스크랩 부동산 지금 어디에 어떻게 투자를 해야 할까?

[행복주주]

서울 등 도시에 사는 사람들이 돈버는 농지 투자를 할수 있나 Ⅴ-  부동산 지금 어디에 어떻게 투자를 해야 할까? 

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농지투자 OK

저자

윤세영 지음

출판사

생각나눔 | 2011-06-15 출간

카테고리

경제/경영

책소개

부동산 투자 전문가 ‘농지 오케이’ 윤세영의 실전투자 지침서 『...

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이틀 앞으로 다가온 19대 총선 만큼이나

부동산시장의 예측도 한치 앞을 분간 할수 없는 이마당에 무슨 말을 어떻게 해야 할까?

누구처럼 자극적인 말을 해야 관심을 받을 터인데..

맨날 기본에 충실하라 그러면서 자기에 맞는 투자를 하라는 훈장님 같은 말이나 하고 있으니...

이런 이야기가 들릴리 만무할것이라 생각하면서...

부동산이던 무엇이던 간에 이미 투자라고 하는 것에는

어느 정도의 위험 부담을 안으면서 수익을 창출하겠다는 기대심리가 반영되어 있다.

이를 굳이 투자냐 투기냐로 구분 지을 필요도 없고

어차피 투자와 투기는 필요에 따라 뒤바뀌는 양면성을 가지고 있으니

부동산이나 주식 등에 투자를 하는 경우에는 그리 신경을 쓸 필요가 없다.

다만 부동산은 불로소득이라고 본다면 당신은 영원한 부자를 질시하는 가난뱅이요.

관심과 노력을 통한 최대의 이익 창출 수단이라고 본다면 당신은 부자가 될 것이라고 말하고 싶다.

그럼 농지투자는 어디에다 하는 것이 돈을 벌 수 있을까?

이에 대한 답도 이미 자신들이 다 알고 있다.

그동안 나온 수많은 책이나 언론의 보도자료가 있고

날이면 날마다 열리는 부동산재테크 정보 강연이나 세미나가 널려 있다.

관심이 있고 의지가 있다면 널려 있는 것이 정보이고 자료들이다.

그런데 누가 콕 찍어 주기를 바라고 있는 것이다.

다만 미래에 대한 확신이 없어 주저하고 망설이는 것이며

누군가가 나서서 잘못 되었을때 핑계거리를 만들수 있게 되기를 바라는 것이다.

자 여기서 다시한번 부동산 투자를 어디에 어떻게 해야 할까 생각해 보자

지금은 싸지만 앞으로 발전성이 있어 많이 오를 곳

이런 곳이면 되는 것이다.

그런데 지금 싸고 나중에 많이 오르면 되는 곳을 우선 알수가 없고

또 그렇게 된다고 해도 투자한 누구나 다 성공한다 할 수는 없으니 선뜻 투자를 못하고...

부동산 투자에서 수익률을 방해하는데는 몇가지 난관이 앞에 가로막혀 있기 때문이다.

우선은 세금이라는 칼도 안들고 공갈 협박도 안하면서 빼앗아 가는 무서운 강도가 있다.

( 좀 자극적이라야 좋아하길래 따라하니까 역시 어설프네요. 물가상승도 있고 한데 장기보유공제도 안해주고 66% 세금 떼어가니까 세금부분 이렇게 말했어요.이게 바닥정서고 민심이란걸 말하고 싶어서요)

또 하나는 장기간에 걸쳐서 정치적 경제적 사회변동에 따른 예측 불가한 면이 있다.

개인적으로도 자금이나 이용이나 조건 충족에서 여러가지 변수가 있다.

따라서 무조건 싸고 많이 오른다고 누구에게나 다 좋은 물건은 아니므로

누구라도 투자하면 일정 수익을 올릴수 있는 곳이 좋을수도 있지만

투자하여 개인에게 가장 수익을 많이 올려줄 부동산이 있다면 이 보다 더 좋을순 없을것이다.

그럼 그런 물건은 어떻게 찾아서 투자를 해야 할지 살펴보기로 하자.

우선은 수도권이나 대도시권 등 개발지역에서의 투자와

지방 등 개발이 더딘 지역에서의 투자에서는 투자방법이 다를수 밖에 없다.

수도권등 개발지역에서는 개발과 보상이라는 호재를 보고 투자를 하는것으로서

개발예정지역에 투자하여 보상금을 받거나 대토등을 바라는 투자방법이 있고

개발 보상금으로 대체투자하는 수요를 노리고 사전에 그런 물건이나 지역에 투자하는 방법이 있다.

둘다 어느정도의 투자환수일정이 잡혀있고 수익률도 예측이 어느정도 가능한 투자라 할수가 있다.

그리고 이런 곳에 투자를 할때에는

소위 부동산 투자에 정석처럼 말하는 도로가 그리 중요하지 않은 경우가 많이 있다.

실제로 신도시나 택지개발지구에 편입되는 경우 도로에 접한 물건이 높은 보상을 받기는 하지만

투자 할 때의 가격에 비하여 더 높은 수익률을 올리지는 않는다.

오히려 도로에 접하지 않았거나 못생긴땅이나 별볼일 없는 물건들이

더 큰 수익을 올리게 되는 것이 그동안 많은 보상지역에서 입증되었다고 하면 믿을 것인가.

그러나 이렇게 수용 개발되는 지역이 아니라면

개별 개발을 하는 것 즉 용도가 다양화 될수록 가치가 높다.

그렇다면 이런때는 도로에 접한것이 당연히 좋을 것이다.

그럼 도로는 어느 정도가 좋을까?

전용차도나 4차선이상이 좋아 보이지만 일반투자자는 오히려 어렵다.

2차선이나 마을 진입로 정도가 일반소규모 투자자에게는 가장 좋은 것으로 보인다.

일단 큰도로변은 비싸기도 하고 규모도 크며 작은 규모로 개발 자체가 그리 매력적이지 않다.

또한 대부분 지방에서는 개발 후에 사주는 수요자 역시 고액이나 대규모 물건이 아니라

작은 물건 소액으로 구입가능 한 것에 대한 수요자가 많기 때문이다.

마치 요즘의 소형아파트등에 대한 수요가 많아서 가격이 높은 것과 같다.

또한 개발이 가능한 땅들은 꼭 개발을 하지 않아도 된다.

미치 뉴타운 재개발 지역의 부동산이 개발도 되지 않았는데 오르는 현상과 같다.

개발 가능한 그 자체로도 투자 수요가 있기 때문이다.

오히려 잘못 개발하면 수요자의 폭이 좁아져서 제값을 받지 못하므로

투자대비 투자수익이 현저히 떨어지는 경우를 무수히 보았다.

일반인은 섣부른 개발보다는 좋은 물건을 잘 골라 투자하고

그를 필요로 하는 실수요자들에게 넘겨 주는 것이 투자수익면에서 훨씬 좋은 방법이다.

다음으로 재촌자경을 하면 양도세 감면등의 혜택을 볼수 있으므로

베이비붐세대 등 은퇴후 세대들이 귀농귀촌으로 농지에 투자하고

재촌자경을하면서 양도세 감면혜택을 누리는 것도 아주 좋은 방법이다.

굳이 농촌으로 가고 싶지 않다면

다행히 정부에서 2012년말까지구입하는 비사업용토지등 부동산에 대하여는 일바세율로 하고있으니

금년말까지는 농지에 투자할수 잇는 아주 절호의 기회라 말할수 있다

일단 구입을 한후에 나중에 내려가서 재촌자경을 하던지, 귀농귀촌으로 전원생활을 즐기던지

아니면 필요한사람에게 팔아서 이익을 취할 수 있다고 본다.

지금은 수익형 부동산이 대세라고 하며

수익형이 아닌 부동산에 투자 해서는 안된다고 하는데..

과연 그말은 전적으로 맞는말일까?

단기간에 투자라면 일면 맞는말이겠지만 부동산 투자는 장기적인 것이므로

나는 아니라고 본다.(단기투자는 투자가 아니라 투기라고 늘 우겨대잖아...)

그들의 논리대로 지금은 임대를 위한 수익형 부동산이라야 한다는데

그들 이야기대로 몇년후 임대수요가 없으면 그 건물들은 무엇에 쓸꼬?

건물은 감가상각되고 철거비용까지 부담하게 될것이며 땅은 쥐꼬리만해서 가치가 낮을 것이다.

인구가 줄어드는 선진국에서 임대수익부동산이 각광을 받는지..

땅을 가진자들이 부를 쥐고 있는지를 보면 될것이다.

또한 앞으로는 인터넷의 발달로 많은 매장이 수요가 줄어들고 있다.

그럼 나중에 그 많은 매장은 누가 이용을 해 줄꼬?

그렇기에 지금의 수익형 부동산이 나중에는 골치거리가 될수도 있고

지금의 별볼일  없는 부동산이 나중에는 효자 노릇을 할 수도 있다고 보기 때문이다.

부동산시장만이 아니라 인생사 모든것이

그때 그때의 패러다임등에 의해 순환하기 때문이다.

물론 단기적 관점에서는 가장 유행하는 패러다임을 쫒아야 할것이지만

조금만 멀리 본다면 다시 빛을 발할 그 무엇을 찾는것이 바람직하다.

투자는 현재가 아닌 미래를 보고 하는 것이기 때문이다.

태고 이래 땅을 가진자가 세상을 지배하였다.

그렇다면 앞으로 부동산의 영원한 테마는 땅투자가 아닐까?

지금 어디에다 투자를 해야 할까?

정답은 없다.

아니 이미 투자하려는 당사자가 가장 잘 알고 있다.

수도권 등 개발지에 투자를 할 것인지

지방 등 개발지가 아닌 곳에 투자를 할 것인지

내가 농사를 지을 것인지, 전원생활을 하려는 것인지 등등

투자에 성공은 겉으로 보이는 투자수익만이 아니라

보이지 않는 투자의 이익까지도 살펴서 판단을 해야 할 것이다.

투자를 하고 끙끙 앓는 투자라면 하지 말아야 할것이고

투자를 하고 생활이 즐겁고 희망을 갖게 되는등 활력소가 된다면 투자를 해야 할것이다.

지금 어떻게 투자를 해야 할까?

바로 그 답은 투자자가 가진 각각의 여건에 따라서 달라진다 하겠다.

언제 할것인지..

어느 곳에다가 어떤 방법으로 할것인지...

투자자가 그 부동산에 대한 각종 조건을 충족해 줄 수 있는지...

어떤 목적을 가지고 하려는 것인지...

자금은 어떻게 조달 융통 할 것이며 어떤 조건의 자금인지..등등

투자자의 조건과 부동산의 조건 그리고 투자자금의 성격과 투자자의 성향

그리고 이용하려는 목적이나 매도 할 때에 이를 매수할 수요자는 어떤지

보유관리하면서 가치 상승할수 있는 조건들을 충족시켜 줄수 잇는지

특히나 개발이나 처분시의 세금을 절세할수 있는지 등등을

종합적으로 판단하여 투자를 해야만 할것이기에 짧은 글로서 이야기하기에는 너무나도 어렵고

투자자에게 혼란만 가중시킬것 같아서 일반론적인 이야기만 한 것이다.

지금껏 만난 투자자들을 보면 잘되면 그때 내가 잘해서 잘한 것이고

잘못되면 그때 그사람 말을 너무 믿은 것이 큰 실수라는 이야기들을 한다.

다시 한번 말하지만

어디에 어떻게 할것인지는 이미 투자하려는 우리 각자는 알고 있다.

다만 이를 콕 집어 이끌어 줄 즉 잘못되었을 때 핑계 댈수 있는 그 누군가가 필요할 뿐이다.

지금은 부동산경기가 거의 바닥을 다지는 시기로 매수자 우위의 시장이며

특히나 올해에는 양도세중과세 유예 등 투자에서 좋은 조건이 우세한 시장이라 할수 있다.

여기에다가 부동산 경기변동에 따른 주기 등을 보더라도

지금은 부동산에 투자를 할 시기라고 보여 진다.

부동산에 투자를 하지 않고는 아무것도 얻을 것이 없다.

지금 당장에 부동산에 투자를 하라.

그리고 잘 될것이란 믿음을 주고 잘 가꾸고 다듬으며 가치를 높여라.

반드시 믿고 신뢰한만큼 나에게 보답하리라.

농지오케이  윤세영

  토지사랑  http://cafe.daum.net/tozisarang/