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3. 회원권 시장
이것도 역시 거의 휴지 시장에 가깝다고 보면 맞을 것입니다. 단순한 이용권 시장이기 때문입니다.
현재 회원권 시장은 부동산 시세보다 더욱더 처참하게 무너져 내리고 있는 상황으로 매우 심각하다고 할수가 있습니다.(골프 회원권). 그리고 마치 한 달 후쯤에 부도를 예견하고서 회사채를 미친듯이 남발하듯이, 여러가지 구실을 붙여서 남발되는 각종 회원권 시장은 일반 비회원과의 거의 차별화가 없다라고 할 정도로 이용권으로서의 가치가 크다고 할 수가 없습니다.
즉 투자가치는 물론이고 특별히 차별화된 점이 없다는 점에서 이용가치 측면에서도 효용성이 없습니다. 골프장을 예로 하자면 거의 50%에 육박하는 대중 골프장이 생겼기 때문이고, 또한 불경기시에는 회원제 골프장에서도 영업이익을 고려한 나머지 오히려 비회원을 더 반겨하는 풍조마저 있기 때문이기도 합니다.
경기가 좋을 때에는 이용가치와 그리고 부동산, 주식과 마찬가지로 시세차익의 투자가치로 재테크 수단으로서 꿩먹고 알먹고 식의 최고의 투자 수단이지만, 불경기시는 가격 자체가 떨어짐은 물론 기업 차원에서의 법인권이나, 아니면 개인적인 차원에서 평상시에도 놀고먹는 것이 주된 일이 아니라면, 실제적으로도 별로 사용할 일이 그리 많지 않기 때문이기도 하고, 그리고 정작 사용하고 싶을 때에는 사용하는 것이 쉽지 않기 때문에, 평상시에도 별로 쓸모없는 것이 우리나라의 회원권이라고 할 수가 있을 것입니다.
물론 여유가 넘쳐난다면야 상관이 없겠지만 재테크 측면이라면 결코 손대서는 안될 것이 바로 회원권 시장입니다. 정확한 말로는 이용권 시장이라고 해야 할 것입니다.
물론 간혹 지주제의 이익 분배형도 있습니다. 그리고 실제적으로 등기이전 형식의 실질적인 의미의 회원권도 있긴 합니다. 그러나 역시 이러한 것도 마찬가지입니다. 싸다고 덥썩 구입했다가는 큰 낭패를 볼 수 있는 것이, 디플레 공황 시기에 대표적인 휴지 자산의 하나라고도 할 수가 있을 것입니다.
요지는 회원권 시장은 근처에 얼씬도 하지 말라는 것입니다. 회원권 시장이야말로 지금 1개 살 수 있는 값으로 디플레 공황 정점의 시기에는 수십개를 살 수 있는 웃지 못할 상황이 올 것이기 때문입니다.
회원권 시장의 실태를, 골프 회원권으로 풀어 가자면
10여년 전만해도 골프 회원권은 이용가치와 투자가치 등 최상의 재태크 수단으로서 인기를 끌었습니다.
실제적으로 2000년 초반 대비 기본이 3배 이상의 상승을 보였기 때문입니다. 그러다 보니 2000년 초반에 200개도 채 안되는 것이 2013년 현재 약 470개 정도로 2배로 급증하였고, 올 연말까지 개장할 30개를 포함하면 골프장 수는 대략 500개 정도로 불어납니다. 그래서 골프 인구수는 증가하지만 홀당 인구수는 급감함으로써 평상시에도 그렇지만, 전체적으로 경기도 안 좋은 상황에서는 그 작은 수익마저도 급감함으로서 심각한 국면이라고 할 수가 있습니다.
먼저 일본 시장의 경우를 보면
부동산처럼 100에 출발을 해 300~400까지 상승을 하지만 결국에는 4까지 폭락을 합니다. 즉 한마디로 휴지가 되는 것입니다. 예를 들면 최고 상투시 1억짜리가 결국 400만 원까지 떨어졌다는 것입니다. 이것이 일본의 골프회원권 시장의 현실입니다. 도저히 상상할 수 없지만 실질적으로 바로 이웃 일본에서 과거 디플레 시기에 벌어졌던 모습입니다. 그것도 세계가 가장 역동적으로 수치상으로 도약하는 경제성장이라는 든든한 배경이 있었음에도 불구하고 말입니다.
회원제 골프장은 전체 투입금액의 1~6% 정도만 있어도 사업이 가능합니다. 예를 들면 2000억 원이 소요되는 골프장 사업이라면 부지 계약에 들어가는 20억에서 60억면 정도면 골프장 하나를 건설할 수 있다는 의미입니다. 30% 공정만 진행되면 회원 모집이 가능하기 때문입니다. 그래서 부지 확보시의 계약금과 관청의 인허가만 받으면 pf 투자를 유도할 수 있기 때문입니다. 그리고 회원 모집금으로 일시에 상환할 수도 있기 때문입니다. 호경기 시절에는 아파트 청약과 마찬가지로 회원모집은 순식간에 소진되는 것이 일반적인 현상입니다. 이러한 측면에서는 부동산과 비슷한 측면이 있다 하겠습니다.
그러나 회원권은 분양시 입회금이라는 이름으로 회사측에 납부되었다가, 이용권이기 때문에 예탁금이라는 명목으로 일정 기간(보통 5년)동안 묵여 있습니다. 그리고 계약기간이 끝나고, 만약에 회원권 가격이 입회금 이하로 하락했을 경우에 회사에 반환을 요청할 수가 있습니다. 당연히 경기가 좋다면 굳이 요청할 필요가 없겠지요. 시장가로 매도를 해도 많은 시세차익이 나있을 것이기 때문입니다.
경기가 나쁠 시에는 요즘처럼 입회금 이하로 내려가는 것이 정상입니다. 예를들면 경기도 모 골프장은 입회금이 5억원이었으나, 지금 시세는 2억원도 되지 않습니다. 그것도 거래가 잘 이루어지지 않는 호가 시세입니다. 지방의 한 골프장을 예로 들면 1억 3천에 분양된 것이 현재 3천5백 정도의 호가를 보이고 있습니다. 현재 반환시기가 도래되어 법정소송에 들어갈 것은 불을 보듯 뻔한 것입니다. 이처럼 당연히 회사측에 입회금 반환을 요청할 것입니다.
지금 이렇게 평상시에 이정도인데 디플레 공황이라도 덮치게 된다면 어떻게 되겠습니까?
지금 싸다고 덥석 매수한 사람이라면 지금 가격으로도 최소한 몇개를 더 살 수 있는 기회를 포기하는 셈이 돼버립니다. 혹시나 레버리지를 이용한 사람이라면 더욱 않될 일이겠지요?
어쨌던 이처럼 제주도에는 오래전부터, 윗쪽은 작년부터 시작해 올해부터 본격적으로 입회금 반환시기가 도래하고 있는 실정입니다. 올해 반환기간이 도래한 국내 골프장 수는 약 100개 정도, 금액으로는 7조원 이상이 되는 것으로 추산된다고 합니다.
실제로 입회금 반환문제는 걸프 회원권 시장의 본격적인 몰락을 알리는 신호가 될 것입니다.
골프회원권 시장이 이처럼 최악의 상황으로 치닫는 데에는 그만한 이유가 있습니다. 무분별한 PF대출, 회원권 담보 대출(50%~70%)을 통한 매입유도, 건설회사 시공사 지급보증과 책임분양제, 고가 회원권 분양 전략, 회원혜택 과다, 퍼블릭 골프장 증가, 골프장간 그린피 할인 경쟁, (정회원권, 주중회원, 무기명회원권, 골프텔 회원권, 인터넷 회원, 골프.콘도 공동회원 등) 거의 무차별적인 회원권 남발등이 주된 이유인 것입니다.
골프 회원권 시장은 일반적으로 주식과 같은 움직임을 보이나 08년 금융위기 이후 09년도부터 완전히 다른 길을 갑니다. 즉 주식시장은 지속 반등을 하고 지금까지 박스권을 유지하지만, 골프회원권 시장은 08년도 대상투를 형성한 이후 지금까지 지속 하락을 하고 있는 실정입니다.
예를 들면 08년도 최고가 대비 1/2 토막 1/3토막으로 하락추세를 형성하고 있습니다. 최고가였던 20억원짜리는 8억 정도에, 15억짜리는 5억 정도에, 9억짜리는 3억 정도에, 3억짜리는 7천만 원 정도에, 이처럼 초고가권대이냐 중가권이냐, 저가권이냐에 따라서 그리고 회원수 여부에 따라서 가격의 하락폭은 많은 차이를 보이나 대략 60~70% 정도의 하락을 보이고 있는 실정입니다. 물론 시발점에서 보통 4~5배의 시세차익이 났지만 지금은 시발점을 향하여 지속 하락하는 과정에 있습니다.
그리고 호경기시 재테크 수단의 하나로 작용하다 보니, 역시 골프회원권 시장도 부채를 낀 회원권이 상당히 많이 있다는 것입니다. 즉 깡통 회원권이 많이 있다는 것입니다. 물론 규모 면에서는 부동산 시장과는 비교가 될 수는 없지만, 그러나 이러한 모든 것이 총제적인 위기 국면임을 상징하는 것입니다.
그리고 실질적인 등기이전이 없은 예탁금 형식의 이용권 형태이므로, 입회금 회수는 고사하고 최악의 경우에는 그 기초자산이 경매된다고 하더라도 1/10도 않되는 가격에 경매될 수밖에 없는 최악의 경기상황일 것이므로 거의 휴지라고 해도 무방할 것입니다. 대부분 얽혀있는 각종 이해관계 때문에 한푼도 돌려받지 못할 가능성이 많기 때문입니다.
결국 골프회원권과 같은 회원권 시장은 쳐다보면 안 된다 하겠습니다. 골프회원권 시장이 이럴진데 돈이 넘쳐난다고 하여, 각종 클럽 회원권, 콘도 회원권 등 5년 이상의 장기 예치금 성격의 이용권은 기웃거릴 필요는 없을 것입니다. 아무리 돈이 넘쳐난다고 하더라도 그것은 돈을 그냥 공중에 버릴 공산이 크기 때문입니다.
회원권 시장이야말로 지금 한개 구입할 수 있는 돈이라면, 최악의 시기에는 최소한 10개 이상을 살 수 있을 정도로, 각종 회원권 시장은 처참하다고 할 수가 있을 것입니다.
4. 미술품과 같은 소장품
이것 역시 돈을 버리는 행위와 같습니다. 일단 위기가 닥치면 가장 먼저 처분하는 것이 회원권과 마찬가지로, 이러한 소장품류들입니다. 물론 돈이 넘친다면 지금이라도 헐값에 거래되는 여러가지를 살 수는 있을 것입니다. 그러나 만약 디플레 공황의 상황이 전개된다면 지금과는 비교가 안되는 거의 공짜나 다름없이 구매할 수 있을 것입니다. 대단한 부자가 아니라면 일단 가장 먼저 처분할 것이 미술품과 같은 소장품들이기 때문입니다.
최고가 10억짜리 상품을 1/10도 안되는 가격으로, 아니 쌀 한가마니 가격으로 얻을 수 있는 기회가 분명히 주어질 것이기 때문입니다. 먹을 것등의 생활고로 시달리게 된다면, 당장에 바로 이러한 취미 위주의 소장품류의 것들을 가장 먼저 내다 팔 것이기 때문입니다.
이러한 소장투자는 역시 경기가 좋은 호황시절에는 재테크 수단으로서 아주 현명한 방법중의 하나라고 할 수가 있을 것입니다. 정말로 원하는 사람이 있다면 가격은 천정부지로 솟구치는 것이 이들의 속성이이기 때문입니다. 반대로 경기침체시나 만약에 디플레공황과 최악의 상황이 온다면 그 하락의 끝은 가늠하가기 힘들 것입니다. 좋을 때에는 끝없이 오르고, 나쁠때는 끝없이 내리는 것이 대표적인 속성이라고 할 것입니다. 그리고 특정군에 의해서 충분한 조작이 가능한 곳이 소장품 세계라고 할 수가 있을 것입니다.
이러한 상품군들은 정상적인 사이클상에서도 한번 대상투를 치게되면 장기간의 하락을 하면서도 그 끝을 가늠할 수 없다는 측면이 있는 것입니다. 역시 디플레 공황이라면 바닥을 모르고 추락을 할 것입니다.
이러한 상품군에 속하는 것은 희귀동전, 우표, 디스크, 축구공, 휘귀음반, 난화분, 바비인형 등 실용성과는 전혀관계가 없는 수집품들, 미술품을 포함한 각종 예술품 등입니다. 여기서 희귀동전에 만약 금.은이 포함되어 있다면 당연히 금.은의 중량이 제 가치이겠지요. 그리고 미술품 등의 예술품은 우리 대중들이 범접할 수 없는 세계적으로 유명한 것들은 당연히 제외됩니다.
지금 싸다고 덥석 물기에는 지금 가격보다도 훨씬 더 싸게 매입할 수 있는 기회가 아직도 멀었다는 것입니다.
5. 원자재 및 상품투자
석유, 구리, 철광석 등 원자재와 옥수수, 설탕, 커피, 콩 등입니다.
개인 투투자자들하고 거리가 먼 품목들입니다. 그리고 기본적인 거래는 선물거래입니다.
이같은 품목은 하이퍼 시에는 성공적인 자산 보존의 길, 현금의 구매력을 유지시켜 줄 수 있는 최선의 방법중의 하나가 될 수 가 있습니다. 물론 실물을 보관할 수 있는 대형보관 창고가 있다면 말입니다. 그러나 그렇지 않다면 하이퍼 공황시에는 종이 쪼가리에 불과 할 것입니다.
이러한 상품은 기본적으로 선물 거래 상품이기 때문에
, 정상적인 경기순환파동상에서는 적절한 거래의 대상이 될 수 있습니다. 또한 시스템 붕괴로 이어지지 않는 한 스태그시에도 최상의 투자상품이 될 수가 있습니다. 1970년대의 이러한 원자재를 포함한 상품투자는 수십배의 수익을 주기도 하였습니다. 힐러리 클리턴은 70년대 말에 천달러를 상품군에 투자해서 10만 달러라는 경이적인 수익을 올리기도 합니다. 08년도 금융위기 이후의 스태그 시대에도 많은 수익을 주었습니다.
그러나 디플레 공황시에는 다른 일반적인 실물 자산들과 마찬가지로 대폭락을 겪을 공산이 큽니다.
경기침체를 넘어선 최악의 상황은 결코 이와 같은 상품의 수요를 불러 일으키기는 쉽지 않을 것이기 때문입니다.
설령 전쟁과 같은 특수 상황으로 공급적인 측면의 제약으로 인해 석유값처럼 오르더라도, 결국 근본은 디플레 공황이니 만큼 큰 추세대로는 하락하는 것이 일반적일 것입니다.
6. 주식
주식은 경제의 첨병입니다. 이부분에 대해서는 여러번 장기전망을 통해서 진단을 했기 때문에 간단하게만 언급을 합니다. 자세한 부분은 진단 전망부분의 글들을 참조하시기 바랍니다.
간단하게 요약하면 코스피는 기본적으로 일차적으로 600을 붕괴할 것입니다. 그리고 큰 반등을 거쳐 2차 하락기에는 결국 300선을 위협을 할 것입니다. 사실 코스피는 예상자체가 무의미하다고 할 수가 있겠습니다.
그리고 다우지수는 일차적으로 6000천~4000천 포인트를 붕괴할 것입니다. 그리고 반등을 거쳐 2차 하락기에는 1000포인트도 붕괴되는 대참사로 이어질 공산이 클 것입니다. 4000포인트 수준만 가더라도 세계경제는 거의 시스템 붕괴 수준에 이를 것입니다. 그러나 반등 이후의 하락은 더욱더 빠르고 깊게 진행되는 것으로서 그야말로 최악의 국면으로 이어질 것입니다. 즉 모든 것은 생존의 관점입니다.
결론은 결코 주식에 손을 대서는 안된다는 것입니다. 만약 지금 투자를 하고 있다면, 돌진해오는 열차를 바로 뒤에 둔 철로 위에서, 동전 몇푼을 주으려는 형국과 같습니다. 우리 코스피를 예로 들자면, 2년 이상을 하락하지도 상승도 못하는 박스권을 그리고 있습니다.
이 기간동안 돈을 벌었다면 그것은 최대의 맹독이 될 것입니다. 물론 큰 그림을 전제한 수익이라면 대단한 투자자라고 할 수가 있을 것입니다. 대하락을 염두해 둔 기술적인 투자를 했을 것이기 때문입니다.
그러나 대부분의 일반 투자자라고 한다면, 2년 동안의 수익은 대하락 추세가 시작되어도 결코 저점매수의 심리를 버리지 못하게 할 것입니다. 그것은 지금까지의 실패없는 10번의 성공투자를 마치고 단 한번의 하락파동으로 파멸의 길을 걷게 할 것입니다.
요지는 큰 흐름을 보았다면 투자를 아예 멈추는 것입니다. 그리고 아예 쳐다보지도 말라는 것입니다.
이것이 지금의 적절한 형국입니다. 즉 진작에 무너졌어야 할 전 세계 증시이지만, 최후의 붕괴과정을 앞에두고 있는 만큼 쉽게 무너지지 않았다라는 점입니다. 이러한 점은 끊임없이 우리 대중들의 희생을 요구하고 유혹할 것입니다. 그리고 어느 순간에 무너져 내리기 시작할 것입니다. 그렇기에 결정이 되었다면 주식의 모든 부분에서 손을 떼는 것입니다. 그리고 그 현금을 원금이라도 좋으니 잘 보존하는 방법을 강구하는 것이 현명한 처사라고 할 수가 있을 것입니다.
다음 현금편으로 넘어갑니다.