건축면적, 연면적, 대지면적, 건폐율, 용적률

[淸巖(맑은바위)]

용적률과 건폐율에 대한 정보는 인터넷을 검색해보면 쉽게 그 내용을 접해볼 수 있고 자료도 구할 수 있습니다.

우선 건폐율과 용적률 알아보기 위해서는 면적에 대한 정확한 이해가 필요한데요, 대지면적, 건축면적, 연면적에 대한 정의부터 살펴봅니다.

대지면적은 땅의 수평 투영 면적을 말하며 부동산에선 해당 건축물을 지을 수 있도록 허가된 땅의 크기라 할 수 있습니다. 여기서 수평 투영 면적이란 하늘에서 바로 내려다 본 모양의 면적이라고 이해하시면 되겠습니다. 이때 건축선이 도로의 소요 너비를 확보하기 위해 도로의 중심선에서 후퇴해 대지 쪽에 있다면 건축선과 도로 사이의 면적은 대지면적에서 제외되게 됩니다.

건축면적은 건축물 외벽의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평 투영 면적을 뜻합니다.

즉, 지어질 건물을 하늘에서 바라봤을 때 가장 넓은 바닥면적이 건축면적이며, 보통은 가장 넓은 층인 1층 바닥면적이 이에 해당됩니다.

연면적은 대지에 들어선 건축물 내부의 모든 바닥면적을 합한 크기입니다.

예를 들어 지상 3층 건물을 지었을 경우 각 층이 바닥면적이 300제곱 미터라면 연면적은 900제곱 미터가 됩니다.​

다음으로 건폐율에 대해 알아봅니다.

건폐율 ( 建蔽率)에서 '폐' 자는 덮을 폐 자입니다. 즉 건물이 땅을 차지하고 있는 비율을 말합니다.

용도지역상 건폐율이 가장 높은 지역과 가장 낮은 지역은 어디일까요?

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령에 정하여진 용도지역별 건폐율에 의하면 도시지역 중 중심상업지역이 90% 이하입니다. 비도시지역은 계획관리지역(40%)을 제외하고는 20% 이하입니다.

이때 국토계획법 시행령의 건폐율과 지자체의 건폐율이 다르다면 지자체에서 정한 건폐율이 우선합니다.

건폐율에 제한을 두는 이유가 무엇일까요?

정부는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률을 통해 용도지역별로 건폐율을 제한하고 있는데요,

대지의 여유 공간을 둬서 도시의 과밀화를 억제하고 화재 및 기타 재해 시에 최소한의 공간을 확보,

일조, 채광, 통풍 등을 원활하게 하여 쾌적한 생활환경을 조성하는 그 목적이 있다 하겠습니다.

다음으로 용적률입니다.

용적률 (容積率 )의 적자는 쌓을 적입니다. 즉 대지면적에 대한 연면적의 비율을 말합니다.

용적률을 산정할 때에는 지하층의 면적, 지상층의 주차용으로 쓰는 면적, 초고층 건축물의 피난안전 구역의 면적은 제외합니다.

용적률이 가장 높은 곳은 중심상업지역이 1500% 이하입니다. 낮은 지역으로는 비도시 지역의 보전 녹지, 보전관리, 생산관리, 농림지역, 자연환경보전지역이 80% 이하가 되겠습니다.

도시지역에 비해 비도시 지역이 용적률 건폐율이 낮은 이유는?

이유를 알아보기 위해 인터넷 여기저기 검색해 보았지만 나와 있지 않습니다.

개인적인 생각을 정리해 보겠습니다.

도시로의 인구 집중으로 상대적으로 도심은 토지를 집약적으로 이용할 수밖에 없다는 생각입니다.

그래서 비도시 지역이 낮은 것이 아니라 도시지역이 높을 수밖에 없는 상황이 됐다 여겨집니다.

토지를 좀 더 집약적을 이용할 수 있는 조건이 되는 도시지역이 당연히 땅값은 비싸겠죠.

하지만 그 안에서 살아가는 사람들의 인프라 측면을 제외하고 본다면 삶의 만족도 측면에서는

반비례한다는 생각입니다.