개정시행 최신 상가.건물임대차보호법과 상가권리금 관련 개정법률(안)

[교육운영사무국]

■상가.건물임대차보호법- 2014 개정안 (현재 시행중인)을 바로 알고 계신가요?
■지난해 9월 이 법 개정(안)으로 진통을 겪고 있는  "상가권리금 "인정 괸련하여 최신정보를 UP...합니다.
 ■ "상가권리금 "관련 동영상 : 
http://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=sec&oid=448&aid=0000023724&sid1=001

상가를 임차하여 영업을 하거나 중개사무소를 운영
하는 중개사님들이라면..당연히 상가.건물임대차
보호법에 대해 잘 알고 계셔야 합니다.
2014년 1월 1일부터 상가.건물임대차보호법 개정
되어  시행되고 있습니다.
●가장 주목할만한 점은  2014년 1월1일 부터 계약갱신요구권의 적용대상이 확대된 것입니다.
"계약갱신요구권"이란... 상가에서 영업을 하는 임차인에게 5년 동안 안심하고 장사할 수 있도록 보호해주는 장치로..기존에는 지역에 따라 보증금의 범위를 정해두고 그 범위 안에 해당하는 임차인만 보
호를 받을 수 있었지만 개정 이후에는 보증금 액수, 월차임에 상관없이 모든 임차인이 규정을 적용 받을 수 있게 됐습니다.
● 주의할 점
보증금 범위를 초과하는 임차인, 즉 영세세입자가 아닌 경우에는 월세 인상률의 제한도 없고, 대항력 역시 인정받을 수 없다는 것입니다.
즉 최소한의 기안인 5년의 영업기간만 보장해주며, 그 이전에 건물소유자가 바뀔 경우 상가를 비워달라고 하면 비워줘야 한다.
 즉, 임차인이 임차상가 건물이 매매가 되었거나 공매 및 경매를 통해 건물소유자가 바뀌었다 하더라도 계속 임차권을 주장할 수 있는 권리인 대항력이 인정되지 못한다.
이에...상가.건물임대차보호법 적용대상 보증금액을 먼저 확인하셔야 합니다.
환산보증금 범위 안의 임차인의 경우, 계약을 갱신할 때, 기존 임대료의 9%에 한해 1년에 한 번만 올릴 수 있고.. 건물소유주가 바뀌어도 계약기간 동안은 영업할 수 있는 권리를 갖게 됩니다.

●보증금의 월차임 전환률 축소
"월차임 전환"이란... 부동산 가격이 과열되어 전세보
증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 임대료로 전환하
는 것을 말합니다. 상가임대차보호법 시행으로 보증
금을 월세로 전환 시 전환율이 현행15%에서 연 12
%와 한국은행이 공시하는 기준금리에 4.5배수를 곱
한 비율 증 낮은 것으로 상한을 낮췄습니다.
2015.02 한국은행 기준금리는 2.0%이므로 전환율은  이에 4.5배수를 곱한 9%(년간)로 낮아진 것입니다.
 
●최우선변제 금액 상향
"최우선변제란" :  경매신청등기 전에 아래와 같은 일정요건을 만족하면 일정액을 다른 담보물권자보다 우선 변제 받을 수 있는 권리를 말합니다.
상가.건물임대차보호법 대상에 적용되어 며 경매 시 최우선으로 변제 받을 수 있는 금액을 말합니다.
예를 들어  서울의 경우 보증금이 6500만원 이내일 경우, 최우선적으로 변제 받을 수 있는 금액이 2200만원 이라는 의미. 물론  대항요건을 갖추기 위하여 ☆인도+사업자등록(세무서)+확정일자 (세무서)은 기본입니다.
-환산보증금이 '소액보증금' 이하여야 한다.
-경매개시 전에 '대항력 요건'을 갖춰야 한다.
-배당요구종기일까지 '배당요구"를 해야 한다.
-소액임차인이 많을 경운 상가건물가액의 1/2내에서
  안분배당한다.(2014년 개정)
 
※꼭 알아두어야 할 상가.건물임대차보호법 주요쟁점
1. 비영리단체(동호회, 사무실 등) 적용되지 않습니다.
2. 보호대상 환산보증금보다 높은 환산보증금의 
     점포는 적용되지 않습니다.
3. 1년 계약이라도 5년 동안 연장해 영업을 할 수 있
    습니다. (단 임차료 3번 이상 연체하면 안됩니다.)
4. 현 시점에서 권리금은 상가임대차보호법 적용대상
    이 아닙니다.(불투명)
5. 확정일자(세무서)를 받아야 합니다.
 
■2014년 1월에 이처럼 상가임차인보호법이 시행됐
지만, 여전히 보호대상에 대한 미흡한 점이 있어 지난
해 9월 24일 정부는 또 다시 상가.건물임대차보호법 개정안을 발표했습니다. 
개정안의 내용을 살펴보면
•첫째, 환산보증금 규모에 관계없이 모든 임차인에 대해 건물주가 변경되더라도 5년 동안 전 건소유주와 체결한 계약기간과 내용이 보장될 것,
•둘째, 건물소유주가 법률에 규정된 상가권리금 회수
  를 방해 하면 손해배상 책임을 부담할 것,
•셋째, 임대인은 특별한 사유를 제외하고는 기존 임차인이 주선한 새 임차인과 계약해야 하는 협력의무 등이 담겨있습니다.
 
새롭게 발표한 위 개정안은 아직 시행 전이며, 정부는 조속히 법 개정이 완료될 수 있도록 하겠다고 하나..
졸속 개정안이라고 내부 진통이 매우 심한 상태입니
다.

■ “제대로 된 권리금 실태조사도 없이…”법제화 발표부터 한 정부...입법에 난항을...*

권리금 법제화 방안을 담은 상가임대차보호법 개정안 통과가 임시국회에서도 불투명해져 피해 상인들이 점점 늘 것으로 전망되면서, 정부가 이런 상황을 예측하지 못하고 성급히 권리금 법제화 방안을 발표했다는 지적이 일고 있다. 특히 상인들의 목소리를 들을 수 있는 제대로 된 ‘권리금 실태조사’가, 뒤늦은 3월에야 실시될 예정이어서 선후관계가 바뀌지 않았냐는 비판 역시 뒤따르는 상황이다. 

권리금 법제화에 대한 연구는 법무부, 중소기업청 산하 소상공인시장진흥공단(소상공인공단), 국토교통부 등에서 진행됐다. 

국토부는 시장 영향 등에 관한 전문가 의견을, 법무부는 입법용역을, 중소기업청 산하 소상공인공단은 상인들 목소리를 통한 권리금 실태조사를 진행했다. 

하지만 이중 핵심이 되는 권리금 실태조사의 경우 정식이 아니라 약식으로 진행됐다. 메가톤급 현안이 될 것이 뻔했던 권리금 법제화가 충분한 준비없이 진행됐다는 지적은 그래서 설득력이 있어 보인다. 소상공인공단 관계자는 6일 “권리금 법제화 발표 전, 2014년 5월에 진행한 실태조사는 표본수가 많지 않은 약식이었다”며 “이 내용이 9월 발표에 반영이 돼 있고, 예산이 없는 상황에선 최선이었다”고 했다. 2013년에 상가임대차실태조사가 진행이 됐지만, 이중 권리금은 극히 일부다. ‘권리금 실태조사’는 지난 2010년 이후 진행된 바가 없다. 

소상공인공단은 오는 3월에야 비로소 정식 ‘권리금 실태조사’ 용역을 진행할 예정이다. 특히 이 용역은 예정에도 없던 것이다. 

소상공인공단 관계자는 “지난해말 통과되고 올해 1월부터 시행될 것을 가정, 개정 후 변화상에 대한 용역을 진행할 계획이었다”며 “국회에서 논의가 늦어지면서 변화상에 대한 용역 대신 제대로된 예산 8000만원을 들여 ‘권리금 실태조사를 하기로 했다”고 했다. 

전문가들 역시 권리금 법제화 발표가 성급했다는 의견이다. 이상영 명지대 부동산학과 교수는 “더이상 피해가 발생하지 않도록 국회에서 빨리 합의를 이뤄내야 한다”면서도 “권리금 법제화 발표는 ‘뚝딱’ 해치울 사안이 아니며 불러올 파장이 큰 만큼 깊이있는 조사 등을 통한 현황파악, 여ㆍ야의 충분한 공감대 등이 이뤄졌어야 했다”고 했다. 

[출처] 개정시행 최신 상가.건물임대차보호법과 상가권리금 관련 개정법률 (안) (공인중개사교육) |작성자 장연 부교협