매수인의 요구로 건물 철거 후 토지만 양도하는 경우 취득가액 산정은

[박동환]

상속받은 주택을 매수인의 요구로 건물 철거 후 토지만 양도하는 경우 취득가액 산정은?

이형철의 세금상담

상속받은 주택을 매수인의 요구로 건물 철거 후 토지만 양도하는 경우 취득가액 산정은?

본인은 2010. 9. 11. 시골의 무허가주택을 부친으로부터 상속받았습니다. 무허가주택이지만 지방세인 재산세는 매년 냈습니다. 이런 상속주택을 2016. 8. 20. 양도함에 있어 매수인이 주택의 건물을 철거하고 양도해주길 원해서 양도 전 건물을 철거하고 군청에 건물 멸실신고를 했습니다. 토지가격만을 매매대금으로 계약서를 썼습니다. 상속 시 상속세 신고는 금액이 적어 하지 않았습니다. 양도세 신고를 하려고 하는데 취득가액을 산정함에 있어서 상속세 신고를 하지 않아 기준시가방법으로 취득가액을 신고하고자 합니다. 이러할 경우 두 가지 의문사항을 상담해 주기 바랍니다.

1. 2010년 1월 1일 기준 개별주택가격이 8,000만원으로 공시가 됐습니다. 개별주택가격은 토지와 건물의 가격일 터인데 양도계약서에 양도물건을 토지만을 양도한다고 했는데 8,000만원을 그대로 취득가액으로 해도 문제는 없는지요?
2. 이 주택을 양도하기 위해 주택건물을 철거한 철거비용이 1,000만원 들었는데 이 경우 철거비용을 양도소득세 신고 시 비용으로 인정받을 수 있는지요?

1. 건물과 그 부수토지를 사용하다가 양도하면서 매수인의 요구에 따라 매도인이 건물을 멸실한 후 그 부수토지만을 양도하는 경우 이는 토지와 건물의 양도가 아닌 토지의 양도로 본다는 국세청의 예규가 있습니다. 따라서 귀하의 경우 취득가액은 상속개시 당시 상속세 및 증여세법상 평가액(개별주택가격)에서 토지와 건물을 그 당시의 기준시가로 안분해 계산한 토지의 가액만을 취득가액으로 하는 것이 옳습니다.
2. 매수인의 요구에 따라 매도인이 건물을 멸실한 후 그 부수토지만을 양도하는 경우 당해 건물에 지출된 철거비용은 필요경비에 해당된다는 국세청의 예규가 있습니다.
따라서 귀하의 경우 건물 철거비용 1,000만원은 양도가액에서 공제하는 필요경비로 인정될 것입니다.
[참고] 재산세과-1622, 2009. 8. 7.

건물과 그 부수토지를 상속받아 사용하다가 양도하면서 매수인의 요구에 따라 건물을 멸실한 후 그 부수토지만을 양도하는 경우 멸실된 건물의 취득가액은 필요경비에 해당하지 않으며, 당해 직접 지출한 건물의 철거비는 필요경비에 포함되는 것입니다.