2022년 부동산 제도 주의해야 할 점은?

[자카란다]

2022년 부동산 제도 주의해야 할 점은?

2022년 새로 시행되는 부동산 정책은?

2022년 임인년 새해가 드디어 밝았습니다. 지난해 국내 부동산시장은 코로나 팬데믹 속에서도 연일 상한가를 기록한 한 해였는데요. 부동산 제도 또한 양도세, 분양, 공동주택관리법, 하자보수 등에 이르기까지 다양한 분야에서의 변화가 일어난 한 해였습니다.

또한, 2022년 역시 지난해에 이어 수많은 제도가 실시되거나 실시될 예정인데요. 올해에는 대출을 비롯해 양도소득세, 상속세, 임대사업자, 정비사업에 이르기까지 다채로운 정책이 새롭게 시행·보완을 앞두고 있습니다. 그중 실수요자라면 꼭 알아야 할 2022년 부동산 제도에 대해 살펴보도록 하겠습니다.

집은 어떻게 사라고~ DSR 강화

새로 시행된 2022년 부동산 제도 중 실수요자에게 가장 관심이 높은 부분은 다름 아닌 대출 관련 정책입니다. 무엇보다 차주 단위 DSR 2단계의 조기 시행 건인데요.

2022년 1월부터는 주택담보대출, 마이너스통장, 카드론 등 총대출액이 ‘2억원’을 초과하는 경우, 차주 단위 DSR이 40%를 적용받습니다. 제2금융권의 경우, 차주 단위 DSR 기준이 60%에서 50%로 낮춰졌으며, DSR 계산 시 적용하는 대출 만기 또한 종전 ‘최대 만기’에서 ‘평균 만기’로 짧아졌습니다. 이에 실수요자들의 대출 가능 금액이 감소할 전망입니다. 또한, 7월부터는 차주 단위 DSR 3단계 규제가 시행돼 총대출액이 ‘1억원’을 초과하면 차주 단위 DSR 40%(제2금융권 50%)를 적용받습니다.

그런데, 여기서 한 가지 궁금증이 생깁니다. 과연 법 시행 전에 아파트를 분양받은 사람들은 잔금 대출을 받을 수 있느냐, 없느냐인데요. 지난해 금융위원회에서는 차주 단위 DSR 2단계 시행일 전 입주자모집공고가 완료된 단지는 입주자모집공고일 당시 규정을 적용한다고 밝혔습니다. 그러므로 2022년 1월 이전 입주자모집공고가 된 단지라면 총대출액이 2억원을 초과하더라도 차주 단위 DSR 2단계를 소급 적용받지 않습니다. 단, 그렇더라도 과도한 대출은 자제하는 것이 좋겠죠.

이 외에도 기존 대출의 상환율을 높이기 위한 정책도 있는데요. 우선 1월에는 주택담보대출의 분할상환 목표치가 지난해 6월 기준 73.8%보다 높아진 80%로 신규 조정해 원금 상환율을 높였으며, 기존에 보금자리론·디딤돌대출의 모기지 중도상환 수수료를 한시적으로 70% 감면해주는 제도를 6월까지 연장합니다.

양도세 개정은 ing... 또 뭐가 바뀌었니?

양도세 역시 지난해에 이어 올해에도 새롭게 바뀐 법이 있습니다. 우선 1월부터는 조합원입주권을 양도 시 비과세 요건을 새롭게 정비합니다. 조합원입주권 양도 시 다른 주택이나 조합원입주권, 또는 분양권도 보유하지 않아야 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있습니다. 단, 다른 주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 조합원입주권을 양도하거나, 시행일 이전에 분양받은 분양권의 경우 해당되지 않습니다.

또, 조합원입주권을 취득할 수 있는 정비사업의 범위와, 정비사업 기간 중 거주하기 위해 취득한 주택을 양도하면서 1가구 1주택 양도세 비과세 대상이 되는 범위에 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재개발사업이 추가됐습니다. 단, 개정법 시행 이전 취득한 조합원입주권의 양도세 비과세 요건에 대해서는 종전의 규정에 따릅니다.

2월부터는 공시가격 9억원 이하의 주택을 보유한 상생임대인에 한해 임대계약을 2년 동안 유지 시 양도세 비과세를 위한 실거주 요건(2년) 중 1년을 감면해주는 제도도 새롭게 시행됩니다. 이른바 ‘상생임대인’이란 직전 계약을 1년 6개월 이상 유지했고, 신규 및 갱신 계약을 직전 계약 대비 5% 이내 인상한 임대인을 뜻합니다. 다만 본 제도는 2021년 12월 20일부터 2022년 12월 31일 사이에 신규 및 갱신 계약이 새롭게 체결된 경우에 한해 혜택이 주어지므로 주택 매수 후 새로 체결하거나 승계받은 임대차계약은 제외됩니다.

점점~ 양도세 비과세 줄어드나봐

한편, 양도세 비과세는 점점 더 축소되는 경향을 보입니다. 기존에는 상가주택 처분 시 주택 면적이 상가 면적보다 넓으면 모두 주택으로 여겨 1가구 1주택 양도세 비과세를 적용했는데요. 2022년 1월부터는 12억을 초과하는 고가 상가주택을 팔 때 전체 면적 비율과 상관없이 상가 부분은 과세 대상이며, 주택 부분만 비과세를 적용받게 됩니다.

또, 1월부터는 수도권에서 양도세 비과세로 적용받는 주택 부수토지의 면적이 줄어듭니다. 기존에는 용도지역 구분 없이 주택 정착면적의 5배까지 양도세 비과세를 인정받았는데요. 2022년 양도분부터 수도권 도시지역 중 주거·상업·공업지역에 있는 주택 부수토지는 정착면적의 3배만 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 단, 수도권 도시지역 중 녹지지역은 기존대로 정착면적의 5배까지 비과세 혜택이 주어집니다.

아부지~ 상속세 공제 확대됐어요

양도세 비과세 축소에 실망했다면 상속세에서는 다소 기쁜 소식도 있습니다. 바로 동거주택 상속공제의 범위 확대인데요. 기존에는 피상속인의 범위를 직계비속(直系卑屬, 본인으로부터 직계로 내려가는 혈족으로, 아들·딸·손자 등을 이르는 말)으로만 한정했으나, 2022년 1월부터는 직계비속의 배우자까지 확대한 것입니다. ‘동거주택 상속공제’란 상속인과 10년 이상 계속 하나의 주택에서 동거하며 1세대를 구성해온 피상속인(상속개시일 현재 무주택자로 한정)에게 6억원을 한도로 상속주택가액의 100%를 공제받는 제도입니다.

또한, 1월에는 상속세를 분할해 납부하는 연부연납 기간도 연장됐는데요. 기존에 상속세는 연부연납 기간이 최대 5년까지였으나, 2022년 이후 상속분부터는 그 기간이 최대 10년까지로 늘어나게 됩니다.

세입자 권리 강화 제도도 시행된다

세입자라면 2022년이 반가운 한 해가 될 전망입니다. 특히 청년이라면 알아둘 내용이 있습니다. 다름 아닌 상반기 중으로 12개월간 월 최대 20만원의 주거비를 지원받는 ‘청년 월세 지원사업’이 시행을 앞두고 있다는 소식인데요. 그 대상으로는 만 19~34세의 청년으로 본인 소득이 중위소득 60%(월 소득 120만원가량) 이하, 가구 소득이 중위소득 100% 이하면 신청 가능합니다.

또, 청년 월세 지원을 받았음에도 월세가 남았다면 최대 20만원까지 무이자 대출을 지원할 예정입니다.

또한, 1월 15일부터는 임대사업자가 임대보증보험에 가입하지 않을 경우, 임대보증금의 10% 이하 과태료(3000만원 한도)를 부과받으며, 미가입한 임대사업자를 해당 지자체장이 직권으로 등록 말소할 수 있는 제도 또한 시행됩니다. 올해 2분기부터는 전세 계약갱신청구권을 거절당한 임차인이 신청할 경우, 집주인이 실제로 거주하고 있는지 해당 주택의 임대차 정보를 지자체에서 일정 기간 정기적으로 알려주는 서비스도 시행할 계획입니다.

지금까지 2022년 새롭게 시행하는 부동산 제도에 대해 실수요자 알아야 할 핵심 내용을 중점적으로 다뤄봤습니다. 올해 역시 지난해에 이어 세금 분야에서 변화가 많이 있었으며, 특히 대출 규제가 시장에 큰 영향을 미칠 전망인데요. 이 외에도 다양한 제도가 시행될 예정이라 실수요자라면 다양한 부동산 제도와 정책 등을 꼼꼼하게 살펴보시기를 권하겠습니다.

※ 본 포스팅은 12월 29일 기준으로 작성된 것으로 추후 정부 발표나 기타 상황에 따라 내용이나 시행 일정이 변경될 수도 있음을 알려드립니다.

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