2006년부터 달라지는 것..........①실거래가 신고

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제정으로 2006년 1월 1일부터 모든 부동산 거래시 실거래가로 해당 자치단체에 신고해야 한다. 실거래가 신고제도는 실제 거래가격과 다른 가격을 기재하는 이중계약서(다운계약서 등) 작성을 차단해 부동산 투기를 억제하려는 목적이다. 신고된 실거래가격은 과세관청에 통보되고 부동산가격 공시와 각종 시세의 자료로 활용된다. 계약체결일로부터 30일 이내 신고 거래당사자나 중개업자가 계약체결일로부터 30일 이내에 실제 거래가격을 인터넷이나 자치단체를 방문해 시장·군수·구청장에게 공동으로 신고해야 한다. 거래당사자가 직접 계약한 경우엔 거래당사자들이 신고해야하고 중개업자가 거래계약서를 작성한 때에는 중개업자가 신고한다. 시장·군수·구청장은 신고내용을 확인한 후 신고필증을 교부한다. 신고필증은 검인으로 갈음된다. 부동산 실거래가 신고의무를 위반(무신고·지연신고·허위신고)했을 때는 매도자·매수자와 중개업자에게 취득세의 3배 이하의 과태료가 부과된다. 정부는 이미 신고가격의 적정성을 검증할 부동산거래관리 시스템을 마련했다. 거래당사자나 중개업자가 인터넷을 통해 시·군·구청의 부동산거래신고시스템에 접속하여 부동산거래를 신고하면 접수된 신고서는 자동으로 건축물대장 등과 대조돼 온라인으로 신고필증이 발급된다. 신고된 부동산은 거래가격적정성진단시스템에서 공동주택·토지·단독주택별로 적정 여부를 판정한다. 거래가격 적정성 진단결과와 부동산거래신고, 토지거래허가, 주택거래신고, 판결·증여 등 검인 자료는 유관기관 정보공유시스템을 통해 대법원, 국세청, 광역자치단체, 시·군·구 지방세과 등과 공유하게 된다. 가격 적정성 진단결과와 거래정보를 국세청 국세전산망에 월 단위로 제공해 과세자료로 활용된다. 지방세 담당자들이 부동산거래관리시스템을 이용하여 실시간 거래정보 및 가격적정성진단결과를 조회할 수 있다. 신고가격이 미리 입력된 기준가격보다 크게 낮으면 ‘부적격 가격’으로 판정해 국세청에 통보돼 국세청의 세무조사 자료로 활용된다. 정부가 미리 입력한 가격정보는 감정기관과 국민은행의 가격조사 자료, 공시지가, 단독주택 공시가격 등이다. 또 검인계약서를 허위로 작성하면 5년 이상의 징역 또는 1000만원 이하의 벌금 등 형사처벌을 받게 되기 때문에 이중계약서 작성이 쉽지 않을 것으로 정부는 보고 있다. 개인이나 중개업자가 인터넷으로 검인신청할 수 있는 ‘전자검인시스템’은 마련돼 있다. 중개업자가 거래내용을 거짓기재하거나 이중계약서 작성 시에는 등록취소 또는 6월이내의 자격정지가 된다. 실거래가 신고로 취득·등록세 등 거래세 부담이 늘어날 전망이다. 아파트는 국세청 기준시가에서 실거래가로,단독·다가구·다세대 주택과 토지는 건교부·지자체 공시가격에서 실거래가 각각 부과기준이 바뀌기 때문이다. 아파트 국세청 기준시가는 실거래가의 80% 수준이고 단독주택 등의 공시가격은 실거래가의 60∼70%에 불과한 경우가 많고 30∼40%에 불과하기도 하다. 다만 주택거래신고지역에선 이미 실거래가로 신고해 세금 부담이 늘지 않는다. 정부는 실거래가 신고에 맞춰 취득·등록세 요율을 낮추기로 하고 현재 관련 법률 개정안이 국회에서 다뤄지고 있다. 주택을 살 때 취득·등록세가 현재 3.5%인데 정부는 이를 1%포인트 낮출 방침이다.