재개발지역의 보상기준

[백선영]

•              

•  1. 재개발지역 보상은
• 토지보상위원회의 보상방법이 종전의 공시지가에서 국유재산보상방식인 2개감정협회의 감정을 받아 산술평가하는 방법으로 보상하기 때문에 실거래가로 보상된다고 보면 됩니다.
• 2. 조합원에 대한 이주비
• 도시재개발법상 조합원의 자격은 구역내 토지 또는 건축물의 소유자 및 지상권자로 한정하고 있으며, 법률상 의미는 법인이나 민법상 비법인사단까지 조합원의 범주에 포함시킬 수 있다고 봅니다.
• 그러나 통상의 서울시의 주택재개발사업은 조합원은 토지를 제공하고 시공회사는 자금을 제공하는 합동재개발의 방식을 사용하고 있는데 이주비는 시공회사 선정시 회사가 제공하는 조건에 명시되어 있는 것인 바, 사업성 및 시공회사의 자금력 등에 의하여 차이가 나는 것으로 정확한 이주비를 계산하기 어렵습니다.
• 이점을 봐서는 소송에 승소한 토지소유자에게 토지를 구입하는 것이 좋을 듯합니다.
• 3. 재개발에서 6평이하의 지분과 현금청산대상 대지6평과는 아무런 관계가 없습니다.
• 조합원수가 건립가구수보다 많은 지역의 대지6평이하지분은 현금청산대상이 될 수 있습니다. 하지만 조합원수가 건립가구수보다 적은 지역에서는 대지1평, 건물1평만 소유하고 있어도 분양자격이 주어집니다.
• 또 ''대지 6평''은 도시재정비촉진지구로 지정된 지역에서 토지거래허가를 필하여야하는 기준이 되는 면적으로 널리 알려져 있습니다. (정확한 면적은 20제곱미터입니다.)
• 도시재정비촉진지구로 지정된 지역에서는 대지6평이상일 경우엔 토지거래허가제를 필하여야 매매가 가능합니다. (모든 재개발지역이, 모든 형태의 재개발주택이 토지거래허가를 필하여야 하는 것은 아닙니다.)
• 재개발지역에서 상가의 보상>- 영업폐지, 영업손실에 대한 보상기준
•  
•  
• 상가의 보상은 영업폐지에 대한 보상과 영업손실에 대한 보상 등이 있습니다.
• 영업폐지에 대한 보상은 재개발구역외에 다른 곳에 가서 영업을 할 때 손쉽게 영업허가를 취득하기 어렵거나 다른 곳에서 영업을 할 수 있는 곳이 마땅치 않을 때 영업폐지에 대한 보상으로 봅니다.
•  
• [영업폐지에 대한 보상]
•  
• 예를들어 재개발지역에 가스충전소나, 도축장등(주유소도 포함이 될 수 있을지는 예전에는 주유소허가 낼때 조건이 까다로웠던 것으로 압니다만 지금은 주유소허가가 거리제한이 폐지되어 다른 허가조건은 어떤지는 모르겠습니다...) 이러한 영업은 다른 곳에서는 다시 허가내어 영업하기 어렵다고 볼때 보상은 평균 3년 영업실적(평균영업이익)을 기준하여 2년치에 대한 보상을 하게됩니다.
•  
•  
• [영업손실에 대한 보상]
•  
• 영업손실에 대한 보상은  다른 곳에서 영업을 할 수 있고 허가를 쉽게 득할 수 있는 영업을 말하는데 재개발 등으로 이주철거를 할때 다른 곳으로 이사를 가게 되면 이사가는 동안의 손실, 이전에 의한 감가상각에 따른 손실, 다른 곳으로 이사를 하여 영업을 할 때 필요한 이전홍보비 등을 감안하여 최대3개월 치의 영업손실보상을 하게 됩니다.
•  
• 예외로는  3개월내에 이전이 어려운 업종.. 예를 들면 고도의 정밀성을 요하는 업종은 단시일에 이전하는 모든 제약 등을 고려하여 최대 2년까지 보상하게 됩니다.
• 위의 조건은 영업에 맞는 허가를 득하여 영업을 할때의 기준입니다.
• 재개발구역내 빌라 지하층의 감정평가>
•  
• 재개발구역내 물건이라해서 일반물건과 평가방법이 크게 다르지는 않습니다.
• 중요한 건 현재 1층 시세가 2억원이고 지층 시세가 1억5천만원이라면 1층은 2억원, 지층은 1억5천만원이 종전자산평가액이 되겠지요.
•  
• 다만. 재개발구역내에서는 종후에 받게 될 입주권에 대한 기대치가 종전자산에 포함되어 거래가 이루어지고 있기 때문에 종전자산평가액 산정시 그러한 기대치를 모두 반영한 현재 거래되고 있는 가격으로 평가하기는 어려울 것이라 봅니다.
•  
• 종전자산(기존의 주택) 평가액이라는 것도 시세로 평가하는 것입니다.
• 그러나 입주권에 대한 기대치를 얼마나 반영하여 평가액을 산정할지는 그 구역의 평가를 담당한 평가사님의 판단에 의하여 결정됩니다. 왜냐하면 빌라만 평가하는 것이 아니라 사업구역내 단독주택이나 일부 상가들도 같이 평가를 해야 함으로 단독주택등과의 형평성도 고려해야 하기 때문입니다.
•  
• 따라서 지층의 감정평가액은 입주권에 대한 기대치를 일정부분 배제한 시세 수준이 평가액이 될 것입니다. 그러한 시세가 1층이 2억원이고 지층은 1층의 75% 수준이라면 2억원의 75%인 1억5천만원이 지하층 평가액이라 예상하시면 무리가 없을 것입니다.
•  
• 단순하게 지층은 1층의 몇 %가 아니라 지역마다 물건마다 1층과 지층의 효용성이 다르므로 그 지역에서 형성된 1층과 지층의 가격수준 정도에 따라 지층가격은 산정될 것입니다.
•  
• 투자시에 고려할 사항으로는
• 1층이나 지층이나 관리처분시 똑같은 평형의 아파트가 배정된다면 입주권에 대한 프리미엄은 똑같이 발생함으로 프리미엄이 클수록 1층과 지층의 실제 거래시세는 근접해 갈 것입니다.
•  
• 따라서 사업이 질어질 것으로 예상되는 구역에서는 임차인의 수요가 많은 1층이, 사업의 속도가 빠른 지역에서는 실투자금이 적은 지하층이 투자하기에 더 적합하지 않을까 합니다.