둔촌주공아파트 제자리 찾기 [8탄-'1+1'분양]

[경호처장]

◈ 둔촌주공 '1+1' 분양에 대한 실제적 검토

 ● '1조합원2주택' 공급기준.(소위 '1+1' 분양)

  1.사업시행인가 고시가 있는날의 기존 조합원 자산가격 범위에서.

  2. 2주택 중 1주택은 반드시 주거전용면적 60㎡ 이하로 공급.

  3. 60㎡ 이하로 공급받은 주택은 3년 매매금지.

 ● '1조합원2주택' 배정을 위한 고려사항.(소위 '1+1' 분양)

  1. 실거주 보다는 임대수익을 통한 노후자금 확보 내지는 인기 있는 소형평형 가격 상승을 통한 투자수익 제고(提高).

  2. 1주택자로서 비과세 대상자인 경우 '1+1'분양시 주택수 증가에 따라 양도세 과세 대상이 되기에 필히 검토 사항임.

  3. 단, 3년간 전매금지가 되는 소형1채의 경우 임대사업자 등록(5년간 매매 불가)을 하면 나머지 1채는 비과세 가능.

  4. 매수자의 경우 '1+1' 분양 자격 확대를 위해 가급적 감정평가 금액이 높은 매물을 검토하는 것이 유리함.

  5. 둔촌주공아파트 '1+1'분양신청은 0순위로 진행 → 탈락시 1순위 기회 동일하게 제공.

 ● 19평과 26평 분양 가능성 검토 (관리처분계획 신축아파트 가격 구조 기준)

구분	신축아파트 119동. 121동				신축아파트 301동. 302동
	평형	타입	라인	향	평형	타입	라인	향
	26평	B	1~6	동남	19평	B	2~3	동남
4층	분양가 548,600천원				분양가 334,550천원
3층	분양가 542,800천원				분양가 331,100천원
2층	분양가 534,000천원				분양가 325,600천원

예1) 26평 4층 + 19평 2층과 3층 ⇒ 기존 평형 감정가 879,700,000원 이상 배정 가능.

예2) 26평 3층 + 19평 4층 ⇒ 기존 평형 감정가 877,350,000원 이상 배정 가능.

예3) 26평 4층 + 19평 2층 ⇒ 기존 평형 감정가 874,250,000원 이상 배정 가능.

⇒ 비로얄층을 감수한다면 실거주와 임대가 동시에 가능한 26평+19평도 일부 가능한 상황.

 ● 19평+23평 및 19평+19평 분양 가능성 검토 (관리처분계획 신축아파트 가격 구조 기준)

구         분		4단지 34평 (지분28.66평)	2단지 25평 (지분29.30평)	3단지 34평 (지분29.30평)	1단지 25평 (지분29.83평)	4단지 34평 (지분29.83평)
조합원 평균 감정평가액		844,590,000	839,338,000	860,617,000	861,092,000	870,342,000
19평+19평	768,808,000	○	○	○	○	○
19평+23평	853,335,000	○(△)	○(△)	○	○	○

※ 개별 조합원 소유 부동산의 감정평가 금액(순위)에 따라 적용 가능성 변동 가능.

※ 신축 아파트의 동·호수에 따라 분양가가 차등 적용 되기에 그에 따라 적용 가능성 변동 가능. 

 ● 둔촌주공아파트 '1+1'분양 가능 세대수 (관리처분계획서상 설계변경안 자료 기준)

구분	전용면적	사업시행인가	설계변경(안)	증감	조합원 분양(A)	일반분양(B)	재건축소형	A+B
세대수	19평	1,186	1,180	-6	906	35	239	941
	23평	1,124	704	-420	328	137	239	465
	26평	1,214	2,738	1,524	794	1,644	300	2,438

※ 19평+23평이 선호도 높다고 가정할 때 최대 가능 조합원수는 23평 분양세대수인 465명의 조합원이 가능.

※ 19평+19평은 19평 분양세대수 941세대에서 465세대를 제외하고 남은 476세대에 대해 238명 조합원만이 가능.

※ 설계변경에 따라 유동적이나 둔촌주공의 경우 '1+1'분양의 경우 703명의 조합원만이 가능한 것으로 추론 됨.

※ 저층 22평과 고층 31평은 '1+1'분양 경쟁이 심할 경우 가능성 없음.(감평금액과 감평순위 중요성)

 ● 둔촌주공아파트 '1+1'분양시 투자 수익성 분석

구분	평형	매매가	전세	월세	비고
리센츠	12평	7억~7억5천	3억8천~4천5천	2천/120~130만원	현 시세
파크리오	16평	5억8천~6억	3억7천~9천	2천/110~120만원	현 시세
둔촌주공	신규 19평	7억~7억5천	5억 전후	2천/130~150만원	예상
둔촌주공	신규 23평	8억~8억5천	6억 전후	3천/150~180만원	예상

※ 둔촌주공 완공후 시세는 주변 시세와 평형을 감안한 예상치임.

※ 제2롯데월드 완공과 2021년 삼성동 현대차그룹 105층 글로벌비즈니스센터 완공시 임대수요을 예상한 수치임.

● 둔촌주공아파트 '1+1' 가능 매물 소개(2017년 9월 1일 기준)

단지	평형 (지분)	매매가 (A)	감정가	권리가	이주비 (B)	순투자비 (A-B)	19평 조합원 분양가	23평 조합원 분양가	19평+23평 예상 환급금	권리순위
4	34평 (29.83평)	118,000	87,755	93,801	35,102	82,898	38,440	46,893	-       8,468	150등 이내
4	34평 (29.83평)	120,000	87,230	93,240	34,892	85,108	38,440	46,893	-       7,907	300등 이내
4	34평 (29.83평)	134,000	88,245	94,325	35,298	98,702	펜트하우스 고려 매물			28등 이내

◈ 결론

최근 '1+1' 분양문의가 지속적으로 증가하고 있고 실제 그 가능 대상의 매물들이 거래로 이어지는 모습이 나타나는 상황이기에 다들 이미 아시는 내용이지만 가볍게 소형2주택 분양에 대해 가볍게 살펴보았습니다.

최근 소형평형이 대세로 인식되며 그 가격이 경기에 별다른 영향을 받지 않고 중대형 평형에 비해 높게 형성되는 경향과 최근 임대수익을 고려한 투자가 증가하는 상황이기에 여력만 된다면 깊이 있게 고려해 봐도 좋을듯 합니다.

대기매수자의 경우 저희 사무실을 방문하여 각 매물별 감정평가금액과 감정평가 순위를 비교 검토하고 소형2주택 분양 가능성을 필히 정확히 검토하셔야 합니다.

이상 둔촌주공 부동산헤드라인(02-482-8900)에서 알려드렸습니다.

                                                    <주요 공사계약서 및 관리처분계획>

공사계약서  주요 내용 [주간사:현대건설㈜]
항목	내용	기타
제5조 (대물변제기준)	- 조합원 대지지분 대비 평균 무상지분율150.38% - 조합원 분양가 : 평당 2,138만원. - 일반 평균 분양가 : 평당 2,748만원.	비례율 : 106.89%
제7조 (공사기간)	- 실 착공일로부터 39개월 이내로 한다.	공사기간 : 39개월
제12조 (거주자의 이주)	- 최초 이주비 대여일로부터 6개월 이내에 완료. 단, "갑"과 "을"은 협의하여 이주기간을 조정할 수 있다.	이주기간 : 6개월
제14조 (지장물의 철거)	- 이주완료 후 7개월 이내로 "을"의 책임으로 시행. 단, 이주가 100% 완료되기전이라도 철거 착수 가능.
제16조 (이주비의 대여)	- 기본 이주비에 대하여 시공사가 금융비용을 지원(대여)한다. - 추가이주비에 대한 금융비용은 조합원이 부담한다. - 기본이주비를 대여 받지 않은 조합원에게는 해당 금융기관의 대출금리를 기준으로 입주시 정산한다.	기본이주비 : 시공사가 금융비용을 지원(대여)한다.
	- 한도는 정부방침에 따라 금융기관의 최대 대출 범위내.	기본이주비+추가이주비
제17조 (이주비 상환)	- 기본 이주비의 원금 및 추가이주비의 원리금의 상환은입주일 또는 입주기간 만료일 중 이른날로 한다.	이주비 상환 : 입주시
제20조 (조합원분양)	- 철거공사 기간 이내에 관리처분계획 및 조합정관에 의거 조합원별 동호수 추첨 및 분양계약을 완료하여야 한다. - 조합원이 부담해야 할 분담금의 납부시점은 계약금 및 중도금 없이 입주시 100% 납부하기로 한다.환급금에 대한 환급시점 및 환급 방법도 동일하다.	분담금 납부시기 : 입주시 환급금 수령시기 : 입주시
제41조 (입주)	- "갑"과 "을"은 협의하여 입주예정 60일 전까지 구체적인 입주예정 개시일자를 지정하여 계약자 등에게 통지 및 확인하기로 한다.
관리처분계획 주요 내용
조항	내용	기타
제5조 (신축건축물의 분양기준)	- 새로이 건축되는 건축물은 조합원에게 우선 배정하고 잔여분에 대해 일반분양 등으로 공급한다.
	- 조합원 분양대상자는 분양신청서 등 조합이 요구하는 서류를 분양신청기간 내에 제출한 자이어야 한다.
제6조 (평형 및 동호수 배정기준)	- 평형신청에 있어 조합원의 권리는 동등하며 조합원에게 분양될 아파트의 평형배정은 조합원의 분양신청서를 기준으로 배정한다. 단, 신축건축물의 평형별 배정에 경합이 있을 경우 종전 토지 및 건축물의 권리가액 다액순으로 우선순위를 정한다.	평형배정 경합시 :  권리가액순
	- 조합원의 동호수 추첨은 전산추첨을 원칙으로 한다.
	- 신축세대수 이하로 조합원 분양신청한 평형(타입)에 대해서는 분양 예정 건축물의 추산액 다액순으로 분양 구간을 정하여 조합원에게 우선 공급한다.	조합원 분양으로 완판되지 않는 평형에선 조합원에게 로열층 위주 배정
제8조 (신축아파트의 분양가격)	- 조합원이 분양받을 아파트의 동∙호수별 분양가격은 향, 일조, 조망 등의 가치요소를 반영하여 각각 차등 적용한다.	층,향에 따라 조합원 분양가 차등
제9조 (조합원 분담금 산정기준)	- 조합원 부담금은 분양받을 대지 및 건축물의 분양가액에서 조합원 권리가액을 차감한 금액으로 산정한다. - 개별 조합원의 권리가액은 종전 감정평가액에 비례율을 곱한 금액으로 추산한다.	조합원 권리가액 =  종전자산 평가액 X 비례율(106.89%)
제15조 (기타사항)	- 조합원의 권리를 양도∙양수한 경우에는 본 관리처분계획의 권리∙의도 함께 양도∙양수되며 14일 이내에 조합에 신고하여야 한다.
	- 조합원 종전자산의 신탁에 따라 조합에 일괄적으로 부과되는 조합원 개별 종전자산에 대한 재산세는 조합원 개별 부담으로 조합원이 직접 납부하는 것으로 하되 부득이 조합이 대납할 경우 추후 조합원의 부담금에 가산하거나 환급금에서 상계 처리 한다.	재산세 :  개별 조합원 납부 원칙
	-건축물 철거 예정시기 : 2017년 11월∼2018년 5월	조합 제시 일정

[수연아빠]

매일 경호처를 찾는 애독자입니다.

항상 치밀한 분석 과 최신 자료로 이해하기 쉬운 단어와 논술 전개로 매도자와 매수자 모두에게 도움과 만족이 되는
알찬 정보를 가감없이 제공하여 주심에 더할 나이 없이 고마움과 감사한 마음을 갖고 있습니다.

항상 건강하시어 현장소에서 이전시까지 좋은 자료 계속 부탁드립니다.(404동 수현아빠 올림)

[경호처장]

좋게 보아주셔서 감사합니다.~

[굿어드]

글 잘보고 잇어요 103동 201호는 몇등인지 알수 있을까요?1+1신청 할 예정이어서요

[경호처장]

816등입니다.

[굿어드]

1-4단지중 제일 꼴찌란건가요?

[경호처장]

감평가 862,450,000원 순위입니다.

[경호처장]

감평가 859,550,000원.. 동순위포함 923등입니다.

[제이스은]

저도 하나 여쭐께요 종전평가액이 868,000천원 정도면 몇등정도 될까요.

[경호처장]

510등 정도입니다.

[제이스은]

감사합니다..

[김신원]

좋은 글 감사하게 보고 있습니다
저도 1+1 생각하고 있는데
430동 604호 보유하고 있습니다
몇등 정도 되나요?

[경호처장]

동 순위 포함 874등입니다.

[호아퀸]

저도 여쭤봅니다. 종전평가액이 856,350천원이면 몇등정도 될까요?

[경호처장]

동순위포함 1,124등입니다.

[호아퀸]

감사합니다.^^

[조드래곤]

1+1 관련 의문사항이 있습니다.
19 + 23 분양받을 수 건을 조합설립인가 이전에 구입하고, 19+23 분양신청시
19평에 대해서는 입주후 3년간 보유해야 하는데, 만약 23평을 보유기간 2년을 만족한 후 입주전에 매도를 했을경우
비과세를 받을 수 없는걸까요?
19평을 3년간 의무보유해야 한다면 23평 매도에 대해서는 비과세 혜택을 줘야 하는게 맞지 않을런지요
물론 입주 후에 19평을 임대사업자로 등록한 후 23평을 매도하면 비과세는 받을 수 있지만
이렇게 한다면 19,23평 보유하는 기간이 너무 길어질것 같네요

[kc4461]

정확하고 신속한 정보 항상 잘 보고 있습니다.
종전평가액이 86,700이면 순위가 어느 정도인지요?

[경호처장]

동순위 포함 감평가 867,000,000원이면 570등 정도입니다.

[별이]

종전평가액84900이면 권리가액이 얼마고 순위가 몇위인지요?

[경호처장]

권리가 907,496,100원. 권리순위 1,612등입니다.

[별이]

감사합니다~^^

[한결같이]

안녕하세요~
좋은 글 올려주셔서 늘 도움을 받고 있어 감사드립니다
313동 204호 보유하고 있으며 총평가액 853,000,000입니다
권리가액과 순위가 몇 위인지 문의드립니다
1+1 신청 가능할까요?

[경호처장]

1,363등입니다.

[한결같이]

감사합니다~!