부동산의 가격 평가 방법과 경매 수익성 분석

[민의순]

실전 경매입문자를 위한 "경매바이블" 중에서
저자 : 문상철 부동산 경매전문 경영학 박사

부동산의 가격 평가 방법과 경매 수익성 분석
- 가격 평가의 중요성
- 부동산 감정 평가의 방식
- 입찰가를 결정하는 방법
- 경매 부동산의 수익성 분석
- 낙찰 부동산의 판매 방식
- 낙찰받은 집이 안 팔리면 어떻게 하는가?
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가격 평가의 중요성
경매에서 재경매 사건이라고 하는 것은 일단 낙찰이 되었다가 계약금을 포기하고 잔금을 납부하지 않은 것이다.
부동산 경매는 일단 계약 보증금이 10%라도최소 몇 백만원에서 몇 천만 원 혹은 몇 억이 될 수도 있다.
입찰하지 않았다면 보증금을 날리지 않았을 텐데 써보지도 못하고 눈 멀쩡히 뜨고 막대한 돈을 날리니 그 심정은 이루 말로 다 할 수 없을 만큼 답답할 것이다.
그런데 왜 계약금을 날리게 되는가?
원인은 두 가지이다.

첫째는 잔금을 다 내고도 인수해야 할 권리가 남아 있거나, 임차인에게 돈을 물어줘야 하는 경우인데 이것은 권리분석에 실패했기 때문이다.
경매의 이론 공부를 하지 않았거나 경매를 오래하지 않은 초보들이 법조문을 오해하여 자신이 나름대로 해석한 경우이다.

둘째는 물건에 대한 시세를 잘못 판단하여 너무 비싸게 낙찰 받았기 때문이다.

이 두 가지 경우 중에 권리분석에 실패하여 계약보증금을 날리는 경우는 드물다.
대부분은 물건 분석에 실패한 것이다.
물건 분석에 실패한 이유는 다양하게 있을 수 있다. 하지만 대부분의 실패 원인은 대개 현장답사를 하지 않은 탓이다.
처음 입문을 하여 경험부족으로 물건 분석에 자신이 없더라도 부동산 중개업소에 들려서 가격을 알아보는 것만으로도 터무니없는 낙찰은 받지 않을 것이다.
지역의 실정을 가장 잘 아는 중개업소 몇 군데만 들려서 확인해도 대략적인 시세와 분위기는 판단할 수 있다. 하지만 경매를 통한 재테크를 하려고 한다면 비단 입찰을 위한 가격 조사뿐만 아니라 어떤 부동산을 보더라도 대략적인 가격 평가를 통해 어느 정도 감을 잡고 있어야 한다. 그래야 터무니없는 가격으로 구입하고 나중에 후회하는 일이 없을 것이다. 모든 부동산 거래의 중심이 되는 가격 평가에 대하여 알아보자.

1. 법원 감정가의 위험성
법원에서 감정평가를 위임받은 평가사가 평가 금액을 정하게 되는 절차
채권자의 경매 신청 >>
감정평가사나 감정평가 법인에게 평가 의뢰 >>
기초 서류 조사 >>
현장 조사 >>
시장 상황 및 부동산 중개업소 가격조사 >>
감정평가서 작성 보고 !!

1) 부동산 감정평가에는 감정평가사의 주관이 개입될 수밖에 없어 동일한 부동산이라도 항상 동일한 가격으로 평가되기는 어렵다.
2) 채무불이행으로 파산에 이른 채무자 또는 소유자와 채권자를 위해 호가를 감정가에 반영하는 경우가 많고 이에 따라 감정 평가 금액이 지나치게 높게 평가되는 경우가 많다.
3) 감정평가서에는 그 부동산의 평가금액만 기재되어 있고, 그 목적물에 대한 이해관계자와 유치권 같은 권리 행사상의 제약 사항이 존재하는 경우에도 이에 대해 아무런 사항이 기재되지 않으므로 정확한 가치의 추계는 아니다.

2. 실제 거래 가능가액의 추론
경매에 투자하는 것은 대부분 매매 차익을 실현하는 것이다. 부동산의 흐름과 경기의 영향을 받아 매매가 가능한 금액은 수시로 변하게 된다.
따라서 감정평가를 할 때는 최소한 6개월 이후 매매가 가능한 금액을 산정해야 한다.
투자의 최종 목적은 매매이기 때문에 설사 높은 가격으로 응찰하여 낙찰 받았다 하더라도 6개월 이후에 높은 가격으로 매매할 수 있다면 성공적인 경매가 되기 때문이다.
또한 아무리 치열한 경합 끝에 낙찰을 받았다 해도 매매가 안 된다면 아무 의미가 없다. 이런 의미에서 입찰가를 정할 때에는 경기의 흐름과 부동산 시장의 흐름을 보면서 최소한 6개월 이후의 부동산 거래 가능 금액을 예상해야 정확한 수익을 계산할 수 있다.

3. 부동산 내재 가치의 발견
부동산만큼 바람의 영향을 받는 곳도 없을 것이다. 소위 투기 바람이 한번 지나가면 실수요자인 매수자나 매도자 모두 대부분 손해를 보고 이익은 바람을 주도한 사람들이나 그들을 추종했던 일부 사람들만이 볼 뿐이다.
재건축이나 재개발이 된다고 한번 바람이 불면 집을 소유한 사람들은 더 오를 것을 기대하여 팔지 못하고 막상 바람이 멈추어서 팔려고 하면 이제는 사려고 하는 사람이 없어서 장기간 보유가 불가피하게 된다. 결국 운 좋게 시기가 맞아서 매매를 한 일부 사람이나 단기간 매입과 매도를 한 투기 세력만 이익을 보게 된다.
일반인들은 항상 남들을 추종하기 때문에 부동산 가격이 오른다고 생각하는 순간이 가장 고점이 되는 것은 흔한 일이다.
소위 상투를 잡는다는 것은 추종 매매를 하기 때문에 발생하는 것이라고 볼 수있다.
그렇다면 가장 안전한 경매 투자는 무엇일까?
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단기 투자가 아닌 장기 투자로서 한발 앞선 부동산 투자가 가장 안전할 것이다.
소액으로 투자할 때에는 개발 여지가 있는 지역을 선정하여 저가로 매입을 하여 임대 수익을 보면서 기다리는 것이 바람직하다.
또 투기 세력이 6개월 이상 작업하는 일은 드문 일이므로 어느 곳에 투기 바람이 불면 6개월 이내에 매매를 하고 모든 미련을 접어야 할 것이다.
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미래인재교육재단/부천경매
출처 : 지도 | 네이버 지도
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