선순위 지상권 말소와 인수의 비밀

[화랑1]

경매에 나온 토지들을 살펴보다 보면 ‘지상권’이 설정돼 있는 토지들을 볼 수 있다.

특히 이 지상권이 말소기준권리에 앞서는 선순위지상권이라면 우선 피하고 보는 것이 일반적일 상황. 하지만 선순위지상권이라고 낙찰자가 전부 인수하는 것은 아니다. 근저당권자 입장에서 토지에 지상권을 설정하지 않아 토지 소유자가 건축물을 신축해 토지의 담보가치가 훼손될 수 있다면 이를 막기 위해 지상권을 설정할 수 있다. 지상권 설정 후에는 건축물 신축을 위해 지상권자의 동의가 필요하게 되므로 토지 소유자 단독의 건축행위를 막을 수 있다.

본래 지상권은 토지 사용권을 확보하기 위해 설정하지만 위에서 언급한 바와 같이 토지의 사용을 제한하기 위해서도 사용된다. 이 같은 지상권은 근저당권의 담보가치를 유지하기 위해 설정한 것이기 때문에 담보지상권이라고 한다. 이러한 담보지상권이 말소기준권리보다 늦어 후순위인 경우는 자동말소가 되므로 문제가 되지 않는다. 하지만 지상권이 선순위인 경우는 간혹 소유권 이전 후에도 말소되지 않고 그대로 경매에 부쳐지는 경우도 있다.

때문에 선순위지상권이 실제로 유효한지 확인을 위해서는 등기부등본 확인이 필수다. 지상권자와 근저당권자가 동일한데 근저당은 이미 말소가 돼 있다면 해당 선순위지상권이 적합한지 확인해 볼 필요가 있다. 대법원 판례에 따르면 “토지를 매수해 그 명의로 소유권이전청구보전을 위한 가등기를 마치고 그 토지에 타인이 건물 등을 축조하는 것을 막기 위해 지상권을 설정한 경우 가등기에 기한 본등기청구권이 시효의 완성으로 소멸하였다면 그 가등기와 함께 경료된 위 지상권 또한 그 목적을 잃어 소멸되었다고 봄이 상당하다”라고 판시하고 있다.(대법원 90다카27570 판결)

즉 가등기와 같이 설정된 지상권의 경우 가등기가 말소되면 지상권도 그 목적을 잃어 소멸된다는 것이다. 이 판례에 가등기 대신 근저당권을 대입해 본다면 지상권의 문제는 쉽게 해결 할 수 있게 된다.

최근 토지 경매시장에 많은 사람들이 몰리고 있다. 토지 경매로 수익을 올리기 위해서는 토지 가치파악을 위해 주변 개발계획이나 입지를 살펴보는 것도 중요하지만 권리분석을 게을리 해서는 안될 것이다. 선순위지상권이 있을 경우 해당 물건을 무조건 피하지만 말고 등기부등본을 통해 이 지상권의 목적이 무엇인지를 꼼꼼히 따져본다면 예상외의 큰 수익을 올릴 수도 있을 것이다.

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