임야 투자시?
토지에 투자하시려는 분들이 제일 많이 관심을 가지시는 것이 농지 (전, 답)입니다. 농지는 대지에 비하여 저렴하고, 임야에 비하여 개발이 용이하기 때문이지요~ 따라서, 농지를 매입해서 사용목적 대로 개발을 하거나, 또는 시세차익을 얻으시기 위해서 토지투자를 하시는 분들은 농지를 가장 많이 선호하십니다. 하지만 올해 농지법이 시행. 개정되면서 농지취득절차가 상당히 까다로워져서 농지를 구입하시기가 상당히 어려워 졌습니다. 그래서 요즘 대체 투자지로 임야를 찾으시는 분들이 상당히 많아졌습니다.
임야는 농지에 비해 가격이 많이 저렴할 뿐아니라, 취득절차도 농지보다는 훨씬 수월하기 때문입니다. 다만, 임야는 개발보다 환경보전에 중점을 두고 정부에서 임야에 대한 개발을 강력하게 규제하고 있기 때문에, 농지보다 개발행위에 대한 제한이나 규제가 많습니다. 일반인이 임야에 투자해서 개발하기는 쉽지 않은 것이 현실입니다.
그래서, 오늘은 임야를 구입하실 때 주의하실 점과 개발가능한 임야를 선택하시는 방법에 대하여 말씀드려 보도록 하겠습니다. 임야란 산림 및 들판을 이루고 있는 숲, 습지, 황무지 등을 말합니다. 흔히 우리가 알고 있는 산처럼 생긴 땅은 100% 임야이며, 지번 앞에 “산”이 붙습니다. 우리나라 전체국토의 60~70%가 임야, 즉 산입니다. 그러다 보니 어딜가나 눈에 보이는 것이 산입니다. 제가 살고 있는 강원도는 더욱 산이 많은 지역이지요~ 이러한 임야를 산지전용허가를 받아 개발하려고 할 때, 개발이 가능한 임야(준보전산지)와 개발이 불가능한 임야(보전산지)가 있습니다.
【보전산지와 준보전산지】
구 분 | 종 류 | 내 용 |
보전산지 | 공익용산지 | 임업생산과 함께 재해방지, 자연생태계 보전, 산지경관보전 등 공익기능을 위한 산지 |
임업용산지 | 산림자원 조성과 임업경영기반의 구축 등 임업생산 기능증진을 위한 산지 |
준보전산지 | 보전산지 이외의 산지 |
매입하시려고 하는 임야가 보전산지라면, 일단 매입을 하시지 않는 것이 좋습니다. 보전산지는 보전하려는 목적이 크므로 거의 개발이 불가능합니다. 예외적, 개발이 가능하다고 해도, 많은 시간과 자금이 소요됩니다. 따라서 보전산지의 투자는 절대적으로 피하시는 것이 좋습니다. 반면에, 준보전산지는 개발이 허용되기 때문에 투자대상으로 좋습니다.
이러한 준보전산지를 저렴한 가격에 매수해서 최소의 비용으로 개발을 할 수 있다면 높은 시세 차익을 얻으실 수 있습니다. 그래서 임야에 투자하시는 분들은 준보전산지에 투자를 많이 하십니다.
보전산지 인지, 준보전산지인지는" 토지e음"에서 "토지이용계획확인원"을 열람해 보면 알 수가 있습니다. 모든 토지의 투자자들은 반드시 " 토지e음의 토지이용계획확인서"를 열람하여, 용도지역이 무엇인지? 개발에 대한 규제가 있는지 등을 반드시 확인하셔야 합니다. 임야는 농지나 대지에 비하여 규모가 커서 평당 땅값은 싸지만, 전체 매매금액은 비쌉니다. 따라서, 지분투자가 많고, 이로 인해 기획부동산에서 쪼개기를 하여 지분별로 매매하는 사례가 많이 있습니다. 이 경우는 자신의 땅이 어디인지도 모르고, 개발자체가 원천적으로 불가능 하기 때문에 결국, 고스란히 피해를 입는 경우 입니다.
【임야투자시 주의하실 점】
① 규모가 커서 지분투자가 많고, 기획부동산 등의 사기에 당하실 수 있으니, 반드시 현장을 확인하고, 개발가능여부를 확인하셔야 합니다.
② 농지보다 개발하는데 제한이나 규제가 많으므로, 지자체 담당자에게 개발행위에 관하여 문의하시고, 현지 토목측량 업체에서 개발에 대한 비용이나, 개발가능여부를 확인하셔야 합니다.
③ 지자체 마다 다르지만, 대부분 경사도가 25도 이상일 경우 개발허가가 나지 않으니, 반드시 경사도를 확인하고, 식재되어 있는 입목에 따라 벌채 및 반출이 불가능한 경우도 있으니 입목분포도를 확인하셔야 합니다
④ 모든 토지투자에 적용되는 것이지만, 임야의 경우 도로가 없는 경우가 많고, 도로가 있더라도 현황도로 또는 사도일 가능성이 많습니다. 개발허가를 받으시려면 반드시 건축법상 건축가능한 도로가 있는지 확인해야 합니다. 배수로가 확보되는지, 전기를 인입할 수 있는 전신주의 위치등을 확인하셔야 합니다.
⑤ 임야의 경우에는 분묘가 있는 경우가 많습니다. 분묘기지권이 성립되는 분묘나 무연고 분묘 등이 있으면 개발을 하는데 지장이 있으므로 분묘의 존재여부도 반드시 확인하실 필요가 있습니다.
⑥ 임야는 수풀이 우거져 있는 여름에 임장하시는 것보다, 겨울에 임장을 하시는 것이 좋습니다. 여름에는 수풀이 우거져 임야의 경사도나 경계가 잘 안보이는 경우가 많지만, 겨울에는 경사도나 경계가 여름보다 잘 보이기 때문입니다. 또한 임야에 돌, 암반 등이 많으면 공사비가 많이 들어가니까 이러한 부분도 잘 보셔야 합니다.
정부에서 제공하는 "산림정보서비스, 임업정보다드림" 에서 해당 임야에 대한 모든 정보를 제공하고 있으니 참고하시면 되겠습니다.
땅덩어리는 좁고 개발은 계속 이루어지다 보니 임야가 개발이 많이 되고 있습니다. 임야를 저렴하게 매입해서 농지, 공장부지, 전원주택 부지 등으로 개발하면 땅값이 수십배 이상 오를수도 있습니다. 하지만 임야는 농지보다 개발행위 규제사항이 많아서 전문적인 지식이나 경험이 없는 일반인들이 투자하여 개발하기에는 상당히 어렵습니다. 계속 관심을 가지시고, 열심히 공부하시면 임야 투자로 크게 성공하실 것이라고 생각합니다. 도움이 되셨으면 좋겠습니다.
#토지투자동호회