2022년(토지사랑모임카페)토지양도세 비사업용 토지 중과 기준 완벽 정리

[부동산학 교수 신광식]

토지양도세 비사업용 토지 중과 기준 완벽 정리

토지사랑모임카페, 2022. 2. 20

토지양도소득세 과연 어떻게 변경 되는것이며 사업용토지는 뭐고 비사업용토지는 뭔지, 비사업용토지 중과세율은 뭔지 정확히 설명 하겠다.

먼저 2022년 1월부터 적용되는 토지양도세는 1년미만 보유시 70%의 양도세율과 2년미만 보유시 60%의 양도세율이 적용되는 것이 맞다. 다만 2년 이상 보유의 양도소득세는 기존과 동일한 누진세율이 적용 되며 누진세율은 첨부와 같다.

주택과 같이 토지양도세 또한 누진공제금액 적용하셔서 계산하시면 되며, 여기서 크게 변경되는 토지양도세는 사업용과 비사업용의 구분에 있다.

비사업용토지 양도시 2022년 1월분부터 장기보유특별공제를 적용하지 않으며, 기존 중과세율인 10%에서 10% 상향된 20%를 적용하게 된다.

예를들어 차익이 1억인 비사업용토지의경우 2년이상 보유시 누진세율은 38%지만 비사업용 토지일경우 20%중과된 58%를 계산해서 양도세를 납부하여야 한다. 여기에 지방소득세 기본세율 10%인 지방소득세까지 추가되게 된다.

​그렇다면 도대체 사업용 토지는 무엇이며 비사업용 토지는 무엇일까요?

1. 사업용토지 vs 비사업용토지 구분

1. 사업용토지란?

- 사업용 비사업용토지의 구분은 농지, 임야, 목장용지, 나대지, 주택부속토지, 별장과 부속토지로 나뉘게 된다. 사업용 토지로 보는 농지는 시 지역 등의 도시지역에 소재하여야 하며, 농지란 정의에 맞게 실제 경작에 사용되어야 사업용 토지로 인정받게 된다. 하지만 농지의 전체 보유 기간 중 극히 일부분의 기간 동안에만 경작에 이용되었다고 해서 사업용으로 인정한다면 토지의 목적에 맞게 사용될 것을 요구하는 법의 취지에 맞지 않다. 농지라고 말할 수 있을 정도로 경작에 이용되었다라는 기준은 자의적이지만 세법에서는 일정 기간을 정해 놓고 있다. 그 이상을 농지의 사용 목적에 맞게 사용한다면 사업용 토지로 본다는 것이다.

① 농지

농지는 재촌+자경+도시지역 내 주,상,공업 이외의 지역 요건을 충족하면 사업용 토지에 해당한다. 2022년 1월부터 주말 체험 영농토지 또한 비사업용으로 간주된다. 재촌의 요건은 농지가 소재하는 시군구 또는 연접하는 시군구 직선거리 30km 이내에 있는 지역의 재촌을 뜻하며 자경 요건은 농지를 농작물의 경작이나 다년생 식물의 재배에 상시 종사하거나 농작업의 2분의 1이상을 자기의 노동력으로 경작 또는 재배할 것을 요한다. 여기에 소득 요건이 추가되는데 근로소득, 총급여 및 사업소득이 연간 3,700만원 미만이어야 자경 기간에 포함되며 세대별 합산이 아닌 소유자의 소득만 따지게 된다.

② 임야

- 임야는 재촌 요건을 충족하면 ,사업용 토지에 해당한다.

- 상속 20년 이상 소유한 임야, 종중 임야는 사업용으로 의제한다.

- 임야소재지에 거주하는 자가 소유하는 임야는 사업용이다.

- 개발제한 구역 안의 임야 또한 사업용토지이다.

- 산림경영 계획인가 받아 사업중인 임야 및 산림법에 따른 영림계획인가를 받아 사업중인 임야 및 산림법에 따른 특수개발 지역안의 임야

- 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 군사기지 및 군사시설 보호구역 안의 임야

- 자연공원법에 따른 공원자연 보존지구 및 공원 자연 환경지구안의 임야 및 도시공원 및 녹지 등에 관한 법률에 따른 도시공원 안의 임야

위 조건을 충족한 임야는 모두 사업용 토지로 인정된다.

③ 목장용지

- 목장용지는 축산업 영위+도시지역 밖+가축별 기준면적 요건을 충족하면 사업용 토지로 인정된다.

- 상송 20년 이상 소유한 목장 용지는 사업용으로 의제한다.

- 축산업을 영위하는 자가 소유하는 목장용지

④ 나대지

※ 나대지는 원칙적으로 비사업용 토지에 해당한다. 다만 다음은 예외적으로 사업용 토지로 본다.

- 재산세 비과세, 감면, 분리과세, 별도합산과세 토지는 사업용토지로 본다.

- 종합 합산과세대상 토지 중 사업 거주에 필수적인 토지 (휴양시설업용 토지등)는 사업용 토지로 본다.

- 무주택자가 보유하고 있는 나대지 (660㎡이내)는 사업용토지로 본다.

- 사업과 관련된 토지로 수입금액 비율이 일정 기준요건을 충족하는 경우 사업용 토지로 본다.

⑤ 주택부속토지

- 주택정착 면적의 5배 이내 부톡토지/도시지역 밖(주거, 상업, 공업, 녹지지역 외)은 10배까지 사업용토지로 본다.

⑥ 별장과 부속토지

- 읍, 면, 소재 대지면적 660㎡ 이내, 건물 연면적 100㎡ 이내, 기준시가 1억 이하의 부속 토지는 사업용토지로 본다.

2022년(토지사랑모임카페)토지양도세 비사업용 토지 중과 기준 완벽정리.hwpx

892.48KB