콩 심은 데 콩나고 팥 심은 데 팥난다

[샘쿠]

입찰가와 낙찰가능성은 물론 비례하지만 투자위험을 회피하면서 괜찮은 수익(율)의 입찰가로 낙찰받는 게 쉬운 일은 아닙니다.

수익을 내면서 꾸준히 경매를 하는 분들이 있는 반면 잘못된 임장에 고가 낙찰 또는 거래빈곤으로 입찰보증금을 날리거나 임대전환 또는 장기공실로 투자손실의 심각한 위험에 노출되어 있기도 합니다. 게다가 위험한 공투로 수천만원대 매도손실을 본다거나 여러 이유로 경매를 그만 두기도 합니다.

이처럼 부동산경매도 늘 성공과 실패의 두 얼굴을 가지지만 안타깝고 슬픈 실패사례는 쉬쉬하면서 이면에 가려져 있는 게 현실입니다.

경매는 하면 할수록 우연과 요행이 아니라 분석적 확률투자란 생각이 더욱 듭니다.

아래 1억대 수익 운운 예처럼 터무니없이 수익을 부풀리는 마당에 카페영업에 도움이 안된다고 자의반 타의반 내려지거나 편집당하는 일은 없어져야 합니다.

1. 부동산경매투자 유의사항

2년 가까운 입찰경험을 요약하면,
(1) 단기매매 또는 임대수익형인지 투자전 미리 결정한다. 낙찰후 임대수익형으로 전환은 대부분 고가낙찰등 입찰에 중대한 문제가 있음을 뜻한다.

(2) 경매의 핵심은 기준가와 입찰가다.
기준가에 확신을 가지기 전 입찰해선 안되며 매도시 오르내림은 시장의 흐름에 순응한다.

(3) 권리분석은 학원에서 배우고 모르면 경험자에게 물어 볼 수 있지만 기준가와 입찰가는 오로치 자신의 경험과 판단에 의존한다.

(4) 명도는 무경험자에겐 두려움(?)의 대상이지만 일정한 절차에 따라 이루어지므로 걱정할 필요가 없다.명도후기 특강등은 자기자랑 무용담으로 과대 포장되기 일쑤다.

(5) 임장입찰경험과 분석력이 수익을 좌우하고 부업 전업 모두 절박한 마음가짐으로 접근해야지 학원에서 돈으로 배울 성격이 아니다.

(6) 혼자는 외롭고 위험하니 동아리에 참여하라.

(7) 카페운영진의 자기과시형 댓글놀이, 홍보글에 현혹되면 경매에 환상과 이상만 가져 고가낙찰의 길로 빠지기 쉽다.

(8) 고수익(?) 유혹의 일임투자(펀드(배당투자), 명의대여 공투)는 매우 위험하다.

■ 펀드(배당투자)
다음 사항들을 반드시 미리 점검해야 한다.
°투자받은 돈의 규모와 재투자처
°직전 수년간 수익(율)
°자금흐름(cash flow) 정상 여부
°투자원금 보호책
모집책 명의의 계약서가 있어야 하고 특히 초보자에게 무조건 믿으라거나 비공개 투자만 권유하는 '장님코끼리 만지기' 식 투자참여는 피해야 한다.

■ 공투(입찰물건 공동투자)
자금제공(대출포함)과 명의대여에 (대리)입찰만 하지 말고 현장임장부터 기준가설정 입찰가계산 명도매도 세무까지 전과정을 공투상대(카페운영진)와 협의하고 같이 움직여라. 그래야 기준가와 입찰가 산정방법등 실전경매를 자기 것으로 빨리 만들고 투자위험을 최소화 할 수 있다.
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'콩 심은 데 콩나고 팥 심은 데 팥난다'
'돌다리도 두들겨 보고 건너라'

부동산경매도 스스로 노력한 만큼 결실을 거두며 투자의 안전셩 확보를 잊어선 안됩니다.

2. 카페운영진의 1억대 수익 운운 거짓 글

5억대 유치권 아파트 매매로 3천만원대 수익을 냈을 뿐인데 카페운영진(실전팀교육반 '소액임차')은 1억대 수익의 거짓 홍보글을 올려 초보 투자자나 신입회원이 대부분인 카페회원들에게 부동산경매의 환상을 갖게 하고 잘못된 방법으로 영업을..... 초보시절인 지난해에도 카페지기가 또다른 건의 억대 수익을 자랑해 귀가 솔깃했는데 그것 역시 진실인지 의심스럽습니다. 로또 1등이 다수 나왔다고 선전하는 길거리 가판대도 아니고 명색이 경매학원 (카페라기보다)인데 카페지기나 고가의 실전(?)팀 교육반을 이끄는 카페운영진이 해당 용어를 남용 또는 오용한 건 매우 부적절하고 무책임한 행위입니다.

해당물건 : 2014타경6178
14.10.22 매입(낙찰)
15. 8.31 매도(소유권이전)
매도가 60000
- 매입가 48030
- 법무비 700
- 중개료 240
(- 기본공제 250)
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양도차익 10780
- 대출이자 1500(대출40000~45000)
- 공통관리비 400
- 재산세 70
- 유치권협상등(추정) 500
- 양도세(44%,지방소득세 포함) 4743
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수익 3,817만원

3. 실전반 강습내용,강사진,학원비는 비밀스런 내용이
아니므로 회원편익을 위해 공지되 어야 합니다.

기초반,기초강화반,세무강의반,특수물건반등 여타 강습과정과는 달리 유독 만만찮은 학원비의 실전반 경우 강습과정과 강사진,학원비는 카페 어디에도 찾아 볼 수 없습니다.

- 실전팀 회원 본인 재수강(무료)
- 실전팀 회원 배우자의 청강(무료)
- 기초반(study) 회원중 실전 희망자
- 일반회원의 카페강습과정 비교선택

위 여러 유형의 회원들의 합리적 이성적 판단과효율적 의사결정을 위해 실전반 모든 과정은 공지되어야 하고 비밀스럽게 숨겨 오해를 살 필요가 전혀 없습니다.

4. 비난, 조롱성 댓글이 아니라 비판적 건설적 의견이
오고가야 합니다.

긍정,칭찬,격려 또는 홍보글이 넘치는 카페에 회원이익 편향(?)의 비판적 때론 부정적인(?) 글이 올라오면 카페운영진은 영업목적상 삭제등 편집 유혹에 빠지기 쉽고 카페의 과거를 모르는 일부 (신입)회원은 이 좋은(?) 카페분위기를 왜 망치냐고 나무라기도(?) 합니다.

하지만 여긴 가족적(?) 분위기의 친목카페가 아니고 고가의 학원비를 지불하고 경매를 배우는 학원이기에 엄연히 상업적 영업공간입니다. 비판과 격려,심지어 부정적 의견이 자유로이 오고가야 수강생은 경매 실체에 빨리 접근하지만 이 카페(학원)엔 왜 그런 글들이 전혀 없을까요? 카페강의를 주도하거나 보조하는 카페운영진의 맛집 추천식 댓글만 넘치고 말이죠. 개성넘치는(?) 의견을 올리고 싶은 회원들도 당연히 있겠지만 그렇게 하지 못하는 말못할 사정이 있을 것으로 보입니다.

윗 글이 카페엔 달갑잖은 내용일 수는 있지만 카페, 회원 어느 일방이 아닌 양방의 이익을 위해 찬성 반대 긍정 부정 비판등 여러 유형의 건설적인 의견이 오고갔으면 합니다.

[빌라한동]

켄리를 부르는 소리 안들리세요?
그 소리에 응답하시고 저한테 댓글 달지 마세요.

[박**(SRC)]

이거이거...누군지 재대로 냄새가 나는데? 냄새가 아주 구리게...찐한게 누군지 알겠으니...복면가왕 그만하고 가면 벗고 나와라~~ 아님 재대로 노래라도 잘해서 끝까지 복면가왕 연승기록 하던지...