상가임대,분양,매도등에 따른 부가가치세 및 부동산 임대소득과 세금

[한라산]

상가 임대.분양.매도등에 따른 부가가치세 및 부동산임대소득과 세금

 

1.상가임대료와 부가가치세
2.상가분양받을때 부가가치세
3.분양받은 상가 부가가치세 환급 및 매도시 반환여부
  ▣ 분양받은 상가 부가가치세 환급 및 매도시 반환여부
  ▣ 상가분양을 계약시 부가세 환급받기
  ▣사업의 양도에 대한 부가가치세
  ▣ 상가(오피스텔) 분양 계약자에 대한 설명자료
4.간주임대료
5. 부동산임대소득과 세금

 

1. 상가임대료와 부가가치세

 

요즘 여유 자금이 있다면 목 좋은 곳에 상가를 하나쯤 분양을 받았으면 하는 분들이 늘고 있다. 그러나 정작 임대사업을 시작한다고 하여도 어느 정도의 세금과 관련된 상식을 가지고 접근을 해야 훗날 벌어질 상황에 충분히 대처가 가능하다고 본다. 그 이유는 결코 적지 않은 비용을 아낄 수 있기 때문이다.

 

지금 본인은 모 대학의 교수님으로 계시는 분의 의뢰로 상가 임대 작업을 하고 있다. 모 지방에 중견브랜드 건설회사의 단지 내 상가로 통 분양을 받으신 경우 이다. 몇 일 전 임대 관련 문의 전화가 왔다. 본인은 세탁소를 하고 있는데 단지 내 상가에서 하나를 더 운영하고자 한다는 내용이었다. 그래서 지상 1층에 임대면적은 8평(전용면적:6평)을 추천해 주였고 초기 임대료는 6개월은 보증금 500만원에 40만원 그 후로는 60만원으로 인상하는 조건이었다.

 

그러나 문제는 막상 계약을 하려고 보니 임차인의 잘못된 세무지식으로 벌어지고 말았다. 본인은 당연히 임차인이 임대료에는 부가가치세가 별도임을 알고 있을 거라고 생각을 했다. 물론 세탁소를 운영하는 임차인은 간이과세자로서 본인이 왜 부가가치세를 부담해야 하는지를 인식하지 못하고 있었다. 왜 부가가치세를 부담해야 하는지에 대해서 설명을 했으나 본인은 막무가내로 만약 부가가치세를 부담하려면 계약을 하지 않겠다는 입장이다.

 

만약 이 상태로 나가면 임대료를 1.1로 나눠서 임대인이 부담하게 된다. 임대인의 입장에서는 임대가 안돼서 임대료를 인하해주고 또 임차인의 부가가치세까지 부담하는 이중적인 부담을 안아야 한다. 사전에 부가가치세 별도라는 언급을 안한 본인의 실수도 당연히 인정한다.

그러나 우리가 흔히 말하는 월세에는 부가가치세가 포함되지 않은 별도의 금액이 옳을 것이다. 그리고 임차인이 누구이든 임대인은 월세의 10%에 해당하는 부가가치세를 징수하여 납부해야 하겠다.

 

[사례]
성남시 분당구에 사는 이성철(60세.무직)은 자수성가해서 모은 자금으로 상가를 분양받아 임대하려고 한다.

분양내역은 다음과 같다.

토지 공급가액:2억원
건물 공급가액:3억원(부가가치세 3천만원 별도임)
계:5억 3천만원

 

임대조건

보증금:7천만원/월세:250만원(부가가치세 10% 별도)
가정하기를 이성철씨는 사업자등록시 일반과세자로 신고를 하였다.

이처럼 상가를 분양받아 임대사업을 시작하면 임대사업자가  된다. 임대사업자가 되는 방법에는 일반과세자와 간이과세자 두가지가 있다.

 

두 가지 사업자에는 커다란 차이가 발생을 하는데

▶일반과세자의 경우에는 분양을 받을 때 부담하는 부가가체세를 환급을 받고 차후에 임대료를 받을 경우 임대료의 10%에 해당하는 부가가치세를 납부할 의무를 지게 된다.

▶그러나 간이과세자의 경우에는 분양을 받을 때 부담하게 되는 부가가치세를 환급받지 못하고 임대료의 3%를 부가가치세로 대신하게 된다. 만약 임대료가 매월 200만원을 넘지 못하면 납부의무가 없게 된다.

일반과세자나 간이과세자중 하나를 택하라면 일반과세자가 현금흐름의 측면에서 낫다.

 

이제 잔금을 치루고 소유권이전 등기를 마치면 본격적으로 임대업을 시작하게 된다. 그러면 3가지 부류의 임차인을 만나게 될 것이다.

임차인은 크게 일반과세자, 면세사업자, 간이과세자로 분류가 된다. 그러면 임차인에 따라서 임대료에 해당하는 부가가치세는 어떻게 달라지게 될까? 물론 앞의 사례에서 보았듯이 임대인은 임차인의 구별과는 무관하게 부가가치세를 징수하여 납부해야 한다.

 

그 이유는 임대인의 입장에서 보면 된다. 부가가치세는 공급자기준으로 과세가 된다. 물론 임대인이 일반과세자인 경우를 말한다. 분양현장에서도 거의 대부분 일반과세자로 사업자 신고를 유도 한다.

매달 임대료를 받고 세금계산서를 발부하였다면 매년 6개월마다 부가가치세를 징수하여 납부해야 한다. 또 임대보증금의 이자상당액을 따로 계산해서 납부를 한다.

 

참고로 이성철씨가 납부해야 할 부가가치세는 월세에 해당하는 270만원의 10%인 27만원X6개월=1,620,000원+보증금 이자 7천만원X4.2%X181/365X10%=145,791원 계:1,765,791원 이다.

 

참고로 월세에 대해서는 이성철씨가 세금계산서를 발행해야 하지만 소위 간주임대료라고 하는 보증금에 대한 부가가치세는 세금계산서를 발행해서는 안된다. 그러다 보니 간주임대료는 임대인이 원칙적으로 부담하게 된다. 물론 임대차 계약시 임차인이 부담할 수 있도록 특약으로 맺을 수 있다.

 

여기서 만약 임대료를 누락하여 신고하면 어떻게 될까? 임차인이 간이과세자나 면세사업자로 세금계산서를 요구하지 않거나 임대료를 깎아주는 대신 세금계산서 발행을 생략하는 경우를 가정하겠다. 하지만 부가가치세의 누락은 소득의 누락과 직결이 된다. 이 사실이 과세관청에 발각이 되면 임대 기간 동안 탈루된 세금이 한꺼번에 적출될 가능성이 높다. 따라서 상가 임대사업자는 제대로 세금계산서를 발행하고 신고하는 것이 바람직하다.

 

이제는 반대로 임차인의 입장에서 임대료에 대한 부가가치세를 보면 부담한 부가가치세는 일반과세자의 경우에는 차후에 환급의 형태를 띄게 된다.

 

만약 의사등 의료사업자나 학원사업자등 면세사업자의 경우에는 이미 부과된 임대료에 대한 부가가치세의 경우 환급이 되지 않는다. 앞에서 예를 들은 임차인이 세탁소나 미용실등의 간이과세자인 경우는 교부받은 세금계산서를 제출하여 일정율의 부가가치율에 해당하는 금액을 납부세액에서 차감받게 된다.

 

이처럼 부가가치세는 쌓이면 적지않은 금액이 되므로 그 흐름을 알면 임대사업을 영위하는데 많은 도움이 되리라고 본다. 또한 이러한 부분에 대해서 잘못 인식하고 계신 분들이 많아서 이 글을 전하고자 한다.

 

2. 상가분양받을때 부가가치세는 어떻게되나요!   2007/06/13

 

상가분양대금 부가세 돌려받는방법

@분양상가:  분양가격+부가가치세=총분양가격
-부가가치세는 토지 분은 면세로 취급되어 부가가치세가 부과되지 않는 반면, 건물 분은 부가가치세가 과세됩니다.
-부가가치세는 일반사업자로 등록된 사업자에 한하여 환급됩니다.
-부가가치세는 일반적으로 6개월마다 과세되고 과세기간 종료일 25일내에 신고, 납부하고 환급세액이 발생할 경우에 한하여 30일 이내에 환급 받게 됩니다.

 

1). 부가가치세를 환급받으려면 사업자등록부터 신청해야함.
- 상가의 분양가액에는 건물부분 분양가액의 10%에 해당하는 부가가치세가 포함되어 있습니다.
- 무조건 사업자등록이 있는 사업자만이 환급받을 수 있기 때문에 분양회사 측에서 사업자등록을 권유하죠.

 

2). 나중에 건물이 완공되고 실제로 임대를 할 때 사업자등록은 신청하면 되나요?
- 사업자등록을 신청하기 전에 받은 세금계산서는 등록을 신청한날로부터 거꾸로20일 이내에 받은 것만 세법이 인정해주고 있기 때문입니다.

 

3). 상가를 분양받으면 통상계약금, 중도금, 잔금으로나눠서 대금을치르는데?
- 계약일로부터 잔금일가지기간이 6개월을 넘는경우에는
각각대금을 치룰때마다 세금계산서를 교부해야합니다.
- 계약금을치른후 20일이내에 사업자등록을하여야 부가가치세전체를
환급받을수 있는것입니다.
** 만약, 기간이 6개월을 넘지않는다면 ,잔금일로부터 20일이내에만
사업자등록을 신청하면 전체부가세를 모두 환급받을수있습니다.

 

4). 사업자등록은 반드시 일반과세로만해야합니까?
- 엄격하게 말하자면, 사업자중 일반과세만 해당됩니다.
간이과세:1년매출액4800만원미만인사업자
-부가세를 간단하게 계산하는대신에 환급을받을수없는 단점있다.
-때문에 연간4800만원이상으로 예상되거나 ,부가세를 환급받기를 원한다면 반드시, 일반과세자로 사업자등록을 해야 합니다.

 

5). 상가분양뿐아니라 자신이 직접건물을짓는 경우는 어떤가요?
- 신축하는경우에도 상가건물부분에대한 부가세를 환급받을수있습니다.
@@ 공사가완공되어 세입자를 찾은이후에 사업자등록을신청하면 늦습니다.

상가투자시 유의점
@ 취,등록세감안하면 분양가의1.1배금액.
@ 투자는 여유자금으로 융자는 30%범위내.
@ 임대가맞춰지지않았을경우대비 6개월간임대료

3. 분양받은 상가 부가가치세 환급 및 매도시 반환여부 2006.07.28

 

▣ 분양받은 상가 부가가치세 환급 및 매도시 반환여부

상가를 분양받는 경우 가장 먼저 부가가치세를 고려해야 한다. 상가분양금액 중에 건축비의 10%가 부가가치세로 포함돼 있다. 이 부가가치세는 일반과세자로 등록하는 경우 전액 되돌려 받을 수 있다.

 

예를 들어 1억5800만원(대지비;7000만원, 건축비 8000만원, 부가가치세 800만원)에 분양받은 상가가 있다고 치자. 일반과세자로 등록하면 부가가치세 800만원을 세무서로부터 돌려 받을 수 있어 상가구입에 실제로 투입한 원금은 1억5000만원으로 줄어든다.

 

사업자등록을 하지 않은 경우나 간이과세자는 이러한 혜택을 받을 수 없으므로 1억5800만원이 실제 투입한 금액이 된다. 부가가치세만큼 일반과세자는 투자원금 절감효과를 누릴 수 있다. 하지만 이러한 혜택을 받기 위해서는 분양계약일로부터 20일 이내에 관할 세무서에 사업자 등록을 해야 한다. 이 기간이 지나서 사업자등록을 하는 경우 지나간 부분에 대한 부가가치세는 되돌려 받을 수 없으므로 기간을 잘 지켜야한다.

이렇게 분양받은 상가를 완성되기 전에 매도하면 분양권 매도로 보며, 완성된 상가의 입주잔금을 낸 후 매도시에는 부동산의 양도로 본다. 매도시 고려해야할 세금은 양도세와 부가가치세이다.

 

먼저 양도세를 살펴보자.

분양권 상태부터 상가취득 후 1년 미만까지는 양도세를 실거래가로, 상가 취득후 1년 이상이 지나면 원칙적으로 기준시가 신고를 할 수 있다. 물론, 투기지역 중 토지투기지역으로 묶인 경우는 1년 이상 보유한 경우라도 기준시가 신고를 할 수 없고 실거래가 신고를 해야한다. 주택투기지역은 상가 양도세 신고방법에 아무런 영향을 미치지 않는다.

 

보유기간별 세율은 1년 미만 50%, 1년 이상 2년 미만 40%, 2년 이상 9∼36%가 적용된다. 다만, 세율 적용시 분양권의 보유기간은 분양권상태에서 매도한 경우만 인정되며 완성후 매도시에는 분양받은 사람의 상가로 보는 시점부터 보유기간을 산정해 세율을 적용하므로 주의해야 한다.

 

매도를 하는 경우 환급받은 부가가치세는 세무서에 되돌려 주어야 할까. 그렇지 않다. 보통 오해를 많이 하는 부분이 이 부분이다. 환급받은 부가가치세를 세무서에 되돌려 주지 않기 위해서 매도자는 매수인의 사업자등록여부 및 사업자유형에 따라 처리방법에 주의해야 한다.

 

매수인이 일반과세자로 등록하는 경우 사업의 포괄 양도양수로 처리하거나 매매계약서에 부가가치세 별도라는 조항을 달아 세금계산서를 발행하고, 매수인에게 부가가치세를 받아서 내면 된다. 매수인이 개인이나 간이과세자로 등록하는 경우에는 사업의 포괄양도양수로 처리할 수 없고 일반과세자의 두 번째 방법을 활용해야 한다.

 

여기서, 핵심은 사업포괄 양도양수로 처리 못하는 경우 매매계약서에 반드시 부가가치세 별도라는 용어를 표시해야 한다는 것. 이러한 표시가 없을 경우 매매금액에 부가가치세를 포함해 계약한 것으로 보기 때문에 부가가치세를 매도인이 부담해야 하는 불상사가 일어날 수 있다.

그렇다면, 분양단계에서 환급받은 부가가치세를 되돌려 주어야 하는 경우는 언제일까. 분양받은 상가가 10년이 경과하지 않은 상태에서 상가임대사업을 매도하지 않고 폐업부터하는 경우 일정률을 제하고 나머지 부분을 세무서에 되돌려 주어야 한다.

 

▣상가분양을 계약시 부가세 환급받기

상가 등(상가, 사무실, 사무실용 오피스텔 등)을 신축하거나 분양받아 임대업을 하려는 경우 미리 일반과세자로 등록하여 부가세를 환급받을 것인지, 부가세를 환급받지 않고 세율이 낮은 간이과세자로 신고할 것인지를 결정해야 합니다.

 

일반사업자가 환급을 받을 경우 10년 동안 일반과세자로서 납세의무를 이행해야 하므로 연매출액이 4천8백만원이 되지 않을 경우에는 간이과세포기신고서를 관할세무서에 제출하여 그 기간동안 일반과세자로 신고하도록 해야 합니다.

 

1). 일반과세자와 간이과세자의 선택

건물가액이 1억5천만원(부가세 별도)이고 토지가액이 5천만원인 상가를 분양받았다면 초기에 일반과세자의 경우 1천5백만원을 환급받을 수 있습니다.

 

이 건물을 보증금 5천만원에 월세 1백8십만원으로 임대를 한다면 일반과세자의 경우 연 부가세액은 2,370,000원(50,000,000원 × 4.2% × 10% + 1,800,000원 × 12 × 10%)이나, 간이과세자의 경우 711,000원(=2,370,000원*30%, 부가율 30% 기준)이 됩니다. 따라서 10년 동안의 예를 든다면 일반과세자가 1,659,000원을 더 내게 되는 것입니다. 즉 10년*1,659,000원=16,590,000원 부담하게 됩니다. 물론 이러한 계산은 15,000,000원을 환급받은 것을 반영한 것이며 현재 가치는 무시한 것입니다.

 

2). 중간지급조건부의 경우

상가 등을 분양받을 때 계약금, 중도금, 잔금으로 분할하여 지급하는 경우로서 계약금 지급일부터 잔금지급일까지의 기간이 6월 이상인 중간지급조건부의 경우 각각의 대가를 지급하기로 한 때가 공급시기가 되므로 상가 등의 계약일로부터 20일 이내에 사업자등록신청을 해야 부가세를 환급받을 수가 있습니다.

 

따라서 상가 등을 분양받을 경우에는 자신이 계약하는 거래가 중간지급조건부에 해당되는지의 여부를 반드시 확인하여야 합니다. 일부 사업자의 경우 이러한 중간지급부 조건을 알지 못하여 부가세를 환급받지 못하는 경우가 많습니다.

위와 같은 중간지급조건부가 아닌 경우에는 잔금납부일 이전에 사업자등록을 하면 됩니다.

 

3). 신고 시점을 넘겼을 경우의 환급 여부

사업자등록을 제대로 한 이후에 받은 세금계산서에 대해서 신고기한 안에 환급신고를 하지 못한 경우에는 기한후 신고가 되지 않아 이 경우 경정청구로 환급을 받으려면 공급가액의 1% 즉 매입세액의 10%를 가산세로 납부하여야 하므로 신고기한 내에 반드시 신고를 하도록 해야 합니다.

 

그러나 일부를 신고하고 경정청구를 하는 경우에는 이러한 가산세가 적용되지 않습니다. 이러한 환급에 있어서는 세금계산서를 교부받는대로 조기환급제도를 잘 활용하여 신속히 환급을 받도록 해야 하겠습니다.

 

4). 상가건물을 양도할 경우 부가세 문제

사업자가 사업에 사용하던 상가 등을 양도할 경우에는 건물 분에 대해서 부가세를 납부해야 합니다. 일반적으로 부가세를 환급받은 경우에만 납부하는 것으로 알고 있지만 매입시에 부가세를 환급받았는지 여부에 관계없이 납부해야 하는 것입니다.

 

상가건물을 양도하면 대개의 경우 토지와 지상 정착물을 함께 양도하는 것으로서 토지는 부가가치세가 면세되는 재화이나 건물은 부가가치세가 과세되는 것이며, 토지와 건물의 가격은 쌍방 계약에 의하여 정하여지는 것이 원칙입니다.

 

이 경우 토지가액과 건물 및 기타 구축물의 가액이 구분된 실지거래가액이 있는 경우라 함은 당사자에 실지로 거래된 건물가액으로 매매계약서, 세금계산서 등 관련증빙자료에 의해 객관적으로 입증될 수 있는 거래가액으로 해석하고 있습니다. 한편 판례에서는 일반적으로 매매계약서상의 매매금액이 실지거래가액임이 확인되고, 계약서상에 토지의 가액과 건물의 가액이 구분표시가 되어 있으며, 구분표시 된 토지와 건물가액 등이 정상적인 거래 등에 비추어 합당하다고 인정되는 경우에는 실지거래가액으로 본다고 하고 있습니다.

 

이러한 계산과정에서 부가세를 적게 내기 위해서 토지부분의 가액을 부당하게 고가로 명시하고 과세되는 건물가액을 심히 저가로 명시한다면 공급가액이 불분명한 것으로 보아 과세표준 안분계산에 의하여 과세표준을 과세관청에서는 산출하고 있음을 유의해야 합니다.

 

그러나 계약에 의하여 토지와 건물의 가격을 정하지 않고 총액으로만 계약하였다면 토지와 건물 등에 대한 기준시가가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분 계산합니다. 다만, 감정평가가액(감정평가법인이 평가한 가액을 말함)이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산하도록 규정하고 있습니다.

 

기준시가가 없는 경우로서 감정평가액이 있는 부동산은 감정평가액에 비례하여 안분계산하고, 감정평가액이 없는 경우에는 장부가액에 비례하여 안분 계산한 후 다시 기준시가에 의하여 안분 계산하도록 규정하고 있습니다.

 

위의 방법을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 국세청고시에 의하여 토지의 기준시가와 건물의 기준시가를 산정하여 그 금액을 기준으로 안분하여 과세표준을 산출하는 것입니다.

 

감정가액기준으로 과세표준을 안분하면서 공급시기 이후에 감정평가법인의 감정가액이 있는 경우에는 세금계산서의 발행은 공급시기인 점에 비추어 당해 부동산의 공급시기에 안분계산할 수 있는 기준금액(감정가액)이 결정되지 아니하는 것이므로 인정받지 못한다고 봄이 타당하다고 보고 있으나 공급시기일 이전의 감정가액은 어느 시점까지로 소급해야 되는지에 대하여는 명문규정상 제한이 없다고 보고 있습니다.

 

5). 포괄 양수도의 경우 부가세를 납부하지 않아

부가세법에서 정하는 사업을 양도하는 것은 재화의 공급으로 보지 않는다고 규정하고 있습니다. 다만 사업자가 같은 세금계산서를 양수자에게 교부한 경우로서 부가세액을 거래 징수하여 예정신고나 확정신고를 하면서 납부한 경우에는 제외한다고 하여 과세하는 것으로 하고 있습니다.

 

그러나 일반과세자가 간이과세자에게 사업을 양도하는 경우에는 사업의 양도로 보지 않게 되어 과세를 받게 됩니다. 반드시 사업을 양수한 자도 일반과세자로서 사업을 하여야 사업의 양도로 보게 됩니다.

한편 간이사업자의 경우에도 건물 분에 대해서 부가세를 납부하게 되므로 위와 같은 양도양수를 해야 부가세를 납부하지 않게 됩니다.

 

6). 기타 유의할 사항

위와 같은 규정은 상가 등을 분양받는 과정에서 프리미엄을 받고 양도할 경우에도 적용됩니다. 따라서 분양을 받아서 임대업을 하거나 사업용으로 사용할 경우라면 일반사업자로 등록해서 부가세 환급을 받도록 하고 양도할 때 그 환급받은 금액을 납부하거나 양도양수를 통해서 재화의 공급에 해당하지 않도록 해야 합니다.

 

여관을 경영하다가 여관을 양도하는 경우라든가, 미등록사업자가 사업용으로 사용하다가 양도하는 경우, 간이사업자의 경우 등에도 건물 분에 대해서 부가세를 납부하게 됩니다. 사업자 중 건물을 사업에 사용하는 납세자라면 이러한 규정을 잘 알아 두셔서 상가 등을 양도하고 많은 금액의 부가세를 억울하게 내는 일이 없도록 대비를 해야 할 것입니다.

 

▣사업의 양도에 대한 부가가치세

 

간이과세자에게 양도하면 부가가치세 납부해야

“사업의 양도”라 하면 무척 거창하게 들릴 수도 있지만, 많은 사람들이 자신의 음식점, 옷가게, 소규모 공장 등을 통째로 파는 것을 많이 볼 수 있다. 이처럼 사업의 동일성이 유지되면서 경영주체만 바뀌는 것을 “사업의 양도”라 하는데 누구에게 양도하느냐에 따라 부가가치세가 과세될 수도 있고 과세되지 않을 수도 있다.

 

▶ 사업의 양도란

사업의 양도란 사업의 동일성이 유지되면서 경영주체만 바뀌는 것을 말하므로 사업에 대한 모든 권리와 의무가 포괄적으로 사업 양수인에게 승계되어야 한다. 이 때 포괄적 양도인지 여부는 사업장별로 판단한다. 즉, 2개의 음식점을 경영하는 A가 그 중 한 개를 B에게 양도하는 경우도 포괄적인 사업양도에 해당할 수 있다.

 

▶ 사업양도에 대한 부가가치세 과세여부

본래 “사업의 양도”는 부가가치세법상 “재화의 공급”에 해당되어 부가가치세가 과세되는 것이 맞다. 그러나 사업의 양도에 부가가치세를 과세하더라도 양도인은 양수인에게서 부가가치세를 징수하여 납부하고, 양수자는 그 금액을 매입세액으로 공제 또는 환급받게 될 것이므로 양수인은 불필요한 자금압박을 받고 과세관청은 국고수입도 없으면서 행정적으로 번거롭기만 할 뿐이다. 이러한 이유로 부가가치세법은 사업의 양도를 재화의 공급으로 보지 않도록 규정하고 있다.

 

그러나 다음의 경우에는 사업의 양도를 과세거래로 보아 부가가치세를 징수한다.

(1) 일반과세자가 간이과세자에게 사업을 양도하는 경우
(2) 사업양도인이 세금계산서를 교부한 경우로서 거래징수한 세액을 신고 납부한 경우

 

일반과세자가 간이과세자에게 사업을 양도하는 경우 일반과세자가 부가가치세를 거래징수하고 세금계산서를 교부해도 간이과세자는 매입세액을 환급받을 수 없으므로 이 경우는 과세거래로 보아 세액을 징수한다.

 

그리고 사업양도인이 세금계산서를 교부하고 신고한 경우에도 이를 과세거래로 보지 않는다면 매입세액의 환급절차가 복잡해지는 문제점이 생기게 되므로 사업자가 과세거래로 처리한 경우에는 그대로 수용해준다.

 

☞ 위의 내용으로 보면 사업을 양도하면서 세금계산서를 교부한 경우에는 별다른 문제가 생기지 않는다. 그러나 일반과세자가 간이과세자에게 양도하면서 세금계산서를 교부하지 않는다면 양도자에게는 부가가치세와 가산세가 추징될 것이다. 그리고 사업을 양수하는 간이과세자 입장에서는 일반과세자보다도 매입세액만큼 사업양수비용이 더 많이 필요하게 된다. 그러므로 사업을 양도하는 경우 양도인은 양수자의 과세유형을 꼭 확인해보아야 하며, 양수인도 간이과세를 포기하고 일반과세자가 되는 것이 더 유리한지를 심사숙고해야 할 것이다.

 

▣ 상가(오피스텔) 분양 계약자에 대한 설명자료

상가(오피스텔)을 분양하는 사업자가 분양 계약자에게 업무와 관련하여 설명할 세무에 관한 간단한 설명자료입니다.(상가(오피스텔) 분양 계약자가 주로 궁금해 하는 내용들입니다)

 

1). 분양금에 포함된 부가가치세의 환급

오피스텔을 분양받은 경우 분양가액 중 건물 부분에 해당하는 분양가액에 대하여는 부가가치세를 부담하게 되는데, 이 경우 분양받은 자가 제때에 사업자등록 신청한 과세사업자(일반사업자)이면, 분양가액 중에서 부담한 부가가치세액에 대하여 부가가치세 환급 신고하여 환급받으실 수 있습니다.

 

2). 사업자등록 신청 등

(1) 오피스텔 분양자가 분양받으면서 부담한 부가가치세 등을 공제받으려면 계약전 또는  계약후 20일이내에 (부동산임대사업자 등으로)사업자등록 신청을 하여야 합니다.

(2) 제때에 사업자등록 신청한 사업자의 경우, 계약금, 중도금, 잔금 지급시 부담한 부가가치세액에 대하여 동 사업자등록번호가 기재된 세금계산서를 교부(다만 사업자등록일 전에 세금계산서를 교부받는 경우는 본인의 주민등록번호를 기재한 세금계산서를 교부받아도 유효함)받고, 각분기별 부가가치세 신고 기한 내에 부가가치세를 신고하여야 그 부담한 부가가치세를 환급받을 수 있습니다.

 

3). 주거용 오피스텔의 경우

(1) 오피스텔을 과세사업에 임대할 목적으로 사업자등록을 신청하고, 각회차별 납부한 분양가액에 포함된 부가가치세(건물 해당분)를 환급 받은 사업자는, 분양 종료후 오피스텔을 주거용으로 임대하더라도 임대내용에 대하여 부가가치세를 과세사업자로 신고ㆍ납부하여야 합니다.

 

(2) 일반적으로 주택임대는 부가가치세 면세대상이지만 분양가액에 포함된 부가가치세를 환급받은 사업자는 비록 주택을 임대하더라도 일반과세자의 지위에 해당되어 상가용 건물을 임대한 것으로 보아 부가가치세를 신고 납부하여야 합니다.

 

(3) 최근 국세청예규(서삼 46015-10928)에 의하면,
2003년 2월 18일 이후 취득한 오피스텔을 상시 주거용으로 사용하는 것이 확인되면 임대료에 대하여 부가가치세가 면세되는 사업으로 보도록 새로이 규정하고 있습니다. 따라서 위의 경우처럼 분양가액에 대한 부가가치세를 환급받은 사업자가 주거 전용으로 임대한 사실이 확인이 되면, 이미 환급받은 부가가치세는 추징되다고 유권해석을 (국세청에서는)하고 있습니다.

 

(4) 뿐만 아니라 분양가액에 대한 부가가치세를 환급받은 사업자는 부가가치세법 시행령 제49조에 의하여 20과세기간(10년)동안 과세사업자로서 부가가치세를 신고하여야 합니다.

동 기간 중에 폐업하는 등의 사유가 발생하였을 경우, 1과세 기간당 5% 씩 체감하는 방법으로 추징세액을 계산합니다. 다만 다음 4(1)항에 의한 바와 같이 사업양수도로 처분하는 경우는 추징 사유에서 제외됩니다.

 

4). 오피스텔 분양권 전매

(1) 사업자등록을 신청한 사업자가 오피스텔의 분양권을 양도하는 경우 그 동안 환급받은 부가가치세를 반환하여야 합니다.(정확하게 말하면 분양받은 자가 양도한 가액 중 건물분에 해당되는 금액에 대하여 세금계산서를 교부하고 부가가치세를 징수하여 납부하여야 합니다)   

그러나 이 경우, ①양도 양수자간에 사업양수도 계약 형식을 취하고, ②양수한 사업자가 일반과세사업자로 사업자등록 신청하는 경우로서 양도 양수자 간의 업태 종목이 동일(부동산 임대업)한 경우는 양수자가 사업을 승계한 것으로 보아 환급받은 부가가치세를 다시 반환하지 않아도 됩니다.

 

(2) 분양권을 양도한 자는 양도소득에 대한 세금을 납부하여야 합니다.

이 경우 양도소득세는 실거래가액으로 하여야 하는데 양도소득세 계산은 다음과 같은 방법으로 합니다.

 

※ 양도소득세의 계산

(*)실지양도가액(거래상대방이 확인한 실지양도가액)
(-) 양도시점까지 납부하였던 계약금과 중도금등의 금액
(-) 필요경비
(부동산중개수수료 등)
(-) 양도소득기본공제(1인당 년간 2,500,000원)
(=) 양도소득과세표준
위의 과세표준에 세율을 곱하여 계산합니다.

 

(1)이때 계약금 납부일로부터 양도시점까지 1년 미만이면 ;
=> 양도소득과세표준금액에 50%의 세율
(2) 1년이상 2년미만의 경우 ; 양도소득과세표준금액에 40%세율
(3) 2년 이상인 경우 일반적인 소득세율(9-36%누진세)을 적용합니다.

 

5). 소유권이전 등기시 부대비용

오피스텔 취득에 다른 등기비용은 다음과 같습니다.

① 취득세는 분양가의 2%
② 농특세는 취득세의 10%(분양가의 0.2%)
③ 등록세는 분양가의 1.5%
④ 교육세는 등록세의 20%(분양가의 0.3%)
⑤ 등기 시 법무사 비용과 국채매입 비용이 추가 됩니다.

결국 오피스텔 취득에 따른 취득세 및 등록세 부대비용은 분양가의 4%+∝ 정도입니다.

 

6). 분양종료 후 임대사업자로서의 부가가치세 신고

(1) 오피스텔 분양 종료 후 임대사업을 개시한 사업자는 (*)월임대료와 (*)보증금에 대한 간주임대료에 대하여 매기별로 부가가치세를 신고하여야 합니다.

① 월임대료의 10% (세금계산서 발행)
② 간주임대료(보증금의 대해 연3.6%의 금액-1년정기예금이자율로 국세청장이 고시함)의 10%

(세금계산서 발행할 필요없음)

이 경우 전3(4)항에 의한 바와 같이 일반과세자로 20과세기간(10년간) 부가가치세를 신고하여야 하나, 통상 10과세기간(5년)이상 일반과세자로 부가가치세를 신고납부한다면, 분양가액에 대한 부가가치세를 환급받는 것이 이익이 되는 것으로 판단됩니다.

 

(2) 또한 임대사업 도중(10년 이내에)에 오피스텔을 양도하는 경우에도 양도가액 중 건물가액에 해당하는 부분에 대하여는 세금계산서를 교부하고 부가가치세를 양수자로부터 징수하여 납부하여야 하는데, 이경우도 전4(1)항에 의한 바와 같이 양도 양수자간에 사업양수도 계약을 하는 경우는 양도가액에 대하여 부가가치세를 거래징수하지 않고, 세금계산서 교부의무도 없습니다.

 

4. 간주임대료란?

사업자가 부동산임대용역을 제공하고 전세금 또는 임대보증금을 받는 경우 보증금에 대한 정기예금 이자상당액을 그 임대용역의 공급대가로 보아 과세표준 및 수입금액에 포함시키는데 이를 간주임대료라 합니다.

 

간주임대료는 전세금이나 임대보증금에 일정한 이자율(정기예금 이자율은 은행법의 의한 인가를 받은 은행으로서 서울특별시에 본점을 둔 은행이자율의 평균을 감안하여 국세청장이 정한 이율을 말하는데 계약기간 1년의 정기예금 이자율은 2007년 제1기 예정신고부터 4.2%를 적용하는 것임)을 계산하여 과세대상 기간의 일수를 곱하고 이에 전세보증금 또는 임대보증금을 곱하여 계산합니다.

 

ㆍ 당해 기간의 전세금 또는 임대보증금  ×  과세대상기간의 일수  ×계약기간 1년의 정기예금이자율(4.2%=당해예정신고기간 또는 과세기간종료일 현재)÷365(윤년의 경우에는 366)

 

사업자가 부동산임대용역을 제공하고 전세금 또는 보증금을 받은 경우 이에 대한 부가가치세 과세표준 계산을 하는 경우 기산일 및 종료일은 다음과 같이 적용합니다.

① 기산일은 부동산임대용역이 개시되거나 개시될 날부터
② 종료일은 보증금 또는 전세금의 반환 여부에 관계없이 부동산임대용역의 제공이 완료되거나 완료될 날
③ 단, 전세금 또는 임대보증금을 받지 않은 상태에서 부동산임대용역을 공급하였을 경우 당해 전세금 또는 임대보증금에 대한 과세표준 기산일은 전세금 또는 임대보증금을 계약에 의하여 실제로 받기로 한 날(22601-2170, 1985. 11. 5)

 

따라서, 사업장을 임차하여 사업을 영위하는 사업자가 당해 사업장의 일부를 다른 사업자에게 다시 임대하고자 하는 때에는 부동산전대업에 해당하기 때문에 사업자등록정정신고서에 사업자등록증을 첨부하여 종목을 추가하는 사업자등록정정신고를 관할세무서장에게 제출하여야 하는 것입니다.

이 경우 비록 부동산전대업 종목을 추가하는 사업자등록정정신고서를 제출하지 아니한 경우에도 실제로 사업자가 부동산전대업을 영위하는 경우에는 간주임대료를 계산하여 신고, 납부하여야 하는 것으로서 그 계산식은 다음과 같습니다.

 

부가가치세법 시행령 제49조의2 (부동산임대용역에 대한 과세표준계산의 특례)

① 사업자가 부동산임대용역을 공급하고 전세금 또는 임대보증금을 받는 경우에는 법 제13조 제1항 제2호에 규정하는 금전 이외의 대가를 받는 것으로 보아 다음 산식에 의하여 계산한 금액을 과세표준으로 한다. 이 경우 국가 또는 지방자치단체의 소유로 귀속되는 지하도의 건설비를 전액 부담한 자가 지하도로 점용허가(1차 무상점용기간에 한한다)를 받아 대여하는 경우에 재정경제부령으로 정하는 건설비상당액은 전세금 또는 임대보증금으로 보지 아니한다.

(당해 기간의 전세금 또는 임대보증금)×(과세대상기간의 일수) × 계약기간 1년의 정기예금 이자율(당해 예정신고기간 또는 과세기간 종료일 현재) ÷ 365(윤년의 경우에는 366) ＝과세표준

 

② 사업자가 부동산을 임차하여 다시 임대용역을 제공하는 경우에는 제1항의 산식 중 "당해 기간의 전세금 또는 임대보증금"을 "당해 기간의 전세금 또는 임대보증금 － 임차시 지불한 전세금 또는 임차보증금"으로 한다.

이 경우 임차한 부동산중 직접 자기의 사업에 사용하는 부분이 있는 경우 임차시 지불한 전세금 또는 임차보증금은 다음 산식에 의한 금액을 제외한 금액으로 한다.

임차시 지불한 전세금 또는 임차보증금 × 예정신고기간 또는 과세기간 종료일 현재 직접 자기의 사업에 사용하는 면적 ÷ 예정신고기간 또는 과세기간 종료일 현재 임차한 부동산의 총 면적

 

간주임대료에 대한 세금계산서 교부의무 면제, 부동산임대업자가 임대용역의 공급대가로 전세금 또는 임대보증금을 임차인으로부터 받는 경우에도 세금계산서를 교부하도록 하게 되면, 임대용역 제공에 대하여 현실적으로 금전 수수가 없기 때문에 세금계산서의 수수가 곤란할 뿐만 아니라 보증금에 대한 부동산임대에 따른 일반적인 거래관행에도 맞지 않기 때문에, 이와 같은 곤란과 불편을 덜어주고 기존 거래관행을 존중해 주는 의미에서 세금계산서교부의무를 면제하는 것입니다.

간주임대료에 대하여는 임대인과 임차인간의 세금계산서 교부와 거래징수가 이루어지지 않기 때문에 원칙적으로 임대인이 임차인간의 약정에 의하여 임차인이 부담하는 경우도 있는데 간주임대료에 대한 부가가치세를 임대인과 임차인 중 어느 편이 부담하는지를 불문하고 세금계산서는 교부하거나 교부 받을 수 없습니다.

따라서, 임차인이 부동산임차의 대가로서 월세 등의 형태로 지급하는 금액이 있는 때에는 임차인이 부담하는 간주임대료에 대한 부가가치세와 월세는 별도로 구분하여 지급하여야 합니다.

 

간주임대료에 대한 부가가치세는 원칙적으로 임대인이 부담하는 것이나, 임대인과 임차인간의 약정에 의하여 임차인이 부담하는 것으로 할 수 있는 것이며, 이 경우 임차인이 부동산임차의 대가로서 월세 등의 형태로 지급하는 금액이 있는 때에는 임차인이 부담하는 간주임대료에 대한 부가가치세와 월세는 별도로 구분하여 지급하여야 하는 것임.(부가46015-467,2000.03.04)

(주)예스폼은 2005년 1월 1일 사업장의 일부를 다른 회사에게 임대보증금 10,000,000원을 받고 전차로 임대하는데 있어서 부가가치세 1기 예정신고를 하는 경우 (2005년 1월부터 2005년 3월)계산한 간주임대료에 대한 부가세가 1,000,000원이라고 가정하면 분개처리는 다음과 같습니다.(간주임대료 계산식= 10,000,000원 × 3.6% ÷365 × 90일 = 88,767원)

부동산전대업에 해당하기 때문에 사업자등록정정신고서

사업자등록증상 도매, 서비스업으로만 등록이 되어있는 사업자가 사업장을 다른 회사에 임대하는 경우 경리실무자들로는 사업자등록을 정정하지 않고 그대로 하면 어떤 문제가 있는지 여부에 대해 궁금해 할수 있습니다.

 

사업자가 부가가치세법상 재화를 공급하는 사업의 구분은 통계청장이 고시하는 당해 과세기간개시일 현재의 한국표준산업분류표를 기준으로 하는 것으로서 법인사업자가 법인등기부등본에 목적란에 등기하지 아니한 새로운 사업의 종류를 추가하는 경우에는 관할세무서장에게 사업자등록증을 첨부하여 사업자등록정정신고서를 제출하여야 하는 것입니다.

 

이 경우 변경이 있는 사업이 허가 또는 등록 및 신고를 하여야 할 사업인 경우에는 허가증 또는 등록증 및 신고필증 사본을 사업자등록정정신고서에 첨부하여야 하는 것이며, 정정신고시는 당초 교부된 사업자등록증원본과 사업자의 신분증을 지참(대리인의 경우에는 위임장과 방문자의 신분증 지참)하여야 합니다. 정정신고를 하고 나면 새로 사업자등록증을 발급해주는데, 이때 사업자등록번호는 동일하고 정정하기를 신청한 내용만 바뀝니다.

 

사업자등록증에 명기되어 있는 내용 중 바뀐 부분이 있을 때 정정하지 않으면 위의 사례처럼 불이익을 당할 가능성이 있습니다. 따라서 사업장을 옮겼다든지, 사업 종류를 변경하거나 추가했을 때는 사업자등록 정정 신고를 하는 것이 좋습니다.

 

사업자등록을 정정해야 하는 구체적인 정정사유와 신고서 기재요령은 다음과 같습니다.

① 상호를 변경할 때

② 사업의 종류를 변경하거나 새로운 사업의 종류를 추가할 때

③ 사업장을 이전할 때

사업장을 이전하는 때에는 그 이전 후 사업장 관할세무서장에게 사업자등록 정정신고서를 제출하는 것이며, 사업장을 임차한 경우 임대차계약서사본을 첨부하여 이전하고자 하는 사업장 관할세무서장에게 제출하여야 하며, 임차한 건물의 면적의 변경이 있다거나 상가건물임대차보호법에 의한 상가건물의 일부분을 새로이 임차하는 경우에는 임차한 상가건물의 해당 부분의 도면도 첨부해야 하는 것입니다.

④ 상속으로 사업자의 명의가 변경될 때

⑤ 법인의 대표자를 변경할 때

⑥ 공동사업자의 구성원 또는 출자지분의 변경이 있는 때

 

2인 이상의 사업자가 공동으로 사업을 하는 공동 사업자가 공동사업과 관련하여 공동사업자 구성원의 변경, 탈퇴 등의 사유가 발생한 경우에는 사업자등록 정정신고를 하여야 하는 것이며, 이 경우 사업자등록정정신고서와 함께 사업자등록증 원본 및 공동사업 구성원 의 변경 또는 탈퇴 등의 사실을 입증할 수 있는 증빙서류(공동사업 해지 또는 변경 계약서 사본등)를 관할세무서에 제출하여 사업자등록을 정정해야 합니다.

사업소득이나 근로소득 등이 있으면서 임대용 상가를 취득할 경우,

증여세가 과세(3억이하를 배우자에게 증여시 증여세 비과세)되지 않는 범위내에서 다른 소득이 없거나 소득이 보다 적은 배우자 명의 로 분할해 취득하면 소득세를 절감(남편 및 부인소득을 합산하지 않고 분리해서 8~35%의 세율을 적용하기 때문임) 할 수 있다.

 

5. 부동산임대소득과 세금

부동산임대소득이란 부동산을 빌려주고 받은 임대료를 말한다. 따라서 부동산임대소득은 부동산을 매매 또는 양도함으로써 발생하는 사업소득이나 양도소득과는 구별된다. 그런데 국세청에 따르면 2002년도에 주택을 월세로 놓아 임대소득을 올린 주택임대소득 대상자를 보면 고급주택이 3,902명, 2채 보유자가 3,902명, 3채 보유자가 5만 7,131명, 4채 보유자가 1만 7,986명, 5채 이상 보유자가 1만 6,752명으로 모두 15만명이라고 한다.

이와 같은 부동산임대소득에는 다음과 같은 소득들이 포함된다.

① 부동산 또는 부동산에 관한 권리의 대여로 인하여 발생하는 소득

② 공장재단 또는 광업재단의 대여로 인하여 발생하는 소득

③ 광업권자 등이 채굴에 관한 권리를 대여함으로 인하여 발생하는 소득

그러나 농업소득은 농업소득세의 과세대상이기 때문에, 논이나 밭을 임대하여 발생하는 부동산임대소득에 대해서는 소득세가 과세되지 아니한다. 그리고 부동산임대소득금액은 당해연도에 발생한 총수입금액에서 이에 소요된 필요경비(수선비ㆍ감가상각비ㆍ제세공과금 등)를 공제하여 구한다.

부동산임대소득금액＝총수입금액－필요경비

위에서 총수입금액은 부동산을 임대함으로써 받은 월세수입과 간주임대료수입이다. 그런데 부동산의 임대조건에는 여러 가지 형태가 있다. 즉 임대보증금을 전혀 받지 않고 매월 또는 일정기간에 임대료만 받는 경우가 있는가 하면, 임대보증금을 받으면서 매월 또는 일정기간에 임대료를 받는 경우도 있으며, 임대료는 전혀 받지 않고 전세보증금만을 받는 경우도 있다.

 

 따라서 동일한 부동산을 임대하는 경우라 할지라도 위와 같은 3가지 형태의 임대조건에 따라서 부동산임대소득의 총수입금액이 각각 다르게 되므로, 그 결과 부동산임대소득금액에도 차이가 있게 된다.

o 상가 등에 대한 임대보증금의 소득금액계산

전세금이나 임대보증금 등을 받고 상가 등을 세놓은 경우에 정부로부터 추계조사결정을 받거나, 보증금 등을 사업과 관계없는 자산의 취득이나 차입금상환 등의 용도로 사용하는 때에는 월세가 있든 없든 그 전세금 등에 대한 시중은행 1년 만기의 정기예금 이자액만큼을 그 임대에 대한 대가로 보게 되는데, 이것을 ‘간주임대료’라고 한다. 간주임대료는 보증금에서 건설비상당액을 뺀 금액의 정기예금 이자율의 이자상당액이며, 일반적으로 월세수입보다는 간주임대료수입이 훨씬 적다.

그러므로 전세보증금을 잘 운용해 월세 못지않은 소득을 올릴 수 있는 경우에는 월세보다도 전세보증금을 받는 것이 소득세를 줄이는 데 대체로 유리하다. 다만 이런 절세방법은 전세보증금을 잘 운용해서 월세 못지않은 소득을 올릴 수 있는 경우에만 의미를 갖는다는데 유의하여야 한다.

그러나 부동산임대소득을 장부에 의해 실지조사나 서면조사결정을 하는 경우에는 전세보증금 등이 얼마나 들어오고 어떻게 쓰였는지, 장부에 분명하게 적혀 있으므로 그 내용에 따라 소득금액을 결정하게 되며, 다만 그 내용이 분명하지 않을 때에는 간주임대료를 계산하여 총수입금액에 넣게 되는 것이다.

위에서 보증금 등의 관리내용이 분명한 경우의 예를 들면 아래와 같다.

- 임대부동산의 건축이나 수리비로 쓴 경우

- 사업과 관련된 빚을 갚는 데 쓴 경우

- 예금이나 증권 등의 금융자산의 형태로 갖고 있는 경우

- 사업자의 다른 사업자금으로 쓴 경우 등

그리고 보증금 등의 관리 내용이 분명하지 않은 경우의 예를 들면 아래와 같다.

- 돈이 들어온 것을 적지도 않고, 어디에 썼는지 확인되지 않는 경우

- 사업자가 그 돈을 꺼내 사업용이 아닌 부동산을 사거나, 사업과 관련이 없는 빚을 갚는 데 쓴 경우

- 사업자가 그 돈을 꺼내 가사용으로 쓴 경우

- 사업자가 그 돈을 꺼내 업무에 관련이 되지 않는 곳에 쓴 경우

- 그밖에 그 돈을 어디에 썼는지 구체적으로 밝히지 못하는 경우 등

o 비과세되는 주택임대소득

1채 이하의 주택소유자의 임대소득에 대해서는 부동산임대소득세를 과세하지 아니한다. 다만, 기준시가가 6억원을 초과하는 고가주택의 임대소득에 대해서는 과세한다.

o 과세되는 주택 수의 계산

① 다가구주택은 1개의 주택으로 보되, 구분등기된 경우에는 각각을 1개의 주택으로 계산한다.

② 공동소유의 주택은 지분이 가장 큰 자의 소유로 계산하되, 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 각각의 소유로 계산한다. 다만, 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우로서 그들이 합의하여 그들 중 1인을 당해 주택의 임대수입의 귀속자로 정한 경우에는 그의 소유로 계산한다.

③ 임차 또는 전세받은 주택을 전대하거나 전전세하는 경우에는 당해 임차 또는 전세받은 주택을 임차인 또는 전세받은 자의 주택으로 계산한다.

④ 본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우에는 이를 합산한다.

o 주택임대소득의 확정신고

단독주택이나 공동주택 또는 아파트 등 주거용 건물을 세내어 주고 그 대가를 받는 경우에는 부가가치세 면세자에 해당되기 때문에 부가가치세는 면제되나, 원칙적으로 부동산임대소득에는 해당되기 때문에 종합소득세는 내야한다.

 

그러나 서민생활 주거안정을 지원하기 위해, 주택임대소득 가운데 임대보증금과 전세금에 의해서 발생하는 임대소득에 대해서는 부동산임대소득세를 과세하지 않는다. 물론 월세의 경우에 보증금을 제외하고, 실제 월세로 매달 받는 부분에 대해서는 부동산임대소득세가 과세된다.

따라서 주택임대소득과 주택임대소득 이외에 다른 종합소득이 있을 때에는 이를 합산하여 임대소득이 생긴 해의 다음해 5월 1일부터 5월 31일까지 주소지를 관할하는 세무서에 종합소득과세표준확정신고를 하여야 한다.

그리고 부가가치세 면세자라 할지라도 소득세확정신고의 선행절차로서, 주택임대에 따른 수입금액을 다음해 1월 1일부터 1월 31일까지 주택소재지인 사업장관할세무서에 신고하여야 한다.

이와 같은 부동산임대소득은 근로소득ㆍ사업소득 등과 합쳐서 종합소득세가 부과되고, 종합소득세의 누진세율체계 때문에, 소득이 증가할수록 세금이 늘어나도록 되어 있다.

o 임대주택업자의 세무상 유의점

- 주택임대개시일로부터 3개월 안에 주택임대신고서를 임대주택관할세무서장에게 제출해야만 양도소득세를 감면받을 수 있다.

- 임대조건을 신고할 때에는 반드시 각 시ㆍ군ㆍ구에 비치되어 있는 표준임대차계약서를 사용해야 한다.

-양도세 중과대상에서 제외되기 위해서는 같은 시(특별시•광역시 포함)•군에 소재한 전용면적 25.7평 이하, 공시가격 3억 원 이하 주택 5채 이상을 10년 이상 임대해야 한다. 만약 10년 후 매도시점에 해당주택의 공시가격이 3억 원을 넘으면 중과세 제외 대상에서 제외된다는 점도 주의해야 한다.

 

양도세 중과대상에서 제외되려면 관할 세무서에 일반사업자 등록 절차를 밟아야 하고 임대를 시작한 날로부터 3개월 이내에 세무서에 주택임대신고를 해야 한다.

종합부동산세 합산 대상에 포함되지 않기 위해서도 임대대상 주택이 같은 시•도에 소재한 전용면적 25.7평 이하, 공시가격 3억 원 이하 주택 5채 이상이라는 조건을 만족시켜야 한다.

이 경우에도 10년 이상 임대해야 하며, 10년 의무기간을 채우지 않고 해당주택을 임대 외 용도로 사용하거나 매각할 경우에는 그동안 감면된 종부세액을 모두 추징당한다.

 

단, 종부세의 경우 사업자등록을 한 후 최초 과세기준일에만 각각의 주택 공시가가 3억 원을 넘지 않으면 추후 집값이 올라 3억 원을 초과하더라도 종부세 합산과세대상에 포함되지 않으므로 가격 상승에 대한 우려는 접을 수 있다.

세금 별 주택합산 기준도 꼼꼼히 점검해야 할 부분이다. 종부세의 경우 용인시에 3호, 광주시에 2호 등 5호가 같은 도 소재라면 종부세 합산과세대상에서 제외될 수 있지만 시•군을 기준으로 하는 양도세의 경우 용인시에 2가구 혹은 광주시에 3가구를 더 매입해 같은 시에 5가구 이상을 임대해야 세금 중과를 피할 수 있다.

 

o 임대업자의 탈세 유형

서울 강북구에서 3층짜리 상가 건물을 소유하고 있는 A씨의 지난 해 임대수입은 2억3,000만원이지만, 세무서에 신고한 수입은 4,700만원이다.

따라서 A씨가 실제로 내야 할 세금은 부가가치세 2,300만원과 소득세 5,140만원 등 모두 7,440만원이지만, 세무서에 낸 세금은 고작 394만원이었다. 당초에 내야 할 세금의 95%나 ‘절감’한 셈이다.

어떻게 이런 일이 가능할까ㆍ

‘비결’은 실제 임대차계약서와 세무서에 신고하는 임대차계약서를 따로 작성하는 방법이다. 즉 세무서에 신고할 때만 임대료를 줄이는 것이다. 임대인들이 신고하는 임대수입은 보통 실제 수입의 50%선이지만 A씨는 보통 임대업자들보다 훨씬 적은 20%만 신고했다. 이 경우 임차인들은 공제를 받을 수 있는 경비(임차료)가 적게 신고돼 불만이 많지만 할 수 없다. 대부분의 상가 건물 임대차거래에 있어 임대인들이 임차인보다 우월한 위치에 있기 때문이다. IMF경제난 이후 일시적으로 임차인이 우월적인 경우도 없지는 않지만 이는 예외에 속하는 경우라는게 부동산 업계의 얘기다.

월세를 전세로 신고하는 수법도 쓰인다. 서울 용산구에 아파트 2채를 각각 보증금 1,000만원에 월세 100만원으로 임대하고 있는 B씨의 지난 해 임대수입은 2,484만원, 아파트 두 채에서 나오는 월세수입 2,400만원과 보증금 2,000만원에 대한 이자(시중 정기예금 이자율 4.2%) 84만원을 더한 금액이다. 하지만 B씨는 임차인들과 각각 보증금 6,000만원의 전세계약서로 바꿔 작성해 신고했다. 이에 따라 세무서가 산정한 B씨의 임대수입은 보증금에 시중 정기예금이자율 4.2%를 곱한 504만원, 수입의 79%가 넘는 1,980만원이 누락됐다.

임차인들은 ‘비용’으로 처리될 액수가 줄어들어 손해지만 임대인이 재계약을 거부할 경우 임차하고 있던 집이나 사업장을 옮김으로써 입게되는 각종 손실을 감안하지 않을 수 없기 때문에 ‘울며 겨자 먹기’로 임대인들의 탈세에 협조하지 않을 수가 없다.