[설 연휴를 즐겁게] "우리 고향엔 무슨 개발호재 있나"

'균형발전대책' 따라 땅값 상승세 예상… 택지개발·도로계획등 꼼꼼히 따져봐야 지방 아파트 규모크고 중대형 비중 높아…상반기 1,000가구 이상 단지 18곳 분양 대구 성당주공 3,466가구 '전국 최대' 짧은 연휴기간 때문에 설 귀성길은 만만치 않은 교통 체증을 감내해야 할 전망이다. 하지만 이번 기회에 다시 한번 지방 부동산 시장 분위기를 살펴보는 것도 그리 나쁘진 않을 것 같다. 특히 노무현 대통령이 지난 7일 임기 1년을 남겨두고 ‘제2단계 국토균형발전대책’을 내놓겠다고 발표해 지난 2~3년간 행정중심복합도시, 혁신도시, 기업도시 등으로 뜨거운 투자열풍이 불었다가 잠잠해진 지방 부동산 시장에는 다시 한번 훈풍이 일어날 것으로 전망된다. ◇아파트는 대단지부터 살펴라=지방에 공급되는 아파트는 서울보다 단지 규모가 크고 중대형 평형 비중이 높은 편이다. 올 상반기 지방에 공급될 계획인 1,000가구 이상 단지는 총 18곳. 단지 규모가 크면 주변 교통여건과 편의시설이 잘 갖춰지게 마련이다. 최근 지방자치단체가 건설업체들의 분양가격을 낮게 책정하도록 유도하면서 지난해 천정부지로 오르던 분양가가 현재는 주춤거리는 추세다. 충남 아산ㆍ천안에서는 상반기중 약 1만5,000여 가구가 분양되는데 이중 아산 배방지구에서 3월중 SK건설이 40~90평형 479가구를 분양할 계획이다. 대구에서는 삼성물산과 대림산업이 짓는 성당주공이 24~63평형 총 3,466가구로 전국 분양물량 중 가장 많은 물량을 쏟아낸다. 대구 터줏대감 화성산업은 상인동에서 상인화성파크드림 24~58평형 2,420가구를 공급한다. 부산에서는 3월께 대주건설이 정관지구 내에 26~35평형 1,540가구를 분양하며, 롯데건설이 4월에 엄궁동 1,854가구(4월), 쌍용건설이 6월에 34~58평형 1,095가구 등을 공급한다. 통장을 안 쓰는 미분양 아파트를 알아보고 싶다면 그 지역 랜드마크가 될 수 있는 단지나 청약경쟁률이 높았지만 계약률이 낮았던 단지를 살펴보는 것이 좋다. 오송생명과학단지와 오창과학산업단지를 끼고 있는 충남 연기 조치원자이는 33~57평형 총 1,429가구가 분양 중이다. 분양가는 평당 640~690만원이고, 중도금 60% 무이자 대출이 가능하다. 대구 수성구 범어네거리의 두산위브더제니스는 49~77평형 1,494가구로 계약금 10%에 중도금 40%는 이자후불제를 적용한다. ◇고향 땅의 개발재료를 따져라=토지에 대한 규제가 강화됐다곤 하지만 국토균형발전계획에 따라 개발재료가 있는 곳은 국지적인 상승세를 완만하게 이어갈 가능성이 높다. 고향의 임야와 농지도 각종 택지개발과 교통, 도로계획 등을 따져 보유 여부를 결정해야 한다. 현재 전 국토의 20% 이상이 토지거래허가구역으로 묶여 땅 취득요건이 가구주 및 전 세대원이 해당지역 시ㆍ군에서 1년 이상으로 강화돼 있다. 또 올해부터는 부재지주 농지ㆍ임야ㆍ목장용지, 비사업용 토지(나대지와 잡종지) 등의 양도세율이 종전의 9~36%에서 60%로 높아지고, 장기보유 특별공제(10~30%)도 사라진 터다. 허가구역 내 농지는 취득 후 2년, 개발사업용 토지는 4년, 임야는 3년 이전에는 전매가 불가능하다. 농지의 경우 외지인은 재촌(실거주)과 자경(직접 영농) 규정을 지켜야 사업용 토지로 인정을 받아 세금이 중과되지 않는다. 다만 상속농지는 5년 내 양도만 한다면 중과세 되지 않고, 주말 체험 영농도 재촌 규정을 지키지 않아도 된다. 하지만 300평이 넘는다면 올해부터 양도세가 60% 중과된다. 임야는 재촌 규정만 지키면 되며, 영림계획인가를 받아 시업 중인 임야와 임업 주업법인 및 독림가인 법인이 영림계획인가를 받아 시업 중이라면 중과세를 피할 수 있다. 재테크를 위해 농가주택 투자를 고려하고 있다면 수도권 및 광역시, 토지거래허가구역, 투기지역, 관광단지개발지역 등을 제외한 지역에서 찾아봐야 한다. 또한 대지면적 660㎡(200평)이하, 기준시가 7,000만원 이하, 건평 40평 이하 등의 요건도 충족해야 한다. 농가주택은 3년 이상 보유요건을 충족하면 일반주택 양도시 비과세 혜택을 받을 수 있다. 도시지역이 아닌 면 단위에 있는 주택으로 사용승인 후 20년이 넘은 국민주택 규모 농가주택을 상속 받았다면, 2주택에 해당되지 않아 투기과열지구에도 청약이 가능하다. 자료원:서울경제 2007. 2. 16