120만 가구 모기지 갱신 코앞... "도심 떠나는 중산층"

소득 4.5배 초과대출 '스톱'... 주택구매 문턱 높아져 대출금리 2%p 이상 급등... "갱신 시기 맞물려 이중고" 금융권 고객잡기 '총력전'... 금리할인에 금융상품 패키지까지 2025년 캐나다 모기지 시장의 최대 화두는 소득대비 대출비율(LTI)과 대출 갈아타기가 될 전망이다.  연방 금융감독원은 각 금융기관별로 대출자의 총소득 대비 4.5배를 초과하는 모기지 대출에 제한을 두고 있다. 제한 비율은 금융기관마다 다르고 비공개로 운영돼 대출 승인 여부를 예측하기 어려운 상황이다. 결과적으로 많은 대출자들이 여러 금융기관을 전전하며 대출을 신청해야 하는 비효율이 발생할 것으로 보인다. 특히 금리가 추가로 1%포인트 더 하락할 경우, LTI 제한이 현행 모기지 스트레스 테스트보다 더 강력한 제약 요인이 될 수 있다. 금융당국은 LTI 제한이 과도한 대출을 효과적으로 억제한다고 판단될 경우, 12월까지 스트레스 테스트를 폐지할 가능성도 있다.  올해는 약 120만 건의 모기지가 갱신을 앞두고 있어 이전보다 2%포인트 이상 높은 금리 적용이 불가피하다. 이에 따라 대출자들의 금리 비교 쇼핑이 더욱 활발해질 것으로 예상된다. 주목할 점은 연방정부의 스트레스 테스트 면제 조항이다. 높은 부채비율을 가진 대출자들도 대출 갈아타기 시에는 스트레스 테스트를 면제받을 수 있어, 더 낮은 금리를 찾아 대출을 이동하는 사례가 증가할 전망이다. 이에 금융기관들은 고객 이탈을 막기 위해 갱신 금리를 낮추는 한편, 예금계좌, 신용카드, 신용한도대출, 대출자보험, GIC, 투자상품 등 다양한 금융상품을 패키지로 제공하며 경쟁력을 높이고 있다. 부동산 시장은 2025년 봄철을 기점으로 활기를 되찾을 것으로 전망된다. 모기지 보험 규제 완화, 소득 증가, 시장 심리 개선, 금리 하락 추세, 지역별 공급 부족, 억눌린 수요 등이 상승 요인으로 작용할 것으로 분석된다. 부동산 업계는 주택 가격이 4% 이상 상승할 것으로 예측하고 있다. 소득 증가율이 연 4%를 상회하고, 외국인과 투기성 매수가 제한되며, 인구증가율도 조정되고 있어 모기지 감당 능력이 더 악화되지는 않을 것으로 보인다. 한편 신용카드(9.4%)와 자동차 대출(13.6%) 등 비모기지 부채가 급증하고 있다. 여기에 서비스, 식품, 재산세, 보험 등의 비용도 상승하면서 많은 가구가 더 저렴한 주거지를 찾아 대도시 외곽으로 이주할 것으로 예상된다. 재택근무와 하이브리드 근무 체제가 지속되면서 중산층의 원거리 이주 트렌드는 더욱 강화될 전망이다. 금융권 관계자들은 "2025년에는 예상치 못한 많은 변수가 있겠지만, 모기지 시장의 구조적 변화는 불가피할 것"이라고 내다봤다.