임차권등기와 전세권 등기의 차이

[친절한경매강사]

처음으로 임대차계약을 하면서 행여 자신의 보증금을 돌려받지 못하면 어떡하나 불안한 마음이 생기실 겁니다. 보증금 금액이 클 수록 더욱 그렇지요. 그래서 전입신고도 하고 계약서에 확정일자도 받아놓고 해도 불안한 마음이 있을 수도 있습니다. 그래서 임차권등기도 하고싶고 전세권등기가 가장 확실하다는 말을 듣고 돈 들더래도 다 설정하고 싶을 수 있는데 사실 이것저것 할 필요 없고 자신의 상황에 따라서 하면 되지요. 일단 임차권등기와 전세권 등기는 여러모로 차이가 있습니다.

둘의 차이는 일단 족보부터 다릅니다. 전세권은 민법이구요. 임차권등기는 주택임대차보호법이라는 민법의 특별법에 속합니다. 성격도 틀리지요. 전세권은 물권이고 임차권 등기는 채권입니다.

임차권등기는 채권 채무계약인 임대차계약 내용 그 자체를 몽땅 등기부에 등기한 것이지요. 그래서 등기부에 보증금과 설정인, 계약한 날짜와 전입한 날짜, 확정일자 받은 날짜 등 계약에 관한 사항들을 모두 기제를 합니다. 아래 사진을 클릭해보시면 확대해서 보실 수 있습니다. 빨간 내모안에 임대차계약에 관련된 모든 사항들이 표기되어 있습니다.

그러므로 임차권등기는 이러이러한 임차계약이 있었고 보증금을 돌려받을 때 까지 계약이 쭈욱 유효하다 라고 정해주는 기능을 할 뿐입니다. 임차권 등기 그 자체로 어떤 물권적 효력이 있다든지 하는 것이 아니란 뜻이죠.

임차권등기를 왜 하냐면 계약 만기일이 다가와서 임차인이 다른 곳에 이사하려고 집주인에게 계약 해지통보를 했는데 "아 사정이 쪼까 어려우니 쫌만 기다려주쇼" 라고 집주인이 사정을 합니다. 벌써 다른 곳 계약해놔서 이사는 가야겠는데 만기일이 한참 지나도 보증금 돌려줄 생각을 안하니까 발만 동동 구르는 상황입니다. 이때 그냥 이사를 가버리면 대항요건중에 하나인 점유가 상실되므로 대항력이 사라지기 때문에 임차인으로서는 어쩔줄 모르는 난감한 상황이죠. 이 상황에서 필요한 것이 임차권등기입니다. 임차인이 계약해지 의사를 밝힌뒤 3개월이 지나면 집주인의 동의 없이 등기소에 임차권등기 신청을 할 수 있습니다. 임차권등기를 하고나면 그때 당시의 임대차 계약 상황이 이사를 가던 말던 전입신고를 이전하던 말던간에 온전하게 유지가되지요. 그렇기 때문에 임차인의 대항력은 안전하게 유지가 됩니다.

임차권등기가 전세권 등기와 햇갈리는 부분중에 하나가 임차권등기도 그 자체만으로 물권 적 효력이 있는 것 처럼 보여서 우선변제권이 있는 것으로 오해 될 때이지요. 임차권등기는 임대차계약 상황을 온전하게 보전하는 역활만 할 뿐이라서 임대차 상황에 따라 우선변제권이 있을 수도 있고 없을 수도 있습니다.

임차인이 대항력을 가지려면 계약 + 점유 + 전입 이라는 3가지 대항요건을 갖추어야 합니다. 대항요건을 갖추면 제 3자에게 계약사항을 주장할 수 있습니다. 하지만 이것은 단순 집주인에 대한 채권에 불과하구요 이것이 물권처럼 우선변제권을 가지려면 확정일자를 받아야 합니다. 확정일자를 받으면 비로소 전세권등기나 저당권과 같은 우선변제권을 갖게 되지요.

만약 임차인이 대항요건만으로 확정일자 없이 임차권등기를 하면 그건 그냥 채권일 뿐입니다. 물권과 같은 우선변제권이 없고 채권처럼 다른 채권과 안분배당받습니다.

하지만 대항요건 + 확정일자를 받은 상태에서 임차권등기를 하면 물권화 된 계약을 등기한 것이 되지요. 이럴경우에는 물권화 ?으므로 우선변제를 받습니다.

전세권등기를 알아볼까요. 전세권 은 아주 강력한 물권입니다. 복잡한 대항요건 갖출 필요 없고 확정일자도 필요 없습니다. 그냥 그 자체로 완전한 물권이기 때문에 우선변제권 당연히 있습니다. 전세권하고서 마음대로 이사하셔도 됩니다.

단 중요한 것은 임차권등기와는 다르게 효력발생기준일이 임대차계약한 날이 아니라 전세권등기 설정일이라는 것이죠.

예를 들면 만약 임차인이 00년 1월 1일에 계약하고 확정일자받고 들어와서 살다가(물권화) 02년 2월 2일 만기가 되어 이사가려는데 집주인이 보증금 안돌려줍니다. 그런데 01년 3월 3일 날짜로 임차인보다 후순위로 근저당이 들어와있네요. 그 상황에서 전세권이 최고인줄 알고 02년 4월 30일날 전세권을 하고서 이사를 가버리면 전세권 설정일인 4월 30일자로 효력이 발생되어 근저당보다 후순위가 됩니다.

만약 임차인이 전세권 등기 말고 임차권등기를 했다면 대항요건을 갖춘 날짜인 00년 1월 1일을 기준으로 효력이 발생되기 때문에 근저당보다 선순위 권리가 됩니다. 이렇기 때문에 자신의 상황을 잘 파악하셔서 등기를 하셔야 합니다.

여기서 전세권이 좋은점 한가지를 짚자면 전세권은 그 자체로 물권이기 때문에 보증금을 계속 못받을 경우 집을 법원에 경매신청 만으로 경매에 부쳐버릴 수 있습니다. 역시 괜히 물권이 아니지요ㅎㅎ

하 지만 임차권등기는 임대차계약을 등기부에 등기하여 보전하는 역활만 할 뿐이며, 그 근본인 임대차계약 자체도 대항요건 + 확정일자 받았다 치더래도 그건 채권을 물권화 한 것이지 물권은 아니기 때문에 경매를 바로 부쳐버리는 강력한 권리는 없습니다. 채권처럼 집주인하고 민사소송으로 싸워서 승소해서 판결문 받고 그것을 근거로 경매신처을 해야 그 부동산을 경매에 부칠 수 있습니다.

표로 정리하자면 다음과 같습니다.

	임차권등기	전세권
효력발생 기준일	대항요건 갖춘 날 + 확정일자 받은 날 중에서 늦은 날	전세권 설정일
효력	임차권등기 설정 당시 임차인의 상황에 따라 다름. 대항요건만 있을 시 채권으로서 안분배당. 대항요건 + 확정일자 받았으면 우선변제권 있음	물권으로서 그 자체로 우선변제권 있음
효력 발생 요건	등기 설정 당시 대항요건을 갖추거나 혹은 대항요건 + 확정일자를 받아두어야 효력이 있다. 등기부등본에 올라가면 그때부터는 이사하든 전입하든 마음대로!	설정한 것 자체로 효력이 발생된다. 즉, 전세권 설정했으면 전입신고나 점유, 확정일자 다 없어도 됨.
설정을 집주인의 허락을 득해야 하는지 여부	1차적으로 집주인에게 임차권등기를 해줄 것 요청하지만 응하지 않을 시 임차인 단독으로 등기신청 가능. 단 임대차계약해지를 요청하고 3개월 후에 신청가능.	집주인과 협의 해야 함.
양도 가능 여부	집주인의 동의 하에 양도 가능함.	임차인 마음대로 양도 가능함.
전대 가능 여부	집주인의 동의 하에 전대 가능함	임차인 마음대로 전대 가능함
우선변제권 여부	임차권등기가 설정될 때 까지 대항요건 + 확정일자 를 유지해야 함. 즉, 임차권등기를 신청하고서 임차권 등기가 등기부등본에 올라가기 전 까진 주민등록 전입과 주택의 점유를 유지해야 함.	우선변제권 있음
집이 경매에 부쳐졌을 시 배당신청을 해야 하는 지	임차권등기를 한 것 자체가 배당신청 한 것으로 간주.	그 자체로 배당신청 한 것임. 단, 최선순위 전세권은 배당신청을 해야 배당 받을 수 있다.
경매 신청 가능여부	집주인을 상대로 소송을 해서 승소하면 판결문을 권원으로 경매 신청해서 강제경매 가능

[겸부지아랑]

감사합니다