부동산을 취득하면 취득 시점 또는 부동산 보유 기간 중 해당 부동산의 가치를 증대시키기 위해 인테리어 공사 등에 비용을 지출하는 경우가 많다. 이를 '자본적 지출' 이라고 일컫는데, 향후 부동산 매도 시 부담하는 양도소득세를 계산할 때 양도가액에서 공제해주므로 적절한 증빙서류를 갖춰야 한다. 증빙서류는 부동산 거래가 완료되면 확보하기 어렵기 때문에 해당 비용을 지출할 때마다 미리 자료를 확보해 두는 것이 바람직하다.
'자본적 지출'에 대해 종전에는 실제 공사자와 공사대금이 지급 여부 등의 사실만 확인되면 법적증빙을 갖추지 않았더라도 견적서나 간이영수증 등을 통해 필요경비로 인정받을 수 있었다. 하지만 이들 서류는 법적 증빙서류가 아니기 때문에 진위 여부에 대해 납세자와 과세 관청 간 다툼이 잦았다. 이런 다툼을 줄이기 위해 올해 지난 1월 22일부터 필요경비로 인정되는 자본적 지출에 대해서는 반드시 법적 증빙서류를 갖추도록 법이 신설됐다. 법적 증빙서류는 세금계산서, 계산서, 신용카드 명세서, 현금영수증 등을 말한다.
자본적 지출은 부동산의 이용 편의나 가치를 증가시키기 위한 경비로서 ▷본래의 용도를 변경하기 위한 개조비용 ▷토지의 이용편의를 위한 장애물 철거 비용 및 도로 신설비용 ▷기타 개량·확장·증설 등에 드는 비용을 뜻한다. 엘리베이터 설치, 보일러 및 배관 교체, 홈 오토메이션 설치, 아파트 베란다 및 방의 확장공사 등이 포함된다. 반면 정상적인 수선 또는 경미한 개량으로 자산의 가치 상승보다는 본래의 기능을 유지하기 위한 비용은 '수익적 지출'이라로 분류되는데, 법적 증빙서류를 갖추더라도 필요경비로 인정되지 않는다. 벽지나 장판 교체, 싱크대 및 주방기구 교체, 건물 외벽 도색, 문짝이나 조명 교체, 보일러 수리, 옥상 방수공사, 하수도관 교체, 누수 파이프 교체, 오수정화조 설비 교체, 타일 및 변기 공사, 파손된 유리 또는 마루 공사비 등에 드는 비용이 이에 해당한다.
위에서 살펴본 것처럼 지출내용 및 법적 증빙서류 구비 여부에 따라 필요경비 인정 여부가 판가름 나기 때문에 세제 혜택을 받기 위해서는 세심한 주의가 필요하다.
이상근 ·세무사