용인 화성 평택의 잠재력이 빼어난 이유

[김방기]

☎ 010-2246-9741

#용인시

#화성시

#평택시

땅투자 하는 이유는

땅의 가치와 아파트 가치의 차이가 심하기 때문이다

하늘과 땅 차이다

성격과 품격은 거의 같으나,

가는 방향이 다름

(실용가치와 잠재가치)

땅은 기획 대상이다

(계획을 체계적 구체적으로

점검할 수 있는 정서적 여유가

기획의 여정-

초보자가 기획과정을 밟을 수 없는 이유다)

창의력을 필요로 한다

땅은 지주 역할과 역량에 의해

움직일 수 있기 때문

예) 전용과정(리모델링작업), 의지만 있다면 농지 및 산지를

대지로 진화가 가능

의지만 있다면 맹지에 도로 개설 가능

그리고

맹지(완숙도 떨어지는 땅)가

주변 아파트 가치(완숙도 높은 상황)에 의해서도

움직인다

땅은 미완의 부동산이기 때문

아파트는 집주인 임의대로

리모델링이 불가능하여

개인의 창의력과 거반 무관!

지역 권력이 큰 대신

개인적으로 개발이 불가능한 지경

주택은 이미 용도 지목 도로상태 등이

결정된 상황이기 때문

지상물이라고 명명하는 이유다

따라서 집주인은

지극히 수동적인 입장을 고수할 수밖에 없는 것

#아파트

분양가상한제 적용 대상이 아파트지

땅이 아니다

땅은 용적률을 사용하지 않는

미완성물이기 때문

(실용가치↓)

땅과 달리

아파트 가치는 신축 아파트 위주로 형성

택지개발지구와 신도시 일대 아파트가

거품이 들어가는 이유다

구축아파트 주변에

신축아파트가 입성한다면

구축아파트 가치는 추락하고 만다

관심도와 집중도 면에서 신축아파트를

압도할 수 있는 장점이 전무한 지경이기 때문

새 아파트에 프리미엄이 형성되지

구축아파트에 프리미엄이 형성되는 예는 없다

창의력 면에서 뒤떨어진 지경이기 때문

이러한 면에서 새 아파트도 기획 상품일 수 있음

선분양후시공 역시 개발청사진과 조감도(모델하우스) 통해

이동하는 경우이기 때문

#아파트단지

#땅투자

#땅투자자

좋은 아파트의 기준은 무엇인가

출산율

공실률

용적률

이 3가지 자료는

부동산 부가가치의 기준으로

미래의 잠재력을 조준할 수 있는

도구로 땅투자자들에게

적극 적용 가능!

대규모 아파트단지가 입성했을 때 적극적으로

점검할 수 있는 이유다(3가지 자료 통해 통감)

땅의 기능이 중요한 이유

(∵땅, 맹지=아파트의 재료)

아파트의 기능이 중요한 이유

⇒ 출산율 공실률 용적률 통해

지역의 부가가치 진화가 가능하기 때문

준공후 미분양아파트(미입주아파트)라면

최악!!

(∵ 입지↘+거품↗)

#도시지역

#일반주거지역

용인, 화성 동탄신도시

평택 고덕국제신도시 일대가

대한민국의 랜드마크가 될 수 있는 건

대한민국 대표 대기업이 집중 몰려 있기 때문

그 숫자가 더 늘어나

지역 젊은 동력과 잠재력이 빼어날 것으로 예상됨

#대기업

용인, 화성 동탄신도시

평택 고덕국제신도시 일대가

잠재력 뛰어난 지역인 까닭 -

점점 젊어지는 이유 -

(∵대한민국을 대표할 만한

아파트단지 줄줄이 입성)

예) 화성 향남, 동탄(향남1,2지구 동탄1,2신도시-

지자체 주도의 미니신도시, 정부 주도의 신도시)

향후

용인 처인구 일대 역시 대단위 아파트단지와

산업단지가 입성하여

대한민국 최고의 대규모 직주근접 공간이 형성될 것!!

#동탄신도시

#향남읍

동탄신도시

고덕국제신도시

광교신도시의 역할이 점차적으로 커질 참

대한민국 정부 주도의 2기 신도시들이

바로 이들

2기 신도시 판교신도시는 거품이 심한 지경

(∴성남의 주거인구가 감소세)

그러나

화성 평택 용인 수원 일대의 경우

인구가 증가세

(∴투자자도 증가세)

판교신도시와 광교신도시 일대 상황은 판이

(주거시설의 가격차가 심함)

소액 땅투자자에게 판교보단

용인 일대가 더 유익,

유리하다

성남 판교일대 대비 용인은 아직 자연보전권역 통해

개발할 의지, 의향이 강하니까

면적 141㎢(성남)

(과밀억제권역)

면적 591㎢(용인)

(성장관리권역+자연보전권역)

성남이나 용인엔 바다가 접하지 않지만

면적 면에서 용인이 훨씬 유리

수도권 제2의 광역시 후보지로 제격

경쟁력이 강하여

지역라이벌 관계 보지

용인은 주거인구가 증가하고

성남은 주거인구가 감소세

단 성남은 유동인구가 압도적으로 우월!

(∵판교 및 분당신도시와 전철의 연동)

동탄신도시의 체격조건

(하위) 행정구역 - 8동

면적 - 56㎢

인구규모 - 393,219명

인구밀도 - 6,981명/㎢

신도시 지리(입지조건) -

동(용인 처인구 이동읍)

서(병점동, 오산시 외삼미동, 내삼미동

수청동)

남(오산시 부산동, 은계동

용인 처인구 남사읍

평택시 진위면)

북(반월동, 용인 기흥구 서농동

고매동일대)

#오산시

#처인구

#남사읍

고덕국제신도시의 체격조건

평택시 고덕동, 고덕면 해창리 일대에 조성 중인 신도시가

고덕국제신도시다

경기도 신도시 중 제일 남쪽에 조성하는 신도시로

서울에서 55km

대전에서 94km 떨어져 있다

서울 용산구에 있는 주한미군 용산기지를

경기 평택시에 있는 USAG 험프리스와 오산 공군기지로

이전함에 따라

미군기지 주변을 개발할 겸 해서 결정된 신도시로

수용인구는 144,000명(58,000세대)으로 결정된 지경

고덕동에 세계 최대규모 반도체 공장인

삼성전자 평택캠퍼스가 위치하고 있다

고덕 면적의 30%가 삼성으로

고덕신도시는 삼성1번지다

대부분 협력업체는 삼성전자 아래

삼성물산의 영향을 받는다

삼성전자→삼성물산→협력업체→소장이 개인사업자로서

운영하는 회사→예하 팀장들

광교신도시의 체격조건

수원 - 전체면적 88%

용인 - 전체면적 12%

규모 - 11㎢

중심면적은 수원시 이의동, 하동, 원천동으로

수원시는 전체면적의 88%(9,951,615제곱미터)이다

용인시 부분은 상현동, 영덕동

전체면적의 12%(1,352,879제곱미터)로

일부지역에 부차적으로 걸쳐서 조성된 신도시가 광교신도시다

경기도청 이전에 맞추어 조성되는 신도시다

미분양 무덤으로 불리는 수도권 일부지역과 달리

위의 지역들은 앞으로

젊은 인구가 기하급수적으로 증가할 것으로 보여

실수요 겸 투자자로 자리매김할 것으로 예상됨

용인 처인구 일대

화성 향남읍 일대

평택 고덕 일대

이들 지역은

모두 젊은 동력으로 포장될 게 분명하다

결국

용인 일대가 좋은 건

앞으로

좋은 아파트단지가 입성할 것이기 때문

아파트는 부동산의 꽃

(∵아파트의 질적가치 통해

지역가치를 가늠할 수 있다-워라밸 기능을

극화 할 수 있는 동력+도구가 바로 아파트단지)

수도권의 부동산의 꽃이 될 곳이 어디인가?

가장 강력한 아파트단지는

수도권에 몰려 있다

그중 화성 평택 용인일대를 눈여겨 보지 않으면 안 됨!!

직주분리형 공간(베드타운)과 직주근접형 공간(워라밸공간)으로 분류되는

곳이 바로 수도권이기 때문이다

지금과 같은 변화과정이라면 대한민국을 대표하는 직주근접 공간은

용인 일대가 될 게 뻔하다

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