농지에 집을 지으려면 ... 전원주택이요? 귀농이요?

<DIV class=R_title> 이글은 귀농사랑방에서 상록수님이 겪은내용을 쓴글을 퍼온글입니다. 귀농을 준비하시는 우리님들이 보시면 공감할 내용이 너무많고 잘정리해놓으셨길래 도움이 될까해서 올려봅니다 원래 시리즈로 연결해서 올린글인데 한군데로 모았습니다 긴글이지만 찬찬히 읽어보시면 도움이 많이되리라 생각합니다 귀농에 대해서 상록수 귀농을 계획하고 계신 님들께 이제 매서웠던 동장군도 서서히 물러가는 듯 합니다. 구정이 지나고 나면 입춘입니다. 봄이 오면, 아마도 귀농을 꿈꾸는 님들의 마음이 가장 먼저 설레일 지도 모릅니다. 귀농 ! 서울 토박이가 틀에 박힌 생활이 싫어 이곳 충청도로 이주한 지 어느덧 4 년째 접어들었습니다. 귀농이 아닌 거농(居農)생활을 하면서 직접 보고 느낀 것을 님들께 전해드려야 할 것 같은 생각이 들었습니다. 왜냐하면, 귀농에 대한 꿈과 현실은 가혹하리만큼 너무나도 큰 차이가 있거든요. 잠시 들러보거나, 쉬었다 가는 농촌의 자연 모습은 아름답거나 평화롭게 보일지 몰라도 그 내면의 현실은 그리 만만치 않습니다. 틈틈이 시간 나는 대로 글을 올리겠습니다. 귀농에 대한 정보나, 참고가 되었으면 합니다. 1. 우선 귀농의 형태에 따라 생계 문제에 대한 고려 사항입니다. 은퇴 후 경제력이 있는 분들의 은퇴형 귀농은 크게 걱정이 않되지만, 부양가족이 있고, 생계를 유지하기 위한 소득이 있어야 하는 생계형태의 귀농은 정말 심사숙고해야 합니다. 잘못된 판단이 본인은 물론 부양가족에까지 치명타를 줄 수도 있기 때문입니다. 직장에 다니면 많든 적든 간에 고정 수입이 있지만, 직장을 그만두고 농촌으로 왔을 때부터는 상황이 달라집니다. 본인 스스로가 소득을 창출해야 하니까요. 한 달 생계비를 계산해 볼 때 기본 식대와 광열비(겨울철 난방비고려), 친지 조경사비, 등을 평균적으로 계산해 보면 최저 월 백 만원은 되어야 합니다 년(年)으로 계산하면 천 이백 만원 입니다. 그렇다면, 귀농 초년생이 농촌에서 그만큼의 소득을 올릴 수 있느냐 하는 것 입니다. 현실적으로 어려운 이야기입니다. 농촌의 연령 분포 현실이 증명해 줍니다. 60 대가 50%, 70 대가 30%를 차지합니다. 어느 마을이고 비슷합니다. 왜 4, 50 대가 없을까요? 그만큼 소득이 없기 때문에 생활하기가 어려워 모두 떠나는 것 입니다. 이런 상황에서 특별한 기술이 있다면 몰라도 단지 농업(축산, 유실수, 농산물)으로 생계를 꾸려 간다는 것은 어려운 일입니다. 예외도 있지만 보편적으로 말하는 것입니다. 계속 수입되는 농산물의 종류와 량(量)의 확대로 농사 짓는 어르신들의 마음 고생이 이만저만이 아닙니다. 자식들에게 손 벌리지 않으려면 뭔가 하기는 해야 하는데, 하는 것 마다 수입 농산물 때문에 가격이 폭락하니 무엇을 해야 할지 걱정이 태산입니다. 이것저것 수입 않되는 농산물이 없는 상황에서, 토박이 농민에게도 천 만원의 소득을 내기란 쉽지 않은데, 귀농 초보자가 가능할 지는 깊이 생각해 보아야 할 과제입니다. 귀농 첫해는 이방인으로서 마을에 적응하여야 하고, 둘째해에는 농작물 실습을 하게 됩니다. 어찌됐든 간에 셋째 해부터 소득이 발생한다 해도, 농지와 주택구입 자금을 제외하고 2년간의 생활 자금은 갖고 있어야 최소한의 생활을 할 수 있다고 봅니다. 귀농은 철저한 준비가 필요합니다. 특히 학생이 있는 가족은 귀담아 들어야 합니다. 귀농에 실패하면 오도가도 못하는 신세가 됩니다. 님들은 어떻게 생각하고 계신지요 ? 2. 귀농지 매입할 때 고려해야 할 사항입니다. 귀농 자금이 여유가 있다면 몰라도 그렇지 못하다면, 특히 생계형의 귀농인은 제 경험상 의견으로는, 처음부터 무턱대고 구입하지 말라는 것입니다. 일단 가고자 하는 곳에서 거주를 해 보고 그 후에 구입하는 것이 최선의 방법이라고 생각합니다. 다만, 귀농하고자 하는 곳에 친지나 믿을 만한 연고자가 있을 때는 상관없습니다. 그래도 가장 확실한 방법은 살아 보고 구입하는 것이 더 낳지 않을까 생각해 봅니다. 1) 환경 사항 * 주변에 산이 있을 경우 바람이 지나가는 골 자리는 피해야 합니다. 인체에도 안좋고 땅(흙)이 거칠어 일반 땅보다 힘이 더 듭니다. 퇴비(비료)도 더 들어가고, 창마철에 바람이라도 세게 불거나 태풍이라도 지나가면 농작물이 쉽게 쓰러집니다. 농작물이 쓰러지면 모든 것이 허사로 돌아갑니다. 농사는 긴장의 연속입니다. * 북향이나 서향의 농지와 주택은 피해야 합니다. 주택의 경우 겨울철 난방비가 남향보다 배나 더 듭니다. 농지도 마찬가지 농작물이 쉽게 병들 수 있고, 소출(수확)에 있어서도 현저한 차이를 보입니다. * 가축을 많이 사육하는 마을은 피하는 것이 좋습니다. 여름철 냄새와 병충해가 말이 아닙니다. 그러나 가축을 할 경우는 더 유리하겠지요. * 환경조건이 나쁘다고 해서 무조건 안된다는 것은 아닙니다. 그만큼 두배 세배의 힘이 든다는 것입니다. 농사일에 이골이 난 토착민도 그런 곳은 피하는데 초보자에게는 너무 무리가 따른다는 것입니다. 2) 법적인 문제 * 농지나 건축물에 대한 등기부등본의 확인은 기본입니다. * 항상 외지인들에게 문제가 되는 것은 길(道路)에 있습니다. 지적도 상에 길이 나와 있지 않은 땅과 주택은 아예 접근하지 않는게 좋습니다. 외진 곳이나 막다른 곳에 있는 농지나 주택을 매입할 경우 정말 조심해야 합니다. 눈에 보이는 길이 아니라 지적도상에 있는 도로를 말하는 것입니다. 건물을 신축하려면 지적도상에 도로가 있어야 하는 것은 기본입니다. 도시인들이 착각하는 것이, 눈에 보이는 도로가 지적도상에도 있을 거라는 믿음입니다. 농촌에는 옛날부터 사람만 지나다닐 수 있는 좁은 시부길이 있었는데 60년대 새마을사업 일환으로 정부의 보상 없이 경운기가 다닐 수 있도록 길이 넓게 확장되었습니다. 그러나 그 길이 된 땅은 주민 편의상 내 주었을 뿐, 실제 지주(地主)가 있다는 것입니다. 경운기가 지나다니고는 있지만 사실은 남의 땅을 밟고 다니는 것이지요. 결국 같은 농민으로 볼 때는 본인도 남의 땅을 밟고 다니니까 문제가 되지 않지만 외지인이 들어오면 문제가 되기 시작합니다. 딱 막아버려 주먹다짐에 법정까지 갑니다. 몇몇 사람이 다니기 위해 길을 내 주어야 하는 것은 소유자의 권리를 침해하는 것으로 막아도 된다는 실제 법적 판결이 났습니다. 3) 농지 매입 시기 * 농촌의 농지는 도시처럼 매매가 빈번하지 않아서 가격이 애매할 때가 많습니다. 대개의 경우 누구네 밭이 얼마에 팔렸다더라 소문이 나면 그것이 기준이 될 때가 많습니다. 그렇게 되면 팔린 땅보다 환경이나 입지조건이 좋은 땅은 밑져야 본전 식으로 가격을 올려서 내놓게 되지요. 꼭 그런 것은 아니지만, 대체적으로 그렇다는 것입니다. 그러나 현지가격을 모르는 도시인들이 볼 때는 싸게 보여 구입하게 됩니다. 결국 후회하게 됩니다. * 농촌에 빈 집이 계속 나오는 이유를 알고 계신지요. 노인 어르신들만 사시는 집이 70%를 차지합니다. 길게 잡아 10년을 내다 본다면, 노환으로 떠나시는 분도 계시고 병환이나 농사일이 힘에 부쳐 도시의 자녀에게로 떠나시는 분들이 많습니다. 그렇게 되면 자식들이 승계해 농사를 짓지 않을 경우 대부분 매물로 나오게 됩니다. 이렇게 싸거나 적당한 가격에 나오는 매물들이 끊임없다는 것이지요. 대개 이런 것들은 소리소문 없이 여유있는 사람들에게 동네 안에서 처리됩니다. 솔직하게 말해서 이렇게 싸거나 좋은 것들이 외지인에게까지 차례가 갈 리가 없지요 * 그렇다면, 왜 현지에서 살아보고 구입을 해야 하는가에 대한 답이 나온 것 같습니다. 현재 농촌에는 빈집이 많습니다. 급박한 상황이 아니라면 일단 농가주택을 임차해 농사도 지어보고, 주민들과 어울리며 살아보면서, 동네 안에서 이런저런 연유로 나오는 좋은 물건을 골라서 구입하면 실수가 없을 것 같습니다. * 또한, 그 과정 속에서 도저히 농촌 생활에 적응이 안될 때, 투자한 것이 없으니 쉽게 빠져나올 수도 있습니다. 일단 모든 것이 투자 되면 움직이기 힘들거든요. 빠른 결정이 물질적, 정신적 손실을 막아줍니다. 귀농할 농지나 주택을 구입하는 것은 상당히 중요합니다. 공산품처럼 쉽게 바꿀 수도 없고, 마음에 따라 이곳저곳으로 이사 다닐 수도 없기 때문에, 그리고 가장 중요한 것은 남은 인생을 걸어야 하기 때문에 신중을 기하지 않으면 안됩니다. 귀농은 연습이 있을 수 없습니다. 실패하면 그날로 모든 것이 끝난다는 것을 명심해야 합니다. 다음에는 이방인으로 마을에서 적응하는 방법(?)에 대해 올릴까합니다. 많은 도움이 되었으면 합니다. *** 귀농을 계획하고 계신 님들께(3) 3. 귀농 마을에서 적응하기 옛 말에 나를 알고 상대방을 알면 백전백승한다고 했습니다. 1) 우선, 나는 어떤 사람인가를 스스로 생각해 보아야 합니다. 사람이 어떻게 처신하는 것이 최선인가는 도시나 농촌에서나 마찬가지로 중요하지만, 귀농하고자 하는 사람은 재력이나 배움의 많고 적음을 떠나 최소한 다음 이야기들을 가볍게 생각해서는 안 될 것 같습니다. - 남의 이야기를 생각 없이 여기저기 퍼트려 입이 가볍다는 말을 듣지나 않는지. - 사소한 일에도 발끈하는 다혈질의 성격 소유자인지, - 생각 없이 말을 해 남들로부터 촐랑거린다거나 철딱서니 없다는 말을 듣는지, - 가진 것도 없으면서 남 앞에서 허세를 부리지나 않는지, - 확실하게 알지도 못하면서 아는 척하지는 않는지, - 그렇게 게을러서 무슨 일을 할 수 있겠느냐는 소리를 듣지나 않는지, - 酒邪가 있다는 소리를 듣지나 않는지, 이렇게 말하면 무슨 큰 벼슬이라도 한다고 그렇게 따지냐고 할런지도 모릅니다. 그러나, 위에서 언급한 성격의, 행동의 소유자라면 남의 동네에 들어가 터를 잡기가 만만치 않다는 것입니다. 흔히 말하는 왕따를 당하게 됩니다. 그러면 결국 배겨나지 못하고 스스로 떠나게 됩니다. 도시는 대체적으로 앞집에 누가 사는지, 무엇을 하는 사람들인지를 모르고 살아도 상관없지만, 농촌은 열려있고 또 열려있어야만 되는 생활 구조를 갖고 있기 때문에 말과 행동에 조심을 해야 한다는 것입니다. 2) 마을 토착민들의 내면을 헤아려야 합니다. IMF 이후, 도시나 농촌이나 어렵기는 마찬가지지만 농촌은 피해가 더 크다고 봅니다. 손으로 꼽을 수 있는 몇몇 농가를 제외하고는 다 같다고 보면 됩니다. * 정신적인 면으로 들어가 보면, 집집마다 이런저런 가슴 아픈 사연을 하나씩 다 갖고 있다는 것입니다. IMF 이후 자식들에 대한 걱정 입니다. - 명퇴하거나 퇴출 된 아들이 잘 지내고 있는지, - 이혼한 딸(또는 아들)이 어린 자식들과 생계유지는 잘 하고 있는지, - 논, 밭 담보 잡혀가며 사업하는 아들 잘 되고 있는지, - 부도, 카드 빚으로 신용불량자가 되어 잠적한 자식 어디선가 잘 지내고 있는지, - 학교 졸업 후 몇 년째 놀고 있는 자식 언제 취직이 될런지, - 자리 잡으면 데리고 간다며 맡 긴 손자는 언제나 데리러 올런지, 등등 겉으로 표시만 내지 않을 뿐, 속마음은 숯 검댕이 사연들 뿐 입니다. 집안 이야기는 하지도 않고 묻지도 않습니다. 서로서로 말조심 합니다. * 경제적인 면으로 보면 WTO, 우루과이라운드 농산물 협상으로 쏟아져 들어오는 수입 농산물 때문에 가격이 폭락해 그나마도 생활이 더 어려워졌다는 것입니다. 농가의 소득은 계속 줄어가는데, 물가는 반대로 올라만 가니, 더욱더 힘들어졌다는 것입니다. 농촌에서 가장 비중이 큰 지출은 겨울철 난방비와 경조사비가 90%를 차지합니다. 1,000평의 밭에 고추를 심었다고 가정해, 소득이 얼마나 되는지 예를 들어 보겠습니다. 고추를 심기 위해서는 2월 중순에 고추씨 싹 띄움에서부터 시작합니다. 3월에 포토 작업을 하여 비닐하우스 안에서 모종을 키우고, 4월에 노지의 밭을 갈아 비닐 씌우고, 5월에 모종 심으며 고추말뚝 박고, 6월에 두 세 번 줄도 매줘야 하며, 이때부터 10 일에 한 번씩 끝물 딸 때까지 계속 소독을 해 줘야 합니다. 7.8월엔 뙤악 볕에 비 맞듯 땀을 흘리며 고추를 따야 합니다. 이 고생은 추석이 지나고 9월 끝물을 따야 끝이 납니다. 이 과정에서 힘에 겨운 어르신들은 소독 약물, 뙤악 볕을 이기지 못해 병원으로 실려 가시는 분도 많습니다. 밭 천 평을 경작한다는 것이 얼마나 힘 드는지 도시인은 상상하기 어렵습니다. 아무튼 탄저병이나 역병이 없었다고 가정하여 소득을 따져 보면 대략 800근 정도로 근당 5천원으로 산출하면 4 백만 원이 됩니다. + 소득 : 4 백만 원(800근 X 5 천원) - 비용 : 2 백만 원(종자, 소독약, 고추 딸 때 품삯, 비닐, 등) - 지출 : 2 백만 원(일년 난방비 100, 경조사비 100) 결국 천 평에서, 어르신들이 막된 말로 뼈 빠지게 고생했음에도 손에 쥐는 것이 없다는 사실, 이것이 농촌의 몇몇 사람을 제외한 대부분의 현실이라는 것입니다. (이 이야기는 그만큼 소득을 얻기가 힘들다는 뜻이고 소득에 대한 구체적 방안은 다음에 올리겠습니다) 3) 최선의 적응은 따뜻한 마음과 적극적 행동만 있으면 됩니다. 마을 주민의 70%가 60대 이상이며, 그 중 50%가 할머니 홀로 또는 할아버지 홀로 외롭게 사십니다. 사람의 손길이 필요한 분들이 많습니다. 우선 농촌으로 오면, 1 톤 화물차(화물과 여러 사람이 탈 수 있는 떠블 캡)을 마련하는 것이 제일 좋습니다. 적응하는데 일등 공신의 몫을 합니다. * 마을회관으로 찾아가 노인회장님 이장님 등 마을 모든 분들께 인사는 기본 예의 입니다. 그리고 시간이 날 때마다 한 댁씩 찾아가 각 호별 내용을 빠른 시간 내에 파악하는 것이 급선무 입니다. 또한 나에 대한 것도 알릴 수 있는 계기를 마련하는 것입니다. 그래야 주민들과 빠르게 친해질 수 있고, “뭐 하던 사람이야?, 왜 왔데? 뭘 한데?” 등 갖가지 의구심을 잠재울 수 있습니다. 시간이 늦어지면 건방지다거나 구설수에 오를 수 있습니다. * 어르신들을 자주 찾아뵙고 약주라도 대접하면 이런저런 좋은 정보를 얻을 수 있습니다. 마을에 대한 지난 일 들이라던가 텃밭 채소 기르기, 농사로 성공하거나 실패한 사람들에 대한 이야기 등등 빠르게 적응하는데 큰 도움이 됩니다. * 농사철이 되면 정신없을 정도로 바쁩니다. 읍내나 시내 나갈 때 마을을 한 바퀴 돕니다. 공과금이라든가 심부름할 것은 없는지 조금만 신경 쓰면 무척 좋아하십니다. 들어올 때도 우리 동네 어르신 안계신가하고 버스 정거장을 둘러봅니다. 농촌은 버스 다니는 시간이 있습니다. 놓치면 어르신들 말씀대로 절단 납니다. * 기본적인 가전제품 수리, 전등 갈아드리기, 사료나 비료구입 등 힘 드는 일을 도와드리면 무척 좋아하십니다. 또 봄철 감자부터 마늘, 옥수수, 홍고추, 고구마 등 벼 추수에 이르기까지 힘들게 수매(농협 농산물 집하장에 내다 파는 것)하시는 것을 트럭으로 운반해 드리면 좋아하십니다. 특히 할머니 혼자 계신 분들께는 상당한 도움이 됩니다. 또 시내 장날 내다 팔 물건들을 운반해 드려도 좋아 하시구요. 그래서 화물차가 좋다는 것 입니다. * 연세가 있으셔서 환자분들이 많습니다. 병원도 모셔다 드리구요. 한 밤 중엔 119역할도 합니다. 어르신들은 119부르면 돈을 내시는 줄 아시거든요. * 주민들과 가깝게 지내다보면 어느 분의 생신이 언제인지 쉽게 알 수 있습니다. 메모해 두었다가 다음 생신에 양말 한 켤레라도 선물해 드리면, 자식보다 낫다고 하시며 손을 꼭 잡아주시기도 합니다. 희한하게도 농촌은 내집 뿐만 아니라 남의 집 어르신 생신이나 제삿날까지도 잘 기억합니다. * 비라도 내려 추적추적해지면 어르신들은 방에 앉아 먼 산 바라보시며 자식걱정 입니다. 이럴 때 읍내 모시고 나가 순대국이나 짜장면에 막걸리 한잔 대접하면 멋 진 하루가 됩니다. 여담으로, 어느 날 뜨끈 한 “삼선 울면”을 시켜 드렸더니, 왠 비싼 요리를 시켰냐며 짜장면으로 바꿔오라는 말씀에 모두들 한바탕 웃었습니다. 농촌은 이렇게 순박하고, 정이 있으며 사랑이 있습니다. * 이렇게 모두 내 부모라 생각하고, 어르신들이 하시기 힘든 일이나 잘 모르시는 일들을 도와 드리면서 생활한다면, 마을에 적응하는 대에는 문제가 없다고 봅니다. * 조심해야 할 것은 위에서 언급한 가볍게 생각해서는 안 될 최소한의 일곱 가지, 농촌에 머무르는 한 꼭 명심해야 합니다. 어느 정도 친숙해 졌다고 방심하여 한 가지라도 실수해서 어른들께 마음의 상처를 드리면 무척 힘들어집니다. 마을에 적응하는 특별한 비법은 없다고 봅니다. 위에서 말씀드린 대로 누구나 알고 있는 것이며, 할 수 있는 일입니다. 실행으로 옮기기만 하면 됩니다. 일부, 귀농하려면 돈이 많아야 된다거나, 텃세가 심하다고 생각하는 사람들이 있습니다. 그러나 그렇지 않습니다. 그것은 위에서 언급한 조심해야 할 사항을 지키지 않았다거나 농촌에 살면서 도시인 행세를 하려는 이기적인 생각을 갖고 있기 때문입니다. 조금만 욕심을 비우고 그 자리에 봉사의 마음을 채우면 어떨런지요. 이렇게 농촌의 겉 모습 보다는 내면의 현실을 알고, 조금만 부지런하게, 성실하게, 따뜻한 마음과 행동으로 옮긴다면, 어느 마을에서나 환영 받는 귀농인이 되리라 생각합니다. 또한, 이렇게 살다 보면 마을에 평판이 좋아 저절로 좋은 농지를 구입할 수 있는 기회도 찾아옵니다. 살아보고 구입해도 늦지 않는다는 말이 이해가 되시는지요? 귀농하겠다는 사람이 농촌에서 멋진 차나 타고 다니는 *** 모습으로 보여 주민들로부터 왕따 당하고 사는 것 보다는 모자 눌러쓰고, 흙 묻은 작업복에 장화 신고 트럭 운전하는, 소박한 귀농인의 멋진 모습이 더 어울리지 않을까 생각해 봅니다. 아직은 마음도 몸도 젊다고 생각하니까요. 다음엔 소득 창출을 위한 농산물 선택에 대해서 올리겠습니다. 도움이 되었으면 합니다. *** 귀농을 계획하고 계신 님들께(4) 4. 소득을 내기 위한 농산물 선택 1) 종목 선정 제일 먼저 생각해야 할 것이, 무수히 쏟아지는 정보 속에서 내가 관심이 있고, 가장 잘 할 수 있는 것이 무엇인가를 파악하는 것입니다. 무엇을 선택하느냐가 가장 중요합니다. 자료가 많은 것은 좋지만 선택에 헛갈립니다. 저는 생계형의 귀농은 아니었지만 앞 날을 준비하는 차원으로 10 여 년 동안 자료를 수집했습니다. 식용 달팽이에서부터, 귀뚜라미, 우렁이 양식, 미꾸라지 수조양식, 은사시 나무, 매실, 오가피 나무, 개량종 밤 등등 30 여 가지가 넘습니다. 이것도 될 것 같고, 저것도 될 것 같기 때문입니다. 그러나 어느 날 그 많은 자료들을 미련없이 휴지통에 버렸습니다. 남들이 성공했다고 매스컴을 타거나 노출이 되면 그땐 이미 늦었다는 것입니다. 그들은 이미 남모르게 수년 또는 수십 년을 고생해서 성공해 자리를 잡았다는 것입니다. 그 것을 쉽게 뒤 따라 간다는 것이 얼마나 어리석은 짓이며 무모한 짓이라는 것을 깨달았기 때문입니다. 자기가 관심 갖고 있는 것과 할 수 있는 규모를 스스로 판단하고 결정을 내려 그것에만 치중하는 것입니다. 최소한 귀농하기 1년 전까지는 종목을 결정해야합니다. 그리고 나서 1년 동안 그 종목에 대해 집중적으로 정밀 자료들을 구하고, 농가를 직접 찾아다니며 상황을 파악해야 합니다. 모든 것이 이론과 실제는 차이가 있을 수 있으니까요. * 초기에 종목 선정시 고려 사항입니다. - 시설을 요하는 것은 피해야 합니다. 밤, 사과, 배 등 저온 냉장 창고시설 을 요하는 과실수. 허가규정이 까다로운 100평 이상의 축사 (자신이 있다면 무방), 난방을 요하는 재배시설의 하우스. - 인력을 많이 필요로 하는 작물은 일손도 구하기 어렵고, 그에 따른 경비 지출로 소득이 없다. - 판로에 자신 없는 것은 하지 말아야 합니다.(남들이 잘 모르는 특수작물) 2) 투자 자금 그 다음에는 투자 자금에 대한 결정입니다. 투자 규모는 자기가 투자할 수 있는 자금의 30% 내에서만 할 것을 권합니다. 나머지는 규모 확대 시 필요한 비상자금으로 갖고 있어야 합니다. 농업인이 되면 저리로 농자금을 쉽게 대출 받을 수 있지만 아예 생각 조차도 하지 않는 것이 좋습니다. 대출 받는다는 것 자체가 욕심이며 무리수를 둔다는 것입니다. 주위에서 보면 대출 받아 성공한 사람은 거의 없습니다. 집과 농지를 다 잃을 수 있습니다. 3) 구체적 접근 제가 농촌에 와서 3년 동안 약 400평의 밭에서 경험 삼아 농작물을 해 보았습니다. 채소는 물론 고추에서부터 콩, 서리태, 참깨, 감자, 고구마 등등 곡물까지도 다양하게 해 보았습니다. 또한 토종 닭, 토끼도 30여 마리씩 길러 보았습니다. 그리고 이것을 토대로 년 소득을 추정해 보았지만, 채소나 곡물만으로는 최저 생계비 년 1,200 만원의 소득을 얻기는 어렵다는 것을 알게 되었습니다. 그 만큼의 소득을 내기 위해서는 첫째, 농지가 절대적으로 많아야 하고, 또한 그 만큼 일손이 많아야 하는데 그렇지 못하다는 것, 둘째, 수입 농산물 때문에 가격이 안정적이지 못하며, 더욱이 계속 하락추세에 놓여 있다는 것입니다. 우루과이라운드 협상으로 해마다 수입관세율이 낮아져 수입 물량은 늘어만 가고, 추가적으로 한미 FTA 협상이 내년 3월에 끝나, 2008년부터는 실행이 된다니 농가는 더욱 회의적 입니다. 그러나 그러한 악 조건 속에서도, 특별한 품목도 아니고 자금을 많이 들이지도 않으면서 년 소득, 수 천만 원을 내는 사람들이 있습니다. 이런 사람들이 있기 때문에 귀농인들에게 희망적이지 않을까 생각합니다. 이것은 어디서 들은 것이 아니고 실제 제 주위에 있는 분들의 근황입니다. 세 사람의 실례를 소개합니다. * 노지 오이 K 자동차에서 엔지니어로 근무하다 97년 IMF 직후 퇴직하여 조그마한 까페를 했다고 합니다. 그 후 그것도 여의치 않아 2000년 봄 부모님이 계신 고향으로 내려온 것입니다. 40이 넘은 나이에 빈손으로 시작한 오이 농사, 불과 몇 년 만에 그림 같은 집도 짓고 결혼도 했습니다. 어느 날 면사무소에서 간담회가 있었습니다. 서울 가락동 농산물 센타의 경매사가 농산물 생산자들에게 좋은 가격을 받을 수 있는 방법들을 교육차 내려온 것입니다. 그런데 그 분이 우리 마을의 J 를 만나고 싶다는 것이었습니다. 그 이유는 어느 날부터 J 의 오이가 올라오기 시작했는데 다른 사람들 것보다 30% 나 더 높은 가격에 경매가 된다는 것입니다. 그 다음부터는 오이박스에 그의 이름이 씌여 있는 것은 포장을 열어 확인도 하지 않은 채 높은 가격에 팔린다는 것입니다. 도대체 어떻게 생긴 사람인지 만나보고 싶다는 것입니다. 농사짓지 않는 저도 궁금해 그를 만나 물어 보았습니다. 그는 슬그머니 웃기만 합니다. 첫째, 그는 오이 박스를 열어보는 순간 그림 같다는 감탄사가 나올 정도로 오이의 크기를 거의 똑같이 맞추고, 색깔까지도 맞춘다는 것입니다. 둘째, 오이를 항상 여유로 두 개씩 더 넣는다는 것입니다. 모자랄 경우 신용을 잃기 때문입니다. 셋째, 활처럼 휘어진(20?) 오이를 1자로 편다는 것입니다. 박스의 크기는 한정되어 있는데 오이는 휘어져 백 개를 넣기가 쉽지 않다는 것이지요. 대개의 사람들이 휜 것들을 그대로 넣습니다. 이렇게 소문이 돌아 여러 사람들이 오이를 펴보려고 시도했지만 애꿎은 오이만 부러뜨리고 포기했습니다. 슬그머니 그에게 또 물었습니다. 비법이 있느냐고? 다른 사람들과는 경쟁 상대이기 때문에 안 되고, 저에게만 가르쳐 준다고 하며 가르쳐 주었습니다. 알고 보니 웃음만 나옵니다. 어쨌든 그는 3단(900평)에서 평균 오이 1,500박스를 합니다. 장마철에는 박스당 4-5만원도 가지만 평균 잡아 2 만원만 잡아도 년 3,000만원이 됩니다. 그의 또 다른 소득을 여기서 다 쓰자면 너무 길어집니다. 대충 년 소득 4-5 천만원은 될 것 같습니다. 그 것을 증명이라도 하듯 작년에 그림 같은 집을 지었습니다. 그에게 FTA영향을 물었더니 뜻밖의 이야기를 들었습니다. 그가 신경 쓰는 것은 FTA가 아니라 우리나라가 통일은 금방 안 되더라도 물자 교류로 수송용 남북 철도가 연결될지도 모른다는 것입니다. 지금은 배로 수송할 때 시간 차이 때문에 오이가 시들어 안되지만, 만약 철도가 연결되면 중국에서 24시간 내에 들어올 수 있다는 것입니다. 역시 다른 사람보다는 한 수 위라는 것을 인정하며 그 자리를 떴습니다. * 소 사육 25살에 부모로부터 소 3 마리를 물려받아 20 년이 지난 지금 자식들 다 공부시키고 수천 평의 농지와 300평 정도의 축사에 80 마리의 한우를 갖고 있는 L씨의 이야기 입니다. 현재 그의 축사에는 마리당 3 백만 원씩(현재 시가 4백, 새끼 송아지 감안) 계산해, 2 억대의 현금이 돌아다니고 있는 것입니다. 생물은 외상이나, 수표가 안통하고 오직 현금거래만 하니까요. 소는 태어나서 일 년이 지나면 새끼를 갖을 수 있습니다. 그리고 일년에 한 마리씩 새끼를 낳습니다.(임신기간 10개월) 이렇게 계산해서 3 마리로 시작한 소는 20년 뒤 몇 마리로 불어날까요. 재미삼아 계산해 보세요. 그의 소 사육 방식은, 숫 송아지와 새끼 날 때 난산하는 것 그리고 새끼를 잘 건사하지 못하는 소들은 가차없이 처분합니다. 그리고 또 새끼를 3 마리까지만 받아내고 처분합니다. 그러니 그의 소들은 항상 젊고 건강한 것들만 있게 되는 셈입니다. 처분한 것으로 사료 구입하고 남는 것은 다 소득이 되는 것입니다. 옛날 어르신들이 소는 살림 밑천이며, 그것으로 자식들 다 공부시켰다는 소리를 한번쯤은 들었을 겁니다. 그만큼 한우는 자연 재앙이 없는 한 치사율이 거의 없습니다. L씨가 소를 단 한 마리도 사지 않고도 현재까지 이를 수 있었던 것은 무엇일까 생각해 보지 않을 수 없습니다. 그와의 대화 속에 답을 찾아냈습니다. 일편단심 이라는 것입니다. 남들이 뭐 하면(예를 들어 항암에 좋다는 표고버섯) 소득이 괜찮다는 소리들을 묵살했다는 것, 그리고 작년 소 값이 6백 만원으로 치솟을 때 대출 받아 더 크게 확대하라는 권유도 묵살했다는 것, 초지일관 한 가지만 자기 능력에 맞게 밀고 나갔다는 것입니다. 2008년부터 실행되는 FTA에 대해서 물었더니 웃으며 말합니다. 97년 우루과이라운드 실행으로 98년 송아지가 30만원 갈 때도 끄떡없었는데 무슨 소리냐, 우리나라에 소가 멸종 되겠느냐, 그리고 아울러 소가 돈이 된다고 하니 너도나도 뛰어들거나, 대출 받아 확대한 사람들 다 정리되면 소 값이 천 만원 갈지도 모른다는 것입니다. 그는 촌에서 배운 것도 없고 아는 것도 없다며 겸손해하지만 그 나름대로의 생각이 있는 것은 틀림없습니다. 지금 소 값이 떨어지다 안정은 되었지만, 그의 말을 토대로 추측해 보면 아마도 올 겨울이 오기 전에 그의 축사에는 새끼만 몇 마리 남고 다 따뜻한 은행으로 이동할 것 같습니다. 그리고 2008년 이후 또다시 소 값이 파동칠 때를 기다리고 있는지도 모릅니다. * 옥수수 할머니 여름이면 시내 주공 APT 정문 옆으로 담을 끼고 앉은 노점 할머니들 중 옥수수를 팔고 계신 할머니를 만날 수 있습니다. 이 분은 우리 마을에 사시지는 않지만 우리 마을에 논 다섯 마지기를 갖고 계셔서 알게 된 분입니다. 현재 연세가 72이신데 옥수수를 쪄서 파신지는 10 여년 되었다고 하십니다. 밭 농사가 너무 힘들어 포기했는데, 동갑내기 남편인 할아버님이 자동차 운전 면허증을 따신 후 변화가 온 것입니다. 남들이 60 나이에 무슨 면허증이냐고 빈정대거나, 주책 부린다는 소리에도 아랑곳하지 않고 면허증을 따신 겁니다. 그리고 1톤 봉고를 사셨습니다. 어느 날부터 그 차에 가스통과 솥, 그리고 옥수수를 싣고 나타나신 것입니다. 아파트 정문 앞이라 지나다니는 사람도 많고, 또 할머니의 구수한 입담에 옥수수는 딸릴 정도로 잘 팔렸답니다. 모자랄 것 같아 할아버님께 핸드폰 한 번이면 쏜살같이 차에 싣고 오신다는 것입니다. 이렇게 1년을 해보니 옥수수의 판매량을 짐작해 남의 밭까지 얻어 옥수수를 심었고, 나중에는 옥수수를 팔아 모은 돈으로 그 밭도 샀다는 겁니다. 하다보니 요령이 생겨 여름 휴가철이나 가을 단풍철에 사람들이 붐비는 곳으로 이동해 가며 파셨다는 것입니다. 찐 옥수수 3 개 2,000원, 과연 하루에 얼마나 파셨을까 궁금 합니다. 슬그머니 여쭤보았더니 장마철엔 못 팔았지만 행락철엔 없어서 못 팔 정도 였답니다. 그럭저럭 한 십 만원은 될 걸? 하시기에 대충 계산하는 동안에 또 한마디를 하십니다. 가을엔 고구마도 있잖아! 아차 가을엔 고구마도 쪄서 파시는구나, 그렇다면... 굳이 계산할 필요도 없이 대략 천 만원은 넘을 것 같습니다. 이 정도면 농사 짓느라 큰 고생하지 않으시며 생활하시기에 부족함이 없으리라 생각 됩니다. 옥수수는 요소 비료 두 번, 소독 한 두 번이면 잘 자랍니다. 할아버지가 면허증 딴다고 쑤군대던 할머니들이 이제는 부럽다고 하신답니다. 그러나 이젠 그것도 힘들어 못하시겠답니다. 그동안 벌어 놓으신 것으로 할아버님과 여행 이나 다니고 싶다고 하십니다. 은백의 할아버지 운전 솜씨가 더 빛날 것 같습니다. 이상으로 세 사람의 실태를 말씀드렸습니다. 여기에서 우리가 간과할 수 없는 것은, 특별한 종목도 아닌 지극히 평범한 것에서도 수 천 만원의 소득을 얻을 수 있다는 희망을 갖게 합니다. 따라서 어느 종목은 되고 어느 종목은 안 된다고 말하는 것은 잘못된 판단이며, 어떻게 하느냐가 최고의 관건임을 깨우치게 합니다. 어떤 종목을 확정한 후 이 분들의 공통분모처럼 실행하면 또 한 사람의 성공한 귀농인이 탄생하지 않을까 생각 됩니다. 그리고 귀농에 대한 모든 것을 제 나름대로 종합적으로 판단해 여러분께 건의를 한다면, 정말 무지의 허허벌판에서도 혼자 이겨낼 자신이 있는 사람 외에는 뜻이 맞는 두 가족 이상이 함께 귀농하는 것이 여러 면에서 제일 바람직하다고 생각됩니다. 그리고 또 다른 방법은 귀농 공동체를 만들어 함께 사는 것입니다. 정부에서도 농촌에 도시민 이주마을 네 곳을 선정해 조성 중에 있습니다. (농축유통신문 2005년 12월 26일자 게제) 어느 노래 가사처럼 백 년도 못 살면서 남은 인생을 힘들고 외롭게 살 필요는 없을 것 같습니다. IMF 이후 98년부터 시작된 귀농 행렬이 2,000년 이후 90% 이상이 다시 도시로 되돌아 갔다고 합니다. 떠난 사람들은 농촌의 겉 모습만 본 원(遠)시적 시각으로 접근했기 때문이고, 남은 사람은 보다 적극적인 근시적으로 접근해 성공한 것이 아닌가 생각해 봅니다. 그러나 그 남은 사람들 중에도 연금을 받는다던가, 도시로부터 수입이 있어 생활비가 고정적으로 내려와 생활하는 사람들 외에는, 순수하게 귀농해서 성공한 사람은 거의 없다는 것을 정확하게 전하고 싶습니다. 이점을 꼭 유념하시기 바랍니다. 제가 이글을 쓴 동기도 여기에 있습니다. 귀농에 관련된 여러 까페에서 올려진 좋은 자료나 글들을 많이 보았습니다. 그러나 귀농을 위해 구체적 자료가 필요한 분들이 피부로 느끼기에는 너무 광범위하고 포괄적이라는 생각이 들었습니다. 따라서 막연하고, 무모한 도전으로 귀농에 실패하는 것을 막고, 여러분들이 농촌의 현실을 직시하고 귀농하는데 도움이 되지 않을까 생각이 되어 이 글을 썼습니다. 그동안 두서없고 조리 있게 쓰지 못한 글 보아주셔서 고맙습니다     농지에 집을 지으려면 <DIV id=cContentBody><!-BY_DAUM-> 모든 건축은 착수하기 전에 신고나 허가를 득해야 합니다. 대부분 바닥면적 100㎡(약 30평)이하인 소형건축은 건축신고 대상으로 착공신고 -> 사용승인(준공)의 절차를 거치게 됩니다. 건축인허가 대행료는 150만원 가량입니다. 이는 건축설계 비용이 포함된 것이 아니며, 건축설계도면은 건축주가 제공하고 건축신고 및 준공처리까지 대행해 주는 것에 대한 비용입니다. 물론 건축 준공에 필요한 정화조준공필증, 가스사용승인서, 측량성과도 등도 별도로 제공해 주어야 합니다. 인허가에 소요되는 기간은 대략1~2주이며 농지전용후 건축을 한다면 동시에  대행해 주는 곳에 의뢰하는 것이 효율적이며 처리기간을 줄일 수 있습니다. 부지가 지목 상 대지가 아닌 임야나 전, 답인 경우에는 대지로 사용하기 위한 전용절차를 거쳐야 합니다. 대부분의 도시외 지역은 건폐율이 20~40%이므로 예를 들어 23.5평(건물18평+데크5.5평)의 건축을 위한 대지의 면적은 최소 60평에서 120평을 전용해야 하지만 이보다는 여유있게 200평 가량을 전용하는 것이 좋습니다. 이는 향후에 창고나 기타 시설물을 추가로 지을 수 있을 뿐만 아니라 대지 면적에 여유가 있다면 잔디를 심는다든가 조경을 할 수 있는 등 농지보다 규제가 적어 이용이 자유로우며, 지가가 상승되어 재산 가치가 높아질 수 있기 때문입니다. 다만 현재 도시지역에 주택이 있다면 200평(660㎡)미만으로 전용해야 1가구2주택  중과세에 해당되지 않습니다. 또한 농지전용을 신청하기 전에 전용 가능 면적이 어느 정도인지를 확인할 필요가 있습니다. 시·군에서는 최대 전용면적을 일반주택 300평, 농가주택 200평으로 정하고 있으며, 전용 가능 면적에 대해서는 사전에 해당 지자체에 문의하여 확인하십시요. 그리고 농지전용은 본인이 직접 할 수도 있지만 복잡하기도 하며 해당 기관에 수차례 방문해야하는 번거로움이 있어 대부분 용역을 주게 됩니다. 농지전용은 건축사사무소가 아닌 토목측량설계사무소의 업무이므로 해당 토지를 관할하는 ,군청 부근의 토목측량설계사무소에 의뢰해야 합니다. 건축공사 업체에 대행 의뢰를 맡길 수도 있으나 다시 해당 토지가 소재하는 곳의 토목측량설계사무소에 용역을 주게 되므로 이중의 경비가 발생할 수 있습니다.  <비용 안내> 1.농지보전부담금 = 전용농지의 개별공시지가 × 30% × 전용면적(㎡) 2.경계측량 및 분할측량 = 약60만원(지역과 면적에 따라 차이가 있음) 3.농지전용대행료(토목측량설계사무소) =약200만원(업체에 따라 차이가 있음) 4.기타 공채, 인지대, 면허세 등 = 약10만원 가량 농지전용시 경계복원측량을 반드시 해야 하며, 지적측량은 대한지적공사에서만 할 수 있는 것이며 측량에 관련한 것도 용역을 의뢰한 토목측량설계사무소에서 일괄 진행하므로 건축주는 측량시 입회만 하면 됩니다. 측량은 경계복원측량과 건물현황 측량에 따라 그리고 지역과 면적, 필지수에 따라 비용과 처리기간이 다릅니다. 경계복원측량은 경계가 불분명하거나 대지경계선에 근접하여 건축하는 경우와 인접토지와 분쟁의 소지가 우려되는 경우에 반드시 실시해야 합니다. 경계복원측량은 150평 1필지 기준으로 군 지역은 23만원, 시 지역은  30만원, 구 지역은 35만원 가량의 비용이 소요됩니다. 대지일 경우 경계가 뚜렷하거나 대지경계선에서 확실히 떨어져  건축할 경우에는 경계측량 없이 건축후 건물현황측량만 할 수 있습니다.   건물현황측량은 900평 1필지당 군 지역은 14만원, 시 지역은 18만원, 구 지역은 21만원 가량의 비용이 소요됩니다. 지적분할측량은 900평 1필지당 군 지역은 15만원, 시 지역은 20만원, 구 지역은 25만원 가량의 비용이 소요됩니다. 측량시 처리기간은 동 지역은 5일 이내, 읍면 지역은 7일 이내로 규정되었지만 대부분 지연되는 경우가 많으므로 미리 신청하는 것이 좋으며 사전에 측량일자를 지정할 수도 있습니다.   또한 측량실시 하루 전에는 익일 측량실시 가능여부 확인과 방문시간에 대하여 사전 연락을 해 드립니다. 토목공사에는 건축 예정 부지의 지반을 돋우거나 파내는 성토 및 절토 작업, 또는 지반을 평평하게 고르는 정지 작업, 집주변의 경사지에 석축이나 옹벽을 쌓는 일, 경사지나 법면에 잔디를 심는 일, 배수관이나 측구 설치, 그리고 진입로를 개설하거나 도로와 마당에 자갈을 깔고 콘크리트 포장을 하는 일 등이 있습니다. 소형건축물을 지을 때의 바닥정지공사는 경사가 특별히 심한 곳 외에는 별도로 하지 않고 다른 공정(토목공사, 상하수도공사, 정화조매설공사)과 함께 진행하는 경우가 대부분입니다. 그 외에도 지반이 약하면 지반보강공사를 해야 하고 도로가 좁으면 인력으로 소운반해야 하는 등의 비용 차이가 날 수 있으므로 예산을 세우실 때 체크하시기 바랍니다. 이런 토목공사는 해당토지의 조건이나 여건에 따라 크게 차이가 있으므로 주변의 경험자에게 조언을 구하거나 인근의 토목공사 또는 중장비 업체에 문의하시면 도움을 받을 수 있습니다. 전기공사는 크게 외부(외선)와 내부(내선)공사로 구분합니다. 한전주까지의 전기선 가설(한전주, 변압기 설치 포함)에 필요한 설계 및 외부공사는 한전에서 시행하는 것이며, 외부전기인입공사를 할 때 현장 200m 이내에 한전주가 있다면 전기인입비는 부가세포함 150,700원이며, 보증 예치금은 200,000원(용량 3㎾ 기준이며 용량이 늘어나면 보증금도 증가함)으로 합계 350,700원을 한전에 납부해야 합니다. 임시용은 350,700원에 설계조정공사비가 추가됩니다. 한전주까지의 거리가 200m 이상이면 1m당 51,700원씩 비용이 추가됩니다. 최종 한전주에서 집까지의 전기배선 설계 및 전기계량기 부착과 전기선 연결은 건축주가 선정한 전기공사면허업체가 시행하게 됩니다. 전기 신청은 개인 또는 전기공사면허업체가 대행할 수 있지만 내선설비공사는 전기공사업체에 의뢰하도록 되어 있으므로 전기신청업무까지 포함하여 의뢰하게 됩니다. 건축주는 전기공사면허업체에게 대행을 의뢰하고 비용만 지불하면 되며, 아울러 건축공사시 전기를 사용해야 하므로 사전에 임시전기를 사용할 수 있도록 요청해야 합니다. 전기가 없는 지역이라면 공사시 이동식 발전기를 사용해야 하므로 추가 비용을 지불해야 하며 특히 섬에서는 별도의 비용이 발생됨을 유의해야 합니다. 전기공사면허업체에서는 주택내 배선공사는 별도로 하고 전기신청비용을 30∼35만원 정도 받고 있습니다. 또한 내부전기공사 중 배전판에서부터 실내조명, 콘센트 등의 공사는 건축공사비용에 포함하는 것이 일반적이며 외부인입공사는 건축공사비용에 포함하지 않는 별도 공사로 하는 것이 일반적입니다. 마을에서 너무 멀면 전기 가설비가 증가하므로 사전에 예산을 세울 때 주의하여 참고해야 합니다. 참고로 상시주거용이 아닌 주말주택같은 경우 전기설치 비용이 부담스럽다면 이동식 발전기로 사용할 수도 있습니다. 조명용 소형발전기의 경우 650~950W는 15~25만원, 1㎾는 25~30만원(조명 및 컴퓨터 등 가능) 정도가 예상되며, 일반용 소형발전기는 3㎾에45~55만원(냉장고등 일반가전제품 사용가능) 정도의 비용이 들어갑니다. 외선 전기가설 소요기간은 한전주 및 변압기 설치가 필요한 지역은 약 1개월이며, 전기선으로만 (내선설비공사만 필요한 경우) 가능한 지역은 약 1주일 정도가 걸립니다. 내선, 외선 공사가 모두 끝나면 계량기가 제대로 설치되었는지 한전에서 점검을 하게 됩니다. 시골이라도 간이 상수도가 되어 있는 곳이 많으므로 건축예정지 주변에 상수도 관로가 지나간다면 약간의 관로(파이프) 연결비용으로 상수도를 이용할 수 있습니다. 상수도 또는 간이상수도시설이 되어 있는 곳은 누구나 무상으로 사용할 수 있는 곳과 일정한 시설비를 지불하고 이용할 수 있는 곳이 있으므로 마을주민이나 이장에게 문의해 보는 것이 좋으며 더러는 수량이 부족하여 신규로 이용할 수 없는 지역도 있습니다. 이처럼 상수도 시설이 기존에 되어 있다면 대지 인근에서 가장 가깝거나 공사에 유리한 곳에서 연결해야 하며, 비용은 땅을 파고 묻는 비용과 인건비, 자재대가 있으나 다른 공정 (하수도, 배출, 정화조 매설 등)과 함께 진행하면 좀 더 유리합니다. 한편 대부분의 전원주택의 경우 마을과 어느 정도 거리를 두고 짓는 일이 많아 마을 공동우물을 사용하지 않고 대부분 지하수를 개발하게 됩니다. 지하수 개발비용은 사용용도와 그 지역의 지하수 사정 즉, 지표수위와 수질 및 지질과 상관이 있습니다. 지하수 관정은 소형관정과 중형관정, 대형관정으로 구분되며, 지표수위가 높고 수질이 좋다면 소형관정으로 가능하지만 그렇지 않다면 중형이나 대형관정이 필요합니다. 그러나 더러는 대형관정으로도 물이 나오지 않거나 식수로 사용할 수 없는 오염된 지역도 있으므로  해당 토지 인근의 지하수 개발업체에 의뢰하는 것이 좋습니다. 보통 지하수 개발에는 인허가 비용을 포함하여 소형관정은 150만원, 중형관정은 500~600만원,  대형관정은 1,000만원 가량이며 지역의 여건과 업체에 따라 다를 수 있습니다. 참고로 소형관정비용 150만원은 착정비, 내외관자재,  인허가 및 수질검사비, 모터펌프, 모터보호공이 포함된 비용이며, 지하수 개발에 있어 이 사항들이 포함된 금액인지 확인하는 것이 좋습니다. 또 지하수는 반드시 본인 토지에 개발할 필요는 없으므로 이웃토지의 수맥이 좋다면 해당 토지주의  동의나 사용 승낙을 받아 착정할 수 있습니다. 가정에서 사용할 용도로 지하수를 개발하는 경우 동력장치가 없을 때는 신고와 허가 과정을 거치지 않아도 되지만, 동력장치가 있을 경우 1일 양수능력이 100톤에 토출관 직경이 40㎜이하면 신고만으로 가능하고 1일 양수능력이 100톤에 토출관 직경이 40㎜를 넘으면 허가를 받아야 지하수를 개발할 수 있습니다. -하수도 공사 하수도 공사는 배출이나 매설 조건이 양호하다면 맨홀공사와 상수도 인입공사를 포함하여 동시에 진행하는 경우 50~60만원 정도 예상됩니다. 그러나 가까이에 배출할 곳이 없다면 인접토지의 지하로 매설해야 하는 경우가 있는데 이 때 반드시 토지주의 사용승낙을 받은 후에 시공해야 합니다. 또한 담장이나 도로를 관통하거나 제방 등을 절개하고 하수관을 매설할 경우에는 해당 시설물 소유주의 동의를 받아야 합니다. -상하수도 배관공사 위의 지하수개발 및 정화조 공사 외에 상하수도 연결배관 및 오하수 배출공사는 정화조를 시공하는  업체에서 동시에 진행하는 것이 비용이 절감할 수 있고 빨리 처리할 수 있습니다. 배관 및 부동전, 맨홀 등의 자재비 25만원과 인건비 25만원 가량이며 정화조공사와 별도로 시공한다면 포크레인  비용 35만원이 추가됩니다. 외부에 수도를 설치할 때는 반드시 부동전을 설치하고 전열선을 감아놓는 것이 좋습니다. 상하수도 배관공사시에는 지하매설물이 있는지 확인해야  하며 타인 소유의 도로나 담장 등의 시설물을 관통해야 하는 경우는 반드시 사전 승낙을 받은 후 시공해야 합니다. 정화조는 그 지역에 하수종말처리시설이 있는 곳이라면 관로까지 연결하는 비용이면 가능하지만 대부분 시골의 단독주택은 30평까지는 5인용 1톤의 오수합병정화조(20ppm미만)를 설치하게 되며,   비용은 오수처리시설(정화조) 50만원과 포크레인 사용료 35만원, 인건비 35만원(배관공 1인, 보조 1인), 배관자재 약 10만원, 인허가 대행료 및 경비 약20만원 등을 포함하여 150~200만원 가량입니다. 30평 이상 75평 미만의 주택은 10인용(2톤) 오수합병정화조를 설치해야 하며 20~30만원 정도의 비용이 추가됩니다. 그러나 수변구역이나 자연환경보존지역, 수질보전특별대책지역1권역 같은 곳은 10ppm미만 처리능력의 오수합병정화조를 시공해야 하며 비용은 250~300만원 가량입니다. 정화조 시공시에는 오수 및 하수를 흘려보낼 곳(배출)이 있는지 유의해야 하며 해당 토지의 인근 정화조 업체나 상하수도시공업체에 대행을 맡기거나, 철물점 또는 건재상 등에서 알선을 대행을 맡길 수도 있습니다. 상시거주용 주택이라면 기름보일러로 난방을 해야 하지만 겨울철에 관리를 소홀히 하면 보일러 동파로 인해 큰 낭패를 볼 수 있습니다. ‘외출’ 등으로 동파방지기능을 설정했어도 정전시에는 자동으로 기능이 회복되지 않아 동파될 우려가 있으므로 특히 유의해야 합니다. 더욱이 주말주택처럼 혹한기에 자주 사용하지 않는 건물이라면 건식난방(전기난방필름 등)을 고려하는 것이 좋습니다. 전기필림난방 방식은 동파의 위험도 없고 보일러실이 따로 필요하지 않아 관리가 손쉬운 반면에 최대전력소모가 평당 600W에 이르므로 10평을 동시에 난방하려면 6㎾의 전력을 필요로 합니다. 가정용 전기가 3㎾~5㎾이므로 10평을 동시에 난방하기엔 무리가 있으므로 나누어서 난방을 해야 하는 불편과 위험이 있으며 겨울철에 연속해서 사용한다면 전기요금의 누진세로 인하여 수십만원의 전기료가 예상됩니다. 또한 온돌처럼 대류난방이 아니므로 전기장판처럼 방바닥은 뜨거워도 건물 내부의 공기는 따뜻해지지 않는 어려움이 있습니다. 그리고 온수를 사용하기 위해서는 순간온수기 (25~30만원)를 따로 설치해야 합니다. 이처럼 전기필림난방의 단점과 불편함에도 불구하고  전기필림난방을 권하는 것은 동파 때문이며 아닌 주말주택에서는 선택이 아닌 필수라고 생각합니다. 특히 주말주택이나 농막인 경우에는 전기장판을 사용하거나 장작난로나 스토브 등으로 보조난방을 하는 방법도 고려해 볼 수 있습니다. 가스 설치는 가스 및 가스통 보증금, 가스 배관, 설치비, 가스 안전검사, 보험료를 포함하여 30만원 정도의 비용이 들어가며, 인근의 가스 설치하는 업체에 요청한 후 보험료 영수증을 보관해 두어야 합니다.  <해당 전문업체에 의뢰해야 하는 것> - 농지전용 : 토지인근의 토목측량사무소 - 전기(외선)공사 : 토지인근의 전기공사면허업체 - 지하수개발 : 토지인근의 지하수업체 - 가스설치 : 토지인근의 가스업체 - 측량 : 해당지적공사 - 건축인허가 : 토지인근의 건축사사무소 ※ 관련비용 예시 예를 들어 200여 평의 전(또는 답)을 농지전용하여 25평의 주택을 신축하는 경우의 관련비용은 다음과 같습니다. ① 농지전용비 : 공시지가의 30% ②측량 : 분할측량비 16~25만원, 경계복원측량 25~40만원, 건물현황측량 15~22만원(경계가 확실하고 민원이 발생하지 않는다면 건물현황측량만으로도 가능합니다.) ③ 채권 구입 기타경비 : 약20만원 ④ 농지전용 대행비 : 150~200만원 ⑤ 건축인허가 대행비 : 150만원~200만원 ⑥ 전기인입비용 : 60만원 ⑦ 지하수개발 : 150만원(인허가, 수질검사, 자동모터 포함) ⑧ 정화조 : 오수처리시설 5인용 150만원 ⑨ 배관공사 : 50만원  상기 전항 비용산출 은 약간의 차이가 있을수 있으므로 이해 해서 참고 하시기 바랍니다 농지에 건축시에는 토지의,성토,절토,정지가 일어나므로  개발행위 허가를 받으면 농지전용은 개발행위허가에 포함되는 과정이됩니다. 그러므로 개발행위허가를 받아서 건축하는것이 정석입니다. 농지전용만으로 건축시 절토,성토를 하면 개발행위위반이됩니다.   ===================================================================</DIV>       시골에 집짓다가 죽을뻔했어요. 전원주택이요? 귀농이요? [502]   시골가서 마당에 정원도 꾸미고 텃밭도 가꾸고 </DIV> <DIV id=R_Content> <DIV style="OVERFLOW: hidden" id=content_area> 조용하게 살아보려고 도심외곽에 땅을 사서 샌드위치판넬집을 약 1년전에 지었어요.   마무리를 위해 담장공사를 하려고 하는데, 옆집 시골 원주민분이 공사를 방해하더군요. 이유는 "이 땅이 공터로 있을때 자기가 맘대로 자동차를 타고 다니며 드나들던 땅이니 앞으로도 내가 맘대로 사용할 권리가 있다."였습니다.   더군다나 공사전에 저희 땅에 자기들 맘대로 농기구들 갖다 놓은게 있는데, 공사들어간다해서 그 농기구들 치워준게 얼마나 큰 은혜인줄 아냐며, 그렇게 자기들이 은혜를 베풀었으면, 너희 땅 좀 지나다니게 하는게 당연한거다라며 마구 욕하더군요. (이 부분도 변호사와 상의하니 남의 땅에 자기 물건 맘대로 갖다 놓는것 불법이랍니다. 그러나, 공사를 들어가기 위해 법적으로 응대하기 위해서는 시간이 걸리는 것을 아는 현지인들이 외지인의 절박성을 역이용해서 돈을 뜯어 낸다는군요.)   황당하더군요. 옆집은 기존에 다른 통행로가 있는 집입니다. 따라서 변호사를 통해 알아본 결과 통행권을 저희 집이 보장해야 할 이유는 없더군요. (이웃집이 도로와 인접하지 않아 통행권이 없는 경우만 통행권 보장이 인정됩니다.) 또한, 옆집은 기존에 있던 통행로에 자기들이 나무를 심어놨으니 이 나무들을 치우고 길을 만들기 위해서 보상을 우리가 해야 한다면서, 만약 보상을 하지 않으면 우리 땅을 맘대로 사용할 것이라고 난리도 아니었습니다. 이 또한 변호사를 통해 알아본 결과 우리가 보상해야 할 의무는 전혀 없더군요.   이때부터 이웃 시골사람들의 집단 회유가 시작되더군요. "시골인심 그런거 아니니, 그 사람이 당신 땅을 지나다니도록 이웃끼리 도우며 살아라." "만약 그게 싫으면 그 사람이 원하는 보상을 다 해주는게 좋다." 결국은 이웃이 불법적인 것을 요구해도 시골인심을 지키는게 좋은 것이라는 것이죠. 그래서 제가 "만약 여러분 땅을 제가 맘대로 지나다니게 해달라 하면 이웃이니까 해주시겠습니까"라고 반문했더니 딴짓이나 하시더라구요. 어이가 없었습니다.   그래도 이웃인지라 좋게 해결하려고 법적인 대응을 1년간 참으며, 달래고 인사드리고 우리가 해줘야 할 어떤 의무도 없는 보상을 일부 보태드리겠다고 했지만, 황당한 금액을 요구하며 이 금액을 다 보상하라고 하더군요. 시골이웃들도 "금액 전부 다 주고 좋게 끝내"라며 이야기하더군요.   결국, 담장공사는 계속 미루어지고, 매일마다 불법적으로 제집 앞마당을 옆집 사람들과 자동차, 시골이웃주민들과 그들의 자동차가 미친듯이 드나들기 시작했습니다.   참고 참고 참다가 근처에 저처럼 외지에서 이사온 사람들의 의견을 들었더니, "원래 이 마을 원주민들 다 그렇다. 무조건 법대로 하지 않으면 평생 뜯어 먹는다."라고 하더군요. 그래서 큰 맘먹고 법대로 하기로 했습니다.   먼저 변호사 사무실을 통해 내용증명을 보냈습니다. 비용은 몇십만원 들더군요. 담장공사 방해를 통한 재산침해, 무단으로 마구 우리 땅을 사용한 무단 침입 및 재산침해 등의 사유로 엄중 경고하니 추후 재발시 민형사상 책임을 묻겠다는 내용입니다.   그리고 몇일 후, 담장공사에 들어갔습니다. 마을 이웃들까지 다 동원되서 담장공사를 방해하더군요. 이웃끼리 너무 심하게 한다느니, 보상을 하는게 인간으로서 도리라느니, 싸*지가 없는 개*식이라느니, 무서워서 벌벌 떨었습니다.   바로 경찰에 담장공사 방해 및 무단 주거 침입으로 신고했더니, 경찰이 출동하여, 우리가 보낸 내용증명 등을 보여주고 설명을 하니까 현행범으로 바로 체포해 가더군요.   시골 이웃들도 경찰오니까 다 꼬리내리고 도망가더라구요. 옆집 사람이 "나도 변호사 선임해서 후회하게 만들어 주겠다."며 큰소리치더군요. 그러나, 그후 아무런 반응도 없습니다. 더 웃긴건 언제 그랬냐는 듯이 친한척까지 하더라구요. 정말 시골인심이 순박해서 그런건지 양심이 없는건지... 참... (법적으로 응대할때 후에 이웃들과 감정 안좋게 되면 어떻하나 걱정했거든요, 그러나, 법대로 응대후 오히려 마을 사람들이 더 친한척 하고 심지어는 아무 일도 없었던 것처럼 살갑게 대하고 정말 웃기더군요.)   역시 외지에서 이사온 사람들의 의견이 맞았습니다. "법대로 대응해라. 그러면 찍소리도 못하고 꼬리내린다."   전원주택이나 귀농을 꿈꾸고 시골에 땅사서 내려오는 분들 명심하세요. 비상식적이고 부당한 시골사람들의 요구가 몇차례의 정중한 의견에도 불구하고 지속적으로 반복되어지고 시정되지 않을때는 곧바로 변호사사무실로 가셔야 합니다.   법으로 해결하지 않고, 이웃끼리 좋게 해결해 보겠다는 생각은 도시사람들이 시골사람들 몰라서 하는 소리입니다. 좋게 해보려고 젊잖게 나가면 아주 물로 보고 뜯어먹으려고 발악합니다. 시골에서 살면서 자연의 약육강식 동물세계를 많이 봐서 그런지, 착하게 나오는 상대방을 약자로 여겨서 아주 동물처럼 뜯어 먹으려고 합니다.   저의 개인적인 바램은 이런 사례는 도시지역 사람들에게 인기가 많은 전원주택단지나, 귀농단지에 국한된 이야기라고 믿고 싶습니다. 그만큼 때가 많이 탄 지역이라 여겨지거든요.   제 글이 베스트가 되었군요. 본 사례는 "법없어도 착하게 사는" 시골분들의 이야기가 절대 아닙니다. "법이 있어도 없는 것 처럼 막되먹게 사는" 분들의 이야기입니다.   앞으로도 전원주택이나 귀농에 관심있는 분들이 많이 생겨날듯 한데요, 그런 분들에게 좋은 사례를 알려 드리기 위해 쓴 글입니다. 실제로 제가 있는 지역의 외지인분들이 저와 비슷한 경험을 많이 했거든요.   그리고, 내용증명 보내는데 변호사를 고용해서 몇십만원 지불한 것은 너무 잘했다고 생각합니다. 법전공자가 아닌 저로써는 모든 일을 확실하게 매듭짓고 싶어서 변호사를 통해 대법원 판례까지 모든 법리 분석하여 이를 옆집 사람에게 알렸고 동시에 상당기간의 상호 조정을 거쳐도 막무가내 불법적으로 나와서 변호사를 통한 내용증명을 보낸 것입니다.   "누구누구의 법정 대리인"이라는 분명한 서명이 들어간 내용증명에,  변호사가 직접 만나서 "이제부터 모든 대응은 법정 대리인인 변호사가 한다." 라고 상세히 통보해주고 하니, 한마디로 일사천리로 일이 풀려 나갔습니다. 직접 내용증명 보내고 몇만원 내는 것도 좋지만, 확실하게 끝내겠다면 몇십만원 내고 변호사를 통해 내용증명 보내는 것도 매우 효과적이라 생각합니다.   정식으로 법적 대응을 하기 전까지는 제 재산권이 상당기간 침해를 당해도 "도와주세요. 죄송합니다. 봐주세요. 얼마나 맘 상하시겠어요"하며 옆집 사람의 상욕과 인격모독적인 발언과 협박을 참으며 최대한 예의를 갖춘 약한 모습(?)을 보이던 제가 최후 통첩과 함께 강력하게 나오자 매우 비겁하게 도망가는 모습이란...   원래 모든 지역과 마을에는 그들만의 문화와 풍습과 연대의식이라는게 있습니다. 그리고 외지인은 이런 것에 충실하게 동화할 마음의 준비와 노력이 필요하죠. 그러나, 이런 풍습과 관습과 문화가 불법적인 것이라면 어떻게 하시겠습니까? 불법적인 것에는 강력하게 법적으로 응대해야만이 본인도 다치지 않습니다. 불법적인 관습과 문화에 동조하다가는 여러분들도 불법을 저지르게 될테니까요.   제 글을 믿으시던지 안 믿으시던지 관계없습니다만, 제 경험과 비슷한 경험을 만나게 되면 저처럼 응대하면 된다는 것을 알려드리고 싶어서 쓴 글입니다. 착하고 순박하게 사는 분들에게는 해당없으니 오해 마시기 바랍니다.     ========================================================================================================== <DIV class=R_title> </XSCRIPT>  </DIV> <DIV id=R_Content> <DIV style="OVERFLOW: hidden" id=content_area>많은 사람들이 귀농, 귀촌을 많이 고민하십니다. <DIV>퇴직 이후 하시는 분들도 많고, 젊을 때 철저한 계획을 세우고 들어가시는 분들도 요즘엔 많습니다.</DIV> <DIV>귀농이든 귀촌이든 어쨋든 시골 또는 농촌이라는 지역에 들어가는 것은 공통적이겠지요.</DIV> <DIV>이유야 많습니다. 환경, 건강, 한마디로 말해도 도시가 싫다는 게 아닐까요?</DIV> <DIV>그런데, 도시가 싫다고 가면서 사고는 여전히 도시적으로 합니다.</DIV> <DIV>'내가 돈주고 내땅 사서 내집 짓고 사는데 이게 뭐 어때서?'</DIV> <DIV>물론 각박한 도시에서 살면서 그냥 조용히 살고 싶어서 시골로 가시는 분들은 충분히 그것만 고려하셨을 수도 있습니다.</DIV> <DIV>하지만, 예나 지금이나 시골은 '마을' 이라는 공동체 사회입니다.</DIV> <DIV>즉 그 속에서 살고 있는 사람들과 관계를 맺고 살아가는 것을 가장 먼저 결심해야 한다고 생각합니다.</DIV> <DIV>단지 내가 그 지역에 내 땅사서 내 집 짓고 산다고 그 공동체 사회의 일원이 된다고 하는 것은 너무 섯부른 생각일 듯 합니다.</DIV> <DIV>그 시골에 살고 계신 분들에게 외지에서 들어오는 어떤 사람도 처음엔 내 지역에 무단으로 들어오는 침범자일 수 밖에 없을 것입니다. 그렇게 생각하는 사람들을 무지몽매하니, 시골인심이 어떻니, 본성이 어떠니 논하는 것은 결국 거기 시골 공기만 좋고 번잡하지 않은 곳에서 나만의 섬을 만들어 살겠다는 소리 밖에 안됩니다.</DIV> <DIV>'안 그런 사람들도 많다.' '무식한 독종한테 걸렸다'고 말하기에 앞서 귀농, 귀촌하려는 사람의 자세를 먼저 논해야 한다고 생각합니다.</DIV> <DIV>저는 시골에서 산 만큼 도시에서 살았는데 가장 놀랐던 것은 옆집에 누가 사는지도 모를 뿐더러 그걸 굳이 알 필요도 없다는 것 이었습니다. 하지만 시골 가서도 이웃과는 상관없이 어디 경치 좋은 곳에 별장 같은 집 지어두고 혼자 살겠다는 분들은 귀농, 귀촌 들먹일 필요없이 그냥 시골에 땅사서 산다고 하시면 될 듯 합니다.</DIV> <DIV>하지만, 그분은 역시나 그 시골에 살고 있는 사람들에겐 너무나 이질적인 침범자로 남을 것입니다.   ========================================================================================   농가주택과 농업인 주택의 차이   농가주택 이해하기 -농가주택이란? 농촌,어촌,산촌에 있는 허름한 주택이란 뜻으로 시골에 지어진 소규모 주택을 일컫는데 건축법상에는 적용되지 않는 용어로 농지법에 의해 규정을 받는다. 농어촌주택이라 함은 아래와 같은 경우를 말한다.   - 농가주택 : 수도권을 제외한 읍·면지역 + 대지면적 660㎡ 이내 + 건물연면적 150㎡ 이내 (공동주택 전용 116㎡) + 취득가 (기준시가) 15,000 만원이하  - 상속주택：피상속인이 취득 후 5 년 이상 거주한 사실이 있는 주택 - 이농주택：농업 , 어업에 종사하던 자가 취득일로부터 5년 이상 거주한 사실이 있는 주택 - 귀농주택：농업 또는 어업에 종사하고자 하는 자와 그 배우자 및 그들의 직계존속의 본적 또는 원적이 있거나 5 년 이상 거주한 사실이 있다는 곳에 300 평 이상의 농지와 함께 취득하여 거주하고 있는 주택 ( 대지면적 200 평 내외)   -농가주택 구입시 혜택 1가구 2주택시 양도세 면제 농가주택 구입시 농협 저리대출 상수도, 전기시설 비용 절감 농지전용허가나 건축 등의 절차 단순 리모델링시 비용절감 빠른시일내에 건축 가능   최근 농가주택에 대한 관심이 높아진 것은 주5 일 근무제 도입으로 전원주택 및 펜션에 대한 관심 고조와 궤를 같이 하는데 일반 전원주택 및 펜션에 비해 신규 투자비용이 적게 드는데다 부분적인 개축을 통해서 민박집으로도 활용할 수 있기 때문이다. 또한 농가주택의 경우 도시민이 취득한 뒤 기존의 소유하고 있던 도시주택을 팔아도 1가구 2주택 양도세 부과 대상에서 제외되는 지역이 많아 투자여건에 큰 제약이 없는 장점을 갖고 있다. 일정 규모나 가격 이하의 농어촌 주택의 경우에는 '별장' 으로 분류되지 않아 취득세와 종합토지세 등의 지방세가 중과되지 않는 점 또한 많은 이들이 관심을 보이는 이유다.   * 2004년부터는 대지면적 200평 이하, 건평 40평 이하, 기준시가 7천만원 이하 농어촌 주택의 경우 ' 별장' 으로 분류하지 않아 취득세와 종합토지세 등의 지방세가 부과되지 않는다. 그러나 모든 농가주택이 양도소득세 비과세, 지방세 감면 등의 혜택을 받는 것은 아니므로 주의해야 한다. 지역적으로는 수도권과 광역시, 토지거래허가구역, 토지투기지역, 관광단지 개발지역 등은 그러한 대상에서 제외된다.   * 1주택을 소유한 자가 서울·인천·경기도를 제외한 읍·면지역(단, 도시계획구역 안의 지역은 제외)에 소재한 농어촌 주택을 보유하여 1세대 2주택이 된 때에는 농어촌주택 외의 주택(일반주택)을 3년 이상 보유 (서울, 과천 및 5대 신도시 지역의 경우는 3년 이상 보유 및 1년 이상 거주) 하다가 팔면 양도소득세가 과세되지 않는다.       -농가주택 구입시 확인사항 토지대장과 건물등기기부등본, 건축물대장, 가옥대장 확인 1. 건축물과 등재된 명의자와 현 소유주와의 관계 확인 필수 2. 대지가 아닌 농지에 있는 경우도 있기 때문에 무허가 건물일 수도 있으니 토지대장 필히 확인 3.구입 후 리모델링시 외관보다는 골조가 튼튼한지 확인 4.지적도상 도로가 표기되어 있는지 확인 5.혐오시설 및 묘지가 있는지 확인 6.교통여건 및 생활편의시설 등을 고려   -농가주택 구입 후 리모델링시 농가주택은 구조가 허술하기 때문에 안전진단을 받아야한다. 외풍 및 단열에 신경을 많이 써야함. 천장을 트고 서까래를 노출시켜 자연미를 연출.   농업인 주택 농업인 주택을 신축 할 경우 -농업인주택을 지으려면 우선 신축 희망자가 농업인이어야 한다. -농지법상 농업인이란? 1. 1천제곱미터(300평)이상의 농지에서 농작물 또는 다년성식물을 경작 또는 재배하거나 1년중 90일이상 농업에 종사하는 자 2. 농지에 330제곱미터(100평)이상의 고정식온실?버섯재배사?비닐하우스 기타 농업생산에 필요한 시설을 설치하여 농작물 또는 다년성식물을 경작 또는 재배하는 자 3. 농업경영을 통한 농산물의 연간 판매액이 100만원 이상인 자   -농업인주택으로서 신청자가 갖추어야할 조건 1.농업인 1인 이상으로 구성되는 농업,임업 또는 축산업을 영위하는 세대로서당해 세대의 농.임.축산업에 의한 수입액이 연간 총수입액의 2분의1을 초과하는 세대주이거나 당해 세대원의 노동력의 2분의 1이상으로 농. 임.축산업을 영위하는 세대의 세대주가 설치하는 것일 것. 2.당해 세대의 농업.임업.축산업의 경영의 근거가 되는 농지.산림.축사 등이 소재하는 시,구,읍,면 또는 이에 연접한 시, 구, 읍, 면 지역에 설치 할 것.   -농업인주택의 부지면적 기준 그 부지(농지면적이 아님에 유의)의 총면적이 200평(660㎡)이하 이고, 당해 세대주가 그 전용허가 신청일 이전 5년간 농업인 주택부지로 전용한 농지면적(부지면적이 아님)을 합산한 면적이 200평(660㎡)이하 일 것.   - 농업인주택의 시설 기준 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로된 건축물 및 그 건축물에 부속한 창고,축사등 농. 임. 축산업을 영위하는데 필요한 시설 ※ 대규모 축사시설 등과 같이 주택의 부속시설이라고 보기 어려운 경우에는 별도로 허가(신고)신청 가능 ※ (예:축사 시설부지)   - 농업인주택 신축에 주어 지는 특례(헤택) 1. 농업인은 농업진흥구역 내에서도 농업인주택을 지을 수 있습니다. 일반인은 농업진흥구역중 농업진흥구역 내에서는 결코 농가주택을 지을 수 없습니다. 다만 관리지역과 농업보호구역 내에서는 농가주택(전원주택)을 지을 수 있습니다. 다만 농지에 짓는 농업인주택이나 농가주택은 어떠한 경우에도 에외없이 농지전용 신고 또는 허가 절차를 밟아야 합니다. 2. 농업인주택은 농지전용시에 대체농지조성비가 면제됩니다. 3. 무주택세대주가 농업진흥지역 밖에 농업인주택 신축시 농지전용 신고로 가능합니다. 귀농하고자 하는 사람이 농업인주택을 신축할 경우 -향후 1년 이내에 농업경영을 할 경우에는 농업인주택 신축이 가능   농지 구입 외부인이 농지를 구입하는 경우 -농지전용허가를 받아야하며, 상수도 및 전기시설 기타 제반시설비가 많이 들어간다. -새농지법은 농민이 아니더라도 가구당 1 천m2(3백 3평) 미만의 농지를 소유 가능하다록함   주말농장용 농지를 구입할 경우 -농지관리위원회의 확인 절차가 없어져 시구읍면장으로부터 농지취득자격증명을 받으면 된다. -농지를 여러지역에서 분산 매입할 수 있지만 구입한 농지면적이 1천m2를 넘을 수 없다. -소유자의 질병이나 자연재해 징집 등의 사유가 아니면 휴경을 하거나 다른 사람에게 임대할 수 없다. -주말농장을 목적으로 취득한 농지가 농업진흥지역 밖이라면 주택을 지을 수 있지만 토지 면적이 300평을 초과하는 단독주택은 허가가 제한된다. 물론 주택을 신축하려면 우선 농지전용허가를 해당시군읍면에서 받아야한다. -그린벨트 지역에서 주말농장을 운영할 때는 사전에 잘 알아봐야 한다. 건축 규제에 묶여 편의시설 설치가 불가능해 주말농장을 개장해 놓고도 애를 먹는 경우가 종종 있다.   - 농가주택 구입의 장점 농가주택은 지목상 대지인 경우 많아 자유롭게 증·개축이 가능하기 때문에 전원주택을 구입하는 것에 비해 절차가 간단하다. 전원주택은 부지매입을 위해 부지런히 발품을 팔아야 하며 건축 및 각종 인허가 과정 또한 복잡하여 시간이 많이 소요되는데 비해, 농가주택은 매매만 이루어지면 된다. 농지전용 등의 절차가 필요 없고 계약만 하면 간단히 개조한 후 바로 들어가 살 수 있으며, 살면서 불편한 사항을 고쳐가면 되기에 시간적 여유가 없는 수요자들에게 적당하다.   또한 비용 측면에서도 농가주택이 월등하게 저렴한 가격으로 마련이 가능하다. 수도, 전기 등 주거에 필요한 기반시설을 이미 대부분 갖추고 있기 때문에 비용을 상당히 절감할 수 있으며, 농지(관리지역) 구입시에는 대체조성비 및 건축비가 만만치 않게 들어가는 반면 농가주택을 구입하여 개조하면 개조비용외 추가비용이 소요되지 않는 장점이 있다. 사례) 옛집의 운치를 살리며 비용은 절반으로 서울에 사는 김모씨는 부모님이 사시던 고향의 낡은 농가주택을 리모델링하여 저렴한 비용으로 전원주택 한 채를 장만하였다. 농가에 딸려 있는 텃밭을 가꿔 주말농장으로 활용하거나 휴가철 친구들과의 모임장소로도 이용하면서 비용 이상의 큰 기쁨을 맛보고 있다. 또한 수리비용 이상의 높은 가격으로 사겠다는 사람들의 문의도 끊이지 않아 이래저래 행복한 비명을 지르고 있다. 은퇴가 몇 년 남지 않았던 김씨는 전원주택을 짓기 위해 1년 이상 부지확보를 위해 발품을 팔고 다녔다.   풍광이 수려하여 마음에 드는 땅은 가격이 비쌌고, 여유자금 규모와 비슷한 가격의 땅은 마음에 드는 것이 없었다. 그 중 마음에 들었던 경기도 용인 양지면의 농지(관리지역)를 구입하고자 했으나, 땅값 이외에 전용시 들어가는 대체조성비 및 건축비가 만만치 않아 전원주택을 짓기를 결국 포기하고 말았다. 낙망하고 있던 차에 “낡은 농가주택을 활용하여 저렴하게 전원주택 장만 …” 이라는 보도를 접하고는 한동안 잊고 지냈던 고향집을 떠올리게 되었다. 그림 같은 전원주택에 대한 미련이 남아 신축하려던 김씨는 신축 공사비의 절반 가량이면 리모델링이 가능할 것 같다는 전문가의 조언에 따라 수리를 결심하게 되었다.   전체적인 외관은 시골집이라는 운치를 살려 밖에서 보면 영락없는 '농가' 지만 안에는 입식부엌, 욕실, 화장실 등이 마련되는 등 아파트 구조를 도입해 생활이 편리하도록 했다. 김씨가 고향집을 리모델링하는 데 들인 비용은 총 4000 여만원. 쓰러져가던 고향집을 개조하여 일석삼조의 기쁨을 맛보게 된 김씨는 주변 지인들에게도 '농가주택 리모델링' 을 권유하는 등 농가주택 예찬론에 열을 올리고 있다.   - 농가주택 구입시 주의점 농가주택 구입시 증·개축이나 신축이 가능한지에 대해 시·군·구청에 미리 확인해야 한다. 리모델링을 염두에 두고 구입한 농가주택이 법적 제약으로 인해 증·개축이 불가능하다면 낭패이기 때문이다. 리모델링을 염두에 둔다고 해도 수리가 어려울 정도로 망가진 주택을 구입하는 경우는 피해야 한다. 수리가 어렵다면 결국 철거해야 하는데 철거시 폐자제에 대한 환경세가 많이 부과되어 저렴한 가격에 전원주택 구입이라는 애초 목적과 한참 거리가 멀어지게 된다. 외관만으로 섣부르게 판단하지 말고 전문가의 도움을 받아 내부골조를 꼼꼼히 챙겨야 한다.   농가주택은 건물주와 땅 주인이 다른 물건이 많이 있기에 지상권 문제를 필히 확인하여 골치아픈 상황을 미연에 방지해야 한다. 농어촌 빈집중에는 대지가 아닌 농지에 지은 무허가 건물이거나 대지와 주택 소유주가 서로 다른 경우도 많다. 만약 건물과 땅의 소유주가 다른 땅을 샀다가 집주인이 나중에 지상권을 주장하면 낭패를 볼 수도 있으므로 토지대장, 건축물대장, 건물등기부등본 등의 서류를 발급받아 꼼꼼히 따져봐야 한다. 이밖에 모든 농가주택이 양도소득세 비과세, 지방세 감면 등의 혜택을 받지 않는다는 사실도 잊지 말아야 한다. 수도권 및 광역시와 토지거래허가구역, 투기지역, 관광단지 개발지역 등은 양도세 비과세 등의 대상에서 제외된다.    </DIV></DIV></DIV></DIV></DIV>