향후 부동산시장에 대하여...

[joya]

2002년 9월 말 경, 향후 부동산 시장에 대한 전망을 남겼다. 이 글을 읽기 전에 꼭 먼저 그 글을 보아주어야 겠다. (전문가컬럼 아래쪽에 있는 몇 편의 글)

총론으로는 당시에 썼던 기조에서 변화된 상황은 없다. 다만 각론에서 조금의 차이는 있는 듯 하다. 그 동안 시간도 흘렀고, 상황도 변했고. 또 당시에 말하던 미래에 조금은 가까워진 까닭도 있다.

몇 가지 특징적인 면이 있어서 순서에 구애받지 말고 언급하고자 한다.

작년 한 해 동안은 투자를 하는 사람에게는 당시 시점이 겨울이라고 해왔다. 그리고 겨울은 밭을 갈 때가 아니다고. 봄이 오면 자연 해동될 것을 열심만 낸다고 될 일인가, 하고. 그 글을 머니투데이에도 올렸더니 이런 저런 악성 리플에 마음 상하기도 했더랬다. (물론 그 와중에도 수익을 내는 사람은 분명 있다.) 그런데 오래지 않아 그 겨울이 끝날 것 같다. 계절만이 아니라 투자의 세계에서도 오래지 않아 겨울이 끝날 것처럼 보인다. 이제 슬슬 장비를 챙기고 밭에 나갈 시기가 다가오는 것이다.

그렇다면 몇 가지 짚고 넘어가야 할 부분이 있다. 당장에 이렇다할 무엇을 찍어주지는 못하겠지만, 그렇다하여 이런 시도자체가 무의미해 보이지는 않는다. 분명 누군가는 산을 보아야 하고, 또 그 길을 걷는 당사자는 발아래 함정도 살펴야 한다.

발아래 함정을 피하는 법이야 강좌를 통해, 또 다른 여러 방법을 통해 이야기하고 있으니, 우선은 산을 보며 이야기 하고자 한다.

[자금의 이원화]

2004년도 3월에 있었던 시티파크 청약이 시사하는 면은 크다. 시중 유동자금이 얼마나 되는지 가늠할 수 있는 계기가 되기도 했다. 그 하나의 테마에 7조원이나 모였으니, 장차에 개발 호재가 있다면 적어도 그 정도는 몰려다니겠구나 짐작해 볼 수 있다.

그리고 그 사건에서 특징 중에 하나는, 당시에 시티파크에 몰려들었던 자금이 증시에서 흘러나가지 않았다는 점이다.

이 부분은 이전의 개인 재테크(나는 재테크라는 단어를 별로 좋아하지 않는다. 테크란, 곧 테크닉이라는 것인데... 글쎄다. 테크닉만으로 성공할 수 있을지...)의 관행은 주식과 부동산을 오가는 투자였다. 공모주 청약이 있다하면 시중 자금은 공모주로 쏠렸다. 분양 건이 있다 하면 또 그쪽으로 몰렸다. 나름대로 발 빠르다는 사람들은 이리저리 잘도 돌렸다.

그런데, 이제 두 시장 사이에 높은 담이 세워진 것이다.

이제는 더 이상 부동산 자금이 주식으로 흘러가지도 않고, 그 반대도 성립하지 않는 것으로 보인다. 여러 이유가 있겠지. 이제는 어느 한 분야에도 어지간한 상식 정도로는 어림없는 형국이 만들어 진 것도 그 이유 가운데 하나이다. 예전에는 복부인이나 알던 거래관행이나 투자법을 이제는 누구도 공유하고 있는 정도가 되었다는 점도 있다. 누구나 아는 상식 정도로는 투자에서 성공하기에 어림없어 졌다. 어느 시장을 막론하고 만만한 구석이 사라졌다. 이제는 한 분야를 집중적으로 파고들어 공부해야 승산이 있다. 그 점을 모두가 공감하는 것이다.

그러니 주식으로 또 부동산으로 이곳저곳 기웃거리는 사람이 별로 없다.

시중에 유동자금이 400조원이라고 하지만, 그 중 분명 주식을 기대하는 자금과 부동산을 기대하는 자금이 나뉘어져 있다. 그리고 좀 더 들어가면 더욱 각 분야에 세분화 되어 있을 것을 짐작할 수 있다. 스스로 설정한 노림수에 맞는 투자만 하고자 한다.

이런 현상의 두 투자의 연계성이 이전과 다를 것임을 시사한다. 예전에는 주식이 먼저 경기에 선행하여 뜨고, 그러면 여유 자금으로 기업은 빌딩을 사거나 공장용지를 샀다. 그렇게 경기에 뒤따라 또는 동행하여 부동산 경기가 따라왔다. 하지만, 이제는 IMF를 거치면서 부동산 자산이 얼마나 헐값에 처분될 수 있는지를 경험한 기업들은, 여유가 있다하여 그런 위험한 자산에 묻어두려고 하지 않는다. 부동산이 위험한 자산이라는 말에 반론이 있을까? 관점에 따라 다를 수 있는데, 기업의 입장에서 부동산은 분명 위험한 자산으로 각인 되었다. 정작 현금이 필요할 때 현금이 되지 못하고 헐값에 처분되는 것은 온전한 자산이라고 부를 수 없다. 이 점은 가치투자자 입장이라면 반드시 확인해야 할 사항이기도 하다. 이런 의미에서 기업의 성장성과 수익성 보다 자산 가치에 우위를 두는 투자는 진정한 가치투자라고 볼 수 없다.

사실 주식과 부동산의 차이는 여러 가지가 있다. 주식은 추세의 꺾이는 점을 확인하고 들어가는 게 옳다. 하락하다가 상승 반전이 확인되면 들어가야 하는 게 주식이다. 또, 상승하다가 하락 반전이 확인되어 들어가야 하는 게 주식이다. 상승하는 중에도 하락하는 중에도 매입할 수 있는 게 주식이다. 반면 부동산은 상승하기 시작하면 매입할 물건이 없다. 팔고자 하는 사람들이 매물을 거둬버리는 까닭이다. 또 하락하기 시작하면 팔리지 않는다. 지나치게 극단화한 면이 있겠지만, 일반론을 이야기 하는 것이다. 그런 까닭에 부동산은 적당히 하락했다 싶으면 매입해야 하는 것이고(이게 참 어렵다) 적당히 상승했다 싶으면 매도해야 한다.

그래서, 내가 처음 세상에 나오던 2002년 8월경부터 줄창, 투자를 문의하는 님들에게는 “저라면 안 들어갑니다.”로 답변을 했더랬다. (투자 문의는 마세요. 저도 모릅니다.) 2002년도 8월 이후에도 계속 상승 중이었지만, 만일 팔고자 한다면 그 즈음에 팔고 나와야 하는 것이다. 들어갈 시점은 아니었다는 게지.

차이는 또 있다. 주식은 이건희 회장이 죠수아를 싫어하거나 말거나 삼성전자를 못 사게 하는 방법이 없다. 내가 사고자 하면 사고, 내가 팔고자 하면 판다. 하지만 부동산은, 주인에게 밉보이면 “내가 안고 죽어도 너에게는 죽어도 못 줘”가 성립하기도 한다. 그만큼 협상의 여지가 많이 생기는 부분이기도 하다. 다른 말로 하면, 협잡꾼이 판을 치는 세상이라는 뜻이고 또 지저분해서 그 때를 묻히기 싫은 사람은 얼씬거리기도 힘든 세상이라는 뜻이기도 하다.

어쨋거나 부동산과 주식은 그 게임의 속성이 사뭇 비슷한 듯 하면서도 다른 면이 많아 어느 한쪽에 익숙하면 다른 게임을 하기가 용의하지 못하다. 그리고 분명 지금은 일반 투자자들 사이에서도 둘 다를 보고자 하지 않고 어느 한쪽만 집중하는 경향이 아주 강해졌다.

이 점은 두 시장이 서로 상당부분 독립적으로 움직일 거라는 의미이기도 하다. 완전히 따로 놀 수야 없겠지만, 이전과는 다른 행태를 가질 것이다.

[투자자 연령의 다양화 또는 하향화]

2001년에서 시작한 대세 상승세의 여러 특징은 이미 기존에 언급을 했더랬고, 여기서 하나를 더 추가하고자 한다. 부동산의 10년 주기설을 거슬러 올라가면 매 시점의 주역은 40대 중후반의 복부인이었다. 남편이 회사의 중역 정도의 지위가 되었고, 여유 자금이 있어 투자를 했던 것이다. 그런데 2001년의 상승세의 주역은 이미 언급하였듯이 결혼을 하고서 내 집 마련에 나선 30대 전후의 세대이다. 그 근간에는 <부자 빠~ 가난한 빠~>의 부추김도 아주 크게 작용했음을 부인할 수 없다.

이전의 부동산 상승기였던, 88올림픽을 전후로 투자수익을 거두었던 당시의 40대 중후반은 이 시기에 이미 60을 바라보고 있는 세대이다. 이들은 역시 투자 감각을 살려 그 시기에 큰 수익을 거두었다. 그리고 새로이 세상에 뛰어든 30대도 한 몫을 본 사람이 많다. <33세 14억>을 세상에 내놓았더니 비슷한 아류(지독한 교만일 테지만, 비슷한 제목으로 나왔으니 아류라고 하고 싶다. 좀더 독창적인 제목을 붙였다면 그렇게 부르지 않는다.)가 많이도 나왔다. 그들 역시 비슷한 시기에 기회를 잡았다는 뜻이기도 하다. 30대 가운데, 그 기회의 크기는 달라도 고만고만한 한 건씩 한 사람을 많이 본다.

사실상 불쌍한 것은, 그 사이에 끼어 있는 세대다. 투자 세계에서 그 사이의 세대는 철저하게 고립된 세대인 셈이다. 현재의 40대가 그들이다. 그들은 삶에서 아직 여유를 찾기도 전에 IMF다 뭐다 하여 정리해고의 대상이 되어 내몰리게 되었다. 시간이 흘러 이전 세대의 기득권을 이양 받을 준비가 되었을 뿐인데, 사회의 패러다임이 바뀌어 모든 것으로부터 소외되어버린 것이다. 30대의 발 빠른 움직임도 그들에게는 아주 낯설기만 했을 것이다. 이미 많은 것을 이룬 50대의 모습은 부러움의 대상이었을 뿐, 흉내 내기에는 자금력과 경험이 일천했다.

그런데 난 여기서, 다음 세대를 보고자 한다. 지금의 대학생인 20대 초반을 본다. 이들은 남다르게 성공과 부에 대한 열망이 아주 강하다. 이들이 만든 부자 만들기 동호회나 카페에 회원은 성인들의 카페에 못지않게 큰 수가 되곤 했다. 이들은 아주 진지하게 부에 대한 마인드를 이식하고 있으며, 또 투자에 대한 공부도 아주 치열하게 한다. 그리고 더불어, 우리나라에 마지막 인구밀도가 높은 세대이기도 하다. (인구 피라미드를 다시 한번 유심히 살펴봐주기를 바란다.) 더불어 이들은 정보 수집력과 확대 재생산에 아주 발빠른 세대이다.

이들이 대학을 졸업하고 직장을 가지며 여유자금 일이천만 원씩을 만들었을 때. 난 그 때가 다시 한번 부동산 바람이 일 때라고 본다. 그들은 분명 30세가 되기 전에 전장에 나설 것이다. 지금의 30대가 결혼을 한 후에 비로소 재정에 관심을 가지고, 지금의 40대가 IMF가 와서야 재정에 관심을 가졌던 것과 확실히 비교된다. 지금의 20대는 아주 일찍부터 재정에 관심을 가진다. 이들은 이미 평생직장이라는 개념이 없다. 직장이 자신을 지켜주지 못한다는 게 별로 회한도 없이 아주 당연하다. 의심조차 하지 않는다. 이들은 직업과 동시에 투자를 해야한다는 것을 지극히 당연하게 받아들이는 인원이 유독 많은 세대이기도 하다.

아직 고용 문제가 원활하지 않아 이들을 제한하고 있지만, 이들은 분명 적은 자본만으로도 리스크를 안고 투자에 나설 것이다.

이 점은 장차의 붐이 언제 올 거냐에 대한 가늠으로 사용할 수 있을 듯 하다.

[인구의 감소]

2020년을 정점으로 대한민국은 더 이상 인구 증가가 없다는 결과가 나왔다. 집은 계속 지어 가는데, 인구는 더 이상 늘지 않는다. 독신도 늘고(본의 아니게 마냥 시간이 흘러 독신이 되어버린 나 같은 사람도 많고), 이혼도 늘고, 노령 인구의 증가도 있겠기에 당장은 큰 영향을 받지는 않겠지만 과연 어느 정도까지 공급을 해결해 갈 수 있을까.

문제는 <버블 붐>에서 제시한 2009년도까지의 세계적인 대세 상승과 이후 장기 하락이라는 전망이, 대한민국에서도 아주 기가 막히게 맞아 떨어질 듯 하다는 점이다.

오래지 않아 주택의 수요는 더 이상 늘지 않는 시점이 도래할 것이다. 과히 멀어 보이지 않는다. 그리고 일단 한번 추세가 꺾였다면 그 추세를 반전시킬 수요층이 없다.

하기는 모른다. 어느 날 우리나라 사람들이 아주 개방성향을 품게 되어 외국인 노동자의 인권에 관심을 가지고 그들의 이민을 환영하고 그들과 함께 동거동락하는 데 전혀 거부감을 느끼지 않고, 동시에 한국이 살기 좋은 나라라는 소문이 나서 세계로부터 한국으로 들어오려는 붐이 일기라도 한다면. 이제라도 젊은 부부들이 아이 하나 더 갖기 운동이라도 벌이거나, 미혼 금지법이라도 나와서 나 같은 사람도 억지로라도 결혼 전선에 뛰어든다면 모를까. 하기는 그렇더라도 그렇게 태어난 아이들이 성년으로 자라는 동안은 분명 20년이라는 세월은 족히 필요하다.

이 점은 장차에 하락세로 반전하면 그 침체가 어느 정도 갈지에 대한 가늠으로 사용해 볼 수 있을 듯 하다.

[원화의 가치 상승]

인플레이션이 부동산에 영향을 줄까? 어느 정도가 될지 알 수는 없지만 원화의 가치 상승은 부동산의 가격을 억제하는 역할이 많을 듯 하다. 배럴당 50달러의 원유가 예전에는 원화로 6만원이었다면 이제 5만원이 되는 꼴이다. 원화의 가치 상승은 어느 정도 인플레이션을 막는다. 원자재 가격은 계속 상승하겠지만, 궁극적으로 환율에서 공급가를 낮추는 효과가 되는 것이다.

동시에 대한민국의 부동산은 이제 외국인도 관심을 가진다. 그들은 10억짜리 부동산을 예전에는 90만 달러를 들여 샀다면 이제는 100만 달러를 들여야 한다. 보다 더 많은 달러를 지불해야 하는 것이다. 그들에게는 멈추어 있는 가격도 상승으로 여겨질만 하다. 가격은 그대로 이더라도 그들에게는 더 높은 비용이 지불되는 것이다. 국내 수요가 아니라면 외자의 수요라도 있다면 해결될 터인데, 원화 가치의 상승에 따라 수요는 점점 줄어들 것으로 여겨진다.

혹여 지금 시점에 달러를 사겠다는 사람은 말리고 싶다. 개인의 입장에서 거래하는 달러는 그 수수료만 따져도 만만한 게 아닌데다 장차에도 달러화는 가치 상승하기 힘들다고 말하는 사람을 여럿 보았다. (워렌 버펫은 반대의 말을 했더라만)

[결론? ]

결론을 내기는 참 어렵다. 고려할 요소가 많고도 많은데 보이는 것은 한정되어 있고, 그 나마 보이는 부분도 혹여 오해가 없다 장담할 수 없으니. 고작 저 정도만으로 진단한 것도 사실 너무 어설퍼 보인다. 어쨌거나 난 분명 아마추어 투자자이며 큰 돈을 벌지 못한 잔챙이에 불과하다.

코린님은 다시는 이 나라에 부동산은 없다고 말씀하고 있고, 반대로 많은 부동산 전문가는 여전히 부동산 불패를 이어갈 것이라고 보고 있다. 그런데 난 어쩐지 그 절묘한 시점. 한 번의 대세 상승은 있을 듯 보인다. 그게 언제가 될까. 멀어야 2011년을 넘지 않겠다. 하지만 아무리 빨라도 2005년이나 2006년은 안 될 듯 하다.

대세 상승이라고 하더라도 아무 부동산이나 다 오른 다는 것은 아니다. 2001년의 상승에는 유독 아파트만 올랐다. 이 점 역시 기존 상승세와 달랐던 점이다. 선택은 늘 신중해야 한다.

그런데 문제는 언제 그 시점이 오느냐가 아니라, 부동산에서 대세 상승은 그게 마지막이라는 점이다. (잔챙이로써 단언하건데...) 한번의 대세상승은 있겠지만 그게 마지막이다. (믿거나 말거나.) 부동산 불패는 그 마지막을 기점으로 정말 신화가 되어버릴 듯 하다. 그 이후에는 내 집을 사 줄 사람이 없다.

전략을 수립하는 데 참조가 된다면 좋겠다. 만일 지금 부동산을 매입하겠다면 3년 또는 4년 뒤에 판다는 계산으로 매입하는 것도 좋겠다. 고정적인 수입이 잡히기만 한다면 괜찮다는 뜻이다. 하지만 내년(2006년) 하반기부터는 조금 다르게 접근해야 한다. 매입하고서 곧 팔리는 물건만 해야 할 것이라는 계산이 나온다.

개인적으로 3년 내지 4년에 걸쳐 정리될 수 있는 물건을 늘여놓고 있다. 어쨋거나 올해는 그런 물건을 만들어 놓더라도 괜찮을 듯해 보인다. 이런 작업은 내년 초까지만 할 것이다. 그리고 내년 하반기부터는 더 이상 꼼짝하지 않고 시세가 도래할 것을 기다리고자 한다. 안 오면 그뿐이고(이미 진입하는 순간 수익을 확정하고 들어갔으니) 만일 기대한 대로 온다면, 그 상승 초입에 모두 처분하고자 한다.

그 다음에는 뭘 할까? 글쎄다.

키다리 아저씨나 되어볼까. 내 인생의 2막은 죠수아가 아니라 키다리 아저씨로 불린다면 그게 근사할 듯 하다. (그런데 사실은, 대세와 상관없는 투자를 하고 있지 싶다.)

[더불어 심리적 요인]

누누이 강조하듯, 투자는 심리게임의 속성이 아주 강하다. 모두가 인플레이션이 온다고 믿으면 반드시 인플레이션이 오는 법이다. 모두가 디플레이션이 온다고 믿으면 반드시 디플레이션이 오는 법이다. 모두가 부동산 불패신화를 믿는다면 그 또한 절대적으로 이루어진다. 그게 투자 세계의 속성이다. 그런데, 이러한 심리적 부분도... 사실은 어느 정도 현실에 기반을 두고야 증폭될 수 있는 것이지. 현실과 동떨어져 있을 수는 없는 법이다.

시장의 불합리가 합리로 반영되는 시간이 무척이나 짧아지고 있다. 부동산을 업으로 삼는 분들이 바라기는, 불합리가 영원히 깨어지지 않기를 바라는 것이겠다. 하지만 현실은 점점 정보의 대중화와 인터넷을 통한 신속한 확산을 통해 무척이나 빨리 공개된다. 그것은 다음 투자세대의 특성이기도 하다. 협잡이 통할 여력은 현저히 줄어들 것이다. 즉, 불합리가 존재할 여지가 무척 좁아지고 있는 것이다.

[강조, 또 강조!! ]

노파심에서 한 마디 더 하자면. 분명 마지막 기회가 오고 있다. 이 점은 지금 서둘러라는 이야기가 아니다. 우리는 지금 패할 여력이 없다는 뜻이다. 단 한 번도 잘못된 투자를 할 여유가 없다는 뜻이다. 단 한번의 잘못된 투자를 통해 모든 것을 잃고 나락으로 빠졌는데, 평생을 걸쳐 다시 회복하지 못할지도 모를 일이다. 그렇다면 아주 신중하게 아주 신중하게 투자에 임해야 한다. 당신을 부추기고 내모는 사람을 단호하게 거부해야 하다.

“난 내몰리지 않겠다! 분명하게 보이지 않으면 움직이지 않겠다!”

불멸의 이순신을 재미나게 보고 있다. 23전 23연승. 불패의 신화.

우리에게는 단 한 번도 패할 여력이 없다. 왜? 회복할 기회가 주어지지 않을 까닭이다.

우리가 있는 곳은 최전방인 동시에 물러설 수 없는 마지노선이다. 한번 무너지면 끝이다. 그 점에서, 이순신은 불행한 장군이다. 그리고 동일한 맥락에서 우리는 아주 불행한 시대를 살고 있다. 우리에게는 실패가 허용되지 않는 것이다. 한번의 추락은 영원한 추락이 될 터이니.

그러니 누누이 강조하듯 투자는 분명 이겨 놓고 하는 것이다. 그러다 기회가 또 오면 좋고.

우선은 패하지 않을 게임만 해야 한다. 당신의 조급함을 부추기는 자를 의심해 보라. 이전에는 한번쯤 속아도 괜찮았을지도 모르겠다. 다시 회복할 기회가 있었을 터이니. 하지만, 이제는 당신 혈통을 통틀어 마지막 기회를 앗아간 치명적인 바이러스일지도 모를 일이다.

[배태랑]

에고~ 어렵네...