소액 토지투자의 3계명

[김방기]

문의 전화 010-2246-9741

#땅투자

소액 토지투자의 3계명

(1) 용도변경과 규제해제의 가능성을 연구하라

주거인구가 증가하면

용도변경의 가능성이 높아지고

규제해제의 가능성도 높아진다

가령 분당신도시는 애초보다 개발면적이 더 커졌는데

이는 갑작스런 인구폭증현상에 의해

주거시설(아파트단지)의 필요성이 높아져

용도변경 현상이 일어났기 때문이다

자연녹지지역이 일반주거지역으로 변하여

아파트단지가 대거 입성하게 된 것

그린벨트의 경우

역시 주거인구가 증가하게 되면

그린벨트 훼손도가 높아져

보전가치가 낮아지기 마련

당연히 개발가치의 목소리가 높아진다

해제의 명분이 강해진다

그린벨트 해제 통해 신도시 아파트단지가 들어서는

경우의 수도 있다

3기 신도시의 경우

그린벨트 풀어 개발을 하는 것

즉 개발은 주거인구 증가에 의해 속행되는 경우와

개발 통해 새로운 인구를 수집하는 경우가 있는 것이다

후자의 경우가 3기 신도시에 해당된다

해당지역 원주민들은 개발을 반대하는 입장이었다

#맹지

#그린벨트

#자연녹지지역

(2) 지분투자의 의미를 연구하라

수도권 토지를 투자하려면

지분투자 통해 움직일 수밖에 없다

대다수 토지투자자들은 1억 안팎의

소액투자자들로 구성되어 있기 때문이다

지분투자의 목적은 좋은 땅을 소액으로

움직이기 위함이다

좋은 땅의 평당가격은 비싸다

분할 통해 움직일 수밖에 없다

분할과정을 겪으면 당연히

자연히 총 투자액은 적어져

투자자의 부담감이 낮아진다

다만 환금화가 문제

선입견이 문제다

'지분은 무조건 사기다'

되팔 때 반드시 '소액 투자자'를 찾아야 한다

투자가치로 시작할 경우

실수요가치는 거반 0이기 때문이다

투자목적으로 산 땅은

개인적으로 개발가치가 거반 0이다

주변가치, 개발계획 등의 변수에 의존할 수밖에 없다

따라서 지분투자자들이 반드시 인지할 점은

두 가지

지분으로 움직이는 이유와

되파는 기술을 반드시 습득하고 나서

지분투자전선에 나서야 한다

개발이슈거리 없는 지방에서의

지분투자는 자살행위와 같다

#화성시

#평택시

(3) 땅의 용적률의 의미도 이해하라

땅 답사와 집 답사는 하늘과 땅 차이

같은 방법으로 답사 하면 안 되는 이유다

완성물 지상물을 답사하는 건 수월하나,

미완성물인 땅 답사과정은 용이하지 않다

따라서 땅 투자자들은 답사 방법을

잘 인식하지 않으면 안 된다

땅 현장감은 매우 낮기 때문

땅은 건폐율만 사용 중이라

용적률을 볼 수 없다

그 용적률을 대신 할 건

주변지역의 가치와 분위기다

그렇기 때문에

현장답사 시 내 땅의 용적률을

찾기보단

내 땅 주변의 이슈거리와 아파트단지

등 지상물에 관심도를 높이라는 것

그 주변가치가 내 땅의 용적률을 대신할 수 있는

강한 모토, 투자에 대한 열망을 불러 일으킬 수 있는 동력이다

주변가치의 예)

중개업소에 들러 가격을 알아보는 대신

지주들 정보를 입수하라

가령 전직 국회의원이나 현직 국회의원들

보유의 땅이 있는지를 알아보라

그들이 가지고 있는 땅 인근의

가격과 가치는 아마도 높게

형성되어 있을 것이다

내 땅의 용적률은 없다

찾을 길 없다

사용할 수 없는 지경이기 때문이다

건폐율만 있을 때 '땅'이기 때문이다

용적률을 사용하는 순간부터

땅의 의미는 사라지는 것이다

#평택시

소액으로 움직일 때의 각오

선입견을 휴지통에 버리지 않으면

좋은 땅 소액으로 절대로 잡지 못한다

예) 지분투자는 사기다

싸고 좋은 땅을 꼭 잡고 말겠다

맹지도 무조건 사기다

기획부동산도 무조건 사기다

부동산시계에선

'절대'란 존재하지 않는다

나쁜 땅도 주변가치에 의해

좋은 땅으로 변신하는 예가 너무 많아서다

아파트 등 지상물 완성물은 관리가 순리이지만

땅 투자의 경우 관리가 필요 없다

주변가치가 나를 관리는 입장이기 때문

주변가치란 나의 용적률을 적극 대변하는

새로운 가치다

즉 땅의 임장활동은 내 땅 주변의 가치를

모색하는 행위다

내 땅만 봐선 해결점, 해답이 나오지 않는다

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[하동만]

얼굴을 펴면 인상이 좋아지고
허리를 펴면 일상이 좋아지고
마음이 펴면 인생이 좋아집니다.
오늘도 입가에 웃음꽃 활짝 피우는
행복한 화요일 되세요.

[팽동성농장_김원석]

좋은 정보 감사합니다. ^^