합니다. 매수인은 지정된 지급기한 안에는 언제든지 매각대금을 납부할 수 있습니다. 매수인이 지정된 지급기한까지 매각대금을 모두 납부하지 아니하면, 법원은 차순위매수신고인이 있는 때에는 그에 대하여 매각을 허가할 것인지 여부를 결정하고 차순위매수신고인이 없는 때에는 재매각을 명합니다.

6. 매각허부 결정절차 -> 불허가시 신경매

법원은 지정된 매각결정기일에 이해관계인의 의견을 들은 후 매각허가 여부를 결정합니다. 매각허가 여부의 결저에 불복하는 이해관계인은 즉시항고를 할 수 있습니다.

7. 매각대금의 납부 -> 미납시 재경매

매각허가결정이 확정되면 법원은 매각대금의 지급기한을 정하여 매수인에게 매각대금의 납부를 명합니다. 매수인은 지정된 지급기한 안에는 언제든지 매각대금을 납부할 수 있습니다. 매수인이 지정된 지급기한까지 매각대금을 모두 납부하지 아니하면, 법원은 차순위매수신고인이 있는 때에는 그에 대하여 매각을 허가할 것인지 여부를 결정하고 차순위매수신고인이 없는 대에는 재매각을 명합니다.

8. 배당절차

매수인이 매각대금을 모두 납부하면 법원은 배당기일을 정하고 이해관계인과 배당을 요구한 채권자에게 그 기일을 통지하여 배당을 실시하게 됩니다.

9. 소유권이전등기 등의 촉탁, 부동산 인도명령

매수인은 대금을 모두 납부하면 부동산의 소유권을 취득합니다. 매수인은 대금을 모두 납부한 후에는 부동산의 인도명령을 신청할 수 있습니다.

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