[세금정보] 동거주택 상속공제

[마도로스]

10년 이상 함께 거주한 주택 상속시 5억원 한도 공제 

    주택 1채를 갖고 있는 경우 10억원 이상되는 고가주택이 아니면 상속세 걱정은 하지 않았다. 주택 1채를 상속으로 물려받아도 10억원 이하면 배우자공제와 자녀공제를 적용받아 과세되는 금액이 없어 부과되는 상속세가 없었기 때문이다.

　그러나 최근 몇 년 부동산 가격 급등으로 10억원을 초과하는 주택들이 많아졌다. 이로 인해 오로지 주택 1채만을 소유한 경우에도 상속세를 걱정할 수밖에 없었지만, 동거주택 상속공제제도의 도입으로 상속세 걱정을 덜게 됐다.

　상속세는 상속재산에서 배우자공제와 자녀공제 등을 한 후의 금액에 대해 상속세율을 곱해 계산한다. 이때 공제하는 배우자공제액이 최소 5억원이고, 자녀공제액도 최소 5억원이므로 상속주택가격이 최소 10억원을 초과해야 과세되는 금액이 있어 상속세가 발생한다. 물론 배우자공제와 자녀공제가 무조건 허용되는 것은 아니다. 사망 당시 법률상 배우자와 자녀가 생존하고 있어야 공제된다.

　그러나 최근 몇 년 사이 부동산가격 급등으로 주택가격이 10억원을 초과, 살던 주택을 상속받는 경우 상속세 납부를 위해 그 주택을 팔아야 하는 경우가 많이 발생했다. 이와 같이 주택 1채를 상속받은 경우 국민들의 주거권이 침해될 우려가 많아 동거주택 상속공제제도를 신설했다. 이 제도는 2009년 1월 1일 이후 상속받는 주택 중 일정 요건을 구비한 주택에 대해 적용하고 있다.

　동거주택 상속공제를 적용받을 수 있는 주택은 반드시 피상속인과 상속인이 상속개시일부터 소급, 10년 이상 계속해 동거한 주택이어야 한다. 또한 1세대1주택에 해당되는 주택이면서 상속개시일 현재 무주택자인 상속인이 상속받은 경우이어야 한다. 이 경우의 주택은 단독주택, 연립주택은 물론 아파트 등 주거용 건물을 말하고, 주택가격에 제한을 두지 않으므로 고가주택도 공제대상이 된다.

　그러나 상속개시일로부터 10년 이내에 증여받은 주택은 피상속인과 상속인이 10년 이상 동거한 주택이라도 적용받을 수 없다. 즉 상속개시일 전 10년 이내 상속인에게 증여한 재산은 상속재산에 합산해 상속세를 계산하는데 이 때 동거주택 상속공제를 배제하고, 나아가 주택 증여 당시 납부한 증여세를 환급하지 않겠다는 뜻이다.

　예를 들어 아버지가 사망하기 2년 전 10년 이상 동거한 주택을 상속인인 아들이 증여받은 경우 그 주택은 사망 당시의 다른 상속재산과 합산해 상속세를 계산하지만, 증여받은 주택은 동거주택 상속공제를 적용받을 수 없다. 또한 상속재산에서 공제하는 배우자공제 및 자녀공제 등으로 과세될 금액이 적어 상속세가 증여받을 당시에 납부한 증여세보다 적어도 그 차액은 환급하지 않는다는 의미이기도 하다.

　또한 피상속인과 상속인의 동거기간이 10년에 미달하면 적용되지 않는다. 동거기간의 계산은 계속해 동거한 기간을 말하는 것이지, 통산한 기간을 말하는 것이 아니다. 따라서 처음부터 중단 없이 계속해 같이 동거해야 한다는 의미이다. 그러나 동거할 수 없는 불가파한 사유가 있는 경우에는 계속 동거한 것으로 보아 기간을 계산한다.

　그 불가피한 사유에는 △상속인이 병역의무를 위해 징집된 경우 △'초·중등교육법'에 따른 학교(유치원·초등학교 및 중학교는 제외) 및 고등교육법에 따른 학교에의 취학 △직장의 변경이나 전근 등 근무상의 형편 △1년 이상의 치료나 요양이 필요한 질병의 치료 또는 요양이 있다.

　이러한 요건이 구비된 주택을 상속받을 경우 공제되는 금액은 해당 주택가격의 40%이다. 만약 그 금액이 5억원을 초과하면 5억원을 한도로 공제한다. 공제대상 주택가격에는 주택에 딸린 부수토지 가격도 포함하지만 공제대상 부수토지의 범위는 건물 바닥면적의 5배(도시지역 밖은 10배)이내의 토지만 적용대상이 된다.

　예를 들어 상속받은 주택가격(부수토지 가격 포함)이 15억원이면 동거주택 상속공제액은 주택가격의 40%인 6억원이지만, 5억원이 한도이므로 5억원만 공제받는다. 이 경우 배우자공제액 5억원과 자녀공제액 5억원 등 합계 15억원을 공제하면 과세될 재산이 없어 상속세 부담은 없다. 또 다른 사례로 주택가격이 20억원이면 동거주택 상속공제액 5억원, 배우자공제액 5억원 및 자녀공제액 5억원 등 모두 공제하면 과세될 금액은 5억원이 된다. 상속세는 5억원에 대해 상속세율을 곱해 산출된다.

　주택에 대한 상속세는 시가로 평가해 과세함이 원칙이나 시가의 확인이 어려워 대부분 국세청장이 고시한 가격으로 과세한다. 고시가격은 시가보다 대략 20% 내외로 낮은 가격이 일반적이다. 이 기준으로 판단하면 시가가 대략 20억원이어도 상속재산의 평가액은 16억원이고 배우자공제와 자녀공제 및 동거주택 상속공제를 적용하면 과세될 금액은 1억원이 된다. 이에 대한 상속세율 10%를 적용하면 세액은 1000만원 미만이다. 이젠 아주 비싼 고가 주택이 아닌 한 상속으로 주택을 처분해야 하는 불행은 발생하지 않는다는 것을 알 수 있다.

[천우]

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[교환박사]

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