경매 아파트 경매, 미납 관리비 해결 방법

[경매達人]

경매 물건을 보게 되면 미납 관리비를 의외로 많이 접하게 되는데요. 몇만 원에서 몇백, 몇천만 원에 이르기까지 고액의 미납 관리비도 심심치 않게 볼 수 있습니다. 이러한 미납 관리비가 있는 물건을 낙찰받게 되면 현 점유자가 관리비를 납부하지 않는 한 낙찰자는 관리사무소장과 필연적으로 미납 관리비를 협의하기 위해서 협상 테이블에 앉게 됩니다. 이때 원만하게 합의를 이끌어내기가 쉽지 않은데요. 미납 관리비의 처리에 대해서 차근차근 하나씩 살펴보도록 하겠습니다.

위와 같은 미납 관리비를 보게 되면 경매를 준비하시는 여러분은 어떤 생각이 드시나요?

62만 원 정도는 낙찰자가 납부한다?

9백만 원은 너무 부담이 되니까 포기한다?

아니면 공부한 대로 관리 사무실에 확인하여 공용부분만 납부한다?

경매 절차가 어느 하나 쉬운 것이 없지만 미납 관리비 하나도 참 쉽지 않은 부분입니다. 왜냐하면 관리비의 징수 의무를 가지고 있는 관리사무소장이 그렇게 호락호락하지 않기 때문인데요. 낙찰자분들이 미납 관리비를 협상하기 전에 꼭 알고 계셔야 할 것들이 있습니다. 법원 판례가 그것인데요. 그럼 미납 관리비 관련 판례를 한번 볼까요?

집합건물의 공용부분은 전체 공유자의 이익에 공여하는 것이어서 공동으로 유지·관리해야 하고 그에 대한 적정한 유지·관리를 도모하기 위하여는 소요되는 경비에 대한 공유자 간의 채권은 이를 특히 보장할 필요가 있어 공유자의 특별 승계인에게 그 승계 의사의 유무에 관계없이 청구할 수 있도록 집합건물법 제18조에서 특별규정을 두고 있는바, 위 관리 규약 중 공용부분 관리비에 관한 부분은 위 규정에 터 잡은 것으로서 유효하다고 할 것이므로, 아파트의 특별 승계인은 전 입주자의 체납관리비 중 공용부분에 관하여는 이를 승계하여야 한다고 봄이 타당하다.

-대법원 2001.09.20 선고 2001다 8677 판결

대법원에서 역시 어려운 단어들을 사용해서 판결을 내렸지만 마지막 부분(굵은 글씨)에 명확하게 명시를 하여 낙찰자(특별 승계인)는 체납관리비 중 공용부분에 관하여 승계한다고 마무리를 하였습니다. 그러면 미납 관리비 중 연체료는 어떻게 될까요? 이 부분도 판례가 있으니 한번 보시죠.

공용부분 관리비에 대한 연체료는 특별 승계인에게 승계되는 공용부분 관리비에 포함되지 않는다.

-대법원 2006.06.29 선고 2004다 3598, 3604 판결

연체료는 공용부분에 포함되지 않는다고 함으로써 낙찰자(특별 승계인)가 부담할 필요는 없습니다. 마지막으로 공용부분만 낙찰자가 승계한다면 해당 기간은 얼마나 될까요? 즉, 체납된 모든 관리비를 내야 할까요? 아니면 일정 기간만 내야 할까요?

민법 제163조 제1호에서 3년의 단기소멸시효에 걸리는 것으로 규정한 ‘1년 이내의 기간으로 정한 채권’이란 1년 이내의 정기로 지급되는 채권을 말하는 것으로서 ( 대법원 1996. 9. 20. 선고 96다 25302 판결 참조) 1개월 단위로 지급되는 집합건물의 관리비 태권은 이에 해당한다고 할 것이다.

-대법원 2007.02.22 선고 2005다 65821 판결

정리하면 경매에서 낙찰자(특별 승계인)는 미납 관리비 중에서 전용부분과 연체료를 뺀 공용부분, 그리고 그 부분에 대해서도 낙찰받은 순간부터 3년 동안의 미납된 공용부분만 승계됩니다.

자 그럼 우리는 이 사실을 알게 되었으므로 미납 관리비가 있는 물건을 낙찰받으면 공용부분의 관리비만 납부하면 될까요?

앞서 말씀드린 바와 같이 관리사무소장이 호락호락하지 않습니다. 낙찰자가 위와 같은 판례를 가지고 관리사무소장한테 말한다 하더라도 대부분 일단 미납 관리비 모두를 내라고 합니다. 그러면 관리사무소장은 어떠한 무기가 있길래 판례가 있다 하더라도 이렇게 나오는 걸까요?

일반적으로 이사를 하게 되면 관리 사무실에 통보하고 관리비 등 공과금을 납부해야지만 엘리베이터를 사용한다든지 사다리차를 동원해서 이사를 시작하게 됩니다. 이때 미납 관리비 정산을 하지 않으면 관리소장은 직원들을 동원해서 이사를 막아버립니다. 이럴 때 낙찰자는 당황하게 되고 일단 미납 관리비를 내야지만 이사를 허락한다는 완고한 관리소장이 원망스럽지만 울며 겨자 먹기로 미납 관리비를 모두 납부하게 됩니다. (진작에 여러 방법을 써서 받아냈으면 좋았을 텐데 말입니다.)

어쨌든 관리소장은 이러한 무기(?)가 있기 때문에 현실적으로 낙찰자가 공용부분만 납부하고 완료하기가 쉽지 않습니다. 따라서, 낙찰자는 미납 관리비의 처리를 위해 다음의 것 중 하나의 전략을 입찰전 미리 생각해둬야 합니다.

1. 입찰가 산정 시 미납 관리비를 모두 비용에 반영할 것인지...

2. 공용부분만 납부하는 게 아니더라도 어느 정도 선에서 관리소장과 합의할 것인지...

3. 일단 모두 납부하고 소송을 통해 전용부분과 연체료를 받아낼 것인지...

4. 처음부터 소송을 불사하는 태도로 공용부분만 납부할 것인지...

여러분은 어떤 방식을 택하시겠습니까?

여러 가지 경우의 수가 있겠습니다만 1~3번까지는 비교적 수월하게 가능합니다. 사실 1번이 가장 쉬운 방법입니다만 위의 3가지 판례를 알고 있는 상황에서 모두 납부하기에는 왠지 기분이 께름직합니다.

3번의 경우 요즈음은 소액일 때 전자소송 절차가 잘 되어 있습니다. 전자소송(부당이득 반환 소송)을 잘 활용하면 시간은 걸리겠지만 받아 낼 수는 있겠습니다. 하지만 소송이라는 것이 감정이 상하는 일이라 단기 매도가 아니라면 향후 다시 만날 수밖에 없는 사이이기에 껄끄러워질 수는 있겠습니다.

문제는 4번인데 이 경우는 많은 마찰을 이겨내셔야 합니다. 아니면 강제집행을 통해서 이사를 마무리하면 앞서 말씀드린 것처럼 관리소장의 무기(?)인 이사를 못 나가게 하는 방법을 무력화 시킬 수가 있습니다. 하지만 이럴 경우 강제집행 비용도 생각하셔야겠지요.

어쨌든 이 또한 사람 간의 관계입니다. 그리고 관리 사무실과 원만한 관계는 필요하기 때문에 적당한 선에서 합의가 최선이겠습니다.

저 같은 경우에는 협의를 이끌어 내기 위해 명도 과정에서 미리 관리사무소장에게 앞서 언급한 3가지 판례가 있음을 주지시킵니다. 또한, 현재 점유자가 미납 관리비를 납부할 수 있도록 관리 사무실에서 최대한으로 노력을 할 것을 주문하고 그럼에도 불구하고 마지막까지 미납이 처리가 안 되었을 경우에는 (이때는 점유자와 명도비관련 협상도 시작했을 시기이므로) 점유자와의 명도비용 협의 진행을 함께 고려하면서 미납 관리비를 이유로 점유자에게 지급하는 명도비용을 낮추어 협상에 임하고 미납 관리비 부분은 전용부분과 연체료의 일부만 공용부분과 함께 납부하는 것으로 관리사무소장과 합의하고 앞으로의 일정에서 좋은 관계를 유지하는 것으로 마무리하고 있습니다.

항상 어떠한 협상을 하기 전에 나에게 득이 되는 것과 실이 되는 것을 명확하게 알고 있는 것이 중요합니다. 이제 여러분은 이러한 미납 관리비가 있는 물건을 낙찰받게 된다면 어떻게 협상을 하시겠습니까?