농지투자 어떻게 하면 되는지? 실전 기법

농지투자                                                    1972년 이후 30년간 철옹성으로 지켜오던 경자유전(耕者有田)의 원칙이 2002년부터 WTO(세계무역기구)에 의해 일순간에 무너지고 있다. 한마디로 이제부터 전국민 농지자유소유제도가 펼쳐지게 된 것이다. 농지소유 진입장벽이 없어지면 수요가 폭발적으로 증가(수요증가⇒가격상승)할 뿐만아니라 여기에 기름을 붓는 정책변화가 있다. 한국정부는 국제무역 마찰을 피하기 위해 농업지원금 축소가 불가피한 입장에 처해있다. 따라서 향후 입법적으로 국제경쟁력 없는 농지는 과감하게 주택부지 등 타용도 전환을 대폭 허용할 수 밖에 없는 입장이다. 경자유전(耕者有田)의 원칙을 포기함으로써 농지를 소유할려는 수요가 폭발적으로 증가할 수 밖에 없고, 일반인의 농지 소유를 확대하기 위해서는 농지전용 규제도 과감하게 축소할 수밖에 없는 상황이다. 수요가 증가되고, 허용용도가 확대되면 가격상승은 당연한 현상 아닌가...? 그런데 주의할 점이 있다. 선진국이 된다고 해서 거지가 없어지는 것은 아니듯이 “돈 되는 농지(무늬만 농지)”가 있고 “돈 안되는 영원한 농지”도 있다. 농지투자 어떻게 하면 되는지 그 실전 기법을 제시한다. 일반인도 투자 판단에 실수하지 않도록 강의에서는 “돈 되는 농지 색출프로그램”을 정확하게 제시하고, 아울러 “실패하지 않는 농지투자 10계명”과 “농지취득자격증명 단 한번에 확실하게 받는 방법”, “농지전용허가신청서 작성실무”, “농지강제처분제도 100% 회피방법” 등 농지투자를 위한 주옥같은 실전기법을 전달한다. 농지는 적은 돈으로도 할 수 있는 고수익 투자상품이자 주5일제 근무시대를 대비한 팬션 사업 부지이며, 동시에 노후 전원생활을 대비한 다목적 투자상품이다.                         땅 매입절차 수도권 이외의 땅을 사려는 이들이 자주 토로하는 어려움 중 하나는 시골땅에 대해 접근할 정보를 찾기 어렵다는 점이다. 구체적으로 어느 지역에, 어떤 조건의 땅이, 얼마의 가격에 매물로 나왔는지 일목요연하게 확인해볼 수 있는 방법이 생각보다 적다. 그렇다면 이런 토지를 매입하려면 어떻게 해야 할까. 우선 아무리 깊은 시골이라도 대개 면소재지에 한두개쯤 부동산중개업소가 있으므로 이를 활용한다. 유의할 점은 시골동네에 처음 발을 들이밀 때부터 중개인을 대동하고 들어가면 폐쇄적인 시골사람들의 정서상 쌍수들고 환영할 일은 못 된다. 그러므로 처음에는 혼자서 그냥 둘러보도록 한다. 그러다가 마음에 드는 땅을 만나면 현지 주민을 통해 정보를 수집하도록 한다. 대부분 매물로 나온 시골의 땅에는 사연이 있다. 땅을 전재산이자 자신의 분신처럼 여기는 시골사람들이 땅을 팔려고 내놓는 것이 보통 일이 아니기 때문이다. 매입하려는 땅에 대한 세세한 내력은 원주민이 운영하는 부동산 중개업소같은 마을에 함께 오래 산 이웃사람들이 소상하게 파악하고 있다. 그러므로 현지 부동산중개업소을 통해 땅의 내력을 확인하고 땅이 마음에 들고 문제가 없다고 판단되면, 해당 지자체를 찾아가 토지이용계획확인원, 토지대장, 지적도 등을 발급받아 매입대상 토지에 이상이 없는지 확인한다. 요즈음 시골 땅도 많은 도회지사람들이 소유하고 있고 매물을 도회지 중개업소에 내놓는 경우가 많다. 따라서 그 땅에 대한 내력을 모르고 사는 경우도 종종있다. 현지 주민의 사정상 급매물로 나온 땅은 대개 유리한 조건에 구입이 가능하다. 급매물로 나온 땅은 지주의 급한 사정으로 싸게 나온 매물이다. 다리품을 팔면 시세보다 싼 가격에도 구입이 가능하다. 매입조건은 매매계약 후 한달 이내에 잔금을 지급하는 방식이 보통이다.  예를 들어 전원주택을 급매물로 구입하는 경우, 사는 사람이 흥정의 주도권을 쥐는 경우가 많다. 이 때문에 대개 사는 사람 명의로 등기이전을 하고 등기상 하자가 없는 때 잔금을 지급하는 조건으로 거래한다. 급매물은 주로 현지 중개업소에 매물이 나와 있는 경우가 많다. 때문에 마음에 둔 지역의 부동산중개업소를 직접 찾아가는 방법이 가장 빠르다. 좋은 급매물을 구입하려면 이들 중개업소와 친해져야 한다. 또한 중개업소의 특성상 지금이라도 당장 집을 계약할 수 있는 자금을 보유하고 있다는 인상을 주는 것도 좋은 급매물을 얻을 수 있는 하나의 방법이다. 조심해야 할 것은 급매물은 경매와 마찬가지로 권리관계 확인은 필수다. 가격이 30% 이상 내려간 물건이 많으므로 최초 분양가보다 30% 정도 싼 것을 골라야 손해봤다는 느낌이 들지 않는다. 가급적이면 주변시세와 비교해서 시세보다 최소한 10% 이상 싼 것이 확실한지는 따져보도록 한다. 흥정을 하되, 직접 흥정을 붙이기가 어려우면 중개업소에 중개를 부탁해 매매조건을 맞춰보는 것도 좋은 방법이다. 가격은 인근지역의 시세를 기준으로 한다. 그러나 진입도로가 없거나, 경사도가 심하거나, 땅모양이 정방형이 아닌 경우에는 땅에 흠결이 있는 것으로 간주, 인근시세보다 낮은 가격에 흥정을 붙일 수 있다. 마지막으로 매매 당사자가 적절한 수준에서 서로 합의를 봤다면 매매계약서를 작성하고 계약금을 지불하도록 한다. 그러나 이처럼 직접 매입하는 것이 자신이 없으면 중개수수료를 지불하고 중개업자나 전문 컨설팅업체를 통하는 것도 좋은 방법이다. 농지 전망 ① - 농림지역 농지 등  현재 수익면에서 보면 농지는 수익성이 별로 없는 상품에 속한다. 그러므로 농사를 지어 수익을 올리기보다는 미래 가치를 보고 중장기적으로 투자하는 상품이라고 볼 수 있다. 타부동산 상품에 비해 환금성이 다소 떨어지는 반면, 경우에 따라서는 어느 토지상품보다 고수익이 될 수 있다. 유망투자농지는 아래와 같다. ① 농림지역 농지 농림지역내 농지는 현상태에서는 농사목적 이외의 용도로는 사용이 불가능에 가깝다. 하지만 장기적으로 개발지역 인근 농지는 규제가 풀릴 수 밖에 없다. 규제가 풀릴 가능성이 높은 농지는 경지정리가 되지 않는 농지다. 특히 신·구도시 사이의 경지정리가 되지 않는 농림지역 농지는 가격면에서 저평가된 상품이므로 장기투자용 고수익 농지가 될 수 있다. 특히 고속전철 역사 주변, 전철역세권주변, 개통 도로 주변 농지가 장기투자처로 유망할 것이다. 농지 전망 ② - 그린벨트 내 농지 투자 유망 그린벨트내 농지는 도시 주변의 그린벨트 해제지역 농지가 투자가 유망하다. 특히 대도시 주변 취락마을 내 농지 중 지구단위 계획수립중인 농지가 투자 가치와 환금성이 좋은 농지다. 그러나 그린벨트지역은 토지거래허가구역이며 세대전원이 1년이상 주민등록기재되어 살고 있어야 소유권 이전이 가능하다. 또 투자 금액이 크므로 소액투자자라면 공동투자방식(2인이하)으로 접근해야 한다. 주의해야 할 점은 해제지역이 2만 평(6만6천㎡) 이상인 지역은 수용돼 임대아파트로 지어져 투자성이 없으므로 피해야 한다. 그린벨트 해제지역은 올해 역시 투자가 늘어나고 그에 따라 가격도 꾸준히 상승할 것이다. 사실 토지거래 허가제는 실소유자에게는 종이호랑이나 다름없다. 아직 주거환경이 열악해도 재테크가 된다면 불편을 감수하는 습관에 단련이 된 사람들이 많기 때문이다. 이런 점에서 그린벨트 내 농지는 이미 가격이 상승되어 지역에 따라서는 평당 50~150만원선을 호가하고 있어 서민들보다는 부자들의 투자처가 될 것이다. 또한 같은 그린벨트內 지역이라고 해서 다 풀리는 것은 아니기 때문에 잘못 투자하면 낭패를 보게 되므로 주의해야 한다. 10가구 이상 취락마을로 지정된 지역에 투자를 해야 한다. 그린벨트 해제는 가구당 300평을 기준으로 풀린다. 그린벨트에서 해제된다고 다 좋은 것은 아니다. 득이 되는 지역과 손해가 되는 지역이 있다. 즉 수용이 될 수 있는 지역에는 투자를 하지 말라는 것이다. 들판이 넓은 지역은 그린벨트가 해제된다고 해도 수용해서 임대아파트가 들어설 지역으로 보아야 할 것이 때문이다. 그린벨트에 투자하려면 우선 해제 여부를 잘 파악해야 한다. 길 하나 차이로 해제되는 곳이 있고 그렇지 않을 수 있기 때문이다. 그린벨트 내 땅이라고 무조건 돈이 되는 것이 아니므로, 집단취락지역 밖의 개발이 불가능한 임야 구입은 신중해야 한다. 그린벨트에서 해제되었다고 제약을 안받는 것은 아니다. 해제가 되어도 지역에 따라서는 토지공사가 수용해 전원임대아파트나 벤처타운 등을 짓는 경우도 있다. 또한 거래가 자유로운 것도 아니다. 현재 그린벨트가 해제된 지역도 토지거래허가지역에 속하는 경우가 많아 해당지역에서 6개월 이상 거주를 해야 소유권을 이전할 수 있으므로, 여건을 잘 살펴야 한다. 또한 거주기간, 증개축 가능 면적 등 그린벨트 내 건축 관련 법규 내용을 명확히 알고 구입해야 한다. 특히 나대지의 경우 신축허용범위를 잘 살펴봐야 한다. 건축을 할 수 있는 나대지와 건축을 못하는 나대지가 있어 큰 손해를 볼 수 있기 때문이다. 먼저 건축을 할 수 있는 나대지는 지구 지정 이전에 지목이 ‘대’인 나대지다. 이는 3층까지 건축이 가능하나, 지적도로가 있어야 하며 맹지인 경우는 이웃 토지주의 토지사용승낙을 받아야 한다. 또한 건축이 허용되는 건축물 종류는 단독주택뿐이다. 이중 다가구주택이나 벌집으로 비유되는 다중주택은 제외된다. 또한 그린벨트 구역 지정 당시 주택조성을 목적으로 허가를 받아 조성되었거나 조성중인 토지에는 건축이 가능하다. 지목이 대지가 아니더라도 구역지정 이전부터 있는 건물로서(무허가대장) 건축물관리대장에 기재된 건물인 경우에도 건축이 가능하다. 농지 전망 ③ - 한계농지 한계농지(생산성에 한계가 있는 토지) 선택의 핵심은 교통과 자연 환경이다. 우선 고속도로 개통 지역과 계곡 등 유명 관광지 주변, 행정 수도 후보지로 거론되는 지역 주변을 찾아보는 것이 좋다. 영농 목적이 아니라면 굳이 큰 땅을 찾을 필요가 없다. 농사를 지을 목적으로 농지를 구입하는 것이 아니라면 장기적으로 개발하는 데 걸림돌이 없어야 한다. 준농림지 폐지 이후 개발 가능한 한계농지의 면적이 크게 줄었다. 따라서 개발 가능성이 있는 한계농지 가격은 꾸준히 오를 가능성이 크다. 앞으로 농지의 투자 가치는 주변 환경과 입지에 따라 차이가 많을 것으로 보인다. 평당 10만 원 안팎의 땅을 1000평 사는 것보다는 위치가 좋은 곳의 평당 30만원 정도 되는 땅을 300평 구입하는 게 투자 측면에서는 더 낫다. 한계농지를 구입하기 전에는 자신이 필요한 개발 내용을 가지고 반드시 해당 관청을 찾아 허가 가능한 사항들을 알아봐야 실패를 줄일 수 있다. 환금성 면에서는 고려해야 할 사항들이 많아 1억 미만의 소액투자를 하는 것이 좋을 것이다. 또한 수도권 한계농지는 대체조성비를 부담해야 하고, 교통이 불편하고 접근성이 떨어지는 오지의 한계농지는 투자가치가 떨어진다. 농지 전망 ④ - 농지 투자시 유의사항 우선 지적상 도로가 있는지, 공법적인 조건뿐 아니라 해당 지자체에서 전용허가를 받을 수 있는지 확인해야 한다. 최근 농지의 정책은 완화되는 방향이나 임야는 규제하는 방향으로 나타나고 있다. 이것은 종전에 준농림지역이라 하여 투자를 하게 되면 낭패를 볼 수도 있다는 뜻이다. 따라서 반드시 토지이용계획확인서를 확인해야 한다. 국토계획 및 이용에 관한 법률에서 관리지역은 2007년까지 보전, 생산, 계획 등으로 세분화하는 기간으로 정해 형질변경허가를 받기 전에는 토지의 적성평가를 받아야 한다. 이는 종전의 계획관리지역인지 확인을 하겠다는 뜻이다. 현재 관리지역이라 해도 보전성이 강한 자연경관지구나 문화재가 주변에 있는 경우는 정도에 따라서 보전산지로 바뀔 수가 있다. 부동산의 가치는 용도가 말해주는데 이를 잘 따지지 않으면 재산상 큰 피해를 가져 올수도 있다.  토지의 적성평가는 2007년까지 거치게 된다. 토지의 가격은 특히 용도가 결정한다. 강원도 지역에서는 임야는 보전하는 경향이 강하다는 점에 유의해야 한다. 토지공동투자 유망지역으로는 개발 등으로 땅값 상승 가능성이 큰 경기도 용인, 광주, 남양주, 여주, 가평, 강원도 평창, 충청 서해안 일대, 제주도 임야를 들 수 있다. 수도권의 경우에는 토지거래허가구역에서 제외된 지역이 유망지역으로 꼽힌다. 공동투자에서 무엇보다 중요한 것은 구성원들의 투자금을 투명하게 관리할 수 있는 신뢰성 확보에 있다. 그러므로 공신력있는 업체가 개발한 상품에 투자하는 것이 좋으며, 믿을만한 전문업체의 자문을 받아 투자하도록 해야 한다. 또한 토지공동투자를 할 경우 임야가 아니면 필지분할이 쉽지 않다는 점에도 유의해야 한다. 게다가 투자자가 많아 의사결정이 쉽지 않으므로, 가급적 3～5년 정도 멀리 내다보고 투자하는 것이 좋다. 최근 부동산 수요가 토지쪽으로 몰리면서 적은 자본으로 자금을 조성, 토지를 공동으로 매입하는 사례가 늘고 있다. 토지는 거래면적이 큰데다 초기자금 부담도 만만치 않은 만큼 소액 투자자들이 자금을 모아 공동으로 구입하는 공동투자가 당분간 새로운 투자방식으로 인기를 끌 것으로 예상된다. 토지 투자 사기 방지 10계명 주거용 부동산 시장이 정부의 강한 규제로 침체인 반면 행정수도 이전지 확정, 철도 등 도로망 대폭 확충, 그린벨트 해제 등 각종 개발재료로 토지시장이 크게 부각되고 있다. 사실상 토지시장도 수도권이냐 아니냐에 따라 투자가치가 양분화되고 있지만, 이런 분위기에 휩쓸려 오랜 동안 팔리지 않던 투자가치 없는 땅들도 시중에 나돌고 있는 상황이다. 투자자들이 조심해야 할 형태로 가장 먼저 거론되는 것이 기획부동산이다. 기획부동산이란 지방의 싼 토지를 매입해 불특정 다수에게 전화를 걸어서 판매하는 수법을 말한다. 예를 들어 현지에서 평당 3만원 정도에 불과한 땅을 평당 10～15만원 이상의 가격에 판매하거나, 10～20년 뒤 개발될 수 있는 땅을 2～5년 이내에 개발되는 것처럼 속이는 것이다. 특히 개발될 수 없는 보전임지나 보전녹지를 싸게 매입하여 관리지역 임지나 자연녹지 시세를 받고 판매하는 경우가 많다. 그렇다면 이런 기획부동산을 피해 안전한 토지투자를 하려면 어떻게 해야 할까. 토지투자 피해방지 10계명은 아래와 같다. (기획부동산의 토지는 부동산중개가 아니라 매매업이므로 어느 누구도 책임을 지지않음. 모든 필지를 판매후 법인을 정리하는 경우가 비일비재) 1. 법인 사업자 등록증의 유무를 확인해야 한다. 대부분의 기획부동산은 법인사업자등록증 없이 영업을 하기 때문이다. 2. 현장 답사를 통해 해당 토지를 직접 밟아보고 지적도와 지번을 반드시 확인하도록 한다. 3. 현지에서 실제로 거래되는 가격을 직접 확인한다. 보통 현지에서 실제 거래되는 가격의 3∼5배정도 높은 경우가 많다. 현지 가까운 부동산중개업소를 찾아 직접 확인해야 한다. 4. 개발 계획의 사실여부 확인하도록 한다. 개발계획 자체가 없거나 사실과 다른 개발 계획이 있을 수 있어서다. 이것은 해당 관청이나 실제 개발업체에 직접 문의하면 알 수 있다. 5. 등기부등본을 필히 열람하고 실제 토지 소유주와 회사와의 관계를 확인한다. 6. 관계 서류(지적도, 토지이용계획 확인원, 토지대장, 공시지가 확인원) 등을 열람하고 관계 법규 및 법적 규제 등을 확인하도록 한다. 7. 모르는 사람으로부터 투자안내 전화가 걸려오면 일단 의심한다. 전화번호부 등을 통한 무작위 영업이 성행하기 때문이다. 8. 사무실 분위기가 지나치게 화려하면서 사무실 분위기에 편승, 투자를 유도하면 일단 조심한다. 분위기 때문에 계약하는 수가 종종 있어서다. 9. 회사의 인지도 및 공신력을 반드시 확인해야 한다. 떴다방 식으로 치고 빠지는 식의 회사들이 많기 때문이다. 10. 마지막으로 소유권 이전등기가 되는지 여부를 확인한다. 토지 투자시 알아야 할 7계명  땅 투자는 환금성이 떨어지고 전문적인 지식을 필요로 하는 만큼 서전에 철저한 준비를 하지 않으면 낭패를 당할 수 있다. 일반인들이 땅에 관심이 있다면 원칙을 잘 지켜야 한다. 땅 투자 시 주의할 7가지 사항을 간추린다. 1. 투기 아닌 투자를 생각하라. 무리한 투자는 금물. 분수에 맞는 투자가 정석이다. 덩치가 큰 땅을 찾기보다 자신의 자금 동원 능력을 감안, 투자하는 자세가 필요하다. 지렛대효과를 보기위해 무리하게 자금을 투입하는 것은 위험하다.특히 귀가 얇은 초보자는 남의 말을 믿다가 투자금을 날리는 사례가 많다. 2. 개발예정지 인근지역을 찾아라. 대규모 개발이 예정된 주변 땅 구입은 성공 투자를 보장한다. 그동안 땅값 상승이 컸던 지역을 보면 택지지구 주변, 공단 조성지역이 빠지지 않는다. 택지조성은 정부가 추진하는 가장 정확한 개발 정보다. 또한 각 지자체가 지정하는 개발예정용지 인근지역도 성공 가능성이 높다. 일단 개발예정지구로 지정되면 개발시기의 차이는 있을지언정 거의 모두 예정대로 개발됐다. 대규모 인구가 유입되면 주변 땅 가치가 그만큼 올라간다. 분당이나 일산 신도시 주변 땅값 상승률이 이를 방증한다. 3. 뜬 소문은 믿지 말라. 정확한 정보를 바탕으로 한 정석투자만이 성공할 수 있다. 갑자기 튀어나온 개발 정보나 뜬 소문에 조심해야 한다. 부정확한 소문만 믿고 달려들었다가 실패하기 십상이다. 4. 땅값은 철도 등 신설 개통도로를 따라 움직인다. 서해안고속도로나 중앙고속도로 개통지역 주변을 보면 알 수 있다. 도로개통은 주민의 생활 반경을 확대한다. 도심 접근성이 좋아져 유동 인구가 많아지면서 투자가 활성화되기 마련이다. 자연히 땅값이 오를 수 밖에 없다. 5. 도시계획을 눈여겨봐라. 도시계획은 해당 도시의 개발 방향을 알 수 있는 척도다. 입안 단계부터 최종 결정 때가지놓치지 말고 추적하면 땅값 상승지역을 예측할 수 있다. 6. 권리관계 잘 따져라. 토지는 아파트와 달리 권리관계가 복잡하다. 공부상(등기부등본)권리관계만 믿어서는 안된다. 실제 이용 상황이 달라 이용제한을 받는 경우도 허다하다. 7. 타이밍도 중요하다. 대규모 개발 예정지역 등 땅값이 급등하는 곳은 정부가 나서 토지거래허가구역으로 지정한다. 판교지역이 좋은 예다. 판교개발이 기정사실화되면서 일찍 투자한 사람들은 이익을 남기고 빠져 나왔다. 그러나 막차를 탄 사람은 거래 제한 등으로 어려움 겪고 있다.