다가구 경매 낙찰 후 진행과정 실전꿀팁!

[양각 jin]

다가구 경매 낙찰 후 진행과정 실전꿀팁!

​요즘같이 부동산 시장이 조정장일 때는 다가구, 상가주택이 인기가 좋은데요.
아파트 가격은 떨어져도 다가구 가격은 웬만해선 떨어지지 않기 때문입니다.
그래서 다가구는 아파트와는 별개의 부동산 시장이라고도 할 수 있습니다.
그리고 다가구는 일을 하지 않아도
월세 흐름이 발생하기 때문에 많은 사람들이 바라는 파이프라인이기도 합니다. 
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​얼마전 전 '아파트 낙찰 후 진행과정'을 포스팅한적이 있는데요.
오늘은 다가구 낙찰 후 진행과정과 유의사항을 알아보려고 합니다.
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​낙찰 당일 해야할 일
법정에서의 상황은 아파트 낙찰 후 진행과정과 똑같습니다.
차이점이 있다면 다가구의 경우는 임차인이 한 명이 아닌 다수입니다.
임차인이 많다는 것은 그만큼 명도 대상이 많다는 뜻이지요.
특히 본인이 거주하는 곳과 해당 부동산의 거리가 먼 경우에는
낙찰 당일 법원에서 사건 서류 열람을 하셔야 합니다.
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낙찰 후에 바로 집에 가지 마시고, 경매계에 미리 전화를 하십시오.
전화해서도 최대한 양해를 구하면서 "
제가 멀리서 와서 오늘 사건 열람을 하고 가고 싶은데, 혹시 언제쯤 가능할까요?" 
간혹 "오늘은 안됩니다. 2~3일 후에 오세요"라며 단호하게 답변하시는 분들이 있는데,
매몰차게 답변하지 못하게 최대한 겸손하게 먼저 말씀을 드리는 것입니다.
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법적인 절차이긴 하지만, 결국 사람이 하는 일이기 때문에 최대한 양해를 드리면
상대방에서도 매몰차게 대답하지 않습니다.
그럼에도 안된다고 하시면 어쩔 수 없지만, 
이렇게 양해를 구해서
당일 사건 열람을 하고 간다면 며칠 후 다시 와야 하는 수고로움을 덜 수 있습니다.
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​​낙찰 당일 방문은 되도록 자제하자
아파트나 빌라의 경우는 소유자가 점유하고 있을 경우
매각허가결정이 되고 확정이 되기까지
2주간의 시간 동안은 웬만해선 해당 부동산 방문하는 것을 자제해야 합니다. 
소유자의 입장에서 생각해도소유권 이전이 되지 않은 상황에서
낙찰받은 날 바로 찾아가면 상당히 불쾌해 할 수 있기 때문입니다. 
임차인의 경우도 마찬가지입니다.
사건 기록을 열람해서 연락처를 확보했다면 굳이 낙찰 당일 방문은 안 하셔도 됩니다.
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​​호수별 배당금액을 확인하자
법원에서 사건 서류 열람을 하면
임차인들이 제출한 임대차 계약서에서 임차인들의 연락처를 확인할 수 있습니다. 
확인했다고 바로 연락하지 마시고, 먼저 호수별로 각각 배당금이 얼마나 되는지 체크하십시오.
이런 내용을 바탕으로 임차인들과 대화를 진행해야 하기 때문입니다. 
보증금을 모두 배당받는 임차인임에도 이사비를 무리하게 요구하는 경우가 있다면
명확하게 선을 긋고 설명을 해야 하기 때문입니다.
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그리고 다가구 같은 경우에는 이미 이사를 나간 곳도 많이 있습니다.
예상 배당 금액을 염두에 두고 연락을 하십시오.
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​명도 합의 과정무리한 요구를 하는 경우
모든 명도 대상자들은 시간 또는 명도비 둘 중에 하나를 원합니다.
대부분 명도는 원만하게 해결이 되지만
간혹, 6개월의 시간을 달라거나 1,000만 원의 이사비를 요구하는 경우가 있습니다.
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이럴 경우 3자 요법을 쓰면 도움이 됩니다.(★)
업무적으로 일 처리를 하려는 경매 대행업체 회사 직원보다는 조금의 지분권자나
가족들을 대신해서 온 것처럼 하시는게 편합니다. 
임차인의 입장에서도 대화 상대가 결정권자라는 생각이 들지 않기 때문에
본인의 상황이나 요구를 편하게 얘기할 수 있고 바로 대답을 원하지도 않습니다.
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◆명도비를 무리하게 요구할경우?
이전 사례를 설명드리면서 부드럽게 팩트를 전달하는 것이 포인트입니다.
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"예전에도 이런 경우가 있었는데,
강제집행하면 다가구의 경우 짐이 많지 않아 가구당 50만 원 정도의 집행비용이 들기 때문에
저희와 30만 원의 이사비로 얘기가 잘 끝나서 합의한 경우가 있었습니다.
아마도 30만 원 이상 이사비를 말씀드리면 그냥 강제집행을 하시려고 할 거예요
하지만 선생님의 말씀은 일단 전해드리겠습니다."
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상대방이 기분 나쁘지 않게 팩트를 전달해야 합니다.
임차인도 경매를 처음 접하는 경우가 대부분이기 때문에 앞전 사례를 말씀드리면
상대방도 '내가 요구한 이사비는 힘들겠구나','
월세 달라면 줘야겠구나',이렇게 현실적인 생각을 하게 됩니다.
그리고 차후에 요구한 이사비가 안된다고 얘기할 때도 저항이 덜 합니다.
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​◆무리한 기간을 요구할 경우?
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"저희도 많은 금액의 대출을 일으켜야 하는 입장이라 시간이 조금 더 필요하시면
최대한 잔금 납부를 뒤로 미뤄드리겠습니다.
선생님께서도 이사할 곳을 찾아보셔야 하니 ㅇ월ㅇ일까지 시간을 드리겠습니다.
저희도 배려를 해드리는 부분이 있으니 선생님께서도 저희를 조금 배려해 주십시오.
원만하게 합의가 잘 되었으면 좋겠습니다."
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이렇게 부드럽게 얘기하면 얼마든지 원만히 해결할 수 있습니다.
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© schluesseldienstvergleich_eu, 출처 Unsplash
​이미 이사를 나간 경우
다가구의 경우 3~5가구는 임차권등기를 하고 이미 이사를 나간 경우가 많습니다.
이런 경우엔 미리 이사비를 말씀하지 마시고,
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"선생님 이미 이사나가셨네요~ 여기 짐이 있으면 버려드릴까요?
번호 알려주시면 남은 짐은 제가 처리해 드리겠습니다."
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이렇게 아무렇지 않게 먼저 얘기하십시오.
그럼 상대방은 이사비를 얘기하려다가 당황해서 비밀번호를 알려주기도 합니다.
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​기존 임차인이 재계약을 원하는 경우
의외로 재계약을 희망하는 경우가 생각보다 많이 있습니다.
앞서 말씀드린 것처럼 
상대방의 입장에서 원만하고 부드럽게 잘 얘기해나가면 재계약률이 높아집니다. 
상대방의 입장에서 생각하고 배려하면서 협상하시기 바랍니다.
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​명도 순서
다가구의 경우 임차인들끼리 똘똘 뭉친 경우가 가끔 있습니다. 
이럴 경우엔 
보증금을 많이 받아 가면 받아 갈수록 명도 난이도가 낮기 때문에 이분들부터 명도를 하면 됩니다.
먼저 나가는 세대가 있으면 다른 세대들도 동요합니다.
이렇게 1~2세대가 나가게 되고
이사 가는 분위기가 조성되면서 명도 난이도가 전체적으로 낮아집니다.
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​낙찰 후 동시 진행
명도가 다 끝나고 임차인을 구하지말고, 명도가 진행 중이더라도 미리 월세를 내놓으십시오.
오늘 월세 내놓는다고 내일 당장 월세가 나가는 것도 아니니 미리 내놓으시더라도 상관없습니다.
그리고 계약을 원하는 사람이 있으면 이미 나간 세대부터 임차를 맞추면 됩니다.
낙찰 후 모든 과정이 동시다발로 이루어져야 진행이 빠릅니다. 
명도 협상도 잔금 납부 이후로 미루지 마시고 매각결정이 되면
그때부터 명도 협상, 잔금 납부, 월세 임대 놓기 모두 동시에 진행하면 됩니다.
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© bradyn, 출처 Unsplash
다가구는 여러 세대를 한꺼번에 명도를 진행해야 하기 때문에 입찰 전부터 부담을 가지는 경우가 많은데, 겪어보지 않아서 그렇습니다. 실제로 통화 없이 문자만으로도 수월하게 명도가 끝나는 경우도 많습니다.
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그러니 겁먹지 마시고, 따박따박 월세를 갖다주는 다가구 경매 도전해 보시고 제가 말씀드린 팁들을 활용해 슬기롭게 진행해 보시기 바랍니다.

[竹鄕(admln714)]

말을 바꾸지 마라
말을 자주 바꾸는사람은
타인에게 결코 신뢰를 줄 수 없다.
말할 때는 꼭 신중히 해야 하고,
내뱉은 말은 반드시 지켜야 한다.