법무법인우리하나로 이병재 변호사가 매일신문에 "부동산
업(UP)계약서 작성의 책임"이라는 제목으로 법률칼럼을 게재하였습니다.
Q. A는 B공인중개사를 통해 C에게 경기도 용인시에 있는 땅 3,422㎡를 팔았습니다. 그런데 매수인 C는 은행에서 토지구매 자금을 대출받기 위해 필요하다며 A와 B에게 매매계약을 실제보다 부풀려 적는 소위 ‘업(Up) 계약서’를 작성하자고 은밀하게 요구하였습니다. A와 B는 C의 요구를 받아들였고, 실제 거래 가액보다 80%정도 부풀린 2억 6,000만원이 적힌 계약서에 서명·날인 하였습니다. 하지만 이후 세무당국에 적발되어 A는 과태료 처분과 양도소득세 감면혜택이 박탈되는 손해를 입었고, 이에 중개를 한 B에게 손해배상을 요구했습니다. 법원은 어떠한 판단을 하였을까요.
법원은 “B가 공인중개사로서 자신이 중개한 거래의 거래내용을 진실하게 작성해야 하는데도 이 같은 의무를 위반해 매매대금을 거짓으로 쓴 계약서를 작성했다"며 "이러한 불법행위로 인해 (매도인)A가 입은 손해를 배상할 책임이 있다"고 판시하며 A가 양도소득세를 추가로 부담하게 된 금액에 대한 손해를 배상할 책임이 있다고 결론 내렸습니다. 다만 A도 매수인의 업계약서 작성요청에 응한 책임이 있다며 B의 배상책임을 60%로 제한하였습니다(수원지방법원 2016가단541402).
그러나 법원은 매도인 A가 받은 과태료에 대해서는 B의 배상책임을 인정하지 않았습니다. 법원은 "과태료는 A의 잘못에 대해 별개로 부과된 것이므로 B의 불법행위와는 상당인과관계가 없다"며 "A가 성인으로 온전하게 책임능력을 가지고 있는 이상 이러한 책임까지 (공인중개사인)B에게 전가할 수 없다"고 판시했습니다.
매수인은 업계약서를 작성하면 금융기관으로부터 더 많은 자금을 대출 받는데 유리하고, 재 매도시 양도차익을 줄일 수 있어 양도소득세 감면 등의 혜택을 받을 수 있는 점을 노리고 실제 매매대금보다 부풀려 매매계약서를 작성하기를 요구하는 경우가 종종 있으며, C역시 1억원 정도 높은 계약서 작성을 부탁하여 은행에서 대출을 더 받을 수 있었습니다.
하지만 관할 세무서는 이 토지가 주변 시세보다 지나치게 높은 가격에 거래됐다는 점을 의심스럽게 여기고 조사하던 중 업계약서 작성 사실이 발각되었습니다. 결국 A는 880만원의 과태료 처분을 받았고, 자경농지 자격으로 받은 2700만원의 양도소득세 감면 혜택도 박탈되었습니다.
한편 부동산 다운계약서 작성도 거래에서 종종 일어나는데, 다운계약서를 작성하면 매수인은 취득세, 등록세를 절감할 수 있고, 매도인은 양도소득세를 낮출 수 있는 이점이 있습니다. 그러나 이는 모두 불법적인 행위로 '부동산 거래 신고 등에 관한 법률' 따른 과태료 및 신고불성실 가산세가 부과되고, 비과세 등 혜택도 사라지며, ‘조세범처벌법’에 따른 형벌도 받을 수 있습니다.
따라서 업계약서와 다운계약서 작성은 매도인, 매수인과 공인중개사 모두에게 경제적 손해를 발생시키고 형사처벌을 받을 수 있는 행위에 해당하며, 추후 허위계약에 따른 민사적 효력 등이 부정되어 복잡한 법률관계가 발생하는 등 많은 위험성을 내포하고 있으므로, 위와 같은 계약을 권하는 것은 물론, 상대방도 그러한 요구를 단호히 거절하여 거래의 안정성과 투명성을 지켜야 할 것입니다.
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